Nisam imao puno uspjeha u ulaganju u nekretnine, barem ne izravno. Zato ne govorim o tome da nekretnine ulažu više od mene. No prije otprilike tri godine počeo sam ulagati u crowdfunding nekretnina putem Fundrisea, i sretan sam što mogu reći da sam na tome zarađivao.
Čuo sam za Prikupljanje sredstava prije, i činilo se kao prilika za to ulagati u nekretnine bez gubitka košulje. No kako mi je to postalo godinama, odlučio sam uskočiti i isprobati. Za mene je to najbolji način učenja.
To je bilo prije tri godine, a nedavno sam od Fundrisea dobio čestitku na svoju "godišnjicu". Zbog toga se sada čini kao dobar trenutak da se osvrnete unatrag i vidite točno kako je ulaganje bilo uspješno.
Ne radi se samo o gledanju te izvedbe. Također želim znati koliko se ta izvedba uspoređuje s rezultatima općenito u nekretnine, iz konkurentskih ulaganja u nekretnine, kao i s ulaganjima u nekretnine.
Nadam se da vam ne smeta što ćemo ovdje zgrčiti hrpu brojeva. No, to je jedini način da saznate što se doista događa kada se radi o ulaganju.
Tko je Fundrise?
Prikupljanje sredstava započeli su 2012., a od tada su postali jedna od vodećih platformi u prostoru za financiranje nekretnina. Možda su čak i the vrhunska platforma. Do 2019. godine zaradili su 1,1 milijardu dolara u transakcijama komercijalnih nekretnina. To uključuje i vlasnička i dužnička ulaganja u nekretnine ukupne vrijednosti 4,9 milijardi USD.
Od veljače 2021. ukupna vrijednost ulaganja u nekretnine iznosi 5,1 milijardu dolara, a tvrtka je investitorima isplatila nevjerojatnih 100 milijuna dolara dividendi.
Privatni REIT -ovi
Kad sam bio financijski planer, uključio sam se u privatne investicijske fondove za nekretnine (REIT). Oni su slični Fundriseu, pa sam upoznat s konceptom.
Kao financijski planer, volite prodavati ova ulaganja. To je zato što su platili provizije između 7% i 10% uloženog. Ako je klijent uložio 100.000 USD, mogli biste zaraditi 7.000 USD ili više prihoda od provizije. Ono što se financijskim planerima jednako sviđa je to što kada ulagač proda svoju poziciju, obično nisu bili svjesni provizije koju su platili.
Neki od privatnih REIT -ova bili su prilično dobri - to jest sve do kraha nekretnina 2008. Bilo je gore nego samo pad vrijednosti trustova. Usred velike recesije, stanari su raskidali svoje najmove, novčani tok je presušio, a ulagači su htjeli svoj novac natrag.
U tom trenutku problem je bio u tome što ravnatelji koji su vodili te privatne REIT -ove nisu imali novca za otplatu ulagača. To je bila kriza likvidnosti, što je značilo da je bilo gotovo nemoguće povratiti čak i dio vašeg ulaganja.
To nije nemoguć ishod s privatnim REIT -ovima. Jezik je upozoren sitnim slovima koji savjetuje investitore da mogu postojati okolnosti u kojima mogu izgubiti dio ili cijela svoja ulaganja. No, kao što možete zamisliti, mali broj investitora ide u bilo koju vrstu ulaganja s idejom da će izgubiti novac od svojih ulaganja, a kamoli izgubiti cijeli iznos.
To se čak dogodilo i mojoj prijateljici, ili zaista prijateljinoj majci. Stavila je 100.000 ili 200.000 dolara u privatni REIT, a zatim je dobila pismo u kojem je obaviještena da je sve nestalo.
Fundrise ne funkcionira baš tako, što je veliki razlog zašto mi se sviđaju.
Rješenje Fundrise
Ono što imate s privatnim REIT -ovima je kombinacija visokog rizika i nedostatka transparentnosti naknada povezanih s ulaganjem.
