Ha az adók a témák, akkor az ingatlanadók szinte soha nem állnak a középpontban. Ez nagyrészt azért van, mert nem érintik az emberek túlnyomó részét, legalábbis nem a szövetségi ingatlanadókat.
Ennek egyik oka az, hogy az amerikaiak többsége nem aggódik az ingatlanadó miatt, mert az adóköteles ingatlan szövetségi küszöbértéke 11,7 millió dollár. Mivel kevés amerikai rendelkezik ilyen vagyonnal, az ingatlanadókat figyelmen kívül hagyják.
De mint látni fogjuk, a helyzet állami szinten nagyon más. Számos állam ingatlanadót vet ki az 1 millió dollár értékű ingatlanokra.
Ez sokkal több embert igényel! Valószínűleg milliókat. Vannak több mint 8 millió milliomos háztartás az Egyesült Államokban (néhány becslés fut akár 18 millió!), tehát azok száma, akikre hatással lehetnek az állami szintű ingatlanadók, magasabb, mint általában feltételezik.
Tartalomjegyzék
- Mi az ingatlan adózási célokra?
- Ingatlanadó vs. Örökösödési adó
- Mennyi ingatlan adóköteles?
- Mennyi az ingatlanadó?
- Hogyan lehet minimalizálni az ingatlanadókat
- Kérjen szakmai segítséget
- Bizalom létrehozása
- Visszavonható vs. Visszavonhatatlan bizalom
- Az ingatlanadó biztosítása életbiztosítással
- Lényeg
Mi az ingatlan adózási célokra?
Bár a birtokot könnyű pénznek tekinteni, valójában szinte mindenre kiterjed. És ha elkezdi összeadni mindazt, ami birtokában van, és bármit is ér, akkor valószínű, hogy a birtok jóval nagyobb lesz, mint hinné.
Az alábbiakban felsoroljuk a vagyonba általában tartozó eszközöket:
- Készpénz
- bankszámlák
- Közvetítési számlák
- Nyugdíjszámlák (401 (k)/403 (b)/457/TSP tervek, valamint hagyományos, Roth, SEP és SIMPLE IRA)
- Ingatlan (beleértve az elsődleges lakóhelyét, valamint a második lakásokat és a befektetési célú ingatlanokat)
- Üzleti érdekek
- Halasztott kártérítés
- Alap lehetőségek
- Követelhető kölcsönök (például személyi kölcsönök)
- Szellemi tulajdon
- Gépkocsik
- Szabadidős járművek
Több olyan eszközkategória is szerepel a vagyonában, amelyeket a lakosság általában nem tekint eszköznek.
Ezek tartalmazzák:
- Az életbiztosításokból származó bevétel
- Bizonyos járadékok, vagy azok egy része
- Személyes tulajdon, például háztartási bútorok, készülékek, szórakoztató és szabadidős eszközök, ékszerek és egyéb értékek
- Műalkotások és gyűjtemények, beleértve a numizmatikai érméket
Bizonyos helyzetekben ezen eszközök bármelyikének értéke - különösen az életbiztosításból származó bevétel - adóztathatóvá teheti ingatlanát.
Ezzel szemben a kötelezettségek csökkentik az ingatlan értékét. Például a jelzáloghitelek, autóhitelek, diákhitelek, egyéb törlesztőrészletű hitelek, hitelkártyák és üzleti hitelek fennálló egyenlege csökkenti ingatlanának nettó értékét.
Ha még soha nem számította ki nettó vagyonát itt egy gyors kérdés.
Ingatlanadó vs. Örökösödési adó
Míg a vagyonadó a vagyonod halálakori értékét terheli, addig öröklési illetéket vetnek ki a vagyon kedvezményezettjei által kapott összegre.
Az ingatlanadóhoz hasonlóan a házastárstól örökölt pénz és vagyon sem öröklődési adó szempontjából nem adóköteles. Ezenkívül a leszármazottak - mint a gyermekek és az unokák - általában nem fizetnek öröklési adót (a kivételek Nebraska és Pennsylvania).
Az öröklési illetéket más kedvezményezettekre, például testvérekre, unokahúgokra, unokaöccseire, unokatestvéreire és barátaira vetik ki.
