Tényleg mennyi lakbért fizethet?

Egy nemrégiben tartott vállalkozói konferencián, amelyre meghívtak egy vendégpanelen, a panelünket egy nagyon jó kérdésre tette fel egy fiatal főiskolai hallgató jelzálog -fizetésekkel kapcsolatban. A kérdés természete a következő volt: A szüleim mindig azt tanácsolták nekem, hogy mekkora lakbért fizethetek a fizetésem egy százaléka alapján. De tudom, hogy a szabályok megváltoztak a szüleim kora óta, és még inkább a 2008 -as pénzügyi válság óta. Mennyi az a hozzávetőleges százalék, amely javasolt a jelzáloghitel -fizetéshez vs. a bruttó jövedelmüket? Azta! Milyen nagyszerű kérdés. Az első gondolatom, amikor először hallottam ezt a kérdést: „Mennyivel lenne jobb anyagi helyzetünk, ha többen tennének fel ilyen kérdéseket?” A válasz: sokkal, de sokkal jobban.

Tankönyvválasz

Mivel nem emlékszem a pontos arányokra, az első helyen ellenőrizni kellett a CFP® tananyagaimat. Még mindig a könyvespolcomon az ilyen helyzetekben, elmentem a „Pénzforgalom és adósságkezelés” fejezethez, hogy megtaláljam a választ. Tanulmányi útmutatómban a leggyakrabban használt adósságkezelési arányra utal, mint „

fogyasztói adósságráta“. Ez a havi fogyasztói adósságfizetés és a havi nettó (vagy adózott) jövedelem aránya. Ebben az esetben a fogyasztói adósság a házfizetésen kívül mindenre vonatkozik.

A pénzügyi tervezés általános szabálya, hogy ez az arány nem haladhatja meg a 20%-ot.

A fogyasztói adóssághányadon kívül egy másik arány is használható annak meghatározására, hogy mennyire stabil a háztartás. Ez az arány tartalmazza az összes tartozását, beleértve a lakáscélú adósságot is, az összes adósság százalékában. Itt vannak azok az arányok, amelyeket ezek az arányok nem haladhatnak meg:

• A havi bruttó jövedelem 28% -a lakásköltségekre, például lakbérre vagy havi jelzáloghitelre, ideértve a jelzálogra vonatkozó tőke- és kamatfizetéseket, az ingatlanadókat és a lakástulajdonos biztosítási díját (PITI)
• A bruttó jövedelem 36% -a a teljes adósságért, beleértve a költségeket és a fogyasztói tartozásokat.

Emlékeztetőül: nem szabad meghaladja ezeket a százalékokat.

Példa a fogyasztói adóssághányadra (ez egy minta tesztkérdés a CFP® vizsgából):

John mérnökként évente 80 000 dollárt keres. Jelenleg 10% -ot spórol a cége 401 ezer tervébe. Szerény otthonban él, ahol havi jelzálog törlesztés 1500 dollár, amely tartalmazza az adókat és a biztosítást. Ennek alapján mi az aránya János jövedelmének, amelyet a lakhatási költségekre fordítanak? Ne feledje, hogy az arány magában foglalja a „bruttó jövedelmet”, így az a tény, hogy 8000 dollárt halaszt a 401 000 -be, lényegtelen. Az ő esetében a lakhatási költségek aránya 22,5% (1500 dollár osztva 6666 dollárral- havi jövedelme). Oké, most, hogy tisztában voltunk azzal, hogy a pénzügyi tervezők szerint mi a megfelelő százalék a jelzálog -fizetést a bruttó jövedelméhez, úgy gondoltam, jó lenne egy másik véleményt kikérni perspektíva.

Egy bankár nézőpontja

Felvettem a kapcsolatot a bankárommal, aki segített felkészülni az első otthonunk építéséhez szükséges finanszírozási lépésekre. John Streuter, a People's National Bank több mint 25 éve a jelzálog -iparban dolgozik, így tudtam, hogy rávilágíthat az iparág alakulására az évek során. Mielőtt elkezdené, itt vannak az iparágban leggyakrabban használt kifejezések és definícióik:

A MOTI arány és a DTI arány ugyanaz, és gyakran „háttér-aránynak” nevezik. Felcserélhetők, csak attól függ, kivel beszél, hogy melyik nyelvet használja. Akivel beszél, az vagy a PITI-t és a MOTI-t használja együtt, vagy a PTI-t és a DTI-t együtt, vagy a front-end és együttesen, amikor megvitatják ezeket az arányokat, nagyon ritkán nem használja valaki ezeket a három közül csoportosulások. Tiszta, mint a sár? Jó 🙂 A megbeszélésünkhöz a PTI -t (Payment to Income) és a DTI -t (Adósság a jövedelemhez) fogom használni.

