DiversyFund Review: Befektetés többcsaládos ingatlanokba

Ami az ingatlant illeti, a régi mondás: „hely, hely, helyszín”.

Az ingatlanbefektetési platformok térnyerésével most könnyebb földrajzilag diverzifikálni portfólióját.

Ami egy kicsit nehezebb, az az eszközosztály alapján diverzifikálni. A nyilvánosan forgalmazott REIT-ek segítségével gyakran jelentős mennyiségű kereskedelmi ingatlant kap-plázák, tárolók, orvosi parkok stb. Az American Tower (NYSE: AMT), az egyik legnagyobb REIT, kereskedelmi helyeken (mobiltelefon -tornyokban) koncentrálódik. A Prologis (NYSE: PLD) logisztikai létesítményekkel rendelkezik a globális ellátási lánc megkönnyítése érdekében.

Mi lenne, ha a másik végére akarnál menni? Lakó?

Ez egy olyan cég, mint a DiversyFund bejön. Egy alulszolgáltatott rést azonosítottak - többcsaládos ingatlanokat.

Tartalomjegyzék

1. Ki az a DiversyFund?
2. Hogyan működik a DiversyFund?
1. Mi az előnyben részesített visszatérítés?
2. Hogyan értékesítheti részvényeit
3. DiversyFund díjak
4. DiversyFund adók
5. DiversyFund kockázatok
1. Értéknövelő befektetési ciklus
2. Helyi ingatlanpiaci kockázat
3. Illikvid befektetési időszak
4. A diverzifikáció hiánya
insta stories
6. DiversyFund vs. Adománygyűjtés
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Kinek érdemes befektetni a DiversyFund segítségével?
9. A DiversyFund az Ön számára?
1. Magas befektetési díjak
2. Preferált visszatérés
10. A DiversyFund előnyei és hátrányai
1. Előnyök
2. Hátrányok
11. Összefoglaló

Ki az a DiversyFund?

A DiversyFund -ot Craig Cecilio és Alan Lewis, két tapasztalt ingatlanbefektető alapította 2016 -ban szakemberek, és elkezdtek ingatlanbefektetési bizalmat ajánlani, miután a SEC novemberben minősítette 2018 -ból.

Egy alapot, a Growth REIT -t kínálnak, és több családos ingatlanokba (lakóházakba) fektet be, amelyek mérete legalább száz darab az Egyesült Államokban. Céljuk, hogy 10% -20% -os belső megtérülési rátát érjenek el, körülbelül ötéves értéknövelési ciklus mellett.

A stratégia nem újszerű. Én személy szerint befektettem egy magán REIT -be, amely ugyanezzel a stratégiával fektet be lakáskomplexumokba. A bérleti szerződések lejártával az üzemeltető felújítja őket, és magasabb bérleti díjat számít fel az új bérlőknek. Ahogy a komplexum megfordul, javul az ingatlan, emelkednek a bérleti díjak, és nő a beruházás értéke.

Függőlegesen is integráltak, ami azt jelenti, hogy mindent házon belül végeznek. Ez később fog megjelenni, amikor a díjakról beszélünk.

Hogyan működik a DiversyFund?

A DiversyFund meglehetősen egyszerű - egy lehetősége van (Growth REIT). Nincs választás, csak egyetlen alap, nagyon egyszerű.

A DiversyFund legalább 500 dolláros számlával rendelkezik, és Önnek nem kell annek lennie akkreditált befektető befektetni, mivel egy alapba fektet be, és nem egyéni ingatlanba.

Befektethet magánszemélyként, közösen, szervezetként vagy vagyonkezelői alapon keresztül. Magánszemélyként 18 évesnek vagy idősebbnek kell lennie, rendelkeznie kell társadalombiztosítási számmal, törvényes amerikai lakcímmel, valamint amerikai állampolgárnak, állandó lakosnak vagy érvényes amerikai vízummal kell rendelkeznie. Elég standard cucc.

