Mnogi ljudi zarađuju ulažući u nekretnine.
Ali postoji prava verzija i TV verzija.
Pao sam na TV verziju.
Na temelju tek nešto više od knjige samoprozvane superzvijezde za nekretnine, planuo sam naprijed i kupio svoju prvu nekretninu za ulaganje u nekretnine.
Bio je to potpuni promašaj.
Iz tog sam neuspjeha naučio sedam lekcija, a sada ću ih podijeliti s vama.
1. Ako zvuči previše dobro da bi bilo istinito, vjerojatno jest - I bilo je!
Jeste li ikada čuli za tipa po imenu Carlton Sheets? Bio je jedan od onih gurua kako se obogatiti na nekretninama, a da uistinu ništa ne rade iz 1980-ih i 90-ih.
Ne bih se iznenadio da ne znate ništa o njemu - u posljednje ga vrijeme nema mnogo. Imao je niz uvjerljivih TV reklama, kao i plaćene tečajeve ulaganja u nekretnine i knjige, te je niz godina bio prilično uspješan.
Svekar mi je kupio jednu od svojih knjiga, a nakon što sam je pročitao bio sam navučen. Htio sam biti milijunaš u nekretninama. Pazi Donald Trump, Jeff Rose vam je na repu i proći će vas brzom trakom za samo par godina!
Barem sam se u to uvjerila.
2. Držite se onoga što znate i volite
Osim knjige koju je napisao Carlton Sheets, zbroj mojih akumuliranih znanja o ulaganju u nekretnine bio je nula. Nikad zapravo nisam ulagao u nekretnine, barem ne izvan vlastitog doma.
No ako ste ikada vidjeli jednu od onih sjajnih TV reklama o tome kako se obogatiti, morate priznati da su prilično uvjerljive. Ja sam pozitivan, energičan tip i zaključio sam da ako netko uspije ostvariti ovaj plan, to ću biti ja.
Ali postojao je jedan problem s mojim razmišljanjem: ulaganje u nekretnine nije baš moja stvar. A to znači sve!
Financijsko planiranje je, i ja sam na tome. To je možda najveća lekcija koju sam naučio iz neuspjeha u ulaganju u nekretnine. Uvijek se držite onoga što znate i volite, a ostalo prepustite drugim ljudima.
3. Prave poslove je teže pronaći nego što ste ikada zamislili
Moj svekar i ja odlučili smo da ćemo zajedno krenuti u ovaj pothvat ulaganja u nekretnine. Bio sam iskusan momak s novcem, a svekar je vrhunski majstor. Bio je to savršen tandem za ulaganje u nekretnine.
Proučavao sam Carltonovu knjigu i znao "formulu" za kupnju pobjedničke investicijske nekretnine - kupiti nekretninu od kojih s razlogom možete očekivati da ćete primati mjesečni prihod od najma jednak najmanje 1% od kupnje cijena.
Našli smo takvu nekretninu. Tražena cijena bila je 120.000 dolara, a tržišni podaci ukazuju da bi se mogla iznajmiti za 1.200 dolara mjesečno. Točno 1%! Bili smo na putu.
No, TV reklamne formule i stvarnost se ne miješaju. Nekretninu smo kupili depozitom od 500 dolara. Zatim sam o tom poslu razgovarao sa svojim CPA -om, koji je i sam bio investitor u nekretnine s više od desetak nekretnina. Brzo mi je rekao da smo preplatili nekretninu.
To je bio izravan udarac u želudac - kao i u moj ego. Budući da smo tek zatvorili imanje, preporučio nam je da izađemo iz njega kako god možemo. Uz suradnju našeg agenta za nekretnine, zapravo smo uspjeli poništiti posao.
Ali naučio sam još nešto za svog prijatelja iz CPA -e. Pronalaženje jeftine nekretnine za ulaganje nije nimalo jednostavno. Budući da svaki drugi ulagač u nekretnine traži pogodbe, nikada ih ne nađete na uobičajenim mjestima.
Više o tome u lekciji #6 ispod.
4. Nikada nemojte preplaćivati nekretninu
Ovaj je ogroman. Za nekretninu morate platiti mnogo manje od njene stvarne tržišne vrijednosti.
Ne samo da će to donijeti zaradu od prodaje, već će vam i pružiti određenu zaštitu u slučaju da nekretnina ima skupe i neočekivane popravke.
5. Novčani tok je sve - i bolje ga prvo izračunajte
Zaboravite na pravilo 1%, mjesečni najam bi trebao biti puno veći. Moj prijatelj iz CPA -a obavijestio me o tome nakon što smo zatvorili imanje, tada sam se potrudio zapravo ga pitati.
Novčani tok također je ključan za uspjeh svakog ulaganja u nekretnine.
Najamnina mora biti dovoljna ne samo za pokrivanje mjesečnih troškova financiranja, poreza na imovinu, osiguranja i stanodavac plaća komunalije, ali također mora osigurati dobit, kao i naknadu za neke od onih neočekivanih troškovi. Troškovi poput novog krova ili peći.
Ali tko je mislio? Definitivno ne ja dok sam još bila u "fazi stručnjaka".
6. Tražite ponude na svim pogrešnim mjestima
Kada želite kupiti investicijsku nekretninu, nećete pronaći zaista dobre ponude u novinskim oglasima (gdje sam pronašao svoj "posao"), pa čak ni na lokalnoj usluzi za više oglasa. Vjerojatnije je da ćete dobitnu nekretninu pronaći usmenim putem i drugim stražnjim kanalima. Često se radi o lociranju prodaje nekretnina u problemu prije nego što se pojave na tržištu.
Problem je u tome što su ulaganja u nekretnine vrlo konkurentna. Nikada niste jedina osoba koja traži sljedeću veliku stvar. Iz tog razloga, sva uobičajena mjesta na kojima biste mogli pronaći nekretnine brzo se preuzimaju, malo ih ima.
Uspješno ulaganje u nekretnine zahtijeva puno strpljenja i ulaganja vremena. Morate puno kopati i upoznati mnogo ljudi kako biste pronašli ponude koje će uspjeti.
7. Nikada ne dopustite da pohlepa kontrolira vaše postupke
Toliko je ljudi postalo bogato ulaganje u nekretnine teško je zanemariti priliku, čak i ako o njoj ne znate ništa. Zove se pohlepa, a kombinacija velike zarade i glatkih TV reklama može je učiniti previše dobrom da bi se zanemarila.
Ali to nikada nije odluka koja se temelji na financijskoj stvarnosti, pa čak ni na razumnoj procjeni vašeg vlastitog skupa vještina. Temelji se isključivo na pohlepi. Vidite da se zarađuje veliki novac i želite ući. Ali željeti i moći to ostvariti dvije su vrlo različite stvari.
Od sada ću se držati onoga što znam, a obećanje trenutnog bogatstva prepustiti ljudima koji o tome pišu knjige.
To je moja priča. Jeste li ikada nasjeli na ono što se pokazalo kao shema zarade novca? Podijelite i učinite da se osjećam bolje u vezi s vlastitim padom i opeklinom.
Ovaj se post izvorno pojavio na Forbes.com.