Mindig hallottam, hogy az ingatlan a gazdagsághoz vezető út. Valószínűleg neked is van.
Sok amerikai számára ez az elsődleges lakóhelyét jelenti. Ön megvásárolja, kifizeti a jelzáloghitel -kifizetéseket, és ezek a „kényszermegtakarítások”, valamint az ingatlanok felértékelődése tőkéhez vezetnek, amely gyakran nettó vagyonának nagy százaléka.
Mások számára azt jelenti, hogy az otthonán kívüli ingatlanba fektet. Bizonyos esetekben ez azt jelenti, hogy részt kell venni ingatlanszindikációs ügyletek.
Az ingatlanszindikáció az, hogy a rendszeres befektetők, mint én, képesek részt venni több millió dolláros ingatlanügyletekben.
Valójában így keveredtem bele egy ingatlanszövetkezetnek egy 8,15 millió dolláros, 98 lakásos lakóközösség megvásárlásába Arizonában, 14-18%-os belső megtérülési rátával (IRR).
A kulcs az ingatlanszindikáció működésének megértése, a szindikátusok megtalálása, amelyekhez csatlakozhat, és hogyan ellenőrizheti őket, hogy biztos hozamot érjen el:
Tartalomjegyzék
- Mi az ingatlan szindikáció?
- Hogyan épülnek fel az ingatlanszindikátok?
- Miben különböznek a szindikációk a REIT -től?
- Az ingatlanszindikációk passzívak?
- Hogyan találhat ingatlan szindikátust?
- Hogyan illeszkedik a képbe a közösségi finanszírozás?
Mi az ingatlan szindikáció?
Az ingatlanszindikátus az, amikor egy csoport Befektetők pénzt tegyen egy ingatlanügyletbe, amelyet a Szponzor.
A legegyszerűbb analógia az, ha Ön és néhány barátja mosodát akar működtetni. A mosógépek elindítása drága, mert meg kell szereznie az épületet, meg kell szereznie az összes tisztítóeszközt stb. Ezek azonban viszonylag könnyen kezelhetők más vállalkozásokhoz képest.
Tehát te és egy maroknyi barát (befektető) összegyűjtesz egy kis pénzt, és egy másik barát (szponzor) ajánlata vezeti a helyet. A szponzor fizetést kap a mosoda működtetéséért, mint minden üzemeltető, és mindenki részesül a nyereségből.
Egy ingatlanügyletben nagyjából ugyanaz. A befektetők pénzt adnak az ügylethez, a szponzor pedig verejtéktőke -t és gyakran saját pénzét is befizeti. A befektetők gyakran a teljes tőke 80-95% -át teszik ki, a többit a szponzor veszi fel.
Hogyan épülnek fel az ingatlanszindikátok?
Szerkezetük a legtöbb más ingatlanügylethez hasonló - általában korlátolt felelősségű társaságként (LLC), de néha korlátolt felelősségű társaságként (LP). Egy LP esetében a szponzor az általános partner/menedzser, míg a befektetők korlátozott partnerek vagy passzív befektetők.
Ez azt jelenti, hogy szervezete működési megállapodásokkal (LLC) vagy partnerségi megállapodásokkal (LP) rendelkezik - ezt figyelmesen el kell olvasnia mert felvázolják a kifizetések kifizetésének módját, a szavazati jogok megállapításának módját, valamint a szponzor által az esetleges díjakat elosztások. Minden fontos dokumentum megtalálható az egyik dokumentumban.
Az ingatlanszindikációs ügyletek sokféle struktúrával rendelkeznek. Például részt veszek egy szindikációs ügyletben, ahol az „elosztási vízesés”:
- Először is, az A osztály tagjai (befektetők) 8% -ot kapnak a hozzájárulásainkból (előnyös hozam);
- Ezután a fennmaradó felosztható készpénz 70% -át osztjuk szét;
- Ezután a B osztály tagjai (szponzorok) megkapják az elosztható készpénz 30% -át.
