Ez Brandon Turner vendégposztja a BiggerPockets.com oldalról
Titt sok módja van a gazdagok nyugdíjba vonulásának.
Részvények, befektetési alapok, építőipari vállalkozások és számos más „befektetési eszköz”, amelyekkel pihentető és gazdag nyugdíjba vonulhat.
Míg azonban a legtöbb szakember megérti, hogy a fizetésének jó részét megtakarítja és befektetni a tőzsdére segíthet az eljutásban, sokan nem értik, hogyan lehet ingatlant hozzáadni a portfólióhoz anélkül, hogy egy fáradt, elfoglalt bérbeadónak több problémája lenne, mint az időnek.
Ezért szeretném megosztani veletek a mai gondolataimat arról, hogyan lehet adjon hozzá ingatlanbefektetést a portfóliójához a megtakarítások felgyorsítása, a nettó vagyon növelése és a nagyobb befektetési portfólióval való nyugdíjba vonulás.
Ingatlanbefektetési alapismeretek
Mielőtt túlságosan belemerülnénk az ingatlanbefektetés "sajátosságaiba", engedje meg, hogy gyorsan áttekintést adjak arról, hogy az emberek hogyan keresnek pénzt az ingatlanban.
A legalapvetőbb értelemben a legtöbb befektető két dolog után keres ingatlant:
- Pénzforgalom - a többletbevétel, amely az összes költség kifizetése után megmarad;
- Felértékelődés - az ingatlanértékek emelkedésével felépített saját tőke és/vagy a hitel törlesztése.
Nyilván vannak más érdekek is, például az adókedvezmények a tőzsdei befektetések alternatívái, vagy személyes szükségletek (például az idős szülő gondozása), de az elsődleges, a pénzforgalom és a felértékelés a két hajtóerő egy jó ingatlanbefektetés mögött. Egyes befektetők nagyobb hangsúlyt fektetnek a maximális cash flow elérésére, míg mások elsősorban a felértékelődésre törekednek.
Bár a két kifejezés nem mindig ütközik egymással, általában azt tapasztalja, hogy a több pénzforgalommal rendelkező ingatlanok a alacsonyabb esélye van az elismerésre, mivel „menedzsment -intenzívebb” helyeken találhatók, amelyek értéke nem nő gyorsan.
Így potenciális befektetőként az, hogy milyen típusú ingatlanbefektetésbe kíván belevágni, nagyban függ a stratégiájától, személyiségétől és idővonalától.
Én személy szerint hiszek abban, hogy kizárólag a pénzforgalmon alapuló vásárlást végzek, DE olyan területeken vásárolok, ahol a felértékelődés lehetséges.
Nem szeretnék olyan ingatlant, ahol aggódom, hogy csak azért hajtanak le, mert elhajtok mellette - de számomra is fontos a havi stabil megtérülés.
Végső soron a befektetés típusa rajtad múlik - de határozottan ajánlom (legalábbis az elején), hogy tervezd a pénzforgalomért, és értékelje a „hab a tortán”. Így minimális jövedelmező befektetést biztosít kockázat.
Az ingatlanbefektetések típusai:
Biztos vagyok benne, hogy ismersz valakit, akinek tulajdonosa van, vagy talán már rendelkezik egy családi bérléssel.
Nagy! Ne tévessze meg azonban azt a gondolatot, hogy egy családi ház legyen az ingatlanbefektetési terület egyetlen szereplője.
Valójában sokféle módon lehet ingatlanba fektetni, különböző nehézségi, kockázati, jutalmazási és időigényekkel.
És ne feledje, itt szinte minden opció megvásárolható normál hirdetésként, rövid akcióként vagy a kizárás.
Nézzünk most néhányat ezek közül:
Családi házak
Amint fentebb említettük, ez a leggyakoribb típusú ingatlan, amelyet a legtöbb ember ismer. A családi házak szépek, mert könnyen (könnyen) megvásárolhatók, könnyen eladhatók, könnyen finanszírozhatók és könnyen bérelhetők. Mindig szükség van arra, hogy az emberek valahol lakjanak, így a családi házak biztonságot és tisztességes értékelési lehetőséget nyújthatnak.
