A fordított jelzáloghitelek népszerűsége az elmúlt néhány évben több tényező együttes hatására nőtt. Az ingatlanértékek emelkedése és a magasabb megélhetési költségek mellett fix jövedelmű idősek milliói szeretnének otthonukban maradni.
Több tucat hitelező vesz részt a fordított jelzáloghitel-programokban, amelyeket gyakran hirdetnek a tévében, a rádióban és az interneten. De mi az a fordított jelzálog, hogyan működik a fordított jelzálog, és megfelelő-e a fordított jelzálog?
Tartalomjegyzék
- Mi a fordított jelzáloghitel és hogyan működik?
- Hitelfelvevő követelmények
- Tulajdonkövetelmények
- Életkori követelmények
- A bevétel elosztása
- Fordított jelzáloghitel előnyei
- A fordított jelzáloghitelek megszüntetik a havi tőke- és kamatfizetést
- A fordított jelzáloghitelek plusz készpénzt vagy további bevételt jelenthetnek
- A fordított jelzálog-részvény-kivonásnak nincsenek adókövetkezményei
- Lehet, hogy ez a legjobb módja annak, hogy otthon maradjon
- Nem veszíti el otthonát, ha az érték csökken
- Fordított jelzáloghitel hátrányai
- Lakástőke csökkentése
- A kölcsön összegét a lakástőke korlátozza
- A fordított jelzáloghiteleknek magas zárási költségei vannak
- Még mindig fizetnie kell az ingatlanadót, a biztosítási javításokat és a karbantartást
- A fordított jelzáloghitelek életkorhoz kötöttek
- Fordított jelzáloghitelt vegyen fel?
Mi a fordított jelzáloghitel és hogyan működik?
A fordított jelzáloghitel egy speciális program, amelyet a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) kínál. A fordított jelzáloghitel szakkifejezése a Lakásrészvény-konverziós jelzáloghitelek vagy röviden HECM-ek. Úgy tervezték, hogy segítsenek az idősebb lakástulajdonosoknak hozzájutni otthonuk tőkéhez anélkül, hogy megfelelő havi fizetést kellene fizetniük.
A „fordított” kifejezés magára a fizetésre vonatkozik. A kölcsön havi törlesztése helyett a hitelfelvevő havi törlesztőrészletet kaphat a hitelezőtől. Ez lehetővé teszi az idősebb lakástulajdonosok számára, hogy a hagyományos jelzáloghitel és annak törlesztési feltételei nélkül hozzáférjenek az otthonuk tőkéhez.
Hitelfelvevő követelmények
A fordított jelzáloghitel igénybevételéhez meg kell felelnie bizonyos feltételeknek nagyon speciális programkövetelmények:
Legalább 62 évesnek kell lennie.
Az otthon, amelyre a fordított jelzálog fedezetet nyújt, a tulajdonos által lakott lakás lesz az Ön fő lakóhelye.
Jelentős tőkével kell rendelkeznie az otthonában; minél több saját tőkéje van, annál több készpénzhez férhet hozzá.
Nem lehet késedelmes a szövetségi kormány felé fennálló tartozásai miatt.
Miután felvette a kölcsönt, teljes mértékben képesnek kell lennie az ingatlanadók, a biztosítási, a közüzemi, valamint a javítási és karbantartási költségek kifizetésére.
Részt kell vennie az FHA által jóváhagyott tanácsadó fogyasztói tájékoztatóján.
Tulajdonkövetelmények
Az ingatlannak 1-4 családos családi háznak, vagy FHA által jóváhagyott társasháznak vagy gyári otthonnak kell lennie. A maximális hitelösszegeket a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA). 2021-ben a maximum 548 250 és 822 375 dollár között mozoghat. A pontos összeg attól függ, hogy az otthon melyik megyében található, valamint hogy hány lakóegységet tartalmaz.
