Mi lenne, ha azt mondanám, hogy van egy beruházás, amelynek kormány által előírt garantált megtérülési rátája van?
Valószínűleg azt mondaná: „Köszönöm Jim, de én nem vagyok próbababa, és tudok a letéti igazolásokról, és ezek nagyon unalmasak.” (ráadásul nagyon biztonságosak!)
Ha el tudná olvasni ennek a bejegyzésnek a címét, akkor valószínűleg már tudja a választ: adófizetési zálogjog (és ingatlanbiztosítással rendelkezik).
Sok évvel ezelőtt tanultam ezekről a dolgokról, és részt vettem egy adózálog -aukción is. Nem vettem semmit, csak fel akartam szívni az élményt. Közel tíz évvel ezelőtt részt vettem a Howard Megyei Bíróság épületének lépcsőjén tartott adó -zálogjogi aukción, más néven adóeladáson.
Az aukció csak évente egyszer történik itt, májusban vagy júniusban, és az, amelyen részt vettem, valóban informális volt. Nem tudom, mit kezdenek 2020 -ban, mert a menetrendeket már törölték. Azt hittem, hogy bármi, ami a kormányt és a bíróságokat érinti, valamiféle formalitással jár. Ez abból állt, hogy egy fickó szó szerint állt a lépcsőn, kezében egy vágólap, és zálogjogot kiáltott, liciteket fogadott és rekordokat firkált.
A körülöttük őrlődő emberek hasonlóan informálisak voltak. Tudták, mit akarnak, várták a zálogjog számát, és meg is tették ajánlataikat. Néhányan telefonáltak, mások ott voltak a saját vágólapjukkal, és úgy érezték, mindenki ismeri egymást. Olyan volt, mint a Storage Wars, de az emberek otthonaival.
Úgy gondoltam, hogy ez egy jó befektetés, de valószínűleg nem számomra… de rengeteget tanultam.
Mi az adóbefektetési befektetés?
Az államoknak és az önkormányzatoknak szükségük van az adójukra, és ha nem fizetik őket, más módon kell behajtaniuk. Az ingatlanadók a legtöbb önkormányzat elsődleges bevételi forrásai. Ha egy tulajdonos elmulasztja fizetni az ingatlanadó -számlát, a helyi megye vagy város zálogjogot vet az ingatlanra és árveréseket, amelyek a zálogjoggal elárverezik a befektetőket.
Ez változhat, de a legtöbb helyi adóhivatal két -öt év ki nem fizetett adó után elárverezi az adójogot. A pontos időszak az állam törvényeitől függ.
Egyes önkormányzatok adózási zálogjogosítványokat árulnak, ahol a befektetők fizethetik a késedelmes adóösszeget. A kormány megkapja a pénzüket, a befektető pedig kamatot szedhet be, miközben az ingatlantulajdonos visszafizeti elmaradt adóit.
Az ingatlan tulajdonosának akár egy év is lehet a zálogjog visszafizetésére. Miután visszafizették a zálogjogot, kilép a befektetésből, és újra teljes mértékben az övék az ingatlan.
Ha a tulajdonos lemarad, akkor ki kell zárnia és teljes mértékben birtokba kell vennie az ingatlant. Ezután el kell adnia a házat, vagy bérlakássá kell alakítania, hogy befektetési bevételt szerezzen. A valóságban ez ritkán fordul elő, a legtöbb befektetőnek az önkormányzat által előírt kamatot fizetik.
Adóbérlet vs. Adólevél
Előfordulhat, hogy a részt vevő adóaukció értékesítésre kerül adó zálogjog és adócselekmények. Bár ez a két kifejezés egyformán hangzik, az adózási okmányok megkövetelik, hogy az egész ingatlant előre megvásárolja.
Az adóbefektetések egyik példája, ha a 2008 -as nagy recesszió alatt vásárolnak kizáró lakásokat a rehabilitáció és a nyereség érdekében. Nem minden befektetőnek van ideje vagy tőkéje befektetni az adótevékenységekbe.
Az adózási zálogjog csak azt követeli meg, hogy fektessen be a késedelmes adókba. A legtöbb ember számára csak néhány ezer dollárt kell befektetnie, és nem kell javítania a bezárt lakást.
Körülbelül 30 állam városok és megyék adózási zálogjogot árverezzenek.
Az adófizetési zálogjogok hasonlítanak egy autóhitelhez vagy lakáscélú jelzáloghoz nyújtott banki hitelhez, mivel ez adósságkötelezettség. A tulajdonos a zálogjog feloldásáig nem értékesítheti vagy refinanszírozhatja az ingatlant. Ebben az esetben a zálogjogot és a kamatot fizetik.
Hogyan lehet pénzt keresni az adókötelezettségbe történő befektetéssel
Kétféle módon lehet pénzt keresni adókötelezettségbe történő befektetéssel:
- Gyűjtsön be egyszerű kamatokat az ingatlan tulajdonosától
- Zárja le az ingatlant, és adja el, vagy bérelje
Minden államnak más és más a kamatplafonja az adókötelezettségekre. A legtöbb államban 5 és 18% közötti kamatra számíthat a zálogjog összegéről. Howard megye 18%-os kamatot határoz meg. A begyűjthető valós (tényleges) kamat attól függ, hogy mennyire versenyképes az adóaukció, mert mindenki licitál a zálogjogra.
