Biztosan tudja, hogy a lakáspiac egyoldalú volt az elmúlt években. Az alacsony kínálat és a nagy kereslet megemelte az ingatlanárakat – ami nagyszerű az eladók számára, és nem túl jó a vevők számára. Őrültségnek tűnhet befektetési ingatlant vásárolni ezen az eladói piacon.
Akkor miért vettem egy külterületi bérleményt? Ez az oka annak, hogy az én esetemben okos lépés volt elérni mind a befektetési, mind a személyes céljaimat.
A Rövid változat
- Annak ellenére, hogy ez egy eladói piac, vettem egy bérelt ingatlant egy olyan helyen, ahol alaposan utánajártam.
- Gondosan választottam meg a helyszínt, hogy minimálisra csökkentsem az ingatlan- és földátruházási adómat.
- Egy másik fontos szempont, amelyet figyelembe vettem, az egészséges bérleti piac Colorado Springsben.
Kihasználtuk az eladó piacát, és nyugatra költöztünk
2018 óta a családom ötéves nyugdíjcél az Egyesült Államok nyugati részébe költözött. A közelmúltban azonban az Egyesült Államok gazdaságának lefelé mutató iránya és az egyre polarizálódó politikai környezet, amelyet a DC közelében élünk, felgyorsította terveinket.
Az elmúlt néhány évben néhány nyugati államban nyaralva fedeztük fel lehetőségeinket. Végül úgy döntöttünk, hogy sokat vásárolunk Colorado Springsben, és éppen egy egyedi otthont építünk.
Kezdetben azt terveztük, hogy otthonunk felépítése után elköltözünk. De a gazdasági bizonytalanság és az őrült lakáspiac miatt úgy döntöttünk, hogy a legésszerűbb az eladás marylandi otthonunkban, miközben az inga még az eladó piaci oldalán volt, és a következő jelentős előtt kamatemelés.
Így hát vásároltunk egy szerény befektetési ingatlant Colorado Springsben. Ez egy ideális bérlemény – három hálószoba és két fürdő egy szép környéken, közel a Fort Carson katonai bázishoz. Ideiglenesen ott fogunk lakni, amíg az otthonunk épül, és költözés után bérbe adjuk.
Marylandi otthonunk csak öt napig volt a piacon. Ki tudtuk használni az eladói piac hátsó végét eladásunkra. És mivel a megvásárolt coloradói bérleménynek munkára volt szüksége, tisztességes üzletet kaptunk.
Bővebben >>> Hogyan kezelheti bérleményét
Az ingatlan a helyről, a helyről és a helyről szól
Nagyon hiszek abban, hogy az alapok számítanak, amikor befektetésről van szó. Határozottan támogatom azt a mantrát, hogy az ingatlan értéke a „helyről, elhelyezkedésről, elhelyezkedésről” szól.
Általános szabály, hogy minél kívánatosabb az elhelyezkedés, annál magasabb az ingatlan értéke és annál stabilabb a bérleti piac.
Egy olyan ingatlan megvásárlása, ahol a bérlők lakni szeretnének, csak egy szempont a befektetéshez megfelelő hely kiválasztásában.
Miért vettünk idén bérelhető ingatlant Colorado Springsben?
Ezért éreztem úgy, hogy Colorado Springs idén kiváló hely volt bérlemény vásárlására, annak ellenére, hogy őrült eladói piac volt.
Jelentős éves adómegtakarítás
A helyszín az ingatlanadó miatt jelentősen befolyásolhatja befektetési sikerét. Az országos átlagos éves ingatlanadó kulcsa 1,1%. egy lakás becsült értékéből.
Colorado ingatlanadója a harmadik legalacsonyabb a megyében. A marylandi Howard megyében, ahonnan költözünk, az éves ingatlanadó 1,25%. A Colorado állambeli El Paso megyében, ahová költözünk, az éves ingatlan adókulcs 0,48%.
A különbség egy 500 000 dolláros otthon között jelentős – 2400 dollár Colorado vs. 6250 dollár Marylandben. Ez évről évre 3850 dollár megtakarítást jelent. Tíz év alatt ez 38 500 dollárral kevesebb adót jelent.