To je upravo ono što je Fundrise odlučio popraviti. Ulaganja u fundrise imaju niže naknade i potpunu transparentnost u otkrivanju tih naknada.
Ono što je još važnije je da vam ne treba 100.000 dolara ili više za ulaganje. Možete investirati sa samo 500 USD, što znači da može sudjelovati gotovo svatko. Čak i ako uzmete tako mali ulog, vjerojatno vas neće financijski izbrisati na način na koji su privatni REIT -ovi učinili nekim ulagačima u zadnjoj recesiji.
Fundrise otkriva rizike ulaganja u poslovne nekretnine. To uključuje mogućnost da možda nećete moći likvidirati svoju poziciju.
Neposredno prije pandemije COVID -a dobio sam nekoliko obavijesti od Fundrisea u kojima je to jasno rečeno. U pismima se naglašava da bi, ako bi tržište htjelo zaroniti, Fundrise mogao biti prisiljen zaustaviti otkup ulaganja.
To je samo inherentni rizik ulaganja u poslovne nekretnine, jednostavno zato što nekretnine - a posebno poslovne nekretnine - nisu likvidna ulaganja. Za razliku od zajedničkog fonda, privatni REIT ne može prodati dionice kako bi prikupio novac za plaćanje ulagača. Također je gotovo nemoguće prodati poslovnu zgradu ili stambeno naselje na lošem tržištu na kojem vjerojatno nema kupaca.
To je neizbježno, ali odajem priznanje Fundriseu za redovito informiranje njihovih ulagača o ovoj mogućnosti.
Uz Fundrise nema naknada unaprijed i znat ćete u što se točno upuštate - uključujući naknade koje usput plaćate.
Druge platforme za skupljanje nekretnina
Fundrise nije jedina platforma za mnoštvo financiranja nekretnina. Postoje i drugi koji pružaju slične mogućnosti, a također nude niska ulaganja i transparentnu strukturu naknada.
YieldStreetradi slično kao Fundrise po tome što nudi ulaganja u poslovne nekretnine. No, oni također uključuju alternativna ulaganja, poput pomorskih kredita, umjetničkih djela i kredita za privatne tvrtke. Vjerojatno je prikladniji za sofisticiranije ulagače s velikim apetitom za rizik.
Prizemlje također ulaže u poslovne nekretnine, ali ne na isti način kao Fundrise. Umjesto da nude vlasnička ulaganja i priliku za dugoročan rast, oni se usredotočuju na ulaganje u financiranje komercijalnih projekata. Možete investirati sa samo 10 USD, a ulaganja su kratkoročna-općenito manje od jedne godine.
DiversyFundje još jedna platforma za financiranje nekretnina koja ulaže u poslovne nekretnine. No, usredotočuju se prvenstveno na velike stambene komplekse za koje smatraju da su bolja dugoročna ulaganja. Možete uložiti u njihov REIT sa samo 500 USD.
mislim RealtyMogul vjerojatno je najbliži konkurent Fundriseu. Možete početi ulagati sa samo 1000 USD, ali poslovi u koje ulažu mnogo su specijaliziraniji. Na primjer, možete ulagati u pojedinačne nekretnine. No, jedan nedostatak s RealtyMogulom je to što morate biti akreditirani investitor, što znači da morate ispuniti određene prilično stroge financijske kriterije da biste se kvalificirali.
Činjenica da na tržištu postoji više platformi za skupljanje nekretnina potvrđuje veliku potražnju za ovom vrstom ulaganja. No, jednako važno, konkurencija prisiljava svaku platformu da svojim klijentima ponudi bolju investicijsku ponudu.
Kako započeti s Fundriseom?
Jedna od velikih prednosti Fundrisea je to što imaju svoj proizvod na njihovoj web stranici, a nude čak i mobilni pristup. To nije za razliku od onih privatnih REIT -ova o kojima sam ranije govorio, gdje je informacije teško pronaći, a često su zakopani sitnim slovima. Fundrise sve objavljuje pa ćete u svakom trenutku točno znati što se događa.