De az, hogy pontosan mennyi kölcsönt vehet fel, az otthonában lévő tőke és az igénylés időpontjában fennálló életkorától is függ.
Az Ön saját tőkéjét a lakás becsült értéke határozza meg, levonva a vele szemben fennálló tartozást.
Életkori követelmények
Az FHA nem tesz közzé konkrét, életkorral összefüggő sajáttőke-százalékot a hitelösszegekre vonatkozóan. De minél idősebb vagy, annál nagyobb arányban férhet hozzá otthonról. Például előfordulhat, hogy 62 évesen hozzáférhet az otthona részvényeinek 50%-ához, és akár 80%-a is elérhető lehet, ha 80 éves vagy idősebb.
A bevétel elosztása
A fordított jelzáloghitel jóváhagyása után lehetősége van hitelkeret létrehozására, amelyet szükség szerint elérhet, vagy havi rendszeres havi törlesztőrészletet kaphat.
A havi kifizetések történhetnek egy meghatározott időtartamra vagy egyenlő havi törlesztőrészletben. Legalább egy hitelfelvevőnek továbbra is a lakásban kell laknia, mint fő lakhelye.
Fordított jelzáloghitel előnyei
A fordított jelzáloghitelek megszüntetik a havi tőke- és kamatfizetést
Ismét ez a fordított jelzáloghitel alapkoncepciója. Ahelyett, hogy havi törlesztőrészletet fizetne a hitelezőnek, a hitelfelvevő havi törlesztőrészletet (vagy lakáshitelhez való hozzáférést) kap egy meghatározott ideig.
Továbbra is Önt terheli az otthona karbantartásával és fenntartásával kapcsolatos egyéb költségek. De nem kell fizetnie a havi tőkét és a kamatot a hitelezőnek, ahogyan akkor tenné, ha hagyományos refinanszírozást végezne.
Ha jelenleg fennálló első jelzáloghitelén van tőke- és kamatfizetése, akkor fordítson jelzáloghitel esetén ez a fizetés megszűnik, ha a fordított jelzáloghitel összege meghaladja a jelenlegi egyenlegét jelzálog.
A fordított jelzáloghitelek plusz készpénzt vagy további bevételt jelenthetnek
Az egyik elsődleges ok, amiért az idősebb lakástulajdonosok a fordított jelzáloghitelt választják, az az, hogy hozzáférjenek az ingatlan tőkéhez. A hagyományos jelzálog-refinanszírozás hátránya, hogy új és magasabb havi törlesztőrészletet hoz létre. Ez a fordított jelzáloghitel esetében nem így lesz.
A kölcsönből származó bevételhez egy tőkehitel-kereten keresztül hozzáférhet, és készpénzzel rendelkezhet, amikor szüksége van rá.
Alternatív megoldásként dönthet úgy is, hogy a bevételt havi törlesztés formájában veszi fel. Ily módon további bevételi forrást hoz létre otthonából.
Ez a többletjövedelem gyakran lehetővé teszi az idősek számára, hogy továbbra is otthonukban éljenek, még akkor is, ha a havi bevétel nem fedezi teljes mértékben a megélhetési költségeket.
A fordított jelzálog-részvény-kivonásnak nincsenek adókövetkezményei
A fordított jelzáloghitelből származó készpénz adómentes jövedelemforrássá válhat. Mivel a hitelbevétel a lakástőkének előlegét jelenti, nem minősül bevételnek, így nem adóköteles.
Ez eltér a többi bevételszerzési vagy készpénzszerzési stratégiától. Például, ha adóköteles számlán lévő részvényeket ad el, akkor minden tőkenyereség után adót kell fizetnie.
Hasonlóképpen, ha az adófizetési kötelezettség alá tartozó nyugdíjprogramból fizet felosztást, ezek a felosztások szokásos jövedelemként adókötelesek lehetnek. Ha nagy összeget vesz fel, akkor akár magasabb adósávba is kerülhet.
