Amikor a tőzsde jól jár, nem sokan beszélnek ingatlanbefektetésről.
Ennek azonban van értelme - a tőzsde könnyebb.
Veszel néhány részvényt, eladsz néhány részvényt, és a nyereségét és veszteségét nyilvántartod a hozamodon. Még könnyebb, ha ragaszkodik a három alap portfólió vagy fektessen be egy nyugdíjszámlába - sokkal kevesebb papírmunka!
Az ingatlanokkal egy kicsit trükkösebb. Az ingatlan vételéhez és eladásához közvetítőkre van szükség, és több időbe telik, mint egy részvénykereskedelem.
Mi van, ha túl sokat fektetett be a tőzsdére, vagy egyszerűen csak egy másik eszközosztályt szeretne? Mi van, ha úgy gondolja, hogy a piac túlértékelt, és fedezeti ügyletet szeretne? És ha nem fedezeti ügylet, csak egy másik lehetőség?
Az ingatlan a nagyszerű alternatív befektetés, ami nem furcsa (mint a temetkezési telkek, amelyek műszakilag is ingatlanok!).
De a fizikai tulajdonba kerülés kihívást és nagyon ijesztő lehet. Még akkor is, ha elmész FHA útvonal és csak 3% -ot tesz le, még mindig viszonylag nagy tőkebefektetés az induláshoz. És elég sok nyüzsgés és lábmunka is jár, a tőke lekötése mellett.
Vannak azonban módok, amelyekkel hatalmas készpénzbefektetés nélkül be lehet tenni a lábát az ajtón.
Lássuk.
Tartalomjegyzék
- Ingatlan nagykereskedelme
- Adózási zálogjog
- Crowdfunded Ingatlan
- Ingatlanbefektetési alapok (REIT)
- Kemény pénz kölcsönök
Ingatlan nagykereskedelme
Először az ingatlanok nagykereskedelméről tanultam Alex Martinez az Opt Out Life podcasten. A podcast lenyűgöző hallgatása rövid pályafutásának, de Alex Martinez megkapta a nagykereskedelmi ingatlant. Ekkor szerz egy ingatlant szerződés alapján, majd eladja a jogokat egy másik befektetőnek, aki onnan veszi át az irányítást. A befektető elvégzi a felújításokat, majd eladja vagy bérli pénzforgalomból. Fizetést kap a szerződésért. Első nagykereskedelmi üzlete 22 000 dollárt szerzett neki körülbelül 8 órányi munkáért.
A 8 óra kicsit csalóka, mert sokkal több munka van benne. Sok idő telik el az ingatlanok keresésével, a befektetőkkel való kapcsolatteremtéssel, a nem működő ingatlanok keresésével, a nem működő szerződések tárgyalásával stb. Tehát van egy kis rezsi, amit nem feltétlenül vesznek figyelembe, de nincs sok pénzügyi rezsi.
A pénzügyi ráfordítás a szerződésben megkövetelt komoly pénzekből állna. Amikor aláírja, vállalja, hogy a jövőben megvásárolja az ingatlant. Néha elkerülheti ezt, ha néhány napon belül biztosít egy befektetőt, de ez államfüggő. Valószínűleg azt szeretné, ha a befektetők sorba állnának, és tudnák, mire van szükségük az üzletben.
(ezt néha ingatlanmadaraknak is nevezik, vagy hogy ingatlanmadár kutya vagy - ez a bejegyzés a BiggerPockets -en részletesebb)
Ennek igazi vonzereje egy lépcsőfok. Sokat tanulhat az ingatlanüzletágról, ha nagykereskedővé vagy madárkutyává válik. Eltávolítja a beszerzési ügyletekhez kapcsolódó lábmunka nagy részét, így a befektetők valószínűleg megpróbálnak segíteni abban, hogy többet tudjon meg az üzletről. Minél jobban becsüli a felújítási költségeket, annál jobb a befektető számára. Ha ezt szeretné tenni, akkor azt javaslom, hogy fordítson legalább egy órát a podcast hallgatására, mert Nate és Dana (a házigazdák) szintén ingatlanbefektetők (bizonyos mértékig), és jót kérnek kérdéseket.
Adózási zálogjog
Ahogy Ben Franklin mondta egyszer: „… de ezen a világon semmi sem mondható biztosnak, kivéve a halált és az adókat.”
Az ingatlanok esetében egy bizonyosság van - az ingatlanadók. Néhány államban nincs jövedelemadó, néhányban nincs forgalmi adó, de én nem ismerek egyetlen olyan államot sem, ahol nincs ingatlanadó.
És amikor az emberek nem fizetik meg az ingatlanadójukat, az állam vagy a megyei önkormányzat adójogot vet ki az ingatlanra. Aztán a kormányok hajlamosak arra, hogy elárverezzék ezt a zálogjogot, mert szüksége van az adóbevételre. A zálogjogot megvásárló személynek a helyi és állami törvények alapján kamatot kell garantálnia erre a befektetésre.