A hozamok azon alapulnak, hogy mikor értékesítik az ingatlanokat, amelyek várhatóan 2023 végén lesznek. Amikor eladják az ingatlant, visszakapja a tőkebefektetést és 7% -os előnyben részesített hozamot. Ezt a megtérülést kifizetik, mielőtt a vállalat bármit is keresne. A fennmaradó nyereséget (ha van) ütemezés szerint kell kifizetni. A befektetők a nyereség 65% -át kapják, amíg el nem érik az éves 12% -os hozamot, majd a fennmaradó nyereséget 50/50 arányban osztják el a befektetők és a társaság között.

Mi az előnyben részesített visszatérítés?

Az előnyben részesített hozam a pénz befektetőknek történő felosztásának sorrendjéhez kapcsolódik.

A DiversyFund Growth REIT a befektetett tőke 7% -os előnyös hozamát kínálja a működési cash flow -ból. Ez azt jelenti, hogy az első kifizetett pénz a befektetőknek szól, amíg 7% -os hozamot nem kapnak.

Ezt követően a befektetők beszedhetik a fennmaradó pénzáramlás 65% -át, miután a REIT szponzor begyűjti a felzárkózási hozzájárulást. A befektetők akár 12%-os éves hozamot is elérhetnek.

Noha a rossz befektetési év során nem garantált az előnyben részesített hozam, a befektetők kiszámíthatják hosszú távú befektetési bevételüket.

További információ a DiversyFund szolgáltatásról

Hogyan értékesítheti részvényeit

Az egyik különbség a tömeges finanszírozású ingatlan-REIT és a tőzsdén kereskedő nyilvánosan forgalmazott REIT között a likviditás. A befektetők kereskedhetnek a nyilvános REIT-kkel, ha ma vásárolnak, holnap pedig büntetésmentesen értékesítenek.

A DiversyFund -részvények beváltása azonban több évet is igénybe vehet. A legtöbb befektetőnek meg kell várnia, amíg a REIT alapkezelő úgy dönt, hogy bezárja az alapot és felszámolja a részvényeket. A felszámolás várható időpontja 2023 vége.

Az is lehetséges, hogy a befektetők korán eladják részvényeiket, de az értékesítés nem garantált. A befektetőknek értesíteniük kell az alapkezelőt részvényeik eladási szándékáról. Az alapkezelőnek van első joga az elutasításhoz. A befektetők részvényeket is átruházhatnak egy másik befektetőre.

Ha a többcsaládos ingatlanpiac zuhan, vagy sok befektető szeretne eladni, a DiversyFund megtagadhatja részvényeinek visszavásárlását. A nyílt végű befektetési horizont miatt bölcs dolog csak olyan készpénzt befektetni, amelyre nincs szüksége több év múlva.

DiversyFund díjak

DiversyFund azt mondja, hogy nem számít fel díjat, ami igaz, de nem a teljes képet. Kezelési díjat nem számítanak fel az alapra.

Ha több szervezet is érintett, a díjakat különböző szakaszokban határozzák meg. Az ingatlanokkal kapcsolatban különböző jogalanyokkal rendelkezik, mint például az alap, a fejlesztő és a szponzor. Ahogy az várható, mindenkinek fizetni kell, így a fejlesztő, ingatlankezelő stb. Díjat számíthat fel az alapra. Mivel a DiversyFund vertikálisan integrált, az alap bizonyos értelemben „önmagát” fizeti.

Az alap nem kérhet alapkezelői díjat a befektetőktől, de az alap havi/éves és tranzakció alapú díjakat is fizet. Tehát közvetve vannak díjak (mindig vannak díjak).

Ha áttekinti a Növekedés REIT körlevél, látni fogja, hogy a díjakról szóló rész meglehetősen kiterjedt. Tartalmaz egy vagyonkezelési díjat, valamint egy jelentős fejlesztői díjat. Minden hónapban kis százalékot vesznek fel a fizetéskezelésre.

Az ilyen típusú díjak gyakoriak. A kérdés az, hogy Ön szerint túl magasak (vagy alacsonyak) - ezt Önnek kell eldöntenie.

