A rettegett PMI. Magán jelzálog -biztosítás. Mind egyetérthetünk abban, hogy büdös?
Emlékszem, amikor az első lakásom megvásárlásán gondolkodtam - némi kezdeti kutatásom után személyes pénzügyek blogíró társai - nyilvánvalóvá vált, hogy mindent meg kell tennem, ami tőlem telik kerülje a PMI -t.
Miután lehajoltam és 20% -ot spóroltam, sikerült megvalósítanom. De Texasban vagyok. Ahol a fizetések magasak, és az ingatlanok értéke alacsony (legalábbis azok voltak amikor vásároltam).
Az igazán drága ingatlanpiacokon (San Francisco / New York) élő emberek számára a PMI elkerülése nehéz lehet. Az is fájdalmas, ha bárki lemond ennyi készpénzről előre (amikor azt különböző módon lehet befektetni vagy felhasználni). Hagyja a Szilícium -völgyre, hogy új, kreatív megoldást találjon erre a problémára.
Ma áttekintem a nevű céget Unison hogy vállalja ezt a kihívást. Nézzük, mit hoztak létre, az előnyökkel és hátrányokkal együtt.
Mi az Unison?
Korábban FirstREX néven ismert, San Francisco-i székhelyű Unison célja, hogy minél többen engedjék meg maguknak a lakásvásárlást. Ahelyett, hogy kölcsönt adnának Önnek, Ön mellett az otthonába fektet be az előleg felével.
Az Unison ezt „lakástulajdon -befektetési” programnak nevezi. Az Unison pénze nem adósság, és Ön nem fizet Unison kamatot. Ehelyett a vállalat részesedést kap a lakás árának jövőbeni változásából, míg a lakástulajdonos megtartja az összes saját tőkéjét, amelyet havi kifizetéseivel felépít. Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni az Unison -ról…előadás
Például, ha az Unison és a lakástulajdonos mindegyike az előleg felét fekteti be, az Unison általában 35% -ot kap a lakás árának felértékelődéséről vagy értékcsökkenéséről annak eladásakor, miközben a lakástulajdonos tartja 65%.
Az Unison szerint a befektetéseik 3,9% -ának megfelelő tranzakciós díjon kívül nem számítanak fel díjat. Csak akkor kapják vissza a pénzüket, amikor eladja az otthonát - és általában csak akkor termelnek nyereséget, ha Ön is profitot termel. Ha veszteségesen értékesít, akkor ők is részesednek a veszteségből.
Bár jogilag joguk van a nyereségük egy százalékához, amikor értékesítenek, az otthoni tartózkodás ideje alatt az Unison nem rendelkezik annak egy részével. Így Ön, mint lakástulajdonos, továbbra is teljes irányítást gyakorol az otthon minden vonatkozása felett. Ha átalakítja az otthon bármely részét, és az otthon értéke emelkedik, az Unison sem tesz követelést annak bármely részére. Csak az árnövekedésnek tulajdonított értékváltozást veszik figyelembe.
Talán kíváncsi vagy - mi történik, ha az otthonom elveszíti értékét? Az Unison kijelenti, hogy a veszteségében is osztozni fog. Az opciós szerződéshez hasonlóan az Unison HomeBuyer program azt jelenti, hogy az előleg egy részét biztosító előtörlesztésért cserébe megosztja a pozitív és a negatív oldalakat.
Új! Az Unison most a Unison HomeOwner néven kínál megoldást a jelenlegi lakástulajdonosok számára. Tekintse meg teljes felülvizsgálatunkat.
Az Unison előnyei
Most, hogy egy kicsit ismeri a problémát Unison megpróbál megoldani, felvázolok néhány pozitívumot, amelyeket látok.
1. Elkerülheti a PMI -t.
A bevezetőben említettem a PMI -t, de ha nem emlékszel, a PMI a magán jelzálog -biztosítást jelenti. Sok hitelnyújtási program megköveteli a PMI -t, ha az előleg kevesebb mint 20%, mint biztosítási kötvény annak kockázatára, hogy nem teljesíti a hitelt.
A PMI a hitelösszeg részeként kerül kiszámításra, tehát minél magasabb a hitel összege, annál többet fizet. Általában évente körülbelül a kölcsönösszeg 1% -ába kerül, ami évente több ezer dollárra bontható. Ha elengedi ezeket a díjakat, óriási költségmegtakarítást jelenthet.
2. Csökkentheti a havi jelzáloghitel -befizetést.
Általában az előleg és a havi jelzálog -fizetés fordított kapcsolata van - általában minél többet tesz le, annál alacsonyabb a havi fizetés. Az Unison által biztosított pénzeszközök felhasználásával előlegként havonta csökkenti a befizetéseit.