A fordított jelzáloghitel ugyanazt a készpénzt biztosítja anélkül, hogy a bevételt az adók csökkentenék.
Lehet, hogy ez a legjobb módja annak, hogy otthon maradjon
Ha Ön is fix jövedelemmel rendelkezik, mint sok idős, akkor lehet, hogy nem tudja tartani a lépést a megélhetési költségekkel. A fordított jelzáloghitelből származó többletjövedelem lehetővé teszi, hogy otthonában maradjon, még fix jövedelemmel is.
Nem veszíti el otthonát, ha az érték csökken
A fordított jelzáloghitel esetén nem áll fenn az otthon elvesztésének veszélye, ha az ingatlan értéke a jelzáloghitel egyenlege alá esik. Életed végéig a házban élhetsz.
A hitelező sem kényszerítheti Önt a hitel idő előtti visszafizetésére.
Még az is előfordulhat, hogy egy meglévő fordított jelzálogkölcsönt refinanszírozhat. Ha az ingatlan értéke jelentősen megnövekszik, akkor nagyobb arányban juthat hozzá az otthoni vagyonhoz.
Egyéb forgatókönyvek, amelyeknél jogosult lehet a fordított jelzálog-refinanszírozásra: a kamatlábak jelentősen csökkennek; emelkedik a maximálisan megengedett jelzáloghitel összege; módosítható kamatozású jelzálogkölcsönt szeretne fix kamatozásúvá alakítani, vagy; ha hitelfelvevőt kell váltania a kölcsönnél.
Fordított jelzáloghitel hátrányai
Lakástőke csökkentése
A fordított jelzáloghitel hozzáférést biztosít az otthoni tőkéhez, hasonlóan a hagyományos jelzálog-refinanszírozáshoz. A hátránya az, hogy a jövőben kevesebb saját tőkével rendelkezik, ha más célokra lesz szüksége rá.
Tegyük fel például, hogy később úgy dönt, hogy másik otthonba költözik. A csökkentett lakásvagyon kevesebb lehetőséget jelent új lakásba vagy másik helyre költözni.
A kölcsön összegét a lakástőke korlátozza
Az otthonában lévő tőke jelentős tényező annak meghatározásában, hogy mennyi kölcsönt vehet fel. A saját tőke hiánya vagy kevesebb bevételt jelent, vagy akár a hitel elutasítását is.
Tegyük fel például, hogy Ön 62 éves, az otthona 400 000 dollárt ér, a jelenlegi jelzáloghitele pedig 250 000 dollár. 200 000 USD maximális hitelösszeg esetén nem tudja befejezni a refinanszírozást. Ebben a helyzetben az Ön jelenlegi jelzálogkölcsönének egyenlege meghaladja a 62 éves korban megengedett fordított jelzáloghitel maximális összegét.
A következő példában előfordulhat, hogy a fordított jelzálogkölcsönből származó bevétel nem elegendő, annak ellenére, hogy Ön jogosult lehet.
Tegyük fel, hogy 150 000 dollárral tartozik a 400 000 dolláros lakásán. 50%-ot vagy 200 000 dollárt kölcsönözhet. De a nettó bevétel csak 50 000 dollár lesz (200 000 dollár mínusz 150 000 dollár a meglévő jelzáloghitel törlesztésére).
A fordított jelzáloghitel céljától függően előfordulhat, hogy 50 000 USD nem lesz elég.
A fordított jelzáloghiteleknek magas zárási költségei vannak
Bármikor, amikor új első jelzálogkölcsönt vesz fel otthonára, zárási költségeket kell fizetnie. Ezek a zárási költségek csökkentik az új hitelből származó bevételt. De a fordított jelzáloghitelek egyedi jellege miatt ezek a zárási költségek magasabbak, mint a hagyományos refinanszírozásnál.