A felosztható készpénzből a befektetők 8% -ot kapnak tőkebefektetéseikből, mielőtt a szponzorok részesedést kapnak a többiből. Ezt és még sok minden mást az üzemeltetési megállapodás ismertet.
Az elosztásban négy fő tényezőt kell kutatni:
- A befektetői tőke visszaadása - Hogyan fizetik vissza a pénzét? Gyakran előfordul, hogy a befektetőket először a szponzorok előtt fizetik vissza.
- Preferált visszatérés - Az elosztásoknál az előnyben részesített hozam az, hogy mennyit fizetnek először a befektetőknek. A fenti esetben az előnyben részesített hozam 8%.
- Felzárkózási záradék -Ha jelen van, a szponzor az elosztások 100% -át a felzárkózási záradékig megkapja a kamatozás előtt. A fenti esetben nincs felzárkózási záradék.
- “Vitt érdeklődés” - Miután minden elhangzott, a profit így oszlik meg a befektetők és a szponzor között. A fenti esetben az osztás 70/30.
Vannak díjak is, itt vannak azok, amelyekre figyelni kell (nem teljes lista):
- Beszerzési díj - Ez a díj az adománygyűjtés lezárásáért fizetendő, és magában foglalja az üzlet megtalálását, megszervezését és az ingatlan megvásárlását.
- Finanszírozási díj - Ha finanszírozásról van szó, akkor ez az akvizíciós kölcsön beszerzésének díja.
- Kezelési díj - Ennyit fizetnek a szponzornak a vállalat vagyonának kezeléséért.
- Ingatlankezelési díj - Ennyit fizetnek a szponzornak az ingatlan kezeléséért.
- Elhelyezési díj - Ennyit fizetnek a szponzornak az ingatlan eladásakor.
Ez csak az egyes ügyletek általános vonásait mutatja be - át kell néznie az előfizetési dokumentumokat és más jogi dokumentumokat, hogy teljes képet kapjon. Ez azért fontos, mert ezek a díjak összeadódnak, különösen akkor, ha a több millió dolláros ingatlanügylethez szükséges pénzösszegekről beszélünk.
Miben különböznek a szindikációk a REIT -től?
Az ingatlanbefektetési alap (REIT) egy ingatlanba fektető alap. Egyes REIT -ek nyilvánosan kereskednek, mások (pl Adománygyűjtés) ők nem.
Ha megnézzük a Vanguard Ingatlan Index Alap 10 legfontosabb állományát (VGSLX), ez a nyilvánosan forgalmazott vállalatok listája (kivéve az 1. számot, amely saját tőkéjük):
- Vanguard Ingatlan II Index Alap (VRTPX) - A Vanguard intézményi REIT -je, amely hasonló vállalatsorral rendelkezik
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- A Crown Castle International Corp.
- Equinix Inc.
- Nyilvános tárolás
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- Az SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Ha ezeket a cégeket kutatja, akkor sokféle ingatlantípussal rendelkezik. Az American Tower Corp rendelkezik vezeték nélküli és műsorszóró kommunikációs infrastruktúrával. A Simon Property Group kereskedelmi ingatlanokkal és a bevásárlóközpontok legnagyobb üzemeltetőjével rendelkezik. A Public Storage a narancssárga közraktározási vállalat.
Ez az ingatlan diverzifikálása egyetlen ügyletben.
És ha az ingatlan típuson alapuló százalékokat nézzük, akkor nagyjából ugyanaz.
Lát? Mindenből egy kicsit. Ingatlanbefektetőként nem győzheti le az egyszerűséget.
Íme néhány kulcsfontosságú módja annak, hogy a szindikációk eltérjenek a REIT -től:
Ön egyetlen ingatlant vásárol. A REIT segítségével különféle ingatlanokba fektethet be. Ingatlanközvetítéssel általában csak egybe vásárol. Lehet, hogy nagy, mint egy apartmankomplexum, de még mindig egyetlen ingatlan.