Ez nagymértékben növelheti az otthon megfizethetőségét azok számára, akik aggódnak, hogy elegendő pénzt keresnek -e a havi kifizetések fedezésére.
3. A készpénz egy részét visszatarthatja.
Vannak, akiknek elegendő készpénzük van a teljes 20% -os előleghez, de nem akarják minden pénzüket az otthonba süllyeszteni. Ehelyett inkább ezt a pénzt használhatják más befektetésekre vagy egyéb költségek fedezésére, például egy gyermek oktatására. Az Unison -nal való partnerség révén az ilyen helyzetben lévő lakásvásárló a 20% -os előleg számos előnyét élvezheti, miközben készpénzét más célra tartja.
4. Az Unison felelősségteljes lakásvásárlási környezetet hirdet.
Az Unison nemcsak vevőként, hanem partnerként tekint a lakásvásárlókra, akikkel együtt dolgoznak. Alapján cikk az LA Times -ban, a leendő ügyfelek nemcsak a Unison képviselőjével beszélnek, hanem egy kvízt is tesznek, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a megállapodás aláírása előtt teljes mértékben megértik a program működését.
Az ingatlanipar köztudottan összetett, ezért az a tény, hogy az Unison extra karikákon keresztül ugrik győződjön meg arról, hogy a potenciális vásárlók megértik, mire jelentkeznek, ez óriási lépés a jobb oldalon irány.
Az Unison hátrányai
Míg Unison sok mai leendő lakásvásárló fájdalmas problémáját megoldhatja, még mindig van néhány dolog, amellyel óvatosnak kell lennie a regisztráció előtt.
1. Ha otthonának értéke jelentősen megnő, többet fizethet, mint a PMI -vel.
Mivel az Unison osztozik otthonának megbecsülésében, az Unison HomeBuyer program választása azt jelentheti, hogy hosszú távon többet fizet, mint egyébként.
Mindazonáltal továbbra is részesülhet az alacsonyabb havi fizetésből. És ne feledje, az Unisonnak van hátránya is, tehát ha otthonának értéke nem nő, vagy ha Ha csökken az érték, akkor valószínűleg sokkal jobban jár az Unisonnal, mint ha adósságot használt volna fel finanszírozása.
2. Ha az első 3 évben eladja otthonát, az Unison nem oszt veszteséget Önnel.
Az Unison csak akkor osztja meg a veszteségeket a lakástulajdonossal, ha a lakást legalább 3 évvel a vásárlás után értékesítik. Ennek oka, hogy a vállalat előlegfinanszírozását nem rövid távú lakásfinanszírozásnak szánják. Ez hátrányt jelenthet azoknak, akik rövid ideig otthon akarnak maradni, de bárki, aki azt várja, hogy több mint 3 évig lesz otthon, ez nem számít.
Tehát hogyan keres pénzt az Unison?
Egyszerű. Pénzt keresnek, ha otthonának értéke felértékelődik az idő múlásával - és ezt az elismerést megosztják veletek, a fent leírtak szerint.
Emellett a befektetett összeg 3,9% -ának megfelelő tranzakciós díjat számítanak fel. Az Ön területén végzett zárási költségráták alapján ez megismételheti a „zárási költségeket”. Az Unison számára ez a pénz nagy valószínűséggel segít fedezni az alkalmazás és a beruházás működési költségeit, miközben vállalják azt a kockázatot, hogy az otthon idővel felértékelődik.
Az Unisonnak nincs szüksége minden otthonra az érték növekedéséhez. Ehelyett a vállalat és befektetői változatos kitettséget keresnek a Amerikai lakóingatlan -piac mint egész. Ezt úgy érik el, hogy országszerte sok különböző lakásba fektetnek be, ami kiegyensúlyozza az egyetlen lakás értékében rejlő volatilitást, és csökkenti az általuk vállalt kockázatot. Más szóval, ez egy módja annak, hogy a befektetők kiteljesedhessenek a lakásárak felértékelődése nélkül, anélkül, hogy a teljes lakást meg kellene vásárolniuk.
Bizonyos esetekben, amikor az otthon jelentősen felértékelődik, az Unison több pénzt kereshet, mint amennyit egy hagyományos hitelező kamat- és finanszírozási díjakban szedett volna össze. De ez természetesen attól függ, hogy a lakást eladják vagy magasabb értéken értékelik, mint az eredeti vételár.
További szempontok
3 év után megvásárolhatja az Unisont. Az Unison HomeBuyer programkalauzban az áll, hogy a vállalat lehetővé teszi, hogy kivásárolja az Unison befektetéseit, miután legalább 3 éve birtokolja az ingatlant. Nem kell eladni a lakást annak érdekében, hogy ez megtörténjen - „különleges felmondás” néven ismert, és egy független lakásértékelő jön ki, hogy felmérje az otthont jelenlegi piaci értékét.
