Najamnina vs. rasprava o kupnji kuće je u tijeku i čini se da raste i pada s vrijednostima imovine.
Budući da cijene nekretnina sada bilježe rekordne razine, rasprava je relevantna već uoči.
To je osobito istinito na tržištima sa visokim cijenama, gdje su cijene nekretnina dosegle razinu krvarenja, pa će zahtijevati velika financijska ulaganja-ako je to uopće moguće.
Prvo prvo: Gdje živite Brojevi u najam vs. Odluka o kupnji
Ne bi trebalo iznenaditi da geografija igra veliku ulogu u najamnini vs. kupiti kuću odluka.
Na nekim tržištima, s vrlo visokim cijenama kuća ili obiljem stanova za iznajmljivanje, iznajmljivanje će biti bolji izbor. No, u drugima, gdje su najamnine veće od uobičajenih plaćanja kuće, kupovina se ističe kao preferirana strategija.
Izvješće CNBC -a krajem prošle godine, Bolje je iznajmiti nego kupiti na današnjem tržištu stanova, otkrio je da je kupnja kuće sada jeftinija od najma u samo 35% američkih županija. Izvještavaju da je iznajmljivanje bolje ulaganje od kupovine na 16 od 23 velika gradska tržišta.
Metropolitenska područja u kojima je bolje iznajmiti uključuju Atlantu, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco i Seattle. Međutim, kupnja nadmašuje iznajmljivanje u većem dijelu Srednjeg zapada i sjeveroistoka, a Chicago i Cleveland su najbolja mjesta za kupnju.
San Francisco je klasičan primjer. Sredinom ove godine srednja prodajna cijena jedne obiteljske kuće dosegla je nevjerojatnu vrijednost 1,7 milijuna dolara i 1,3 milijuna dolara za stanove. Kupovina po tim razinama cijena ne može doći u obzir za veliku većinu kućanstava.
Za razliku od toga, srednja cijena kuće u Buffalu je 115.750 USD, u odnosu na prosječnu mjesečnu stanarinu od 1.100 USD. Takvi brojevi čine posjedovanje boljim ulaganjem od najma, jer će mjesečna uplata za kuću po srednjoj cijeni biti ispod prosječne mjesečne najamnine.
Ako se ne kvalificirate za hipoteku, onda to nije važno
Ovo je još jedna temeljna činjenica života kada je u pitanju kupnja kuće.
Jednostavno rečeno, najamnina vs. pitanje kupovine kuće ne vrijedi ako se ne možete kvalificirati s hipotekarni zajmodavac za financiranje.
To može uključivati nekoliko čimbenika, uključujući:
- Nedovoljan ili nestabilan prihod.
- Loša kreditna povijest.
- Prekomjerni ne-stambeni dugovi i obveze.
- Nedostatak sredstava za predujam.
Ako se nadate da ćete u budućnosti kupiti kuću, dobra je vijest da se svaki od ovih problema može riješiti u budućnosti. Trebat će vremena, ali je svakako izvedivo.
U međuvremenu ćemo ovu raspravu fokusirati na stanarinu vs. kupiti pitanje uz pretpostavku da imate financijskih sredstava za kupnju.
Najam vs. Kupite kuću: što je bolje za vas?
Mnogo je faktora koji utječu na stanarinu vs. odluka o kupnji kuće. Ne moraju sve imati veze ni s novcem.
U nastavku ćemo raščlaniti svaki faktor pojedinačno, raspraviti pojedinosti o tome kako to utječe na iznajmljivanje ili vlasništvo, a zatim ćemo pokušati proglasiti pobjednika u svakoj kategoriji.
Mjesečna uplata vs. Stvarna cijena
Ovaj je možda najkompliciraniji od svih. Ako kupite kuću za 300.000 USD, uz predujam od 60.000 USD (20%), trebat će vam hipoteka od 240.000 USD. Uz 4% za 30-godišnji zajam, mjesečna hipoteka bit će 1.145 USD. Porez na nekretnine, u iznosu od 3000 USD godišnje, dodat će još 250 USD vašoj mjesečnoj uplati. Također biste trebali osigurati dodatnih 100 USD za osiguranje vlasnika kuće.
To će ukupne mjesečne troškove kupnje dovesti do 1.395 USD.
Ako je cijena najma iste kuće 1800 USD mjesečno, kupnja će zasigurno biti bolji izbor.
No, recimo da umjesto da uplatite predujam od 20%, ulazite sa samo 5%. To će povećati vašu hipoteku na 285.000 USD. Uz 4% za 30-godišnji zajam, sama hipotekarna otplata iznosit će 1360 USD. Također ćete morati dodati 350 USD za porez na imovinu i osiguranje vlasnika kuće, čime će ukupni iznos biti 1.710 USD.
No to nije kraj priče. Ako umanjite 5%, morat ćete platiti privatno hipotekarno osiguranje. Mjesečna premija na 285.000 USD koja predstavlja 95% vrijednosti kuće dodat će uplatu od oko 185 USD.
To će donijeti ukupne mjesečne troškove kupnje do 1895 USD.
