Ako nikada prije niste podnijeli zahtjev za hipoteku, možda ćete se iznenaditi kad saznate da je to složeniji proces od, recimo, podnošenja zahtjeva za kreditnu karticu ili čak auto zajam. Od prijave do zatvaranja, proces može potrajati 30 dana ili više.
Zbog toga je toliko važno da dobijete odobrenje za stambeni zajam, pogotovo ako želite kupiti novi dom. To odobrenje – opšte poznato kao a prethodno odobrenje – uvelike će poboljšati šanse da dobijete dom koji želite kada to želite. Zapravo, mnogi agenti za nekretnine i prodavači kuća neće ni razmotriti ponudu ugovora bez pisma prethodnog odobrenja.
Prije nego što svoj dom stavite na tržište, provjerite možete li kupiti novi.
Dobivanje prethodnog odobrenja u ranoj fazi procesa može učiniti vaš put do kupnje kuće iz snova lakšim i lakšim. Odaberite svoju državu za početak!
Započnite već danas!Prethodno odobrenje vs. Pretkvalifikacija
Ovo je područje neke zabune za podnositelje zahtjeva za stambeni kredit, posebno za one koji žele kupiti dom. Prethodno odobrenje i pretkvalifikacija ponekad se koriste naizmjenično, što može navesti potrošača da vjeruje da su to samo dva naziva za isti proces. nije.
Pretkvalifikacija
Pretkvalifikacija je mjesto gdje kontaktirate hipotekarnog zajmodavca ili dajete informacije na njihovoj web stranici, uglavnom kao način da dobijete ponudu zajma. Navest ćete opće informacije, uključujući svoj prihod, procijenjenu kreditnu ocjenu, dugove i trenutnu uplatu kuće. Također ćete dati traženi iznos zajma. Ako je pretkvalifikacija kupnja, također ćete morati navesti kupoprodajnu cijenu kuće i iznos vašeg očekivanog predujma.
Na temelju tih informacija, zajmodavac će odrediti jeste li kvalificirani za iznos zajma koji tražite.
Međutim, pretkvalifikacija nije obvezujuća za zajmodavca!
Više od svega drugog, pretkvalifikacija je jednostavno sažeta procjena iznosa zajma koji imate svibanj ispunjavaju uvjete i približnu stopu koju možete očekivati da ćete platiti.
No budući da zajmodavac nije potvrdio nijednu od informacija koje ste dali, pretkvalifikacija se u potpunosti temelji na vašim izjavama. Nikada se ne smije tumačiti kao jamstvo konačnog odobrenja zajmodavca. Iz tog razloga, pretkvalifikacijska pisma nisu dobro prihvaćena od strane agenata i prodavača nekretnina.
Prethodno odobrenje
Prethodno odobrenje funkcionira na isti način kao i pretkvalifikacija, osim što predstavlja odobrenje zajmodavca za iznos zajma za koji se prijavljujete.
Tijekom postupka prijave prije odobrenja, pružit ćete slične informacije kao i za pretkvalifikaciju. Ali morat ćete dostaviti dokumentaciju koja se odnosi na vaše zaposlenje, prihode, imovinu, pa čak i određene dugove.
Zajmodavac će tada izvršiti službeni pregled Vašeg zahtjeva i prateće dokumentacije i izdati prethodno odobrenje. Odobrenje će ovisiti o odabiru nekretnine za kupnju, kupoprodajnom ugovoru o istoj i svim uobičajenim uvjetima zatvaranja.
U osnovi, prethodno odobrenje znači da vam je zajmodavac odobrio traženi zajam na temelju vašeg zaposlenja, prihoda i podataka o imovini. Također će izvući potpuno kreditno izvješće i kreditnu ocjenu. Neki zajmodavci će vam čak omogućiti da zaključate kamatnu stopu na određeni broj dana dok tražite dom. Ako se radi o refinanciranju, možete zatvoriti ubrzo nakon izdavanja prethodnog odobrenja.
Formalna priroda prethodnog odobrenja razlog je zašto pisma prije odobrenja srdačno pozdravljaju i agenti za nekretnine i prodavači nekretnina.
Dobivanje unaprijed odobrenja za hipoteku pomaže vam da se približite domu iz snova.
Saznajte koliko kuće možete posuditi prije nego što počnete tražiti. Kliknite ispod za razgovor sa stručnjakom za hipoteke.