Račun se možete prijaviti izravno na web stranici Fundrise. Otvaranje računa je besplatno, a možete odabrati i iznos koji želite uložiti i određeni plan koji će vam najbolje odgovarati.
Fundrise nudi četiri različita plana, o kojima ću detaljno govoriti u sljedećem odjeljku.
Planovi i portfelji fondova
Fundrise nudi četiri portfelja, Basic, Core, Advanced i Premium. No, ako ste tek počeli ulagati u poslovne nekretnine, razmislite o početnom planu.
Početni plan
Jedna od značajki Fundrise -a koja mi se jako sviđa je njihov početni portfelj. Znam da postoje i drugi ulagači poput mene, koji će se barem malo bojati ulaganja u poslovne nekretnine. No, o tome se radi u ovom planu.
Možete uložiti u početni plan sa samo 500 USD, koje možete besplatno otvoriti. To je mala investicija, ali zapravo pruža impresivnu količinu diverzifikacije. Ne samo da ulažu u poslovne nekretnine, poput poslovnih zgrada i stambenih kompleksa, već uključuju i ulaganja u nekretnine za jednu obitelj. Dobivate i geografsku raznolikost budući da se nekretnine u portfelju nalaze diljem zemlje.
Osnovni, temeljni
Uz ulaganje od 1.000 USD, možete uložiti u njihov osnovni plan. Taj vam plan daje pristup ponovnom ulaganju dividendi, automatsko ulaganje i mogućnost stvaranja i upravljanja vašim ciljevima ulaganja. Osnovni plan također vam daje tri mjeseca bez naknade za svakog prijatelja kojeg pozovete na Fundrise koji otvori i financira račun.
Jezgra
Slijedi temeljna strategija ulaganja koja zahtijeva minimalno ulaganje od 5000 USD. To dolazi sa svim značajkama Osnovnog plana, plus Fundriseovim privatnim fondom eREIT, kao i mogućnošću prilagodbe vaše strategije ulaganja.
Ovo je plan koji trenutno imam, a uključuje tri različite strategije ulaganja:
- Dopunski prihod - ovo je plan koji biste odabrali ako vam primarni interes stvara redovan prihod.
- Dugoročni rast -ovo je poput ulaganja u burzu, gdje ćete prvenstveno gledati na dugoročne kapitalne dobitke.
- Uravnoteženo ulaganje -ova vam opcija nudi mješavinu dodatnog prihoda i dugoročnog rasta.
Napredna
Napredni plan zahtijeva minimalno ulaganje od 10.000 USD. S ovim planom imat ćete sve značajke i prednosti druga tri plana, ali ćete se odreći devet mjeseci honorara za svakog prijatelja kojeg pozovete da se pridruži Fundriseu. (Ne kažu vrijedi li odricanje od naknade samo za prijatelje koji se prijave za plan od 10.000 USD ili se proširuje na bilo koji plan koji nudi Fundrise.)
Premija
Konačno, postoji Premium plan i zahtijeva minimalno ulaganje od 100.000 USD. Neću se upuštati u ovo, jer je vjerojatno izvan opsega onoga što većina čitatelja ovog bloga traži, pa čak ni onoga što bih ja uzeo u obzir.
Moj Fundrise portfelj
Svoje ulaganje u Fundrise započeo sam u veljači 2018. s 1000 USD u osnovnom planu raznolikog portfelja. Otprilike mjesec dana kasnije, Fundrise je nudio početnu javnu ponudu (IPO), što mi uvijek plijeni pažnju. No da bih iskoristio IPO, morao sam uložiti najmanje 5000 USD, a to je značilo prelazak na osnovni plan. To je bilo jednostavno kao dodavanje dodatnih 4000 USD mojoj prvotnoj investiciji.
Trenutno stanje na mom računu je oko 8.991 USD. Od toga je 6.429 USD rast izvorne investicije od 5.000 USD. Preostali saldo na računu moj je dio IPO -a Fundrise.
