Nije iznenađenje; na tržištu nekretnina trenutno postoji MNOGO ovrha.
Također ne čudi da se ove kuće mogu kupiti uz velike popuste.
Zapravo, po mom mišljenju, foreclosures su najvruća stvar ulaganja u nekretnine.
Tržište ih je puno, a banke sputavaju tisuće, kako ne bi još više poplavile tržište. Kao što većina vas zna, banke se ne bave nekretninama. Oni se bave posudbom novca.
Kad banka dobije ovrhu, to je otrovna imovina u bankarskim knjigama. Sada, više nego ikad u povijesti, banke bacaju ovu otrovnu imovinu za sitne novce na dolar.
Prije nego što napustite dnevni posao i odlučite da ćete se obogatiti kupovinom i prodajom foreclosures, znajte ovo:
Riječ ovrha znači nekoliko različitih stvari i ima nekoliko različitih faza. Ovisno o tome u kojoj se fazi ovrhe nalazi kuća ovisi o količini rizika koji ćete preuzeti. Pogledajmo različite faze Foreclosure -a te pozitivne i negativne strane kupnje u svakoj fazi.
Prije nego što nastavite čitati, shvatite da svaka država drugačije postupa s ovrhama. Rokovi i primjeri koje navodim u nastavku neće nužno biti standard za vaše mjesto stanovanja.
Prethodna ovrha
Prva faza procesa Foreclosure-a poznata je kao Pre-Foreclosure. To znači da pojedinac koji posjeduje hipoteku kasni s plaćanjem. Ovisno o banci, plaćanja bi mogla kasniti između 3 i 12 mjeseci. Da, neke banke ne započinju razdoblje prije ovrhe 12 mjeseci!
U ovoj fazi vlasnik još uvijek živi u kući. Na njihov zajam zaračunavaju se kamate i kazne, ali jedino što se doista događa je njihov kreditni rezultat opada (brzo) i dobivaju puno pisama poštom od banka. Banka još nije odlučila poduzeti potpunu ovrhu, jer pokušavaju nešto dogovoriti s vlasnikom kuće i uštedjeti si vrlo visoke troškove procesa ovrhe.
Pozitivno za kupnju u ovoj fazi procesa ovrhe je očito da imate motiviranog prodavatelja. Ovisno o njihovoj situaciji, možda će biti spremni prodati svoju kuću vrlo jeftino, kako bi izbjegli ovrhu i uštedjeli koliko mogu od svojih kredita.
Negativno je to što možda nemaju puno kapitala u kući, pa stoga njihova motivacija možda nije faktor. Investitoru ne koristi ništa ako kupi kuću kada vrijedi ono što prodavatelj duguje na njoj (ili kao što je slučaj s mnogim nekretninama na ovom tržištu, kuća ne vrijedi ono što prodavatelj duguje).
Tražite motivaciju, ali kupujete na kapitalu.
Ne upuštajući se previše u strategiju ulaganja, znajte da bi u nekim slučajevima moglo biti vrijedno nadoknaditi dugovanja i kupiti kuću uz kreativno financiranje. O tome nećemo raspravljati u ovom postu, ali znajte da je to održiva opcija o kojoj ćemo raspravljati u budućim postovima.
Kratka prodaja
Sljedeća faza u procesu ovrhe je kada kuću možete kupiti na kratku prodaju. Kratka prodaja je kada je banka spremna uzeti manje za kuću od onoga što trenutno duguje na nekretnini. Ne postoji određeno vremensko razdoblje za prelazak kuće iz statusa prije ovrhe u banku koja je spremna obaviti kratku prodaju.
Kad je banka odlučila uzeti kratku prodaju, u osnovi je došla do zaključka trenutni vlasnik kuće neće moći nadoknaditi uplatu i nastaviti s plaćanjem hipoteka. Jedini razlog zbog kojeg će banka prihvatiti kratku prodaju je odustajanje od dugotrajnog procesa i visokih troškova Foreclose hipoteke.
U ovoj fazi foreclosure kupovine postoji nekoliko pozitivnih strana i mnogo negativnih. Neki ulagači u ovoj fazi vole kupovati, ali kao što ćete vidjeti, puno je posla, oduzima iznimno puno vremena i rijetko postiže dogovor.
Pozitivna strana kupovine kuće kao kratke prodaje je sljedeća: možete ostvariti vrlo veliki popust... To je otprilike to!
Negativne strane su sljedeće: Trenutni se vlasnik kuće mora prijaviti za kratku prodaju i poslati dostave financijski podaci u osnovi uvjeravaju banku da više nisu u mogućnosti platiti svoje hipoteka.
Ovo traje vječno!
Nakon što je kuća odobrena za kratku prodaju, trenutni vlasnik mora pristati na vašu cijenu i poslati je banci na odobrenje. Ovaj proces također traje vječno (nekoliko mjeseci). Kratkoj prodaji može lako proći 6-9 mjeseci, a vidio sam i slučajeve u kojima je potrajala više od godinu dana.
Evo zastrašujuće stvarnosti kratke prodaje, možda je to do samog kraja i mislite da će posao na kojem ste radili uskoro proći i BOOM, banka ga odbija. U kratkoj prodaji može se zaraditi novac, ali to definitivno nije način na koji možete temeljiti svoje ulaganje.