ZapočniteKako dobiti unaprijed odobrenje za stambeni zajam
Dobivanje unaprijed odobrenja za stambeni zajam počinje odabirom zajmodavca. Iako ste tek u fazi prethodnog odobrenja, svakako ćete se prijaviti u tvrtku od koje ćete vrlo vjerojatno dobiti svoj konačni zajam. To je zato što nakon što dobijete prethodno odobrenje, proces kupnje kuće ili refinanciranja kreće se vrlo brzo. U idealnom slučaju, htjet ćete dobiti prethodno odobrenje, odabrati dom (ili refinancirati svoj trenutni dom) što je prije moguće.
Gdje dobiti unaprijed odobrenje za stambeni zajam
Četiri glavna izvora stambenih zajmova u industriji su Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United i Credible – ali svaki iz drugog razloga.
Ubrzajte kredite je najveći hipotekarni zajmodavac u zemlji i pruža većinu vrsta zajmova. Međutim, Quicken zajmovi se daju prvenstveno putem Raketna hipoteka. To je internetska verzija Quicken Loansa, iako je ista tvrtka.
Rocket Mortgage je dobro poznata po brzim odobrenjima i potpuno online procesu u koji možete prenijeti svu potrebnu dokumentaciju kako biste ubrzali proces. Štoviše, oni često mogu dobiti provjeru zaposlenja i imovine izravno od poslodavaca i institucija, minimizirajući vašu potrebu da uopće dostavite bilo kakve dokumente.
Veterans United je vodeći VA hipotekarni zajmodavci u zemlji, pružajući više VA zajmova od bilo koje druge tvrtke. To je uvelike zato što se radi o iznimno veteranskoj tvrtki. Oni zapošljavaju bivše starije članove svake grane američke vojske u savjetodavnim svojstvima pobrinite se da će njihovi kreditni programi pružiti najbolji proizvod za veterane i aktivnu vojsku osoblje.
Ako kupujete dom, također možete raditi s Veterans United Realty, mrežom agenata za nekretnine koji su specijalizirani za rad s veteranima. Oni su dobro upoznati s nijansama postupka VA hipoteke.
Vjerodostojno je dobar izvor za stambeni zajam ako uglavnom kupujete za zajmodavca. To je zato što je Credible online tržište stambenih zajmova, gdje će vam jedna aplikacija dobiti ponude od više zajmodavaca. Možete odabrati program i zajmodavca koji vam najbolje izgledaju, a zatim podnijeti zahtjev izravno tom zajmodavcu. To će vam uštedjeti vrijeme i trud za kupnju zajmodavaca na pojedinačnim web stranicama.
Proces odobravanja/predodobrenja stambenog kredita
Tijekom procesa odobravanja stambenog kredita ili procesa prije odobrenja, zajmodavac će promatrati četiri osobne financijske kategorije: zaposlenje, prihod, kredit i imovina.
Zapošljavanje
Što će zajmodavac tražiti:
Zajmodavac će nastojati provjeriti povijest zaposlenja od najmanje dvije godine, iako će biti napravljene iznimke za nedavne diplomce za otpuštene pripadnike vojske. Iako bi zapošljavanje trebalo biti kontinuirano, zajmodavci će prihvatiti promjenu posla sve dok prihod ostane isti ili se povećava. Kratka razdoblja nezaposlenosti također su prihvatljiva od slučaja do slučaja.
Isto vrijedi i ako ste samozaposleni. Morat ćete biti u poslu najmanje dvije godine, s poviješću stabilne ili rastuće zarade.
Koju dokumentaciju trebate dostaviti:
Zajmodavac će obično vašem poslodavcu poslati ono što je poznato kao a potvrda zaposlenja zatražite ili izvršite usmenu provjeru izravno od svog poslodavca. Zatražit će vaš datum zapošljavanja, vašu poziciju, razinu vašeg prihoda i vjerojatnost nastavka zaposlenja.
Ako ste samozaposleni, zajmodavac može zatražiti ili poslovnu licencu ili pismo od vašeg CPA ili poreznog sastavljača koji potvrđuje da poslujete najmanje dvije godine. Ako ste samozaposleni manje od dvije godine, zajmodavac možda neće prihvatiti vaš prihod. Iznimka se može napraviti ako poslujete duže od jedne godine, a bavite se istim poslom u kojem ste bili i kada ste bili na radnom mjestu.
Prihod
Što će zajmodavac tražiti:
Zajmodavac će potražiti vašu provjerljivu razinu prihoda, stabilnost prihoda, a zatim utvrditi hoće li prihod će biti dovoljan za potporu traženog kredita, kao i svih drugih dugova koje se ponavljaju imati.