Usredotočujući se samo na nekretnine, moje ulaganje od 5.000 USD povećalo se za 1.429 USD u samo tri godine.
Evo kako se to dijeli prema godišnjem postotku povrata:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- Do danas, do travnja 2021.: 1,9%
- Prosječni godišnji prinos: 8,1%
Nemam potpunu analizu dolara za svaku godinu, ali evo što imam, zajedno s podjelom između dividendi i povećanja kapitala:
- 2018.: Dividende, 274 USD; povećanje kapitala, 74 USD, za ukupni povrat od 348 USD, bez naknada.
- 2019.: dividende, 383 USD; povećanje kapitala, 131 USD; savjetodavna naknada, 7,97 USD, za neto ukupni povrat od 506 USD.
- 2020.: dividende, 226 USD; povećanje kapitala, 234 USD, za ukupni povrat od 452 USD, bez naknada.
- Do kraja travnja 2021.: ukupan povrat od 123 USD, bez naknada.
- Ukupni neto povrat za sve četiri godine: 1.429 USD
Ovo mi se jako sviđa! Oni raščlanjuju koliko zarađujete, a također i gdje zarađujete. Također vas obavještavaju kada je nekretnina prodana. Svi ti podaci dostupni su na nadzornoj ploči Fundrise.
Moje posebne dodjele portfelja
Najviše me zanimao dugoročni rast pa sam uložio u Growth REIT. Također nude REIT -ove za Istočnu obalu, Zapadnu obalu i Heartland (srednji zapad).
No, gledajući raspodjelu na mojem tortnom grafikonu, kaže se da sam 36% uložio u fiksni prihod, 15% u Core Plus, 33% u dodanu vrijednost (obično projekti obnove) i 15% u oportunističkoj.
Ne samo da uvijek znam u što ulažem, već mi i Fundrise daje slike u što sam uložio. Na primjer, jedan holding je građevinski projekt vrijedan 5,8 milijuna dolara, Sveučilišni grad Mosby. Riječ je o stambenom kompleksu od 300 jedinica u Charlotteu u Sjevernoj Karolini, a najavili su da je nedavno dovršen.
Drugi primjer je nedavno ulaganje u razvoj obiteljske kuće za iznajmljivanje u blizini Dallasa u Teksasu. Daje vam strategiju koja je oportunistička i ukupne vrijednosti 16,5 milijuna dolara. Drugi su projekti u Atlanti, Los Angelesu i Austinu u Teksasu. Otkrivaju čak i neka ulaganja, smještena u blizini mjesta gdje živim.
Poanta je u tome da ja uvijek znam gdje se ulaže moj novac.
Kako se prinosi fondova uspoređuju s drugim ulaganjima?
Tako da imam prosječan godišnji prinos s ulaganjem u Fundrise od 8,1% u nešto više od tri godine. No je li to dobar povrat?
Sve se fokusira na osnovno pitanje: „Što ako sam svoj novac uložio u nešto drugo? ”
To može uključivati druga ulaganja u nekretnine, kao i dionice i kriptovalute.
Zaista ovisi o vašim ciljevima ulaganja i s čime uspoređujete te povrate.
Fundrise vs. Ostala ulaganja u nekretnine
Da rezimiram, moj trogodišnji prosječni povrat na ulaganje u Fundrise bio je 8,1%, umanjeno za troškove.
Ne mogu napraviti valjanu usporedbu među drugim platformama za grupno financiranje nekretnina jer sam uložen samo u Fundrise.
No, možemo pogledati prinose Fundrise -a u odnosu na one koje pružaju fondovi kojima se trguje na nekretninama (ETF -ovi), a koji su široko dostupni na tržištima.
Fundrise vs. VNQ
Vjerojatno najpopularniji je Vanguard ETF za nekretnine (VNQ). Ovo nije potpuna usporedba jabuka s jabukama jer nisam započeo svoje ulaganje u Fundrise otprilike do kraja prvog tromjesečja 2018.