Az Unisonnak történő kivásárlási kifizetés megegyezne az Unison eredeti befektetésének összegével, valamint az összes nyereséggel, amelyet az Unison szerzett volna, ha eladja a lakást a becsült értékért. A minimális kifizetés az Unisonnak a kivásárláskor az eredeti befektetés - más szóval, míg az Unison veszteségeket oszt ki, amikor eladja otthonát, kivásárlással, az Unison nem vállal veszteségeket.
Az Unison a 25% -os előleg felét is biztosíthatja, de akkor az értékváltozás 43,75% -át kérik. Az Unison hajlandó egy kicsit több pénzt felrakni cserébe egy kicsit több hozamért a végén.
A ház 100% -ban a tiéd. Ez azt jelenti, hogy még mindig 100% -ban a horgon van karbantartási, javítási és bármi más miatt, ami a lakástulajdonítás során felmerül. A megállapodás részeként Ön felelős az otthon jó állapotának fenntartásáért.
Ez nem ingyenes pénz. Úgy érezheti, hogy a semmiért kap valamit - különösen az elején. És bár nem fog semmilyen folyamatos díjat fizetni, jelentős összeggel kell tartoznia az Unisonnak, ha otthonának értéke emelkedik.
Lakást vásárolni? Kerülje a PMI -t, és tartsa készpénzét a @MyUnison segítségével.
Kattints tweetelésreAlternatív megoldások
Az program, amelyet az Unison bevezetett egyedi. Tehát az alternatív megoldások ebben az esetben hagyományosabbnak tűnhetnek ezzel szemben. Az alábbiakban felsorolok közülük néhányat:
- Tedd le kevesebb, mint 20% -át, és fizess PMI -t. Bár a PMI fizetése fájdalmas, de ha a hitel lehetővé teszi, hogy leálljon, miután elérte a 78% -os LTV -t, akkor a hitel időtartama alatt nem ragad le vele. A legtöbb esetben, ha 10% előleget használ, körülbelül 7 évig fizet PMI -t.
- Vásároljon kevesebb lakást, vagy várjon a vásárlással, amíg meg nem kapja a 20%-ot. Sok kompromisszum köthető. Például vásároljon lakást olyan környéken, amely egy kicsit távolabb van a várostól, de tartalmazza az összes keresést. Vagy csak várjon tovább, amíg megveszi a 20% -ot.
- Kérjen segítséget a családtól. Sok hitelező lehetővé teszi a családnak, hogy ajándékot adjon Önnek pénzt az előlegre mindaddig, amíg ajándéklevelet írnak arról, hogy ez ajándék és nem kölcsön.
Kinek való az Unison?
Véleményem szerint az Unison a pénzügyileg felelős lakásvásárlóé, aki jó úton halad, hogy megmentse a 20% -os előleget, amíg rájön, hogy van egy gyorsabb módja annak, hogy bejusson a kívánt otthonba.
Ha nem jönne be az Unison, akkor egy -két év múlva elérték volna a 20% -os határt. Azt tervezik, hogy belátható időn belül otthon laknak, és nem tekintik az Unison előlegbefektetését ideiglenes megoldásnak vagy vásárlási módnak. több otthon, mint amennyit megengedhetnek maguknak. Inkább úgy tekintenek rá, mint arra, hogy az igényeiknek megfelelő otthont engedjék meg maguknak anélkül, hogy túl sok adósságot vagy magasabb havi fizetést vállalnának.
Mi a következő lépés?
Mit gondol az Unison új programjáról? Hadd halljak felőled az alábbi megjegyzésekben.
Ha többet szeretne megtudni az Unison -ról, látogasson el ide www.unison.com.
Olvass tovább:
A lakásvásárlás mitikus előnyei és a bérbeadás
Készpénz az otthoni részvényekért - havi fizetés nem szükséges az Unison HomeOwnerrel [Vélemény]
A végső útmutató az otthonvásárláshoz
052: Sajátítsd el pénzedet (és oldalsó nyüzsgésedet) a PT -vel
Philip Taylor, más néven "PT", CPA, blogger, podcaster, férj és háromgyermekes apa. PT a személyi pénzügyek konferenciájának és kiállításának alapítója és vezérigazgatója, FinCon.
Még 2007-ben hozta létre a Part-Time Money®-t, hogy megossza a pénzzel kapcsolatos tanácsait, és felelősségre vonja magát több mint 75 ezer dollár adósság kifizetése), és találkozni másokkal, akik lelkesek a pénzügyi irányba függetlenség.