Dostatnost prihoda određuje vaš omjer duga i prihoda, obično poznat kao DTI. Osnovni dopušteni omjeri DTI su 28/36 – iznos uplate za novu kuću ne smije prelaziti 28% vašeg stabilnog mjesečnog prihoda, dok iznos uplate za novu kuću plus ostali dugovi koji se ponavljaju ne bi trebali prelaziti 36%.
Međutim, zajmodavci će često premašiti ove omjere ako imate jake kompenzacijske čimbenike. To uključuje izvrstan kredit, predujam od najmanje 20%, dodatni prihod koji se ne koristi za ispunjavanje uvjeta za zajam ili veliki iznos imovine nakon zatvaranja.
Plaćanje vaše nove kuće sastojat će se od glavnice i kamata na novi kredit, te mjesečnih izdvajanja za porez na nekretnine, osiguranje vlasnika kuće, privatno hipotekarno osiguranje (ako je potrebno) i pristojbe za udruge (ako je potrebno).
Ostali dugovi koji se ponavljaju uključivat će mjesečne uplate za kreditne kartice, zajmove za automobile, studentske zajmove i uzdržavanje ili alimentaciju za djecu.
Koju dokumentaciju trebate dostaviti:
Najčešća dokumentacija koja se traži za prihod uključuje vašu posljednju isplatu, W-2 za posljednja jedan ili dva godine i potpuno ispunjene porezne prijave ako imate prihode koji nisu plaće, kao što su provizije, bonusi ili iznajmljivanje nekretnina prihod.
Ako ste samozaposleni, očekujte da ćete dostaviti potpuno ispunjene prijave poreza na dohodak za posljednje dvije godine. Ako ste u novoj godini više od tri mjeseca, zajmodavac može zatražiti izvještaj o dobiti i gubitku od početka godine, iako je to posljednjih godina postalo rijetko.
Kreditna
Što će zajmodavac tražiti:
Zajmodavac će htjeti znati da imate prihvatljiv kredit. To se općenito određuje vašom kreditnom ocjenom. Kod konvencionalnih hipoteka morat ćete imati minimalni kreditni rezultat od 620. Međutim, FHA hipoteke prihvaćaju kreditne rezultate od čak 580. Ako se prijavljujete za veliku hipoteku (obično a iznos zajma veći od 548.250 USD), minimalni kreditni rezultat bit će najmanje 680 i može biti puno veći.
Koristeći uobičajenu hipoteku kao primjer, myFICO.com Kalkulator kreditne štednje prikazuje razliku u stopi koju ćete platiti na temelju različitih kreditnih rezultata.
Napominjemo da s kreditnim rezultatom od 760 ili više, kamatna stopa iznosi 2,571%, ali ide čak do 4,16%, s kreditnim rezultatom ispod 640. To može napraviti razliku u vašoj mjesečnoj uplati od 220 USD. To čini jak razlog da učinite sve što je moguće poboljšati svoju kreditnu ocjenu prije podnošenja zahtjeva za stambeni kredit.
No, trebali biste znati da sama kreditna ocjena nije jedina osnova za određivanje odobrenja zajma. Zajmodavci također gledaju na kreditnu kvalitetu, koja uključuje velike pogrdne unose u kreditnim izvješćima, poput bankrota i ovrhe.
Ako ste u stečaju, općenito ćete morati pričekati barem 2 do 4 godine nakon otpusta podnijeti zahtjev za kredit. Za ovrhe je potrebno najmanje sedam godina. Međutim, razdoblja čekanja će se smanjiti ako je bilo koji događaj uzrokovan olakotnim okolnostima, iako se mogu primijeniti dodatna ograničenja zaduživanja.
Koju dokumentaciju trebate dostaviti:
Kada u aplikaciji navedete svoje ime, adresu i broj socijalnog osiguranja, zajmodavac će upotrijebiti te podatke za pokretanje kreditnog izvješća o vama i svim drugim zajmoprimcima koji se prijavljuju za zajam. Ne morate i ne biste trebali sami dostaviti kreditno izvješće.
Zajmodavac može zatražiti dodatne informacije ako postoji bilo kakva zabrinutost u vezi s vašim kreditom. Na primjer, očekujte da ćete pružiti potpuno objašnjenje za glavne pogrdne informacije, poput bankrota, ovrhe, velikih terećenja ili kašnjenja u plaćanju od 60 dana ili više. Zajmodavac također može zatražiti dokumentaciju koja podupire vaše objašnjenje.