A családi házak azonban nem mindig biztosítják a legnagyobb megtérülést a befektetésekből (felértékelődés vs. cash flow), a rossz bérlők könnyen megsemmisíthetik, és az ingatlanpiacon tapasztalható növekvő verseny miatt nehéz lehet olyan ingatlanokat találni, amelyek megfelelnek az Ön kritériumainak.
Kis többcsaládos ingatlanok
Ezek a tulajdonságok magukban foglalják a duplexeket, a triplexeket vagy a 4-plexeseket, és Amerikában szinte minden közösségben megtalálhatók-egyes városrészekben sokkal erősebben, míg mások.
Ezeknek az ingatlanoknak az az előnye, hogy könnyen vásárolhatók, finanszírozhatók és eladhatók, mint egy családi ingatlanok, de kevesebbel verseny (a legtöbb lakásvásárló nem ezt a típust keresi) és a „méretgazdaságosság”, amely azzal jár, hogy több is van Mértékegység.
Ezek az ingatlanok „intenzívebbek lehetnek a gazdálkodásban”, mint a családi házak, de ha helyesen vásárolják, jó pénzforgalmat és stabil megtérülést biztosíthatnak.
Nagy családi házak
Ezek azok a nagy apartmankomplexumok, amelyeket láthat, 5 egységtől százig. Ezeket az ingatlanokat egy teljesen más banki részlegen keresztül finanszírozzák (nem kereskedelmi, hanem lakossági hitelezés), és magas előleget, rövidebb futamidőt és magasabb kamatot igényelhet árak.
Ezeket az ingatlanokat általában egy professzionális ingatlankezelő kezeli (vagy élő lakásban lévő menedzser, mint a saját 24 lakásos lakáskomplexumom esetében), ezáltal inkább „gyakorlati” befektetést biztosít.
Kereskedelmi befektetések
A kereskedelmi ingatlanok a bevásárlóközpontoktól, kisboltoktól, éttermektől stb. Hasonló finanszírozással a nagy, többcsaládos ingatlanokhoz 20-40% a tipikus előlegigény, és ismét a kereskedelmi részleg az, akivel beszélni szeretne a bankban.
A kereskedelmi ingatlanok előnyei a hosszabb távú bérleti szerződések, de az üresedések gyakran hónapoktól évekig terjedhetnek.
Adózási zálogjog
Amikor egy ingatlantulajdonos nem hajlandó megfizetni az adót, az önkormányzat zálogjogot helyezhet el az ingatlanon, adja el ezt a zálogjogot egy befektetőnek, majd a befektető kamatot kaphat a pénzért tartozott. Ez a rendszer valóban „vécé nélküli” módszer lehet az ingatlanbefektetések számára, de megtanulni, hogyan kell megtalálni a megfelelő típusú adókötelezettségeket, önmagában is művészet lehet.
Megjegyzések
Egy másik módszer a befektetésre anélkül, hogy „tulajdonos” lenne - ingatlanlevél jön létre, amikor a hitelező finanszíroz egy ingatlanügyletet, és kamatot kap a kölcsönből. Ezek a jegyzetek elkészíthetők, megvásárolhatók vagy eladhatók, akár egy ingatlan.
Ez a fajta befektetés szinte teljesen „passzív” lehet, de fennáll annak a kockázata, hogy a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt, és költséges kizárást igényel.
A jelzálog-kötvények vásárlása és eladása nagyon hasonlít a vállalati lájkokkal történő, kölcsönös kölcsönbe történő befektetéshez Hitelező Klub és Prosper.
Tőkeáttétel az ingatlanbefektetésben
Tőkeáttétel vagy nem, ez a kérdés.
Az ingatlanbefektetés egyedülálló előnyt kínál a legtöbb más befektetési típussal szemben - és ez a tőkeáttétel ereje. Persze, a részvényekkel lehet margón vásárolni, és némi tőkeáttételt hozzáadni, de ezt csak az ingatlan teszi lehetővé vásároljon akár 20% -os kedvezménnyel (10% bizonyos programoknál, és 3,5%, ha az ingatlanban szeretne lakni).
