Amikor először megjelentek a peer -to -peer hitelezési platformok, mint a Prosper és a Lending Club, az emberek megőrültek értük. Ez egy új eszköz volt, amibe befektetni kellett, és az emberek elemezték őket, hogy előnyt találjanak.
A fedezetlen személyi kölcsönökbe való „befektetés” kockázatosnak hangzik, de mivel annyira új, senki sem tudta pontosan, milyen kockázatos. Ezek a beruházások csak később váltak elérhetővé magas nettó értékű akkreditált befektetők.
A platformok elemzői és biztosításmatematikusai megpróbálták előre látni a nemteljesítési arányokat, és ennek megfelelően árazni a kölcsönöket... de senki sem tudja igazán.
A kis befektetési minimumok, gyakran 5 vagy 10 USD, azt jelentették, hogy befektetéseit több hitelre is feloszthatja, és eloszthatja kockázatát. 100 dollár egy kölcsön egy hitelfelvevő számára ingatagabb, mint 5 dollár kölcsön 20 hitelfelvevőnek.
A probléma az volt, hogy e hitelek nemteljesítési aránya csak találgatás volt. A személyi kölcsönök köztudottan ingatagok. Gondolj csak bele - ha dél felé tartanak a dolgok, akkor fizetni fogsz
közüzemi számla, hitelkártya -számla, fedezetlen hitel a bankjától, vagy fedezetlen kölcsön a társhitelezési platformon? A válasz elég egyértelmű.És amikor ezek az alapértelmezett kamatláb -találgatások nem pontosak, és a dolgok leállnak a sínről, ahogy azt 2007 -ben és 2008 -ban láttuk (Nagy recesszió), rossz dolgok történnek. 5% alapértelmezés helyett 10%+ alapértelmezett értéket látott.
Szerencsére Maryland lakosaként nem volt lehetőségem befektetni ezekbe a bankjegyekbe, és kihagytam a mulasztó emelkedő mulatságot. Manapság befektethetek tömeges finanszírozású ingatlanbefektetésbe, és remélem, hogy a nemteljesítési arányok megértésével elkerülhetem ezeket a lehetséges veszteségeket.
Sajnos, amikor ingatlanbefektetésről van szó, a nemteljesítés kockázata (szó szerint) az egyenlet része. De nem mindig ez a legszórakoztatóbb beszélgetési téma. Ennek van értelme; végül is ki akar komorságról és végzetről beszélni, amikor a pénzszerzés az igazi cél?
Saját tapasztalatok a közösségi finanszírozású ingatlanokkal kapcsolatban
Ennek a cikknek a kontextusába helyezése, és tájékoztatás arról, hogyan gondolkodtam az alapértelmezett kockázatról (amit ezeknek az ügyleteknek a legjelentősebb kockázatának tartok), röviden meg akartam osztani, hogy milyen vagyok magában foglal.
Ami ezt az írást illeti, 15 000 dollárt kötöttem le a RealtyShares két ügyletére (aki azóta abbahagyta az új befektetők felvételét és az új ügyletek megkötését). A RealtyShares segítségével egyéni ingatlanokba fektet be, nem alapok vásárolják meg az ingatlant. Nem tudok beszélni az egyes ügyletek sajátosságairól, ez ellentétes az Általános Szerződési Feltételekkel, ráadásul nem túl releváns, de az első egy közös részvényügylet volt, 5 éves tartással. A második még nyitva van, bár elköteleztem magam az üzlet mellett.
Az első ügylet negyedéves készpénzhozama az előrejelzéseknek megfelelően alakult, így elégedett voltam vele, a negyedéves frissítések pedig időszerűek és átfogóak voltak. Ez közel 160 ezer négyzetméter. kiskereskedelmi területet (egy szalag -bevásárlóközpontot neveznénk New York -ban felnőttnek), és mindent biztosítanak olyan konkrétumokra, amelyekre gondolni szeretnék, beleértve a teljes pénzügyi kimutatásokat, a mérleget és a cash flow -t nyilatkozatok. Tájékozottnak érzem magam.