Önnek akkreditált befektetőnek kell lennie az ingatlanszindikációhoz. Az ingatlanközvetítés valójában zártkörű kibocsátás (az LLC/LP részvényeinek zártkörű értékesítése, amely az ingatlant fogja tartani), és ez azt jelenti, hogy akkreditált befektető résztvenni. A REIT nyilvánosan forgalmazott, és nincsenek ilyen korlátozások.
Sokkal magasabb minimális befektetési összegek. A szponzorok nem akarnak sok befektetőt. Valójában ahhoz, hogy megfeleljenek, kicsinek kell tartaniuk a számokat. Ez azt jelenti, hogy a minimális befektetések gyakran 25 000 USD vagy annál magasabbak lesznek. Ha 2,5 millió dollárt szeretne összegyűjteni, akkor még 25 ezer dollárnál is száz befektetőre lesz szüksége. Ez túl sok. Megvásárolhatja a Vanguard Ingatlan ETF részesedését (VNQ) kevesebb, mint száz dollárért.
Ez egy privát, nem nyilvános ügylet. Amikor befektet, gyakran köteles kitartani a végéig. Ha fel szeretné számolni pozícióját, ellenőriznie kell a működési megállapodást, hogy megtudja, hogyan történik ez. Ez nem olyan egyszerű, mint az „Eladás/beváltás” gomb megnyomása a részvényeken a REIT -ben. E tekintetben a tőkéje zárva van, és illikvidebb, mint egy alappal.
Ha délre mennek a dolgok, akkor egyedül vagy. Mint minden üzlet, a szindikációk bizalmon alapulnak. Ha a szponzora meg akarja csalni Önt és a többi befektetőt a költségek növelésével (és zsebre vágásával) ), vagy kibújva feladataik alól, nem sokat tehet, ha nem tartózkodik ott mindennap alapon. Kevésbé valószínű, hogy a REIT -ben nyilvánosan forgalmazott társaságokkal történik.
Jobb hozamot érhet el, de mindenképpen magasabb díjakat kell fizetnie. Vanguard REIT ETF (VNQ) mindössze 0,12%-os díjat számít fel, ez egy apró összeg, mert olyan nagy alapok. Valószínűleg többet fizet minden szindikátusban, egyszerűen azért, mert nincs méretgazdaságossága. Ennek ellenére a Vanguard REIT ETF -je ~ 8,5% -os hozammal rendelkezik 2004 óta - remélhetőleg jobban járhat.
Az ingatlanszindikációk passzívak?
Passzív jövedelem csodálatos.
Sajnos az ingatlanszindikációk passzívnak tűnnek, de valójában nem azok. Befektetőként nem kell üzemeltetnie az ingatlant, de nem ülhet hátra úgy, mint a REIT esetében. Elemezni kell a lehetőséget, el kell végezni a kellő gondosságot, és döntéseket kell hozni.
Mivel sok tojása egy kosárba kerül, át kell néznie a pénzügyi kimutatásokat is, mint az eredménykimutatások és a mérlegek, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden továbbra is működik a előrejelzések. Ezt meg kell tennie, mert nem lehet biztos abban, hogy valaki más.
Tehát passzív abban az értelemben, hogy nem kell bérlőket keresni, bérleti díjat szedni, nem fizető bérlőket kilakoltatni… de nem teljesen passzív.
Hogyan találhat ingatlan szindikátust?
Nem nehéz olyan embereket találni, akiknek finanszírozásra van szükségük az ingatlanügyletek megkötéséhez - mindig lesznek ingatlanügyletek és üzemeltetők, akiknek finanszírozásra van szükségük, de nem tudják megszerezni az üzletükhöz. Lehet, hogy korlátozott múltra tekint vissza, nincs biztosítékuk, az üzlet túl kicsi a bank számára, vagy más kockázati tényezők.