A legtöbb aukciót a legalacsonyabb kamatot ajánló befektetőnek ítélik oda. Az aukció a maximális kamatlábnál kezdődik, és minden új ajánlattal csökken. Például a nyitó kamat 18%lehet, de a nyerő arány csak 5%lehet.
Elméletileg a kevésbé kockázatos ingatlanok alacsonyabb kamatozásúak lesznek, és a kockázatosabb ingatlanok közelebb állnak a magasabb kamathoz. Ez hasonló a peer-to-peer hitelezéshez ill befektetések kereskedelmi hitelekbe.
A legtöbb zálogjogi befektetés nem követeli meg az ingatlan kizárását, de ez lehetséges. Elsősorban a befektetés lehetséges megtérülésére kell összpontosítania.
Befektetés adókötelezettségekbe: lépésről lépésre
Az adózálogjog -befektetés SOK kutatást igényel két okból. Először is, ha inkább a tulajdonos fizeti vissza a kölcsönt, és megkapja a kamatát. Másodszor, ha nem, akkor meg kell győződnie arról, hogy eladhatja vagy bérbe adhatja az ingatlant, ha le kell zárnia.
A legjobb kiindulópont a helyi ingatlanpiac lehet. Ismernie kell olyan információkat, mint a kiváló minőségű városrészek és az iskolai kerületek elhelyezkedése. A jó minőségű ingatlanok tulajdonosai is nagyobb valószínűséggel fizetik vissza adószámlájukat.
Minden városnak és megyének eltérő eljárása van az adófizetési zálogjog megvásárlására, a kamatfizetések beszedésére és a kizárás kezdeményezésére. Bár meg kell tanulnia a befektetési piac bonyolultságait, a befektetési folyamat hasonló. Tanulmányozd ezt, mert nem akarsz menet közben tanulni.
Kérjen elmaradt adó listát
A késedelmes adójegyzékek a legtöbb városi és megyei adószedő vagy pénztárosi irodában kaphatók. Ezekből a listákból megtudhatja, mely ingatlanokat árverezik.
Attól függően, hogy mennyire modern az osztály, előfordulhat, hogy e -mailben megkaphatja a listát. Több elavult osztályon személyesen kérheti le az adatokat.
A részletekért tanulmányozza az adólistát:
- Az ingatlan utcai címe
- Tartozó adók összege
- A késedelmes adók éveinek száma
Ez a három tényező segít létrehozni a lehetséges ingatlanok jelöltlistáját.
A verseny elkerülése érdekében megpróbálhatja felvenni a kapcsolatot az ingatlan tulajdonosával, hogy érdeklődjön -e az eladás iránt. Ez a taktika segít elkerülni a licitháborút, ha végül meg akarja vásárolni az adólevelet.
Lehet, hogy a költségeit alacsonyan tarthatja, ha egy fejletlen csomagnak vannak be nem fizetett adói - gondolja termőföld.
A fejlett ingatlanok általában magasabb ingatlanértékkel rendelkeznek, és kiterjedt javításokat igényelhetnek, ha végül kizárják.
Kutatási potenciális tulajdonságok
Miután megtudta, mely ingatlanokat árverezik, készítse el jelöltlistáját a potenciális ingatlanokról a vásárlási tartományon belül.
Haladjon a tulajdonok között, és nézze meg, milyen az első benyomás. Ha tetszik az ingatlan és a környéke, fontolja meg az ajánlatot.
Az aukció előtt számítsa ki a legalacsonyabb kamatlábat. Nem minden licitháborút érdemes megnyerni, ha a készpénz máshol magasabb hozamot érhet el.
Vegyen részt egy aukción
Néhány aukció megköveteli, hogy személyesen vegyen részt licitáláshoz. Sok helyen most online aukción vesznek részt, így a távoli befektetők is részt vehetnek az akcióban.
Bármely aukciós módszer versenyképes lehet. A túlajánlatok elkerülése érdekében előre tudnia kell az ajánlattételi korlátokat.
A nyertes ajánlattevő fizeti ezeket a költségeket előre az adózási zálogjog megvásárlásához:
- Kifizetetlen adók
- Büntetések
- Felhalmozott kamat
Ezek azok az adók és díjak, amelyekkel az ingatlantulajdonos tartozik a kormánynak. Tehát ez a minimális eladási ár.
Fizetés beszedése
A legtöbb állam megköveteli, hogy értesítést küldjön az ingatlan tulajdonosának arról, hogy Ön rendelkezik az adójoggal. Az ingatlantulajdonos havonta fizet a visszaváltási időszak alatt.
A legtöbb visszaváltási időszak legalább egy év, de lehet hosszabb is.