A jelzálog -arányok alakulása

Biztos vagyok benne, hogy az arányok sokkal alacsonyabb számokkal kezdődtek, de referenciaként 1985 óta vagyok a jelzálog üzletágban, és itt kezdődik a vitám. A jelzáloghitelek jegyzésénél 25 évvel ezelőtt az általunk használt arányok 25% PTI (Bevétel -fizetés) és 35% DTI (Adósság -jövedelem) voltak. A kölcsönöket manuálisan írta alá a hitelügyintéző, és általában két hitelügyintéző vagy egy kölcsönbizottság jóváhagyta. Az arányokat nagyon ritkán engedték meg, hogy túllépjék ezt, de a rendszerek működtek, hogy kivételeket tegyenek. Valahol a 80 -as évek vége/90 -es évek eleje között az arányok 28% -os PTI -re és 36% DTI -re bővültek a hagyományos hitelek és a kormányzati hitelek esetében (FHA, VA, USDA-RD) 29% PTI és 41% DTI volt (a kormányzati hitelek a PITI-MOTI nyelvet használják). Hivatalosan a kézzel aláírt hitelek esetében ez a két arányszám (28/36 és 29/41) továbbra is fennáll.

90 -es évek robbanása

A robbanás a 90 -es évek elején kezdődött, amikor a FICO pontszámok elterjedtek az iparban és három nagy nemzeti hitelintézetben (gyakran tárházak), ezt megelőzően a bank lakossági jelzáloghitel -jelentést (RMCR) kérne egy helyi hitelszolgáltatótól ügynökség. Egy helyi hitelszolgáltató ügynökség általában csak az egyik nemzeti adattárhoz kötődik. Például sok éven át volt egy helyi ügynökségünk a Vernon -hegységben, amely a TransUnion St Louis -i kirendeltségéhez volt kötve. A legtöbb dél -illinoisi -i hitelező igénybe vette ezt a szolgáltatást, így környékünkön szinte mindenki a Trans Union jelentéseket használta. A számítógépek korának növekedésével és a FICO pontszámok megjelenésével az összes kis regionális hitelszolgáltató ügynökség bezárt, mert A bankok hitelinformációkat kaphatnak számítógépes letöltéssel az egyik legnagyobb adattárból (TransUnion, Equifax és Experian). Nagyon rövid időn belül az adattárak „tri-merge” jelentést kezdtek kínálni, ami azt jelenti, hogy összekapcsolják a sajátjukat számítógépet és egyesítette az ügyfelek adatait, és egy tömör jelentésben számolt be, nem pedig 3 különbözőről jelentések. A 90-es évek közepére tehát a másodlagos piaci jegyzés megkövetelte a „három egyesítés” jelentését, hogy teljes képet kaphasson a hitelfelvevő hiteltörténetéről.

Ne felejtsd el Freddie -t és Fannie -t

Mindez a 90 -es évek közepére és végére vezet, amikor Freddie Mac és Fannie Mae számítógépes modelleket fejlesztettek ki a jegyzéshez „Automated Underwriting Systems” vagy AUS néven. Freddie Mac „Hitelkutató” -nak (LP), Fannie Mae pedig Desktop Underwriter (DU) -nak nevezte. Ezek a rendszerek képesek voltak pontozni az ügyfeleket a hitelképesség, a hiteltörténet és a hitelösszeg alapján fennálló, hitelkártya -korlátok a hitelkártya -egyenlegekkel szemben, hitel / érték arány, PTI -arány és DTI -arány. A mai napig mind a hitelpontszámok, mind az AUS pontos pontozási modelljei saját titkok, és mint hitelezők csak találgatni tudunk arról, hogy melyek azok a nagy tényezők, amelyek ezekbe a modellekbe tartoznak. Azt mondják, hogy a modellek több tényezőt tartalmaznak, de az általam leírtak nyilvánvalóak. Ezekkel az AUS modellekkel egy hitelfelvevő pontszámot kapott Elfogadomt vagy a Vigyázat. Fogadja el, hogy ha minden információt ellenőriztek, az ügyfelet jóváhagyták eladásra Fannie és Freddie számára. Az óvatosság megkövetelte a manuálisan aláírt kölcsönt a régi, 28/36 arányú jegyzési szabványok alkalmazásával. Az AUS megjelenésével Fannie és Freddie megengedte modelljeiknek, hogy 33% -os PTI -re és 40% DTI -re növeljék az arányokat. Nem telt el néhány év, amíg Fannie/Freddie finomhangolta modelljeit a statisztikai információkhoz való hozzáférés alapján ők és a hitelintézetek a nemteljesítés valószínűségét a hitelminősítési információk és az AUS kombinálásával szerezték meg információ. Így nagyon hamar le tudtuk kötni a hitelfelvevőket, AUS használatával, 33/45, majd 35/49 arányokkal.