A legegyszerűbb az, ha tömeges finanszírozási platformmal dolgozik, bővebben az alábbiakban, de ha el akarja kerülni ezeket, csak találkoznia kell más ingatlanbefektetőkkel vagy üzemeltetőkkel. Szájról szájra ismertem meg azt a két szindikációt, amelyben részt veszek. Amikor elkezd befektetni, beszélni kezd befektetőtársaival arról, hogyan épülnek fel az ügyletek, mi a jellemző, és hogyan ellenőrizheti a feltételeket. Ők is elkezdenek ajánlatokat hozni Önnek, hogy megkapják a második véleményt, és így megtudhatja őket.
Nem rendelkeztem gyakorlati ingatlanbefektetési tapasztalattal, mielőtt belecsöppentem ebbe a két ingatlan-szindikációba, de megértettem a befektetést. Tudtam, hogy a belső megtérülési rátát egy kockázatosabb, viszonylag illikvid üzlettel kell csábítanom (a tőzsdéhez képest).
Hogyan illeszkedik a képbe a közösségi finanszírozás?
A közösségi finanszírozási platformok megkönnyítik a szindikációs ügyletek megtalálását. Ha egy platform befektetést kínál az egyes ingatlanokba, akkor valóban szindikációs megállapodást keres.
Mint minden magánbefektetés esetében, a legnagyobb kihívás az üzletmenet. Ahhoz, hogy jó ajánlatokat találjon, sok üzletet kell látnia, elemeznie, és csak az Ön kritériumainak megfelelőbe kell befektetnie. Ha nem sok ügyletet lát, akkor csekély kísértésbe kerülhetnek a par-sub ügyletek, a gyengébb üzemeltetők és egyéb negatív kérdések, csak a befektetés miatt.
Tömeges finanszírozású ingatlanoldalak mágnesként hat az üzletekre. Ha Ön szponzor, és nincs kész befektetői csoportja, akkor nehéz lehet befektetőket találni. Tehát az oldalak mágnesként hatnak a szponzorokra és a befektetőkre, megkönnyítve mindenki életét, miközben egy kis vágást hajtanak végre (százalékos arány, amikor az ügylet befejeződik, valamint az elosztások egy százaléka).
A közösségi finanszírozás előtt nehezebb volt szindikációs ajánlatokat találni. Ismernie kellett ingatlanbefektetőket, online fórumokat vagy más csoportokat, és magának kellett elvégeznie az átvilágítást szűrő nélkül.
Egy dolgot nagyon gyorsan megtanul, ha úgy dönt, hogy tőzsdén kívül fektet be, sok rossz befektetést kell átszűrnie. A közösségi finanszírozással legalább egy durva szűrővel rendelkezik, amely megszabadul az igazán rossz ajánlatoktól, mielőtt látná őket. (és vitatkoznék a a RealtyShares kudarca nehezen mutatja, hogy ezt nagy méretben kell megtenni)
Ha Ön akkreditált befektető, aki egyedi ingatlanokat szeretne megtalálni, akkor megnézem az ajánlatokat RealtyMogul és EquityMultiple.
Ha nem, vagy inkább tömegfinanszírozott ingatlan alapok, vessünk egy pillantást Ingatlan Mogul vagy Adománygyűjtés. Alapok esetén nem kell akkreditált befektetőnek lennie. A pénzeszközöknél nem kell különösebb gondosságot sem végeznie az egyes ügyleteknél. Befektethet az alapjaikba, amelyek gyakran nagyon specifikus befektetési kritériumokkal rendelkeznek, és egyszerűen gyűjthet osztalékot. Az alap előnye az, hogy sok ingatlanban diverzifikációt kap, ahelyett, hogy egyetlen vagyonnak lenne kitéve.
Gondolt már az ingatlanszindikációra?