A hagyományos jelzálog-refinanszírozás zárási költségei a hitelösszeg 2%-a és 3%-a között mozognak. A fordított jelzáloghitel-zárási költségek könnyen meghaladják a 4%-ot, kezdve az FHA jelzálogbiztosítási díjtól vagy MIP-től. A MIP az a díj, amelyet az FHA-nak kell fizetnie azért, mert biztosítást nyújt a hitelezőnek a kölcsönnyújtáshoz.
Fizetni kell egy az új jelzáloghitel összegének 2%-a. Ezen túlmenően van egy éves MIP is, amely a kölcsön fennálló egyenlegének 0,50%-a. Ha a kölcsön összege 200 000 USD, az éves prémium 1 000 USD (200 000 USD X 0,50%). Ebben a forgatókönyvben körülbelül havi 83 dollárral növeli a hitelköltséget, csökkentve a havi hitelbevételt.
Kezdeményezési díj is van. A hitelezők 2500 dollár közül a nagyobbat számíthatják fel, vagy az első 200 000 dollár 2%-át, plusz a 200 000 dollár feletti érték 1%-át. Ez azt jelenti, hogy a hitelező akár 4000 dollárt (2%) is felszámíthat a 200 000 dolláros hitelösszegből.
További díjat kell fizetni a hitelnyújtásban részt vevő feleknek. Ide tartoznak a tulajdonjog díjai, az értékelési, felvételi és felmérési díjak, hogy csak néhányat említsünk.
Még mindig fizetnie kell az ingatlanadót, a biztosítási javításokat és a karbantartást
Bár a fordított jelzáloghitel esetében nincs havi törlesztőrészlet, továbbra is fedeznie kell a lakástulajdonlási költségeket. Ez magában foglalja az ingatlanadót, a lakásbiztosítást, a rezsit, valamint az ingatlan javításának és karbantartásának költségeit.
Annak ellenére, hogy van fordított jelzáloghitele, előfordulhat, hogy elveszíti a lakást az ingatlanadó elmulasztása miatt.
A fordított jelzáloghitelek életkorhoz kötöttek
A fordított jelzáloghitelek csak a 62 éves vagy annál idősebb jogosult lakástulajdonosok számára érhetők el. Ha még nem érte el ezt a kort, a fordított jelzáloghitel nem választható.
Még ha megfelel is a feltételeknek, a felvehető összeg a jelentkezés időpontjában fennálló életkorán alapul. Minél fiatalabb vagy, annál kisebb arányban tud hitelt felvenni a lakás ellenében.
Emiatt a fordított jelzáloghitelek általában a 70-es vagy 80-as éveikben járó hitelfelvevők számára működnek a legjobban. Ebben a korban több tőkéhez férhet hozzá, így valószínűbb, hogy a kölcsön kielégíti pénzügyi igényeit.
Fordított jelzáloghitelt vegyen fel?
A fordított jelzálogkölcsönt bonyolítja az a több rendelkezés, amelyet az igénylés előtt ismernie kell.
Kezdje azzal, hogy felméri, mit vár el egy fordított jelzáloghiteltől. Elsősorban az otthonában lévő készpénz elérése, vagy a folyamatos bevételi forrás biztosítása? Mindkét esetben van-e elegendő tőke az otthonában, hogy kielégítse ezt az igényt?
A hosszú távú következményeket is figyelembe kell venni. Előfordulhat például, hogy a jövőben el szeretne költözni, esetleg közelebb lakni gyermekeihez. Ebben az esetben a fordított jelzáloghitel annyira lecsökkentheti a lakástőkét, hogy az áthelyezést kivitelezhetetlenné tegye.
Mielőtt fordított jelzálogkölcsönt vesz fel, győződjön meg arról, hogy mindenről tisztában van. És ha már megtörtént, komolyan fontolóra kell vennie az ajánlat megvitatását egy ügyvéddel, egy CPA-val vagy egy pénzügyi tervezővel. Mivel fordított jelzáloghitelekkel foglalkoznak, tanácsot adhatnak Önnek a legjobb lépést illetően.