Jelentős ingatlanátruházási adó megtakarítás
Ha lakást vásárol vagy elad, az állam és a helyi önkormányzatok „tulajdonjog-átruházási és nyilvántartási díjat” számítanak fel. Ban ben Howard megyében, Maryland államban, egyszeri díjat kell fizetnie, amely tartalmazza az állami és megyei transzferadót és a felvételt díj összesen 2,25% amikor ingatlant vásárol vagy elad.
A Coloradóban vásárolt otthonunk 406 000 dollár volt, az átruházási adó és a nyilvántartási díj pedig 83,60 dollár volt. Az azonos értékű marylandi ingatlanom eladásához a teljes egyszeri átutalási adó és felvételi díj 9135 dollár volt. Ez általában 50/50 arányban oszlik meg a vevő és az eladó között, így az én részesedésem 4567 dollár.
Hú, micsoda különbséget tud tenni a helyszín!
Befektetési célom több bérelhető ingatlan megszerzése Coloradóban. Az átruházási adók és a tulajdoni díjak gyorsan összeadódnak, így több ingatlan vásárlásakor megemelkedhet a beszerzési ára. És mivel a tulajdonjog vagy a tulajdonjog vevő és eladó közötti átruházásának költsége államonként és megyénként nagymértékben változik – számít, hogy hol vásárol.
Bővebben >>>Mennyibe kerül egy lakás eladása?
Egészséges bérleti piac
Ingatlantulajdonosként a bérbeadók olyan területeket keresnek, ahol a bérleti díjak emelkednek, a gazdaság stabil vagy növekszik, és jelentős számú képzett bérlő áll rendelkezésre.
Colorado Springsben az átlagos bérleti díj 850 négyzetméter. ft. lakás ról nőtt 1200 USD 2020 márciusában és 1553 USD 2022 júliusában. Szerintem ez a tendencia folytatódni fog.
Alacsony a munkanélküliség, és Colorado Springsben található a Légierő Akadémia és a Fort Carson Army Base. Ezek a katonai létesítmények a pénzügyileg biztos bérlők állandó körét biztosítják.
Egyéb jelentős adómegtakarítás
Hamarosan nyugdíjba vonulóként fontos számomra az adófizetési kötelezettségem csökkentése. Colorado állam jövedelemadója sok más államhoz képest alacsony. Átalányt írnak elő 4,55% az adóköteles jövedelemre. És – ezt szeretem – az állam is csökkenti az adókulcsot, ha túl magas a bevételnövekedés! Például a 2021-ben az adó 4,50%-ra csökkent adóbevételi többlet miatt.
Ha legalább 65 éves, megteheti levonja az összes szövetségi adó hatálya alá tartozó társadalombiztosítási juttatást amikor benyújtja a coloradói jövedelemadó-bevallást. Coloradóban pedig nincsenek ingatlanadók vagy örökösödési adók (Marylandben mindkét elkobzó adó létezik), így nem kell adót átadnia azért, hogy meghaljon a Centennial State-ben.
A forgalmi adó valamivel magasabb Colorado Springsben, mint amit Marylandben megszoktam: 6% helyett 8,2%. Ennek ellenére én személy szerint szívesebben fizetek magasabb adót az egyszeri fogyasztói vásárlások után, mintsem évről évre magasabb ingatlanadót.
Mindez, plusz átlagosan 330 napsütéses nap/év Colorado Springsben. Mi nem tetszik?!
Bottom Line
Örülök, hogy úgy döntöttem, hogy befektetési ingatlant veszek Coloradóban ezen az őrült lakáspiacon. Bár az árak emelkednek, a gazdaság stabil, és egészséges a bérleti piac. Ráadásul az állami jövedelemadó alacsony, és nincs ingatlanadó vagy örökösödési adó.
A forgalmi adó valamivel magasabb lehet, de összességében pénzt takarítok meg az adókon azzal, hogy Coloradóban élek. És persze plusz a napsütéses idő!
További irodalom:
- Kereskedelmi vs. Lakóingatlan befektetés: melyik a megfelelő az Ön számára?
- Hogyan csökkentheti ingatlanbezárási költségeit
- Mi a legjobb módszer az ingatlanom értékének meghatározására?