No, postoji još jedna varijabla za vlasnike: troškovi popravka i održavanja.
HGTV izvještava da su prosječni godišnji troškovi popravaka i održavanja za vlasnike kuća između 1% i 3% kupoprodajne cijene kuće. Za kuću kupljenu za 300.000 USD, koristeći srednju vrijednost od 2%, troškovi popravka i održavanja iznose 6.000 USD godišnje. To će dodati oko 500 USD vašoj mjesečnoj uplati, bilo da odložite 5% ili 20%.
Uz predujam od 20%, mjesečna uplata tada se povećava na 1895 USD. Uz uplatu od 5%, ona se penje na 2395 USD.
Pobjednik: Iznajmljivanje
Stabilnost radnog mjesta
Ovo je često podcijenjena najamnina vs. kriterij kupnje. Ako imate vrlo stabilan posao ili radite na vrlo stabilnom polju karijere, kupnja može imati više smisla. No ako je, poput mnogih zanimanja danas, buduće zaposlenje neizvjesno, možda bi bilo bolje da iznajmite.
Dio problema s nestabilnim zaposlenjem je pouzdanost prihoda. Ako često mijenjate posao, postoji realna mogućnost da ćete u jednom trenutku zaraditi manje nego kad ste prvi put kupili svoj dom. Ako to čak i potencijalno opisuje vašu situaciju, iznajmljivanje je bolji tečaj.
Pobjednik: Kupnja za one sa stabilnim zaposlenjem, iznajmljivanje za sve ostale.
Mobilnost
Ovo stanje stabilnosti posla promatra iz drugog kuta. Ako živite u malom gradu ili ruralnom području, a poslovi u vašem području su rijetki, možda ćete se morati preseliti ako izgubite posao.
Drugi je primjer gdje se možda vjenčate u bliskoj budućnosti, pa vam je potrebno preseljenje. Još jedna mogućnost je bolesna voljena osoba u drugom gradu, koja će u nekom trenutku možda zahtijevati da se pomaknete.
U bilo kojoj od gore navedenih situacija, iznajmljivanje će vam pružiti potrebnu mobilnost za kretanje s najmanje gnjavaže. Iz najma možete izaći najkasnije na kraju roka, a neki će vam omogućiti da raskinete zakup uz minimalne troškove. No, pokušaj prodaje kuće za premještanje ne samo da oduzima više vremena, već ako se trebate brzo preseliti, možete izgubiti novac od prodaje.
Pobjednik: Iznajmljivanje
Porezne implikacije
Bilo je to vrijeme kad porezni kod bio izuzetno prijateljski nastrojen prema vlasnicima kuća. No, izmjene poreznog zakona provedene krajem 2017. promijenile su tu jednadžbu za milijune vlasnika stanova.
Prije svega, standardni odbitak dramatično se povećao. Za 2019. je 24 400 USD za zajedničko podnošenje braka i 12 200 USD za samohrane.
Nastavljajući naš gornji primjer, ako imate hipoteku od 240.000 USD pod 4%, platit ćete hipotekarne kamate u iznosu ispod 9600 USD u prvoj godini kredita. Čak i ako dodate 3000 USD za porez na nekretnine, samo ćete do 12 600 USD porezno priznatih troškova vezanih za vaš dom.
To vam može dati mali odbitak - 200 USD - ako ste slobodni. No, to će jedva premašiti 50% standardnog odbitka za bračni par.
U novom poreznom zakonu postoji i drugo ograničenje. Državni i lokalni porezni odbici ("SOL") sada su ograničeni na 10.000 dolara godišnje. Ako živite u državi s visokim porezima, vaš odbitak poreza na nekretnine bit će ograničen, uskraćujući vam punu korist od odbitka troškova.
Najmoprimac će dobiti standardni odbitak, što može biti i sve što vlasnik kuće dobiva.
Pobjednik: Kupnja, pod uvjetom da imate velike detaljne odbitke osim u svom domu. Inače, dobitak ide u najam.
Likvidnost i "zarobljeni kapital"
Novac uložen u predujam za kuću zapravo je zarobljeni kapital. To je zato što mu se ne može pristupiti, osim prodaje kuće ili iznošenja zajam za stambeni kapital. Jedan je potpuno nezgodan, a drugi povećava troškove posjedovanja. No, oduzimanje je to predujam novac nije likvidan. Postoji, ali stvarno nije.
Uzmimo primjer dvije osobe, od kojih svaka ima uštedu od 60.000 dolara. Prvi uzima cijeli iznos i koristi ga kao 20% predujma za kuću vrijednu 300.000 USD. Druga ga čuva u štednji i iznajmljuje svoj dom.
Ulaganjem ušteđevine i kuće kupac je izgubio likvidnost. No, zadržavajući 60.000 dolara uštede, najmoprimac ostaje potpuno likvidan. Zbog te likvidnosti, iznajmljivač ima više životnih mogućnosti, kao i velikodušan jastuk protiv financijske neizvjesnosti.
Pobjednik: Iznajmljivanje, ako vam je likvidnost važna - a trebala bi biti.