Ha a tulajdonos nem törleszti a zálogjogot a törvényes visszaváltási időszakon belül, akkor kezdeményezheti a kizárási folyamatot. Vannak speciális eljárások és határidők, amelyeket be kell tartania a megfelelő kizáráshoz. Feltétlenül tekintse át a törvényeket, ha az adózási zálogjogból adásvétel alakul.
Kinek érdemes befektetni?
Az adózási zálogjog következetes módja lehet a rövid távú jövedelem megszerzésének anélkül, hogy minden pénze a tőzsdén lenne. Akkreditált befektetőkingatlanbefektetési tapasztalattal is jól illik.
A potenciális hozam 12% és 18% között van az állam kamatplafonjától függően. Az, hogy mennyit kereshet, attól függ, hogy melyik államban fektet be, és milyen alacsony ajánlatot tesz.
Ami az időt és a szükséges tőkét illeti, az adózási zálogjogba történő befektetés valahol az ingatlanindex -alap megvásárlása (vagy crowdfund ingatlanok) és a házak felforgatása.
Ki ne fektessen be adókötelezettségbe?
Az adózási zálogjog befektetése nem azoknak való, akik a gyakorlati egyszerű befektetési megközelítés. Órákat kell töltenie a potenciális ingatlanok átvilágításával, az aukción való részvétellel és az ingatlan esetleges kizárásával.
Az adózási zálogjog nem a parkolás helye készpénz három év alatt. Az adózási zálogjog azonban izgalmas módja lehet a portfólió diverzifikálásának, ha elemezheti annak kockázatát, hogy a tőke középtávú befektetési időszakra szól.
Az adózási zálogjogba történő befektetés lehetséges kockázatai
Ez a befektetési ötlet nem kockázatmentes, mivel az ingatlan tulajdonosának továbbra is fizetnie kell a lejárt adókat. Ahelyett, hogy kifizetné őket a kormánynak, inkább a horgon áll. Míg az adózási zálogjogba történő befektetés kevésbé kockázatos lehet, mint a tőzsde időzítése vagy filléres részvényekkel kereskedik, el kell végeznie kellő gondosságát.
Íme néhány kockázat, amibe belefuthat, és amelyek csökkentik a lehetséges jövedelmet.
Alacsony kamatok
A licitháború azt jelenti, hogy nem kaphat kívánatos kamatot. Az adózási zálogjogba történő befektetés sok erőfeszítést igényel. A befektetés lehetséges megtérülése hasonló lehet más befektetési ötletekhez, amelyek kevesebb erőfeszítést igényelnek.
Ön további adókat és díjakat fizet
Az adózálogjog birtoklása azt jelenti, hogy felelősséggel tartozhat a jövőben be nem fizetett adókért és büntetésekért, ha a tulajdonos nem fizet. Még az is előfordulhat, hogy városi bírságot kell fizetnie az olyan esetek miatt, mint például a fűnyírás elmaradása.
Az ingatlantulajdonos csődöt mond
A bíró jogilag csökkentheti az adókötelezettségének kamatát, ha az ingatlantulajdonos csődöt mond. Gondoljon erre a kockázatra, mint hozamcsökkentésre kedvencének osztalék állomány.
Az adókötelezettség lejár
Az aukción megnyert adókötelezettségek a visszaváltási időszak lejárta után lejárhatnak. Ha az időszak lejárta után nem tesz további intézkedéseket, elveszítheti az eredeti befektetés megtérülésének lehetőségét.
Győződjön meg róla, hogy ismeri a helyi kizárási szabályokat. Egy bizonyos határidőn belül meg kell kezdenie a kizárási folyamatot. Emellett értesítéseket kell küldenie a tulajdonosnak az elmaradt fizetésekről. Az eljárás helytelen betartása csorbíthatja erőfeszítéseit.
Az ingatlan értéktelen
A kizárás eladása nem garantált módja a pénzkeresésnek. Előfordulhat, hogy az ingatlant nem könnyű eladni, ha az épületet nem karbantartják, vagy rossz környéken található.
Ráadásul nem tudja, milyen károkat okoz az ingatlantulajdonos, ha elköltözik.
Lehet, hogy megvizsgálhatja az ingatlan külsejét az adóeladási aukció előtt, de előfordulhat, hogy csak az ingatlan kizárása után nézhet be a házba. A licit megnyerésétől a lakásba való belépésig több év is eltelhet. Sok minden változhat ennyi idő alatt.
Kerülje azokat a városrészeket, ahol magas a kizárási arány, vagy lecsökken az ingatlan értéke. Ezen kockázatok elkerülése csökkenti annak esélyét, hogy olyan „víz alatti ingatlant” vásároljon, amelynek piaci értéke kisebb, mint a befektetési költségei.
Az adózási zálogjogi befektetés jó befektetés lehet, de sok munkát igényel. Ez az egyik oka annak, hogy végül nem tettem meg.
A másik dolog az, hogy nagyon nem szeretem az ötletet, hogy valakit kizárnak, és kirúgnak az otthonából. Rájöttem, hogy ez ritkán fordul elő, de nem szeretném egyszer sem. Vannak más, érzelmileg kevésbé megterhelt módok a megélhetésre.