Szerencsére a halálhoz kapcsolódó adókat kivető államok közül csak Maryland rendelkezik öröklési illetékkel és ingatlanadóval is. Minden más államban van egyik vagy másik (vagy egyik sem), de nem mindkettő.
Mennyi ingatlan adóköteles?
Igaz, az amerikaiak többségének nem kell foglalkoznia az ingatlanadókkal, legalábbis szövetségi szinten nem. Azért mert a jelenlegi ingatlanadó törvény 11,7 millió dollár mentességet biztosít elhunytonként. És mivel nagyon kevés ember ér ennyi pénzt, a túlnyomó többséget ez nem érinti.
Ezenkívül a szövetségi ingatlanadóról szóló törvény kimondja, hogy a házastárs örökölt birtokai korlátlanok, és nincsenek adókövetkezményeik.
A szövetségi vagyonadón kívül legalább egy tucat állam adót vet ki olyan ingatlanokra is, amelyek értéke jóval a szövetségi ingatlanérték -küszöb alatt van. Ez magában foglalja annak lehetőségét, hogy állami szinten adósságot kell fizetni, még akkor is, ha szövetségi szinten nem tartoznak.
2021 -re adóköteles állami vagyonértékek a következő:
- Connecticut, 7,1 millió dollár
- District of Columbia, 4 millió dollár
- Hawaii, 5,49 millió dollár
- Illinois, 4 millió dollár
- Maine, 5,87 millió dollár
- Maryland, 5 millió dollár
- Massachusetts, 1 millió dollár
- Minnesota, 3 millió dollár
- New York, 5,93 millió dollár
- Oregon, 1 millió dollár
- Rhode Island, 1 595 156 dollár
- Vermont, 5 millió dollár
- Washington, 2,193 millió dollár
Mennyi az ingatlanadó?
Bár a szövetségi szintű ingatlanadó -mentesség nagyvonalú, a kiszabott adókulcs kevésbé jóindulatú.
| Összeg vége 11,7 millió dollár |
Mérték | Adó befizetve |
|---|---|---|
| $0 – $10,000 | 18% | 1800 dollárig |
| $10,000 – $20,000 | 20% | 1800 dollár + akár 2000 dollár |
| $20,000 – $40,000 | 22% | 3800 USD + akár 4400 USD |
| $40,000 – $60,000 | 24% | 8200 USD + akár 4800 USD |
| $60,000 – $80,000 | 26% | 13 000 USD + legfeljebb 5 200 USD |
| $80,000 – $100,000 | 28% | 18 200 USD + legfeljebb 5 600 USD |
| $100,000 – $150,000 | 30% | 23 800 USD + akár 15 000 USD |
| $150,000 – $250,000 | 32% | 38 800 USD + akár 32 000 USD |
| $250,000 – $500,000 | 34% | 70 800 USD + akár 85 500 USD |
| $500,000 – $750,000 | 37% | 155 800 USD + akár 92 500 USD |
| $750,000 – $1,000,000 | 39% | 248 300 USD + akár 97 500 USD |
| több mint 1.000.000 dollár | 40% | $345,800+ |
A kezdeti árfolyam 18% -ról indul, de gyorsan 40% -ra emelkedik az 1 millió dollárnál. Bár az első 11,7 millió dollár után nem kell adót fizetni, a fentiek meredek adócsípése. Alapvetően úgy számolhat, hogy a birtoka 12,7 millió dollárt meghaladó értéke 40% -os adólevágást alkalmaz.
Az állami szintű ingatlanadók növelik az adóterhet. Hawaii és Washington adókulcsa a legmagasabb, 20% -os. Nyolc másik államban és a Columbia körzetben az arány 16%. Ezen államok közül kettő Massachusetts és Oregon, mindegyik 1 millió dollár vagy annál nagyobb adót vet ki a birtokokra.
Öt másik állam, Iowa, Kentucky, Nebraska, New Jersey és Pennsylvania öröklési adót vet ki, de nem ingatlanadót, és ezekben az államokban a maximális adókulcsok 15% és 16% között mozognak.
Maryland egyedül van az államok között mind az ingatlanadót, mind az öröklési illetéket kivetve. A maximális ingatlanadó 16%, míg a felső öröklési adó 10%.