Amit az alapértelmezett kockázatról tudni kell
Megfelelően beállított kockázati profilok nélkül a végén jobban megismerheti a nemteljesítés fogalmát, mint szeretné. Ragadja meg ezt a lehetőséget, hogy többet megtudjon az alapértelmezett csínját -bínját - és hogyan kerülje el.
Először is, mi az alapértelmezett ráta? Néha „kohorsz -késedelmi aránynak” nevezik, a hitelek százalékos arányát írják le a hitelezők veszteségként több elmaradt fizetés után. A kölcsönök leírása után általában átutalják egy ügynökséghez beszedésre. Bizonyos esetekben késedelmi kamat is alkalmazható, és ez magasabb kamat, amelyet a hitelfelvevőre vetnek ki, aki elmulasztott egy meghatározott összegű fizetést.
Míg az egyes cégek és alapok általában nem teszik közzé nemteljesítési arányukat, a A Federal Reserve jelentése szerint 2017 -ben a 0,74 százalékos késedelmi arány a kereskedelmi ingatlanhiteleknél lefoglalták az amerikai bankokban. Más szavakkal: az amerikai bankok által feldolgozott minden 135 CRE -hitelből egyben volt legalább egy elmulasztott fizetés tavaly.
Miért nem fizetnek hitelt a hitelfelvevők? Rengeteg oka van. Ez lehet olyan egyszerű, mint a személyes pénzügyi gondok-mint a fejedben vagy túlzott tőkeáttétel. Kereskedelmi ingatlanok esetében a legtöbb hitelfelvevőben bízni lehet abban, hogy rendelkezik forrásokkal az ilyen események készpénzhiányának fedezésére (ezt bizonyítja a 0,74 százalékos bűnözési arány).
Ennek ellenére nem akar többet birtokolni a 0,74% -os ügyletekből, mint a méltányos részesedése. 🙂
Ennek elkerülése érdekében alapos gondossággal kell eljárnia az ingatlanszponzorban, amely ellenőrzi a hitelfelvevő szervezetet - és a projekt költségvetését -, mielőtt aláírja a pontozott vonalon.
Hogyan értékelhetem az alapértelmezett kockázatot?
Míg nincs biztos módja annak, hogy megvédje portfólióját a nemteljesítéssel végződő hitelekbe történő befektetésektől, több lépést kell megtenniük a körültekintő befektetőknek, hogy megvédjék magukat. Az első és legfontosabb lépés az alapos átvilágítás.
Kiindulópontként néhány fontos szempontot érdemes figyelembe venni:
- Szponzorálás. Hiszek -e ebben az üzleti tervben és abban, hogy a szponzor képes -e ügyesen végrehajtani azt? Végrehajtotta -e a szponzor ezt a stratégiát ennél az eszköztípusnál? Vagy ezen a piacon? Hány éves tapasztalattal rendelkezik a szponzor csoport?
- Fizikai eszköz. Mikor épült az ingatlan? Mikor volt utoljára felújítva? Mikor cserélték utoljára a tetőt, parkolót, liftet vagy mechanikus rendszert? Mi a valószínűsége annak, hogy az ingatlannak rövid- vagy hosszú távú beruházásokra lesz szüksége?
- Tőkeáttétel. A tőkeáttétel az 50% -os hiteltől a stabilizált értékig (LTV) akár 80% -ig vagy annál is több lehet. Bizonyos esetekben akár 80%fölé is érdemes lépni. Általánosságban elmondható azonban, hogy a többcsaládos projekteknek 80% -on vagy annál alacsonyabbnak kell lenniük az elsőbbségi kölcsön esetében, az egyéb stabilizált kereskedelmi eszközöknek pedig 70% -on vagy annál alacsonyabbnak kell lenniük. A túlzott tőkeáttétel bűncselekményhez vezethet, ami nemteljesítéshez vezethet, ami kizárást eredményezhet.
- Tartozási feltételek. A szponzor kihasználja a pénztárcáját ebben a projektben? Az adósságfeltételek tükrözik -e a projekt és a hitelfelvevő legfontosabb erősségeit és gyengeségeit? És a kölcsön futamideje megfelelő? A refinanszírozási kockázat jelentősen megnő, ha az adósság egy lágyuló piacon lejár, és az ingatlan értéke csökkent.