Ez azt jelenti, hogy megkaphatja a díjazás 100% -át, de csak az ingatlan 20% -áért kell fizetnie. Ez azonban azt is jelenti, hogy az árak csökkenése esetén 100% -át elveszítheti az értékcsökkenésből, és teljesen törli az előleget.
A személyi pénzügyi közösségben továbbra is nagy vita folyik arról, hogy az adósságot tőkeáttételként használják -e fel, például a befektetési célú ingatlanok fennmaradó részének 20% -ának letétele és finanszírozása jó ötlet, ill nem. Az „intelligens adósság” használatának hívei a matematikát nézik, és rámutatnak, hogy ha tudtok kölcsönkérni, mondjuk 5% -ot, és 15% -ot - akkor jöjjön előre. Ezenkívül azáltal, hogy kihasználja a pénzét, és talál egy hihetetlen üzletet, amely jó cash flow -t biztosít - a befektetés megtérülése hatalmas lehet.
Az adósság és a tőkeáttétel ellenzői azonban megvizsgálják a legtöbb fogyasztó problémáját, és rámutatnak hogy - ahogy Dave Ramsey előszeretettel mondja - „a tavalyi kizárások 100% -a olyan emberekkel történt, akiknek jelzálog."
A tőkeáttétel alkalmazásának vagy elmaradásának eldöntése szigorúan személyes, és dönteni kell Ön, családja és személyes pénzügyi helyzete között. Függetlenül attól, hogy az adósság felhasználását választja -e vagy sem, erősen ajánlom, hogy mielőtt készpénzt süllyesztene el, mindent megtudjon a tervezett befektetési útvonalról - így maximalizálja a siker és a nyereség esélyét.
Terv elkészítése
Miután felfedezte a konkrét ingatlanbefektetési rést, és eldöntötte, hogyan tervezi az ügylet finanszírozását, a következő lépés egy terv elkészítése. Ahogy általában szoktam mondani, nem vezet Kanadából Peruba, tudván csak azt, hogy dél van - útitervre, tervre van szüksége. A térkép a helyes úton tart, távol a zsákutcáktól, és segít abban, hogy könnyen lássa, hol van a következő megálló.
Amikor ingatlanbefektetést választ, ugyanolyan fontos a terv elkészítése. Önnek kell eldöntenie, hogy milyen típusú ingatlanbefektetést kíván megvalósítani (ahogy fentebb tárgyaltuk), és hogyan tervezi a finanszírozást hogy a befektetés (szintén fent említettük.) Következő - fontos, hogy a tervében határozza meg az adott befektetésre vonatkozó pénzügyi követelményeit jól.
Egy számítást, amelyet szívesen használok egy esetleges ingatlanbefektetés vizsgálata során, az „50% -os szabály” néven ismerjük. Ez az ökölszabály kimondja, hogy bármely ingatlanbefektetés esetében a költségek általában az összes bevétel 50% -át teszik ki, az adósságot nem számítva fizetés. Ez azt jelenti, hogy ha egy 4-plex havi 2000 dollár bevételt hoz, feltételezheti, hogy havi 1000 dollár költségeit, így Önnek 1000 dollárt hagy készpénzforgalomként (ha nem vettek fel jelzáloghitelt), vagy kifizette jelzálog. Ha az adósságfizetése havi 600 USD volt, akkor ésszerűen havi 400 USD pénzforgalomra számíthat.
Ezt az alapszabályt használva (és ne feledje, ez csak egy hüvelykujjszabály, nem pedig evangéliumi igazság, ezért ügyeljen arra, hogy mindig a pontos számokat használja bármely konkrét elemzett ingatlan esetében) kiszámíthatja a befektetés megtérülését, és eldöntheti, hogy megéri -e az ingatlan üldöző. A fenti példában, ha 20 000 dollárt fizettem volna előlegként azon az ingatlanon, amely havi 400 dollár készpénzt bocsátott ki (4800 dollár) évente) 24% -os készpénz-készpénz-megtérülést vizsgálnék az adott ingatlanból, ide nem értve a jövőbeni nyereséget felértékelődés.