Hogyan lehet minimalizálni az ingatlanadókat
Ez egy bonyolult téma, ezért pontosan szükséges az előzetes tervezés. Ha alapos elemzés alapján azt várja, hogy ingatlanát jóval a 11,7 millió dolláros szövetségi érték alatt fogják értékelni az ingatlanadó küszöbértéke, vagy az Ön államában lévő ingatlanadó küszöbértéke, a konkrét ingatlanadó -tervezés valószínűleg nem lesz az szükséges.
De ha úgy gondolja, hogy közel lehet a szövetségi vagy az állami küszöbhöz, vagy életének során öröklés útján szorulhat rá, vagy az Ön életbiztosítási kötvényének kifizetése halála után folyik, tervezésre lesz szükség a szeretteire gyakorolt adókövetkezmények minimalizálása érdekében, kedvezményezettek.
Számos stratégia segít elérni ezt a célt.
Kérjen szakmai segítséget
Ez magában foglalja a pénzügyi tervezőt és az ingatlantervezési ügyvédet, a hiteles könyvelőt (CPA), vagy kettő vagy mindhárom kombinációját. Pontosan mire lesz szüksége, az ingatlanának méretétől és összetettségétől függ.
Egy nagy ingatlan szinte biztos, hogy ügyvéd és pénzügyi tervező szolgáltatásait is igénybe veszi. De ha üzleti érdekei vagy több ingatlanbefektetése is van, akkor szükség lehet CPA -ra is.
A CPA akkor is szükséges partner lesz, ha az ingatlanterve bizalmi alap használatát írja elő. Ennek oka, hogy a bizalom bizonyos dokumentumok benyújtását igényli az IRS -nél, valamint éves bizalmi jövedelemadó -bevallást kell benyújtania.
Bizalom létrehozása
Ez egy általános stratégia nemcsak az ingatlanadók minimalizálására, hanem annak biztosítására is, hogy ingatlanát a kívánságának megfelelő módon osztják szét.
Gyakran azt gondolják, hogy ezt akarattal is meg lehet valósítani, és bár erre szükség lehet egy bizalommal együtt, közel sem egyenlő szintű jogi védelmet nyújt.
Például a végrendelet vitatható, ha kizár egy családtagot, akiről általában úgy gondolják, hogy beleszámít a vagyonába. Ez magában foglalhat egy gyermeket vagy akár egy volt házastársat, akit kifejezetten kizárni szándékozik, vagy örökölhet.
Szintén bonyodalmak merülhetnek fel, ha nehézségekbe ütközik az ingatlan értékelése, vagy ha komplex ingatlant tartalmaz, például egy vállalkozást.
Ezen helyzetek bármelyike hagyatékba helyezheti ingatlanát, amíg a helyzet megoldódik. Ez bonyolult jogi folyamatba sodorná a birtokát, amely hónapokig vagy akár évekig is eltarthat, és csökkenti az ingatlan értékét a jogi költségek megfizetéséhez.
A tröszt egy külön jogi személy, amely elkerüli a hagyatékot, és biztosítja, hogy kívánságai teljesüljenek.
A vagyonkezelőknek két formája van, élő és végrendeleti. Az élő bizalmat létrehozzák és finanszírozzák, amíg élsz. Egy végrendeleti bizalmat finanszíroznak halála után, például egy életbiztosítási bevételből.
Visszavonható vs. Visszavonhatatlan bizalom
Ha a vagyonkezelői alapítás elsődleges célja az ingatlanadók minimalizálása, ismernie kell a különbséget visszavonható, és visszavonhatatlan bízik.
A visszavonható vagyonkezelők elkerülik a hagyatékot, és biztosítják, hogy ingatlanvagyonát az Ön utasításai szerint osztják szét. De nem az ingatlanadók elkerülésére tervezték őket.
A visszavonható bizalom gyakrabban kapcsolódik az élő vagyonhoz. Létrehozza és finanszírozza a bizalmat, amíg él, és megtartja az irányítást a bizalom felett. Nem csak képes lesz visszavonható bizalom kezelésére, hanem fel is függesztheti azt, ahol a szó visszavonható játékba lép.
Míg a visszavonható vagyonkezelő nagyobb ellenőrzést biztosít Önnek a benne lévő eszközök felett, ugyanakkor kevesebb jogi védelmet is nyújt - legalábbis amíg él. Mivel Ön irányítja az eszközöket, a hitelezők vagy perben a peres felek lefoglalhatják azokat.
