Odbici poreza na iznajmljivanje nekretnina: Sve što trebate znati

Kao i svaki drugi posao ili ulaganje, investitori u iznajmljivanje nekretnina žele ostvariti profit. Općenito, do maksimizirati profit, investitori u nekretnine potreba za povećanjem godišnjeg prihoda, smanjenjem godišnjih troškova ili oboje.

Budući da su porezi značajan dio troška vlasništva, smanjenje troškova uključuje i smanjenje poreznih obveza. Nekretnine za iznajmljivanje imaju jedinstvene porezne prednosti koje vam omogućuju smanjenje određenih troškova i odgodu određenih poreza dopuštenih od strane Porezne uprave.

Nastavite čitati kako biste saznali koje su to porezne olakšice i odnose li se na vas.

Što je prihod od najma?

Kada ljudi razmišljaju o prihodu od najma, misle na mjesečnu najamninu koju vam plaća vaš stanar. Porezna uprava definira prihod od najma kao "bilo koje plaćanje primljeno za korištenje i posjedovanje imovine”. To često uključuje prihod povrh mjesečne najamnine.

Ovdje je popis dodatnih prihoda koje morate prijaviti, kao što je navedeno u Publikacija porezne uprave 527:

• Naknada za prijavu stanara. Mnogi stanodavci naplaćuju potencijalnim stanarima naknadu za podnošenje početnog zahtjeva za najam na pregled i odobrenje.
• Naknada za otkazivanje najma. Ako vam stanar plati za otkazivanje najma, morate prijaviti taj prihod.
• Imovina ili usluge primljene umjesto najamnine. Ako je vaš stanar spretan "uradi sam" i pristajete se odreći mjesec ili dva plaćanja stanarine kako biste mu nadoknadili popravke doma (slikanje na primjer), morate zatražiti iznos najamnine koji biste primili kao najamninu prihod.
• Troškove plaća najmoprimac u vaše ime. Na primjer, mnoge će županije račun za vodu/kanalizaciju staviti samo na ime vlasnika, a ne stanara. Ako od stanara dobijete naknadu za korištenje, to je prihod od najma.
• Naknade za pranje rublja i druge usluge koje se prikupljaju za korištenje sadržaja objekta. Prihod koji se generira pomoćnim uslugama koje se pružaju na lokaciji je prihod od najma.
• Sigurnosni polog općenito se ne smatra prihodom od najma. Umjesto toga, to je novac koji primite i ostavite sa strane u depozitu tijekom trajanja najma. Taj novac na kraju vraćate svom najmoprimcu. Ako ste zaradili kamatu na sigurnosni polog dok ste ga držali, tada je ta kamata oporezivi prihod od najma. Ako zadržite dio ili cijeli sigurnosni polog za popravke, iznos koji zadržavate je prihod od najma (a trošak popravaka je trošak najma). I, ako se sigurnosni polog koristi kao konačna uplata najamnine, on se smatra predujmom najamnine i mora se tražiti kao prihod.

Koje porezne olakšice za iznajmljivanje nekretnina možete uzeti?

Ako primate prihod od najma od najma stambene jedinice, postoje određeni troškovi najma koje možete odbiti u svojoj poreznoj prijavi.

Kao što definira Porezna uprava, možete odbiti "uobičajene i nužne troškove za upravljanje, očuvanje ili održavanje vaše nekretnine za iznajmljivanje." Redovni troškovi su oni koji su uobičajeni i općeprihvaćeni u poslovanju. Nužni troškovi su oni koji se smatraju primjerenim, kao što su troškovi određenog materijala, zaliha, popravke i održavanje koje obavljate na svojoj nekretnini za iznajmljivanje kako biste svoju nekretninu održali u dobrom radu stanje.