Ipak, u 2018. moj je neto prihod od Fundrisea bio 7,4%. To se uspoređuje s -5,9% za VNQ. To je više od 13% razlike između dviju investicija i radije bih zaradio novac pa ga izgubio.
Za 2019. moj povrat na Fundrise bio je 9,2%. VNQ je imao povrat od 28,89%. Iako sam zaradio više od 9%, definitivno je boljelo to što je VNQ zaradio gotovo 29%. Najmanje za 2019. bio je to zamah od 20 bodova protiv Fundrisea.
Što je s 2020. Fundrise je za godinu vratio 7,6%, dok je VNQ pao 4,64%. To je zamah od više od 12% u moju korist.
Nastupi 2018. i 2020. bili su bez ikakvih problema u prilog Fundrise-a. Ali da sam počeo ulagati u 2019., ulaganje u Vanguard donijelo bi tri puta veći povrat od onog što sam za tu godinu dobio s Fundriseom.
To je teška razlika za progutati, a da se to stalno događalo, sigurno ne bih bio zadovoljan Fundriseom. Uvijek investicija dosljedno lošija od konkurencije, to je samo najbolji dokaz da ste u krivom ulaganju.
No Fundrise je pokazao veliku prednost u odnosu na VNQ ...
Faktor dosljednosti Fundrise
Iako je VNQ učinio Fundrise lošim izgledom u 2019., lako je nadmašio Vanguard u dvije od tri godine.
Kad sam napravio trogodišnji izračun prosječnih godišnjih prinosa iz Vanguarda, došao je na 6,093%. To je bilo znatno ispod prosjeka od 8,1% s Fundriseom.
No, s obzirom na to, brzi pogled na godišnji povrat na VNQ za 2021. godinu pokazuje pozitivan povrat od 13,54% do kraja travnja. U usporedbi s godišnjim prinosom od 1,9% iz Fundrise-a, moguće je da je VNQ napredovao ili da su povrati između njih vrlo blizu.
Ipak, važna je i činjenica da je Fundrise imao tri uzastopne pozitivne godine povrata. Jedan od primarnih izazova svakog ulagača je izbjegavanje gubitka novca. To bi bio slučaj s ulaganjem u Fundrise u posljednje tri godine, dok je VNQ u dvije od tih godina pretvorio gubitke.
Dosljednost je važna pri ulaganju.
Fundrise vs. REET
Pogledajmo još jedan primjer nekretnina, iShares Global REIT ETF (REET).
Ovo opet nije baš usporedba jabuka s jabukama. Tamo gdje je VNQ američki ETF, REET preuzima ulaganja u nekretnine iz cijelog svijeta.
Slično VNQ -u, REET je u 2018. pao za 4,89%. U 2019. godini porasla je za 23,89%, a zatim 10,59% u 2020. Ovim neću raščlaniti brojke, jer je prilično lako vidjeti da je REET na prosječnoj godišnjoj razini podbacio Vanguard i Fundrise.
Gledajući ova dva potencijalna ulaganja u nekretnine, nemam nikakvo grižnju savjesti kupaca zbog svoje odluke o ulaganju u Fundrise. Nadmašio je obje alternative tijekom tri godine.
Fundrise vs. Tržište dionica
Za 2018. indeks S&P 500 pao je za 6,24%. U 2019. to je povećanje od 28,88%. A 2020. godine porastao je za 16,26%. Do travnja 2021. očekujemo nevjerojatan dobitak od 57,9%.
No, to su ludi povraci - osobito usred globalne pandemije. I ne znam da li ćemo ikada više vidjeti takve povratke.
Kad prosječno ocijenim prinose na indeksu S&P 500 u posljednje tri godine i dosegne 12,96% godišnje. To je gotovo 5% godišnje više od mog ulaganja u Fundrise.
(Izvor: YCharts)
Dakle, jasno je da sam uložio svoje ulaganje od 5 000 USD u Fundrise u S&P 500, izašao bih naprijed. To je definitivno oportunitetni trošak.