Izgradnja bogatstva
Mnogo je varijabli s ovim čimbenikom, ali uzmimo iznajmljivanje i kupnju pojedinačno.
Osoba A polaže 60.000 dolara predujma na kuću od 300.000 dolara i vjerno vrši hipotekarne otplate 30 godina. Na kraju tog vremena, ne samo da se hipoteka u cijelosti plaća, već se i vrijednost kuće udvostručila. Osoba A je u 30 godina porasla s 60.000 na 600.000 dolara.
Osoba B također ima 60.000 dolara, ali umjesto da kupi kuću, ulaže je u kombinirani portfelj dionica i obveznica, s prosječnom godišnjom stopom povrata od 7%. Nakon 30 godina, njezin portfelj od 60.000 dolara narastao je na 456.735 dolara.
Osoba A ostvaruje prednost veću od 153.000 USD kao rezultat kupnje, a ne iznajmljivanja. Međutim, ako njegova kuća ne poraste u vrijednosti, njegova će neto vrijednost nakon 30 godina biti samo 300.000 dolara. Time će zaostati za više od 156.000 dolara.
Pobjednik: To bi moglo ići u bilo kojem smjeru, ovisno o cijeni i učinku kuće vlasnika kuće, u odnosu na uštede i ulaganje uloženih sredstava iznajmljivača.
Oportunitetni trošak
Upravo smo dali primjer kako se osoba može odlučiti uložiti novac u portfelja dionica i obveznica to bi inače išlo prema kupnji kuće. To je jedan oblik oportunitetnog troška koji bi mogao ići za ili protiv vlasnika kuće.
No, manji su oportunitetni troškovi. Na primjer, ako ste umjesto kupovine kuće odlučili uložiti novac u svoju karijeru ili u kupovinom posla, povećanje prihoda - kao i potencijalna vrijednost preprodaje poslovanja - mogli bi vas staviti daleko ispred povrata ulaganja u posjedovanje kuće.
Samoupravljeni milijunaški ulagač u nekretnine Grant Cardone mnogo je puta izjavio da ne biste trebali kupiti kuću za stanovanje, već najam, a zatim uložite svoj novac u sebe. (Iznajmljuje svoj dom dok posjeduje portfelj prihoda od proizvodnje nekretnina.) Korištenje novca za kupnju poduzeća ili poboljšanje vještina u karijeri uglavnom je ono na što je mislio.
Pobjednik: Iznajmljivanje
Osobna preporuka
Ovo pokriva širok raspon mogućih tema, koje ovise o vašim individualnim okolnostima. Na primjer, neki se ljudi osjećaju bolje emocionalno. Oni preferiraju trajnost vlasništva - kao i mogućnost prilagođavanja svog doma - svim pogodnostima koje se mogu osigurati iznajmljivanjem. Također, ako imate djecu, vjerojatno ćete više voljeti posjedovanje kako biste im pružili veći osjećaj sigurnosti.
S druge strane, ako imate vrlo zahtjevnu karijeru, volite putovati ili imate hobije i strasti zbog kojih ne provodite puno vremena kod kuće, možda bi bilo bolje unajmiti. Također je bolji izbor za svakoga tko se ne želi uključiti u praktično održavanje koje zahtijeva posjedovanje kuće.
Pobjednik: To je certificirano bacanje.
Trebate li iznajmiti ili kupiti kuću?
Kao što možete vidjeti iz različitih čimbenika koje smo procijenili u stanarini vs. odluka o kupnji doma, to je doista kompliciran izbor.
Počinje s faktorima velike slike, poput tržište na kojem živite. Ako područje ima posebno visoke troškove stanovanja, posjedovanje možda neće biti opcija, koliko god to bilo poželjno s emocionalnog stajališta.
Postoje i financijska razmatranja, koji imaju tendenciju dominirati u raspravi. Prije svega je dugoročna financijska prednost posjedovanja u odnosu na iznajmljivanje. To doista ovisi uglavnom o vjerojatnosti da će cijene kuća u vašem području u budućnosti značajno porasti. To je, naravno, varijabla jer uključuje upotrebu kristalne kugle koju nitko od nas nema.
Zatim postoje osobni čimbenici. Prvo u toj kategoriji je možete li si uopće priuštiti kupnju kuće. To će ovisiti o snazi vaših financija, u odnosu na razinu pristupačnosti u vašem području. Također ćete morati utvrditi hoće li posjedovanje imati koristi s poreznog stajališta, kao i utjecaj promjenjivih troškova, poput popravaka i održavanja.
Konačno, postoje pitanja o osobna preporuka. Koliko god željeli posjedovati dom, iznajmljivanje može bolje odgovarati vašem načinu života. Ako vas zanimanje, hobiji ili putovanja često drže dalje od kuće, iznajmljivanje bi moglo biti bolji izbor, čak i ako drugi čimbenici pogoduju posjedovanju.
Ako ste suočeni sa stanarinom vs. odmah odlučite o kupnji, pažljivo razmislite o izboru u odnosu na sve gore navedene čimbenike. Možda ćete biti iznenađeni svojim konačnim zaključkom.