A visszavonhatatlan bizalom nem csak a hagyatékot kerüli el, és biztosítja, hogy terjesztési utasításait az Ön kívánságaival összhangban hajtsák végre, hanem a vagyonadó csökkentésére is.
A visszavonhatatlan bizalom teljesen független jogi személyként jön létre. Létrehozza a bizalmat, és finanszírozza azt, ezután teljesen kizárja az irányítást. A vagyonkezelőt megbízják a bizalom kezelésével. Ez magában foglalhat egy ügyvédet, pénzügyi tanácsadót vagy akár egy intézményt, például egy bankot vagy vagyonkezelő céget.
Emiatt egy visszavonhatatlan bizalom minimalizálhatja a vagyonadókat. A trösztbe átruházott eszközök csökkentik az Ön személyes vagyonát adóügyi szempontból, valamint az ezen eszközökből származó jövedelemből származó adókötelezettséget. Ehelyett a vagyonkezelői vagyonból származó jövedelem a vagyonkezelői bevételként adóköteles. Ha azonban Ön, mint a tröszt létrehozója, bevételt kap a trösztből, ez a jövedelem személyi jövedelemként adóköteles lehet az Ön számára.
Ezenkívül a legjobb védelmet nyújtja a hitelezőkkel és a perekkel szemben is, mivel Ön nem rendelkezik ellenőrzéssel a vagyonkezelői vagyon felett.
De a bizalom bármelyik típusa esetén a benne lévő eszközök pontosan az Ön által megadott összegben, módon és időzítésben kerülnek kiosztásra a megnevezett kedvezményezetteknek.
Bármelyik bizalmi típusnál is létfontosságú, hogy minden lehetséges eszközt felvegyen, és mindegyiket megfelelően értékelje. A vagyonkezelésből kizárt bármely eszköz nem rendelkezik a bizalom által biztosított védelemmel vagy különleges terjesztési utasításokkal.
Az ingatlanadó biztosítása életbiztosítással
A vagyonkezelői alapításon kívül minimalizálhatja vagy akár teljesen fedezheti az ingatlanadókat, ha életbiztosítást vásárol a kötelezettség kifizetésére.
Pontosan fel kell mérnie ingatlanja értékét, beleértve annak jövőbeli értékét is, a várható élettartam alapján.
Szüksége lesz egy CPA -ra, hogy segítsen ebben a folyamatban, mivel ez nagymértékben érintett lehet, és tartalmazhat olyan eszközértékeléseket, amelyeket nem ismer teljesen. A CPA fontos szerepet játszik a jövőbeni ingatlanadó -szintek esetleges változásainak meghatározásában, akár szövetségi, akár állami szinten.
Miután az ingatlanát megfelelően értékelték, a CPA megállapíthatja az ingatlanadó -kötelezettség hozzávetőleges összegét. Ezt követően lehet kötvényt vásárolni, amely elegendő a felelősség fedezésére.
Tegyük fel például, hogy olyan államban él, ahol az ingatlanadó küszöbértéke 1 millió dollár, de elvárja, hogy halálakor a vagyona 2 millió dollárt érjen. Ha az Ön államának 20% -os ingatlanadója van, az adókötelezettség 200 000 dollár lesz (a második 1 millió dollárra kerül kiszabásra, nem az elsőre a mentesség miatt).
Ha megvásárol egy biztosítási kötvényt 200 000 dolláros haláleseti juttatással az adókötelezettség fedezésére, akkor biztosíthatja, hogy a hagyatékban lévő összes vagyontárgyat átruházzák a kívánt örökösökre.
Lényeg
Még egyszer, ha úgy gondolja, hogy még a szövetségi vagy állami vagyonadó küszöbét is megközelíti, akkor befektetnie kell egy kis időt - és igen, még egy kis pénzt is - annak eldöntéséhez, hogy bármely adó alkalmazható -e Önre birtok. Ezután proaktív megközelítéssel csökkentheti vagy megszüntetheti ezt a felelősséget.
Ha mást nem, akkor legalább egy olyan terhet letöröl, amelyet örököseinek a halálára kell vállolniuk.