Najčešći odbitni troškovi najma uključuju:

• Oglašavanje. Trošak popisa i oglašavanja vaše nekretnine za najam.
• Auto i putni troškovi. Samo u svrhu održavanja posjeda i ubiranja rente.
• Čišćenje između stanara. Iako čišćenje može biti skupo, to je trošak koji se može odbiti. Profesionalno čistim tepihe između stanara na svim mojim posjedima i to košta nekoliko stotina dolara za moj najveći najam.
• Amortizacija. Porezna uprava shvaća da nekretnina s vremenom gubi vrijednost, tako da imate pravo godišnje odbiti amortizaciju. Propisi Porezne uprave zahtijevaju od ulagača u nekretnine za iznajmljivanje da povrate godišnju amortizaciju kada prodaju nekretninu bez obzira na to jeste li koristili godišnju amortizaciju. Stoga svakako svake godine dodijelite gubitak od amortizacije.
• Odvjetničke i druge stručne naknade. Odvjetničke naknade, provizije za nekretnine i neki troškovi zatvaranja kao što su naknade tvrtki za poravnanje su odbitni troškovi.
• Hipotekarne kamate plaćene na vaš zajam. U tome leži jedna od najvećih prednosti ulagača u najam nekretnina - poluga. Poluga je korištenje posuđenog kapitala za kupnju i/ili povećanje potencijalnog povrata ulaganja. S početnim ulaganjem od 30.000 USD (20% manje), dobivate priliku iskoristiti sve prednosti posjedovanja imovine vrijedne 150.000 USD. A budući da je plaćanje vaše hipoteke trošak koji se može odbiti, u biti vaš stanar plaća vašu hipoteku umjesto vas.
• Naknade zajmodavcu. Bodovi pokretanja kredita i drugi troškovi osiguranja hipoteke su odbitni troškovi.
• Troškovi održavanja i popravka. Troškovi koji su izravno povezani s održavanjem imovine i održavanjem su troškovi koji se mogu odbiti, kao i popravci koje morate izvršiti da bi nekretnina bila u stanju za iznajmljivanje. Ako plaćate premije za servisnu tvrtku na poziv za popravak velikih uređaja (na primjer, ugovor o jamstvu servisa HVAC), to je trošak održavanja.

Savjet: Ne brkajte održavanje i popravke s poboljšanjima doma. To dvoje različito tretirate u porezne svrhe. Iako troškovi nadoknađuju prihode u godini u kojoj su se dogodili, poboljšanja nisu izravni troškovi. Umjesto toga, možete "povratiti" neke ili sve troškove poboljšanja korištenjem Obrazac 4562.

• Komunalni troškovi i ostale naknade koje plaćate vi kao vlasnik. Ako plaćate vodu, kanalizaciju, odvoz smeća ili druge troškove povezane s vlasništvom nekretnine, oni se odbijaju od poreza.
• Porez na imovinu. Ovo je očiti trošak vlasništva koji se može odbiti.
• Osiguranje. Kao stanodavac/vlasnik nekretnine morate imati osiguranje kuće kako biste zaštitili svoju investiciju. Godišnja premija je trošak vlasništva i stoga trošak koji možete odbiti u svojoj poreznoj prijavi.

Savjet: Zahtijevajte od svog stanara da dobije osiguranje stanara za pokrivanje svojih osobnih stvari. Osiguranje vašeg vlasnika kuće neće pokriti njihove stvari u slučaju gubitka i većina stanara to ne shvaća. Dobijanje vlastite politike je ključno.

• Naknade za upravljanje imovinom.Upravitelji imovine obično naplaćuju 8-10%. Za tu naknadu provjeravaju i postavljaju stanare, daju financijska računovodstvena izvješća i upravljaju zahtjevima za održavanje i popravke. Njihova se naknada može 100% odbiti kao trošak vlasništva nekretnine.
• HOA i/ili naknade za stan. To uključuje godišnje ili polugodišnje naknade za rekreaciju koje se ponekad naplaćuju ako postoji zajednički bazen povezan s vlasništvom imovine.
• 1031 Mjenjačke naknade. Ako prodate nekretninu i ponovno uložite prihod u drugu nekretninu slične vrste, mogli biste imati koristi od a 1031 Razmjena. Uključene naknade mogu se odbiti kao trošak nekretnine ako slijedite sva pravila i uspješno dovršite zamjenu. Ne možete odbiti troškove poboljšanja vaše nekretnine za iznajmljivanje kao godišnje troškove osim ako je plaćeni iznos za "poboljšanje, obnovu ili prilagodbu novoj ili drugačijoj uporabi.” Općenito, troškove poboljšanja možete nadoknaditi kroz amortizaciju, a ne potraživanjem trošak.

Pročitajte više >>>Kako smanjiti svoje porezno opterećenje pri prodaji nekretnine za iznajmljivanje

Važni porezni obrasci i publikacije za vlasnike nekretnina za iznajmljivanje

Ove publikacije Porezne uprave mogu vam pomoći da shvatite što trebate prijaviti kao prihod i koji se troškovi mogu zakonski odbiti u vašoj poreznoj prijavi. Postoje i posebni obrasci za prijavu prihoda i troškova najma.