Vigyázz: Itt jön sub-prime

2000 elejére robbanásszerűen felbukkantak a nem megfelelő, vagy úgynevezett „másodlagos” hitelezők. Saját hibrid AUS modelleket (Desktop Originator, „DO”) használva azt láttuk, hogy az iparág figyelmen kívül hagyja a PTI arányt, és a DTI arány 55%-ra bővült.

A másodlagos hitelnyújtók 60–70%-os DTI-arányú hitelfelvevőket hagynának jóvá.

Nem sokkal később, 2003 -ra gondolok, Fannie és Freddie annyira bíztak AUS modelljeikben, hogy megkezdték az „aránymentesség” folyamatát. Ha az AUS modelljük elfogadónak minősítette az ügyfelet, figyelmen kívül hagyhatja a PTI és DTI arányokat. Állításuk szerint az LP & DU a nemteljesítés valószínűségének meghatározásakor figyelembe vette az ügyfelek arányát és a többi tényezőt. Tehát olyan ügyfelei voltak, akik magas hitelképességgel és nagy tőkével rendelkeztek, és elméletileg 100% -os DTI -vel jóváhagyhatók voltak. Így megnyitva az ajtót minden „nincs jövedelem - nincs eszköz” hitel és „kimutatott jövedelem” kölcsön számára.

Itt jön a buborék

2007 -re a lakásbuborék szivárogni kezdett, és annak ellenére, hogy továbbra is az arányok alóli mentességgel működtünk, azt lehetett látni, hogy az AUS modellek kezdik szigorítani a DTI -arányt, és ritkán kapnak 55%feletti elfogadást. 2008 -ban mindannyian tudjuk, hogy a lakásbuborék kipukkadt, a piacon kiábrándult, és ahogy a piac minden hónapban romlott, a Fannie & Freddie szinte havonta finomhangolta AUS modelljeit. Nagyon rövid idő alatt láttuk, hogy a DTI arány 49% -ra, majd 45% -ra csökkent.

Adóssági arányok a mai napra

Ma valójában sokféle arányban kell élnünk. A kézi jegyzés standardja 28% PTI és 36% DTI a hagyományos hiteleknél, és 29% / 41% a kormányzati hiteleknél.

A szerkesztő megjegyzése: Viccesnek tartom, hogy az arányok visszanyúltak a CFP® tanulmányi útmutatókban található eredeti arányokhoz.

Az AUS -garanciavállalás esetében a PTI -t továbbra is mentesítik, ha elfogadást kapunk AUS -profilunkon. A magas hitelfelvétellel rendelkező és 20% vagy annál nagyobb saját tőkével rendelkező hitelfelvevők esetében a megengedett DTI akár 49% is lehet. A konszolidációs refinanszírozás vagy a kifizetési refinanszírozás esetében a maximális megengedett DTI 45%. A 20%-nál kisebb saját tőkével rendelkező hitelfelvevők esetében, amelyhez PMI szükséges, a megengedett maximális 42%, de azokban az esetekben, amikor a hitelminősítés meghaladja a 740 -et, a PMI -társaság felmentést adhat, és legfeljebb 45%-ot engedélyezhet. Ez adja meg a 25 éves múltamat a jelzálog -iparban. Ha mindezt megérti, akkor vannak olyan jelzálog -társaságok, amelyek fel akarják venni Önt. Több változást láttam az elmúlt 2 évben, mint a 2008 előtti évtizedben. Mivel a számítógépek továbbra is gyűjtik a hitelfelvevők nemteljesítési valószínűségére vonatkozó statisztikákat, továbbra is látni fogjuk az iparág fejlődését. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Szeretném megköszönni Johnnak, hogy megosztotta tapasztalatait a jelzálog -iparról az elmúlt 2 és fél évtizedben. Azt hiszem, ebből a legnagyobb kivonás egyszerű: élni a lehetőségei szerint. Attól, hogy többet kölcsönözhetsz, még nem kell. Itt a józan észnek kell szerepet játszania. Bízzon a zsigereiben, mielőtt olyan jelzálog -fizetést vállal, amely potenciálisan elpusztíthat.