Shvatite ozbiljno i zahtjeve za objašnjenje i dokumentaciju. Ako zajmodavac to zatraži, traži opravdanje da odobri vaš zajam - a ne da vas odbije.
Imovina
Što će zajmodavac tražiti:
Zajmodavac možda neće tražiti dokaz o imovini ako radite refinanciranje osim ako će biti potrebna sredstva za zatvaranje zajma.
Prilikom kupnje nove kuće, zajmodavac će htjeti znati da imate dovoljno sredstava za plaćanje predujma, kao i da pokrijete sve potrebne troškove zatvaranja i depozita.
Ako dio sredstava za zatvaranje dolazi od poklona člana obitelji ili prijatelja s kojim ste obiteljski tip odnos, zajmodavac će od donatora zatražiti darovni list, kao i provjeru imovine iz koje se dar financira doći će. Zajmodavac će također zatražiti dokaz o prijenosu sredstava darova od donatora na vaš račun.
U slučaju troškova zatvaranja i deponiranja, zajmodavac će dopustiti da ih plati ili prodavač ili premiju cijene od zajmodavca (naplatit će vam se nešto viša kamatna stopa kako bi zajmodavac mogao pokriti zatvaranje troškovi).
Prodavatelju će biti dopušteno platiti troškove zatvaranja ako je to uobičajeno na području vašeg tržišta i ako ne prelazi 6% iznosa novog zajma.
Koja će vam dokumentacija možda trebati:
Najlakši način za provjeru svoje imovine je da dostavite dva posljednja mjesečna izvoda za bankovne račune, investicijski računi ili računi za umirovljenje koje planirate koristiti za pokrivanje predujma i/ili troškova zatvaranja i escrows. Ako je prikladnije, zajmodavac također može poslati financijskoj instituciji a zahtjev za provjeru imovine, koji će dovršiti zaposlenici te institucije, te vratiti zajmodavcu.
Nakon što odaberete nekretninu
Ako kupujete dom, možete početi s davanjem ponuda čim dobijete pismo prethodnog odobrenja koje izda zajmodavac. Nakon što pronađete nekretninu,
morat ćete zajmodavcu dostaviti potpuno izvršen kupoprodajni ugovor o domu, s detaljima svih uvjeta i nepredviđenih okolnosti prodaje.
Zajmodavac također može zatražiti da dostavite dokaze o bilo kakvom depozitu koji ste uplatili na dom, posebno ako je veći od 500 ili 1000 dolara.
Često postavljana pitanja
Koliki je minimalni prihod da biste se kvalificirali za stambeni kredit?
Ne postoji zahtjev za fiksni minimalni dohodak da biste se kvalificirali za stambeni zajam. Kao što je gore spomenuto, zajmodavca će najviše brinuti mogućnost vašeg prihoda da podrži iznos zajma koji tražite, kao i ponavljajućih nestambenih dugova.
Kako mogu brzo dobiti odobrenje za stambeni kredit?
Najbrža odobrenja doći će od online zajmodavaca. Možete ubrzati proces pružanjem potpunih informacija i spremanjem cijele potrebne prateće dokumentacije unaprijed. To će uključivati kopije vaših najnovijih isplata, W-2 za posljednje dvije godine, kopije bankovnih izvoda za kupnju te objašnjenja i prateću dokumentaciju za velike kreditne probleme. Uz potpunu dokumentaciju i potpunu prijavu, zajmodavac bi trebao biti u mogućnosti dostaviti pismo prethodnog odobrenja u roku od dva ili tri dana.
Kako dobivate odobrenje za prvi kupčev zajam?
Ovo su posebne vrste zajma namijenjene onima koji ili nikada nisu posjedovali kuću u prošlosti ili – što je tipičnije – nisu je posjedovali u posljednje tri godine. U većini slučajeva vaš prihod mora biti ispod srednjeg prihoda za vašu geografsku lokaciju ili unutar određenog postotka te brojke.
Općenito ćete morati imati barem prosječan kredit, kao i prihod da biste podržali traženi iznos zajma. Ako ispunjavate uvjete, ispunjavat ćete uvjete za zajam u iznosu od 97% kupovne cijene. To znači da će vam trebati predujam od samo 3%, umjesto tradicionalnog minimuma od 3,5% za FHA kredite ili 5% za konvencionalne hipoteke.
Ako ste veteran koji ispunjava uvjete, moći ćete se kvalificirati za 100% financiranje (0% predujma). Budući da je ovo standard za VA zajmove, nećete se morati kvalificirati za zajam koji prvi put kupuje kuću.