Relevantni obrasci i publikacije su:

• Publikacija porezne uprave 527 pruža pojedinosti za računovodstvo iznajmljenih nekretnina.
• Prilog E (obrazac 1040) služi za iskazivanje prihoda i rashoda od najma nekretnina. Ako imate više od jedne nekretnine za iznajmljivanje, ispunite obrasce Priloga E kako biste dokumentirali svaku nekretninu.
• Publikacija 925, Pasivna aktivnost i pravila o riziku. Ako vaši troškovi najma premašuju vaš prihod od najma, Porezna uprava vam može dopustiti da taj gubitak zatražite kao odbitak. Odredbe u ograničenjima gubitka pasivne aktivnosti (obrazac 8592) i Ograničenja izloženosti riziku (obrazac 6198) može ograničiti iznos gubitka koji možete odbiti.
• Raspored A (1040) bavi se nekretninama pravila za osobnu upotrebu stana koji iznajmljujete.
• Porez na neto prihod od ulaganja može se primijeniti na neto prihod od najma. KoristitiObrazac 8960, Porez na neto prihod od ulaganja pojedinaca, nekretnina i zaklada, kako bi se utvrdio iznos ovog poreza.
• Publikacija Porezne uprave 946, Kako amortizirati imovinu objašnjava detalje i nedostatke amortizacije imovine. Morate uzeti godišnju amortizaciju i dužni ste ponovno zaračunati amortizaciju kada prodajete nekretninu.
• Obrazac 4562 omogućuje vam povrat nekih ili svih poboljšanja vaše nekretnine počevši od godine u kojoj ste iznajmili imovina se prvi put stavlja u funkciju i počinje u bilo kojoj godini koju poboljšate ili dodate pokućstvo.
• Da biste odbili putne troškove koji su vam nastali za popravke nekretnine za iznajmljivanje, morate slijediti pravila navedena u poglavlju 5 Publikacija 463, Troškovi putovanja, zabave, darova i automobila.

Mnoge od najpopularnijih tvrtki koje se bave poreznim softverom mogu vam pomoći da ispunite ove obrasce, ali možda ćete morati nadograditi na verziju njihovih proizvoda koja se plaća. S TurboTax, na primjer, morat ćete se prijaviti za “Premier” kako biste maksimalno povećali porezne olakšice za najam nekretnina. I sa Blok H&R, morat ćete odabrati verziju "Premium".

Pročitajte više >>>Kako ulagati u obiteljske kuće za iznajmljivanje

Donja linija

Bilo da jesi koristeći porezni softver za pripremu vlastitih godišnjih poreznih prijava ili unajmite profesionalca, ne možemo dovoljno naglasiti koliko je ključno voditi dobru evidenciju kojom se dokumentiraju svi prihodi i troškovi iznajmljivanja koji se odnose na svaku nekretninu koju posjedujete.

Osim što vam pomažu u podnošenju poreza, dobra evidencija pomaže vam u praćenju napretka vaše nekretnine za iznajmljivanje. Potrebni su vam za preciznu analizu povrata ulaganja kako biste mogli maksimizirati prihode i smanjiti troškove.

Morate biti u mogućnosti potkrijepiti troškove da biste ih odbili. To znači da morate imati dokumentirane dokaze kao što su potvrde o plaćanju, poništeni čekovi ili računi za potporu svih troškova. Porezna uprava vas provjerava i ako ne možete pružiti podršku za stavke koje ste prijavili u svojim poreznim prijavama, mogli biste biti podložni dodatnim porezima i kaznama.

Napominjemo da iako posjedujem i upravljam portfeljem nekretnina za iznajmljivanje, nisam porezni računovođa i porezni se zakoni stalno mijenjaju, pa svakako se posavjetujte s kvalificiranim poreznim stručnjakom i sami pregledajte pravila Porezne uprave kako biste osigurali usklađenost sa statutima Porezne uprave kada podnesete porezi.

Daljnje čitanje:

• Vodič za sakupljanje poreznih gubitaka: kapitalizirajte svoje gubitke ulaganja
• 9 načina da smanjite svoj oporezivi dohodak u 2023
• Dugoročno vs. Porez na kratkoročni kapitalni dobitak