Fundrise vs. Kripto
Idemo dalje od dionica i drugih ulaganja u nekretnine i pogledajmo Fundrise u usporedbi s pravim alternativnim ulaganjem: kriptovaluta.
Ni ovo nije proizvoljna usporedba. U kripto sam uložen od 2018. godine, zajedno s ulaganjem u Fundrise.
Radimo to samo iz zabave, jer je usporedba crowdfundinga s nekretninama s kriptovalutama daleko od usporedbe jabuka s jabukama. No učinimo to ipak!
Usporedit ćemo Fundrise s Bitcoinom. Ukupan povrat za tu kriptovalutu u 2018. bio je -72,6%. No, to dolazi nakon 2017. godine, kada se Bitcoin vratio 1,318%.
No, situacija se mijenja u sljedeće dvije godine. Bitcoin je 2019. porastao za 87,2%, a 2020. za 302,8%. Štoviše, Bitcoin je nastavio napredovati u prvih nekoliko mjeseci 2021.
Gledajući prosječni godišnji prinos Bitcoina za 2018., 2019. i 2020. godinu, to je nevjerojatnih 105%.
Na sreću, bio sam uložen u burzu i kripto u isto vrijeme kad sam bio u Fundriseu, pa nisam propustio. No sada imate usporednu usporedbu učinka Fundrise-a u usporedbi s poslovnim nekretninama i ulaganjima u nekretnine, poput dionica i kriptovaluta.
Moje misli o Fundriseu
U ovoj smo analizi skupili mnogo brojeva, ali moram naglasiti da ulaganje nije samo u prihodima. Važnije je, koji je vaš cilj s vašim novcem? Ili točnije, za što se nadate upotrijebiti novac?
Na primjer, ako želite uštedjeti novac kako biste platili predujam za kuću ili otišli u prijevremenu mirovinu, ulaganje u Bitcoin koje padne više od 72% u prvoj godini neće uspjeti obaviti posao.
Još nešto želim istaknuti da su povrati na tržištu u posljednjih nekoliko godina bili fenomenalni, ali nisu tipični. Ispravka će se dogoditi u nekom trenutku, a kada se to dogodi, ulaganja u dionice, pa čak i kriptovalute, bit će veliki udarac.
Ne pokušavam širiti propast i sumornost i savjetujem da sav svoj novac uložite u sigurna ulaganja. Ali svi moramo biti spremni na ispravak. Bit će to gubici, što smo vidjeli i u Vanguardovom i u iShares ETF -u 2018. i 2020. godine.
Učiniti Fundrise dijelom uravnoteženog portfelja
Za mene želim diverzifikaciju nekretnina, ali nisam kvalificiran za ulaganje u pojedina nekretnine. Nisam zainteresiran za kupnju, iznajmljivanje, upravljanje i prodaju imovine, ali želim raznolikost nekretnina.
Uložio sam novac u privatni REIT u svom samoupravna IRA, ali to je prvenstveno za dugoročna ulaganja za moju mirovinu. To je potpuno pasivno ulaganje, što upravo i čini Fundrise za mene izvan moje IRA -e.
Ja koristim “metoda ulaganja sa šipkom”. To znači da imam mnogo novca uloženog u sigurna ulaganja, a mali iznos uložen u ulaganja visokog rizika/visokog povrata. Ali nemam puno u sredini, što je u osnovi ono što je Fundrise. Za mene, osim povrata, Fundrise ima definitivno mjesto u mom portfelju. To mi daje izloženost tržištu komercijalnih nekretnina, plus redovita ažuriranja o onome što se događa u mom portfelju.
Veliki dio izgradnje bogatstva uključuje se u različita ulaganja kako bih mogao znati što se događa s različitim klasama imovine. To se ne događa ako zapravo nisam uložen u te klase imovine.
Ako želite poslovne nekretnine u svom portfelju, preporučujem Fundrise. To zahtijeva samo mala ulaganja, pruža obilje mogućnosti ulaganja, niske i transparentne naknade i uvijek ćete znati što se događa s vašim novcem.