- Bérlők. Fogja -e a kezében a táskát, ha a bérlői elköltöznek, vagy elhanyagolják a bérleti díjat a versenyerők vagy más előre nem látható tendenciák miatt?
- Kamatláb. Mennyire versenyképes a jelenlegi piac? Látnak -e felfelé irányuló nyomást a felső határértékek (ingatlanértékek a működési jövedelemhez viszonyítva), azaz csökkennek az ingatlanértékek? Emelkednek a kamatok? Mennyire megalapozott a kilépési felső rátára vonatkozó feltételezés, azaz az eladási ár célkitűzése? Van értelme ennek a kilépési ár feltételezésnek?
- Piac és helyszín. Kedvező a piaci ciklus az eszköz számára? Sőt, egy olyan alpiacon található, ahol pozitív bérleti, kihasználtsági, lakossági, demográfiai és munkahely -növekedési tendenciák vannak?
- Építkezés. Lehet-e az építés, akár új fejlesztés, akár értéknövelő fejlesztés egy meglévő ingatlan esetében, költségtúllépést vagy késedelmet okozhat? Ha igen, hogyan lehet ezt a kockázatot csökkenteni?
- Lízing. Elköltött -e a szponzor elegendő marketinget, bérlői fejlesztést és/vagy lízing jutalék tartalékot az ingatlan bérbeadására?
A lista bevezetésként, szószedetként szolgál, hogy mit kell keresni, de nem átfogó. Ezen témák bármelyike megérdemelne egy saját bejegyzést!
Kockázati profilok befektetési típusonként
Tekintettel arra, hogy mit tudunk a nemteljesítésekről és a nemteljesítési arányokról, milyen strukturális kockázatokat hordoz a befektetése?
Manapság három fő módja van az ingatlanbefektetésnek:
- Közösségi finanszírozás - Ahol egy kis darabot vásárol, mint például a RealtyShares és mások ingatlanforrások közösségi finanszírozásával.
- Alapbefektetés -ahol REIT-ekbe (ETF-ek vagy befektetési alapok) vagy kisebb REIT-szerű cégeken keresztül fektet be (sok nem akkreditált közösségi finanszírozási oldalak így vannak felépítve)
- Közvetlen ingatlantulajdon - Ahol közvetlenül vagy szindikátusokon keresztül vásárol ingatlant
Tömeges finanszírozású magánrészvények ingatlanprojektekben lehetővé teszi az egyéni befektetőknek, hogy pénzt helyezzenek el egy jogi személyben (LLC), amely befektet egy ingatlanprojektbe, vagy kölcsön ad a projektnek. Általánosságban elmondható, hogy a közösségi finanszírozási oldalak alacsonyabb díjtételeket kínálnak, mint a legtöbb REIT. Továbbá, mert ezek privát befektetések, a befektetési teljesítmény viszonylag kevésbé korrelál az S&P 500 és más likvid piaccal mutatók. Mint ilyen, vonzó módja lehet a portfólió diverzifikálásának, földrajzi piac, eszköz és befektetési típus szerint.
Az a tény, hogy egy adott beruházáshoz csak egy ingatlan kapcsolódik, azt jelenti, hogy ha a projekt alulteljesít, akkor alig van mit visszaadni. Ennek ellenére az alapértelmezett értékek alacsonyabb kockázati profilt jelentenek, mivel az ingatlan biztosítja a kölcsönt, és ezáltal biztosításként működik. Ezenkívül a kizáró árverések is választhatók, ha a szponzor vagy az ingatlantulajdonos alapértelmezés szerint.
Nyilvánosan kereskedett ingatlanbefektetési alapok (REIT) szerteágazó ingatlanok professzionálisan kezelt portfóliója; a legtöbb alap kereskedelmi, vállalati vagy bérleti eszközökbe fektet be. Noha viszonylag könnyen lehet kereskedni a piacon és onnan, a nyilvánosan forgalmazott REIT-ek növelhetik a rövid távú volatilitási kockázatot, mivel teljesítményük viszonylag jobban korrelál a tőzsdével. Ha kilép a recesszió alatt (mint sokan fognak kísértést tenni), akkor a hozama károsodhat.
