Wkokoš smo bili u procesu gradeći naš dom iz snova, prilično smo dobro očekivali da ćemo prekoračiti proračun. Znajući to, pokušali smo smanjiti troškove koliko smo mogli. Jedini trošak koji smo znali da smo apsolutno morali izbjeći bio je PMI (Private Mortgage Insurance). Nedavno sam imao pitanje čitatelja koje se također odnosi na PMI: Joe A. želi znati:
Imam hipoteku 2 godine i želim se riješiti PMI -a. Zajmodavac mi je rekao da moram dobiti kućnu procjenu kako bih dokazao da imam najmanje 80% udjela. Pa, dobio sam procjenu i onda platio kredit do 80% vrijednosti moje kuće. No onda mi je zajmodavac poslao pismo u kojem je rekao da mi treba zajam u vrijednosti od 75%! Sada sam zabrinut da ću otplatiti kredit do 75%, ali oni će imati samo još jedan izgovor da mi ne uklone PMI. Što da napravim?
Prije nego što vam kažem najbolje načine da se riješite PMI -a, napravimo korak unatrag i provjerite znate li o čemu se radi.
Što je privatno hipotekarno osiguranje (PMI)?
Privatno hipotekarno osiguranje ili PMI proizvod je koji štiti zajmodavca u slučaju da ne platite stambeni kredit i oni su prisiljeni povući novac. To je krajnje iritantni trošak jer je to kao da morate plaćati susjedovo zdravstveno osiguranje svaki mjesec - to vam nimalo ne koristi.
Unatoč tome, zajmodavci obično zahtijevaju da platite PMI kada posuđujete više od 80% vrijednosti kuće. Drugim riječima, ako je vaš predujam manji od 20%, oni su u većoj opasnosti i zahtijevaju od vas da im pomognete u ublažavanju tog rizika.
Plaćanje PMI -a omogućuje vam da dobijete hipoteku ako ne možete ostvariti 20% popusta, ali to je i dodatni mjesečni trošak. Zato Joe i mnogi vlasnici stambenih zgrada žele da se riješe mjesečnih PMI plaćanja kako bi mogli zadržati više novca za sebe.Koliko košta privatno hipotekarno osiguranje (PMI)?
Cijena PMI -a varira ovisno o različitim faktorima, poput iznosa i roka trajanja hipoteke. No, to bi moglo biti u blizini 0,5% do 1,5% iznosa hipoteke godišnje. Na primjer, ako imate hipoteku od 150.000 USD, vaša PMI premija mogla bi koštati oko 65 USD mjesečno. Možete provjeriti godišnji izvod hipotekarnog računa ili se obratiti zajmodavcu kako biste saznali koliko plaćate za PMI.
5 načina da se riješite privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI)
Postoji 5 načina da se PMI izbjegne ili riješi:
- Uplatite 20% akontacije: Najbolji način da se uvjerite da nikada nećete morati platiti PMI je da ga potpuno izbjegnete ako platite minimalno 20% na svoj dom. To znači da ćete možda morati odgoditi kupnju kuće dok nastavljate štedjeti.
- Automatsko otkazivanje na temelju izvorne otkupne cijene vašeg doma: Za konvencionalnu hipoteku koju ste podigli na dan ili nakon 29. srpnja 1999., vaš PMI se mora automatski otkazati nakon što imate 22% kapitala u svom domu. Nakon što uplatite hipotekarni saldo do 78% izvorne vrijednosti vaše imovine, savezni zakon zahtijeva od zajmodavca da otkaže vaš PMI. Međutim, ovo se pravilo primjenjuje samo ako su vaša hipotekarna plaćanja tekuća cijelu godinu ili ne kasne više od 60 dana u posljednje 2 godine, a vi nemate založno pravo na nekretnini. Osim toga, zajmodavac može zahtijevati dokaze da vrijednost vašeg doma nije pala ispod izvorne vrijednosti. Oni također mogu zahtijevati da nemate drugu hipoteku ili kreditnu liniju kapitala. Za hipoteku koju ste potpisali prije 29. srpnja 1999. na vama je da kontaktirate svog zajmodavca i zatražite da ukloni PMI kada dosegnete 20% kapitala. Različite države mogu imati zakone koji utječu na otkazivanje PMI -a za starije hipoteke, pa se za dodatne informacije obratite svom zajmodavcu.
- Zatražite otkazivanje na temelju izvorne kupoprodajne cijene vašeg doma: Ako uplaćujete hipotekarni saldo na 80% ili manje od izvorne cijene - ili procijenjene vrijednosti u vrijeme prodaje, ovisno o tome što je manje - možete zatražiti da vaš zajmodavac ukloni PMI. Ovaj zahtjev ne tjera zajmodavca da ga ukloni, ali podliježe propisima saveznog i državnog zakona. Opet, mogu zahtijevati dokaze da vrijednost vašeg doma nije niža od izvorne vrijednosti.
- Zatražite otkazivanje na temelju trenutne vrijednosti vašeg doma: Ako uplaćujete hipoteku na 75% ili manje od trenutne vrijednosti vašeg doma (prema odredbi ovlaštenog stambenog procjenitelja), možete zatražiti da vaš zajmodavac ukloni PMI.
- Središnji prekid: PMI se mora otkazati kada vaša hipoteka dosegne sredinu termina. Na primjer, za 30-godišnji zajam sa 360 mjesečnih otplata, srednja vrijednost je nakon što izvršite 180. plaćanje. Ovo otkazivanje vrijedi samo ako su vaša hipotekarna plaćanja tekuća.
Dakle, vraćajući se na Joeovo pitanje, pretpostavljam da mu je zajmodavac prvo dao upute na temelju gornjeg broja 3. Htjeli su saznati ima li Joe zajam u vrijednosti od najmanje 80% izvorne vrijednosti svog doma. Budući da je tržište nekretnina opalo u posljednjih nekoliko godina, vjerojatno je Joeova vrijednost doma opala otkad ga je kupio prije 2 godine. Vjerojatno je to razlog zašto mu je zajmodavac dao nove upute na temelju gornjeg broja 4, zahtijevajući da njegov saldo kredita bude 75% njegove trenutne vrijednosti doma.
Imate prava prema Zakonu o zaštiti vlasnika kuća
Kao vlasnik kuće, Joe je pokriven propisima PMI -a u saveznoj državi Zakon o zaštiti vlasnika kuća iz 1998. Ako ipak otplati zajam do 75%, a njegov zajmodavac ne poštuje pravila za otkazivanje PMI -a, Joe se može žaliti Federalnom povjerenstvu za trgovinu (FTC) na ftc.gov.