Ha az ingatlantulajdonos nem fizet a megadott időn belül, az adójogvállalás tulajdonosa kizárhatja az ingatlant, és mindenki előtt áll a sorban, beleértve a jelzálogjogot is. Sok esetben a bankok kifizetik a zálogjogot, mert nem akarják elveszíteni a házat.
Elmentem a adó zálogjog aukció egyszer, és ez elég alkalmi ügy volt. Csak egy csomó ember őrlődik a megyei bíróság épülete előtt. A legtöbben telefonáltak a befektetőikkel, de ez egy meglehetősen alkalmi licitálási folyamat volt, kevésbé izgalmas, mint a tévében látott tárolt árverések egyike.
Lefedtem befektetések adófizetési zálogjogokba korábban, amikor alacsony kockázatú rövid távú befektetésekről is beszél, ha többet szeretne olvasni.
Crowdfunded Ingatlan
A közösségi finanszírozású ingatlan viszonylag új lehetőség a JOBS Act által. A JOBS Act, azaz Jumpstart Our Business Startups Act, lehetővé teszi a vállalatok számára, hogy tömeges finanszírozással gyűjtsenek forrásokat. Az ingatlanok esetében ez azt jelenti, hogy a társaság forrásokat gyűjthet az ügylethez a közösségi finanszírozású platformokon és az olyan egyéni befektetőkön keresztül, mint te és én. Van még néhány szabály, amelyet be kell tartani, mint például a részvényesek száma, de ez növeli, hogy hány ember vehet részt ebben, és hogyan lehet őket kérni.
Ha akkreditált befektető, befektethet egyedi ingatlanokba. Ezek minimális értéke gyakran meghaladja az 1000 dollárt, de sok rendelkezésre áll, ha legalább 5000 dollárt tud kötni ügyletenként. Osztom a a legjobb közösségi finanszírozású ingatlanplatformok listája.
Ha Ön nem akkreditált befektető, befektethet egy „eREIT” -be, amely kiválasztja az egyes ingatlanokat, amelyekbe befektetni kíván. Itt van egy a nem akkreditált befektetők legjobb CRE platformjainak listája, amelyek közül a kedvenceim a Fundrise és a stREITwise (teljes értékelés itt). Az alábbiakban bővebben erről a kettőről, amikor a REIT -ekről beszélek.
Ingatlanbefektetési alapok (REIT)
Valószínűleg ez a legunalmasabb módja az ingatlanbefektetésnek. 🙂
Ez egy befektetés egy REIT vagy REIT alapba, mint például a Vanguard REIT (VGSLX). Olyan cégekbe fektet be, amelyek ingatlanba fektetnek. Sok REIT befektet közraktározásba vagy kereskedelmi ingatlanokba, például vállalati parkokba, így befektetései nagymértékben egy adott ingatlanvagyon -osztályba koncentrálódnak.
Az olyan platformokon elérhető privát REIT -ekhez is fordulhat, mint például Adománygyűjtés és stREITwise. Kicsit nagyobb változatosságot kínálnak az ingatlan vagyonosztályban.
Például tovább stREITwise csak 5000 dollár minimális összeggel fektethet be kereskedelmi ingatlanokba. Átlátható díjstruktúrával rendelkeznek, és a kezdetek óta 8-9% -os osztalékot fizetnek. A kínálatuk nagyon összpontosított, és pontosan tudja, mire készül. Ez minden befektető számára elérhető.
Kemény pénz kölcsönök
A keménypénz kölcsön olyan kölcsön, amelyet egy ingatlanbefektetőnek nyújt, ingatlannal fedezetként. Jegyzetként van felépítve, ami azt jelenti, hogy a befektető valójában hitelfelvevő, és Ön önmagában nem „fektet be” az ingatlanba. Ön és a hitelfelvevő elfogadja a kölcsön feltételeit (kamatláb, kötvényhossz, kifizetések stb.).
Én csak egyszer csináltam ilyet, valakivel, akit ismertem és akiben megbíztam, és eddig jól sikerült. A kamatok jellemzően 11-12% közöttiek (magasabbak, ha kockázatosabbak, alacsonyabbak biztonságosabbak), de nem én vagyok a legjobb személy, akitől megkérdezhetem az ajánlatok ellenőrzését és megtalálását. Szeretném beépíteni ezt a lehetőséget, mivel elérhető.
Ne feledje, hogy Ön nem ingatlanba fektet, hanem pénzt kölcsönöz egy befektetőnek, aki fix hozamot fizet Önnek. Ez azonban némi kitettség az ingatlanokkal szemben.
Ha néhány ilyen ajánlatot kap az öve alá, akkor elég lehet ahhoz, hogy belekezdjen ingatlanszindikációs ügyletek. Ez az a hely, ahol egy befektető csoport tagja vagy. Vannak magasabb tőkeigények, nem olyan alacsonyak, mint a közösségi finanszírozási oldalak, de vannak vonzóbb ajánlatok.