DiversyFund adók

Mivel egy alapba fektet be, az év végén kap egy 1099-DIV űrlapot. Ha és mikor felszámolják a REIT -et, akkor is kap egy 1099 -et, de azt tőkenyereségként fogják kezelni.

Ez kiemeli az alapok egyik előnyét vs. egyéni tulajdon. Amikor egy ingatlan töredék részét vásároltam a RealtyShares -en keresztül (mára megszűnt), betéti társaság lettem egy olyan társaságban, amely az ingatlant birtokolta. Minden évben kaptam egy K-1 nyomtatványt. Önmagában nem nagy ügy. De ez azt is jelentette, hogy adót kellett bejelentenem egy másik államban. Maryland-i lakosként általában nem adok be észak-karolinai adóbevallást… amíg meg nem kaptam egy K-1-et egy észak-karolinai székhelyű társaságtól. 🙂

Egy másik 1099-DIV űrlap nem nagy ügy, nem változtatja meg az adóbevallás módját.

DiversyFund kockázatok

A potenciális befektetésekre vonatkozó befektetési kockázatok felmérése része az átvilágításnak. Bár pénzt kereshet a DiversyFund segítségével, ez a platform nem éppen a alacsony kockázatú befektetés.

Értéknövelő befektetési ciklus

Lehet többet keresni a DiversyFund befektetésével, mint az online brókerén keresztül megvásárolható hasonló REIT -ek. De a szolgáltatásaik vertikális integrációja kissé aggasztó.

A befektetési folyamatnak több szakasza van:

1. Tőkeemelés: Nyitott finanszírozási kör tőkegyűjtésre és ingatlanvásárlásra
2. Beszerzés: Vásároljon minősített befektetési célú ingatlanokat
3. Felújítás: Javítsa meg és javítsa a meglévő ingatlanokat, hogy hozzáadott értéket nyújtson
4. Felértékelődés: Hagyjon időt arra, hogy az ingatlan értéke növekedjen a felújítások után
5. Diszpozíció: Eladni ingatlanokat és nyereséget osztani a befektetőknek

A felajánló körlevél eredetileg a Növekedési REIT -t „vakmedence” kínálatként indította el, meglévő előnyök vagy azonosított projektek nélkül. Jelenleg több kiemelt projekt létezik, amelyek a befektetők számára képet adnak arról, hogy mibe fektet be az alap.

Kezdetben az éves beruházási hozam a vártnál alacsonyabb lehet a beszerzési és javítási előzetes költségek miatt. Pedig a befektetések megtérülése növekedhet, ha az ingatlankezelők növelhetik a bérleti díjat, és végső soron haszonszerzés céljából eladhatnak egy ingatlant.

Az ingatlanértékelésre támaszkodni nem biztos, hogy ideális, ha a állandó osztalékbevétel. A befektetők havi bérleti díjakon keresztül kaphatják meg őket a bérlőktől. Ezenkívül nehéz lehet megbecsülni a potenciális teljes befektetési hozamot.

Mivel a minimális befektetési időszak öt év, az ingatlanok értékeit kissé nehéz megjósolni. Fél évtized alatt sok minden történhet a helyi ingatlanpiaccal. A profit nem garancia. Néha az ingatlan fejlesztése és a nyereségért történő értékesítés várakozása a vártnál tovább tart, vagy egyáltalán nem történik meg.

További információ a DiversyFund szolgáltatásról

Helyi ingatlanpiaci kockázat

Eszközosztályként a többcsaládos ingatlanok nagyszerű hosszú távú befektetések lehetnek a vagyon felépítéséhez. De vannak befektetési kudarcok. A DiversyFund nyereséggel jutalmazza a befektetőket, ha havi bérleti díjból osztalékot bocsát ki, és haszonszerzés céljából értékesíti az ingatlanokat.

Az ingatlanok értékét azonban számos tényező csökkentheti:

• Változások a helyi gazdaságban és az ingatlanpiacon
• Verseny a meglévő ingatlanokból és új épületekből
• Változnak az övezeti törvények
• Tűz, árvíz és egyéb áldozatok
• Biztosítás nélküli veszteségek

A DiversyFund arra törekszik, hogy csökkentse a kockázatot azáltal, hogy olyan piacokra fektet be, ahol erős a munkahelyteremtés, növekszik a népesség és az átlag alatti üresedési arányok vannak.