Pénzügyi kritériumainak meghatározásával gyorsan átszűrheti az ingatlankínálat 90% -át nem jó ajánlatok, és csak azokra összpontosítson, amelyek az Ön által kívánt befektetési hozamot biztosítják számára.
Önmenedzsment vs. Vagyonkezelés
Végül el kell döntenie, hogy saját maga szeretné -e kezelni az ingatlanát.
Ha egyszerre egyetlen családi házat szeretne vásárolni, és sok szabadideje van, nem túl nehéz ezt megtenni. Ha azonban több ingatlan megvásárlását és befektetési portfóliójának bővítését tervezi - vagy egyszerűen nincs sok ideje, mindenképpen tervezze meg a jó ingatlankezelést és a költségvetést Eszerint.
Ne feledje, hogy a legtöbb megvásárolt ingatlan banki repó volt, amelyet azután vettem, hogy egy bérbeadó elvesztette vagyonát a banknak. Ez azt bizonyítja, hogy nem mindig könnyű gazdának lenni, és könnyű bejutni a feje fölé. Hacsak nincs türelme a nehéz bérlői helyzetek kezeléséhez, és nem rendelkezik megfelelő ismeretekkel ezeknek a helyzeteknek a kezeléséhez - erősen javaslom, hogy szerezzen szakképzett ingatlankezelőt.
Ha azt tervezi, hogy kezeli magát, győződjön meg róla, hogy megfelelően megvizsgálja a bérlőit, felismerve, hogy ez az jobb megvárni a megfelelő bérlőt, mint elhelyezni egy rossz bérlőt, ami később óriási anyagi kárt okoz problémák. Ha többet szeretne megtudni a bérlők szűréséről, olvassa el a második leghosszabb bejegyzést, amelyet valaha írtam: "Bérlőszűrés: A végső útmutató.”
Hová menjen innen
Függetlenül attól, hogy milyen ingatlanbefektetésbe tervez befektetni, erősen javaslom, hogy tanulmányozzon mindent, hogy jó befektető legyen, mielőtt pénzt ejt. Az ingatlanbefektetés nem olyan passzív, mint a többi befektetési eszköz, de a hozamok a többieket is felrobbanthatják befektetéseket a vízből, ha helyesen hajtják végre, és ha szilárd tervvel rendelkezik, és azzal fektet be intelligencia. Az ingatlanokból származó pénzforgalom gyorsan több ezret adhat a megtakarítási számlájához anélkül, hogy napi munkát kellene végeznie érte. Ez elősegítheti a gyorsabb nyugdíjba vonulást vagy legalább a nyugdíjba vonulást több bevétellel, több vagyonnal és több tapasztalattal.
Sok könyv, podcast, fórum, blog, ingatlanklub és egyéb nagyszerű oktatási forrás áll rendelkezésre, és a legtöbb ingyenes. Az információkat demokratizálták, ezért használja ki az online nagyszerű forrásokat. Nem kell szakértővé válnia, de miután kiválasztotta a konkrét ingatlanbefektetési utat - legalább ismerkedjen meg az adott résszel. Vájjon bele, tegyen fel kérdéseket (például a megjegyzések rovataiban, például az ehhez hasonló epikus bejegyzések alatt... tipp)... és ismerkedjen meg néhány helyi befektetővel, akik segíthetnek abban, hogy eljussanak onnan, ahol most vannak, ahol lenni szeretnének.
A nyugdíj a tiéd, hogy azt csináld, amit akarsz. Ne féljen új járművet hozzáadni portfóliójához, és remélhetőleg úgy döntöttem, hogy az ingatlannak kell lennie ennek a járműnek.
Tájékoztasson velem az alábbi megjegyzésekben, ha bármilyen ingatlanba fektet be - miért vagy miért nem -, és bármilyen egyéb kérdése vagy megjegyzése van.
Brandon Turner aktív ingatlanbefektető és a BiggerPockets.com, az ingatlanbefektető közösségi hálózat vezető szerkesztője. Brandon szeret epikus, hosszú blogbejegyzéseket írni, mint az övé a Rocket Lawyer.com áttekintése vagy az uber-népszerű ingyenes online e-könyvet A végső kezdő útmutató az ingatlanbefektetéshez.