Az alapbefektetés más kockázati profilt kínál, mint a közvetlen befektetés. Mivel az alap ingatlanok és projektek gyűjteménye, gyakran alaposabban szemügyre veszi a kohort nemteljesítési arányait és az általános piaci teljesítményt. De kevesebb ellenőrzést és testreszabást kínál, mivel a befektetők nem tudják kiválasztani, hogy mely egyedi projektekbe szeretnének befektetni. Ennek ellenére ezek a befektetési típusok likviditást is kínálnak, ami azt jelenti, hogy a felvásárlás után kereskedhet a részvényeivel.
Közvetlen ingatlantulajdon amikor saját tulajdonban van az egyéni ingatlanok, önmaga. Ha érdekli ez a befektetési típus, számíthat arra, hogy jelentős időt fordít az ingatlanbefektetésekre, és nagyon gyakorlatias, és részt vesz az ingatlanok minden részletében. Te irányítasz mindent, és konzervatív vagy kockázatos lehetsz, amennyit csak akarsz.
Ez a fajta felelősség vonzó lehet, de fontos, hogy reálisak legyünk abban a tényben, hogy az ingatlanok közvetlen tulajdonában az elsődleges kockázat te vagy. Jól olvasta a piacot? Megvalósítható üzleti tervet készített? Képes leszel átlátni?
A napi ingatlankezeléssel járó gondok nagy oka annak, hogy sok befektető inkább mások idejét és szakértelmét használja ki. A gondozott piacok professzionális ingatlanbefektetői gyakran egész pályafutásukat az adott piac csínja -bínjának megismerésére fordítják. A passzív ingatlanbefektetés lehetőséget ad arra, hogy profitáljon ebből a szakmai szakértelemből - mindezt zavartalanul.
Hogyan kell kezelni a nemteljesítéseket befektetési típus szerint
Mi történik, ha a különböző eszköztípusoknál vannak alapértelmezések?
A közösségi finanszírozású ingatlanokkal a szponzorral kötvénybe vagy részvényügyletbe fektet. Ha a dolgok a tervek szerint alakulnak, akkor a platformra támaszkodva rendbe hozza a dolgokat (vagy olyan jól, ahogy lehetséges), és így a kellő gondosság részének kell lennie abban, hogy a vállalat hogyan tervezi kezelni ezeket az elkerülhetetleneket helyzeteket.
A REIT -ek segítségével az alap kezeli a különböző alapértelmezett értékeket, és úgy látja, hogy vegyes hozamot biztosít az Ön igényeinek. Ígérhetnek 10% -ot (példaként), de tartalmazhatnak olyan ügyleteket is, amelyekben 15% -ot kapnak, hogy segítsenek ellensúlyozni azokat az ügyleteket, amelyek nem teljesítenek (vagy késedelmes fizetési kötelezettségek keletkeznek, stb.). Számodra ez a befektetés láthatatlan része, és csak az alap hozamán tükröződik.
Közvetlen ingatlantulajdon esetén Ön a „szponzor” (tömeges finanszírozású kifejezések használatához), így alapértelmezés szerint ez valóban rajtad múlik, tehát valójában nem tartozik e bejegyzés hatálya alá. 🙂
Végül, függetlenül attól, hogy kockázattoleráns, kockázatkerülő vagy a spektrum bármely pontján, a portfólió diverzifikálása potenciálisan növelheti a hozamot, és az ingatlan hatékony módja ennek.
Ezekkel az új közösségi finanszírozási platformokkal továbbra is fontos megérteni, hogy az alapértelmezett kockázat komoly aggodalomra ad okot. Ne csábítson el a kétszámjegyű visszatérítés ígéreteitől, mert nem minden üzlet fog működni. Tudja, hogyan fogják kezelni az alapértelmezett értékeket, mert azok megtörténnek, és szeretné tudni, hogy bármilyen platformon fektessen be, és amely nem fogja elrejteni ezt a ritka elkerülhetetlenséget.