A költségek túllépése, a váratlan javítások és a jövőbeni hitelfelvétel szintén növelheti a beruházási költségek alapját. A befektetők nagy valószínűséggel pénzt veszítenek, ha egy ingatlant veszteségért adnak el - vagy meghiúsul.

Ellentétben az FDIC-biztosított takarékszámlákkal és a betétigazolásokkal, a befektetők nem tudják megtéríteni elveszett befektetési egyenlegüket.

Illikvid befektetési időszak

A DiversyFund Growth REIT egy „nyilvános, nem kereskedett REIT”, másodlagos piac nélkül. Nem értékesítheti DiversyFund -részvényeit, például részvényeit és ETF -jeit, hogy gyorsan készpénzt szerezzen.

Van egy többéves befektetési időszak, és a DiversyFund a REIT felszámolásakor felszámolja a részvényeket. A felszámolás dátuma határozatlan, és a befektetők újra befektethetik a részvényeket egy másik ajánlatba, vagy készpénzt vehetnek ki.

Az első befektetők, akik 2018 -ban vásároltak részvényeket, amikor a REIT elindult, körülbelül öt évig befektetnek. A jelenlegi felszámolás tervezett időpontja 2023 vége.

A befektetők felajánlhatják részvényeik eladását a menedzsernek. A menedzser azonban megtagadhatja a részvények visszavásárlását. A vásárlás dátuma után hat hónappal eladott részvények a valós piaci érték 90% -áért eladhatók. Bizonyos körülmények között részvények átruházása más vevőre lehetséges.

A diverzifikáció hiánya

A DiversyFund Growth REIT körlevele azt állítja, hogy a legtöbb befektetési célú ingatlan valószínűleg a dél -kaliforniai piacon lesz. A szponzor ismeri leginkább ezt a helyi piacot, amely csökkentheti a befektetési kockázatot.

A Növekedési REIT azonban nem biztos, hogy jó választás, ha nem szeretne kaliforniai ingatlanokkal szembeni kitettséget elérni. Az országos portfólióval rendelkező REIT -ek természetes diverzifikációval rendelkeznek.

További információ a DiversyFund szolgáltatásról

DiversyFund vs. Adománygyűjtés

A DiversyFund legközelebbi versenytársa Adománygyűjtés, amely három fiókszintet kínál - Starter (minimum 10 USD), Core (1000 USD), Advanced (10 000 USD) és Premium (100 000 USD).

A Starter segítségével beléphet az eREIT -be.

A Core segítségével kiválaszthatja a kívánt befektetéseket (kiegyensúlyozott befektetés, kiegészítő jövedelem, hosszú távú növekedés), és az automatikus befektetés is benne van.

A tervek felfelé haladva elkezdheti az egyes ingatlanok hozzáadását, valamint további forrásokhoz való hozzáférést.

A Fundrise 0,15% -os éves befektetési tanácsadói díjat számít fel (amely bizonyos körülmények között, például egy másik befektető meghívásakor eltekinthet), és hasonlóan illikvid.

Elolvashatja a miénk teljes Fundrise felülvizsgálat többért.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul a DiversyFund másik legjobb alternatívája, és jobb választás lehet az akkreditált befektetők számára. A magas nettó értékű befektető befektethet egyéni „privát elhelyezési” ajánlatokba és 1031 tőzsdébe. A válogatott ajánlatokba történő befektetés nagyobb ellenőrzést biztosít a befektetési folyamatban, és magasabb potenciális jövedelemmel is járhat.

A nem akkreditált befektetők két különböző REIT-be fektethetnek be. Mindegyik REIT minimális 5000 dolláros befektetéssel rendelkezik, de eltérő befektetési stratégiával rendelkezik.

A MogulREIT I inkább kockázatkerülő lehet, és az adósság felajánlásokra összpontosít, hogy havi osztalékot szerezzen a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjából. Az évesített díjak utáni elosztási hozam 6,0% APY.