Odlazak na aukciju
Treća faza procesa ovrhe je kada se nekretnina prodaje na aukciji u stepenicama suda. Ovo je najopasnije vrijeme za kupnju, a samo iskusni ulagači trebali bi pokušati kupiti na aukciji suda!
U ovoj fazi, banka je prošla kroz zakonitosti procesa ovrhe, a kuća ide na dražbu. Banka će poslati predstavnika da ponudi najmanje ono što se duguje na nekretnini, a svatko tko je spreman platiti iznad toga može kupiti kuću.
Pozitivne strane ovoga su, ako u kući postoji tona kapitala, možda ćete imati priliku postići dobar posao. Evo negativnih. Pojedinac često u ovoj fazi još uvijek može biti u kući! Čak i ako ga kupite, mogli bi ga baciti u otpad dok odlaze. Dakle, nemate načina izračunati koji će vam popravci biti na kući.
Također, u ovoj fazi banka NE mora nužno ukloniti sva založna prava s imovine. Možete kupiti kuću i otkriti da postoji založno pravo mehanike, založno pravo iz grada ili razna druga založna prava koja ste sada naslijedili.
Također, svaka država ima razdoblje otkupa za prethodnog vlasnika kuće da nadoknadi hipoteku i sve naknade, nakon aukcijske prodaje.
Doduše, ovo je vrlo vjerojatno, ali to je nešto što treba razmotriti. Također, prilikom koraka u sudnici, kupac je dužan položiti veliku svotu novca kao polog, s vrlo malim prozorom kako bi došao do preostalog iznosa.
Ako niste kupac gotovine, bit će vam jako teško kupiti ove nekretnine. Još jednom, novac se može zaraditi kupnjom kuća na aukciji u sudu, ali to je vrlo opasno nekoliko je stvari koje možete otkriti nakon što kupite nekretninu koje u potpunosti mijenjaju financijske izglede Dogovor.
Ako je izraz „Kupac pazi“ ikad bio prikladan, to je slučaj pri kupnji na stepenicama suda!
REO... Speedwagon? Ne baš
Posljednja faza procesa Foreclosure meni je najdraža. Ovo je točka u kojoj kuća postaje "REO". Nakon što se izvede dražba na sudu mjesto i nitko ne licitira više od ponude banke, nekretnina se vraća banci i postaje REO ili "Nekretnine u vlasništvu”Vlasništvo.
U ovom trenutku banka se već duže vrijeme bavi ovom otrovnom imovinom, bez ulaska novca i samo izlaska novca! Morate razumjeti troškove banke kako biste razumjeli zašto su iznimno motivirani za prodaju tih nekretnina.
Kao što je prethodno navedeno, banka već dugo ima ovu nekvalitetnu imovinu u svojim knjigama. Potrošili su novac na odvjetničke naknade, očuvanje imovine, osiguranje itd. Većina velikih banaka ima tisuće ove nenaplative imovine i ona im je jako potrebna.
Pozitivnih stvari za kupnju u ovoj fazi je mnogo. Prvo, kad je nekretnina REO, kada banka proda nekretninu, od njih se traži da dostave čisti naslov i uklone sva založna prava. Dakle, nakon što kupite kuću, nećete imati iznenađenja.
Također, u ovom trenutku nitko neće živjeti u kući. Banka je vidjela da su prethodni vlasnici napustili nekretninu, bez šanse da otkupe svoj zajam. Negativne strane kupovine u ovoj fazi su, prethodni vlasnici često napuštaju kuću u lošem stanju. Ovisno o tome kako na to gledate, ovo možda uopće nije negativno. Što je nekretnina lošija, popust je bolji. Kad postanete dobri u procjeni popravaka, to je jednostavno faktor koji će ući u vašu ponudu.
Ovo bi vas moglo iznenaditi, ali kao ulagači kuća nije važna kada je u pitanju dobivanje čeka.
Ne kažem da stanje imovine ne igra nikakvu ulogu pri odlučivanju o ulaganju, ali stanje kuće nije glavni faktor.
Moja je poanta da se ne udaljavate od kuća koje mirišu na mačje mokrenje ili su u lošem stanju, tamo ima novca! Mnoge sadašnje kuće na tržištu neće se moći financirati putem banke, zbog njihovog stanja. Ovo služi samo kao bonus vama, investitoru!
Od ovog pisanja, Fannie Mae, Freddie Mac i FHA (Federalna stambena uprava) drže gotovo 250.000 REO domova. Kao investitor, tržište ovrhe je definitivno nešto na što biste trebali obratiti pozornost.
Iako postoje različite faze ovrhe i svaka faza nosi različitu količinu rizika, svaka faza također omogućuje mogućnost stvaranja ogromne količine bogatstva. Iako postoji nekoliko načina na koje se treba usredotočiti pokušavajući zaraditi novac na nekretninama, na ovom tržištu rijetki su oni koji su blizu moći iskorištavanja kapitala iz REO -a u nevolji banaka.
Usredotočite se na svoje obrazovanje i naučite proces ovrhe, a zatim idite zaraditi nešto novca!
Želite li znati više o tome kako zaraditi novac na nekretninama?
Prijavite se na naš besplatni bilten kako biste dobili informacije čim izađu.