A MogulREIT II hasonló a DiversyFund Growth REIT -hez, mivel több családos ingatlanokba fektet be. Az egyik különbség az, hogy a RealtyMogul portfólió szélesebb országos lábnyomú lehet. A legtöbb ingatlan az Egyesült Államok déli és keleti részén található. Ennek a REIT -nek évente 4,5% -os éves hozama van, és többet kereshet, ha az ingatlanokat nyereségért értékesítik.

Az eszközkezelési díjak a részvényérték 1,25% -át is elérhetik. Ez a folyamatos díj magasabb lehet, mint amit a DiversyFund kér. De össze kell hasonlítania a többi járulékos díjat is, például az ingatlanok megszerzésének vagy értékesítésének költségeit.

Kinek érdemes befektetni a DiversyFund segítségével?

Azoknak a befektetőknek, akik ötéves befektetési távlattal szeretnének kitérni a dél-kaliforniai többcsaládos ingatlanokra, érdemes megfontolniuk a DiversyFund-ot. Lehetőség van olyan éves hozamok megszerzésére, amelyek versenyeznek az S&P 500 történelmi átlagos éves hozamával.

A DiversyFund nem kockázatmentes, de a befektetési bevétel megszerzése kevésbé ingadozó lehet, mint az ingatlanrészvényekbe történő befektetés. Az 500 dolláros befektetési minimum és a nem akkreditált befektetők befektetési lehetősége megkönnyíti bárki számára az ingatlanba történő közvetlen befektetést.

A DiversyFund az Ön számára?

Ha több családi ingatlanba szeretne befektetni, akkor ez az egyik legjobb választás. Mivel csak egy befektetési lehetőséget kínálnak, a kérdés az, hogy elégedett -e a díjstruktúrájukkal.

Magas befektetési díjak

Amikor összehasonlítottam a magánbefektetésemmel, a DiversyFund kamatai magasnak tűntek. A magánbefektetésem 2% -os ingatlankezelési díjat számít fel, de azt a beszedett bérleti díjak alapján értékelték. Ez hasonló a SEC bejelentésben szereplő havi díjhoz (bár az én olvasatom alapján ezt a díjat a befektető tőkeszámláján határozzák meg). Ez a Motley Fool értékelése nem rajongott a DiversyFundért korlátozott múltjuk, az átlagosnál magasabb díjak és számos egyéb tétel miatt.

Preferált visszatérés

Az egyik, kevésbé nyilvánvaló terület a Motley Foolnak a visszatérési struktúra területe volt. A DiversyFund 7% -ot részesít előnyben, majd a nyereség 65/35 -ös felosztását 12% -ig évente. Van egy felzárkóztatás is a Promoted Interest révén. Motley Fool azt mondta, hogy a 80/20 vagy a 75/25 (felzárkózás nélkül) a jellemzőbb.

A privát üzletemben 8% -os előnyben részesített hozamot kaptam 70/30-as osztással, felzárkózás nélkül, vagy a megtérülés alapján történő leosztásban.

Alternatív megoldásként, ha egyszerűen csak ingatlanba szeretne kerülni, és nem értékesítik többcsaládos eszközosztályként, akkor rengeteg egyéb módok az ingatlanbefektetésre. Mehet az ingatlan közös finanszírozási platformokkal, vagy tartsa egyszerűnek, és válasszon egy nyilvánosan forgalmazott REIT-et.

További információ a DiversyFund szolgáltatásról

DiversyFund Előnyök és hátrányok

Összefoglaló

A DiversyFund megkönnyíti a befektetők számára, hogy elkezdjenek befektetni többcsaládos ingatlanokba. Minimum 500 dolláros befektetéssel sok befektető megengedheti magának, hogy kis pozíciót nyisson meg és diverzifikálja portfólióját. Ha befektetni szeretne alternatív eszközök, A DiversyFund kifizetődő hosszú távú ötlet lehet, ha jól érzi magát a közösségi finanszírozású ingatlanbefektetésekkel.