Zastrašujući PMI. Privatno hipotekarno osiguranje. Možemo li se svi složiti da smrdi?
Sjećam se kad sam razmišljao o kupnji svoje prve kuće - nakon početnog istraživanja s mojom kolege s bloganja o osobnim financijama - postalo je očito da moram učiniti sve što je u mojoj moći izbjegavajte PMI.
Nakon spuštanja i uštede od 20% uspio sam to ostvariti. Ali ja sam u Teksasu. Tamo gdje su plaće visoke, a vrijednosti imovine niske (barem su bile kad sam kupovao).
Za ljude na stvarno skupim tržištima nekretnina (San Francisco / New York) izbjegavanje PMI -a može biti teško. Također je bolno za bilo koga da se odrekne toliko gotovine unaprijed (kada bi se to moglo uložiti ili koristiti na različite načine). Prepustite Silicijskoj dolini da smisli novo, kreativno rješenje ovog problema.
Danas ću pregledati tvrtku koja se zove Sklad koji prihvaća ovaj izazov. Pogledajmo što su stvorili, zajedno sa prednostima i nedostacima.
Što je Unison?
Ranije poznat kao FirstREX, sa sjedištem u San Franciscu Sklad ima za cilj pomoći više ljudi priuštiti si kupnju kuće. Umjesto da vam daju zajam, oni zajedno s vama ulažu u vaš dom podudarajući do polovice vašeg predujma.
Unison ovo naziva programom "ulaganja u vlasništvo kuće". Unisonov novac nije dug i ne plaćate Unisonove kamate. Umjesto toga, tvrtka prima dio budućih promjena u cijeni kuće, dok vlasnik kuće zadržava sav kapital koji izgradi svojim mjesečnim uplatama. Kliknite da biste otkrili više o Unisonu ...pokazati
Na primjer, ako Unison i vlasnik kuće ulože po pola predujma, Unison obično prima 35% bilo kakvog povećanja ili umanjenja cijene kuće u vrijeme prodaje, dok vlasnik kuće zadržava 65%.
Prema Unisonu, oni ne naplaćuju nikakve naknade osim naknade za transakciju jednake 3,9% njihovog ulaganja. Oni svoj novac vraćaju samo kad prodate svoj dom - i obično ostvaruju profit samo ako i vi ostvarite profit. Ako prodate s gubitkom, oni sudjeluju u gubitku.
Iako zakonski imaju pravo na postotak vaše dobiti kada prodate, tijekom vašeg boravka u kući, Unison ne posjeduje nijedan dio. Dakle, vi kao vlasnik kuće i dalje imate potpunu kontrolu nad svim aspektima kuće. Ako preuredite bilo koji dio doma i vrijednost kuće poraste, Unison također ne polaže pravo na bilo koji dio toga. Oni uzimaju samo promjenu vrijednosti koja se pripisuje povećanju cijene.
Možda se pitate - što će se dogoditi ako moj dom izgubi vrijednost? Unison navodi da će također sudjelovati u vašem gubitku. Slično opcijskom ugovoru, u zamjenu za predujam koji osigurava dio vaše kapare, program Unison HomeBuyer znači da dijelite pozitivne i negativne strane.
Novi! Unison sada ima rješenje za sadašnje vlasnike kuća pod nazivom Unison HomeOwner. Pogledajte našu cijelu recenziju.
Prednosti Unisona
Sada kada znate malo o problemu u tome Sklad pokušava riješiti, iznijet ću neke pozitivne strane koje vidim.
1. Možete izbjeći PMI.
U uvodu sam spomenuo PMI, ali u slučaju da se ne sjećate, PMI označava privatno hipotekarno osiguranje. Mnogi programi kreditiranja zahtijevaju PMI ako je predujam manji od 20% kao polica osiguranja od rizika da ne otplatite kredit.
PMI se računa kao dio iznosa vašeg kredita, pa što je iznos vašeg kredita veći, više ćete platiti. Obično godišnje košta oko 1% iznosa vašeg kredita, što bi se moglo slomiti na tisuće dolara godišnje. Mogućnost odricanja od plaćanja ovih pristojbi potencijalno može biti velika ušteda.
2. Možete smanjiti mjesečna plaćanja hipoteke.
Obično predujam i mjesečna plaćanja hipoteke imaju obrnuti odnos - općenito, što više odlažete, niže su mjesečne uplate. Korištenjem sredstava koje Unison daje za uplatu predujma, smanjujete svoja plaćanja svaki mjesec.
To može uvelike povećati pristupačnost kuće onima koji su zabrinuti oko zarade dovoljno novca za pokrivanje mjesečnih plaćanja.
3. Možete zadržati dio svog novca.
Neki ljudi imaju dovoljno gotovine za punih 20% predujma, ali ne žele sav svoj novac položiti u dom. Umjesto toga, radije bi mogli iskoristiti taj novac za druga ulaganja ili pokriti druge troškove, poput obrazovanja djeteta. Surađujući s Unisonom, kupac kuće u ovoj situaciji može ostvariti mnoge prednosti akontacije od 20% uz očuvanje gotovine u drugu svrhu.
4. Unison promiče odgovorno okruženje za kupnju kuća.
Unison gleda na kupce stanova s kojima radi ne samo kao na kupce, već i kao partnere. Prema članak u LA Timesu, potencijalni korisnici ne samo da razgovaraju s predstavnikom Unissona, već i prolaze kviz kako bi bili sigurni da u potpunosti razumiju kako program funkcionira prije potpisivanja ugovora.
Industrija nekretnina notorno je složena, pa činjenica da Unison preskače dodatne obruče do pobrinite se da potencijalni kupci shvate za što se prijavljuju veliki je korak udesno smjer.
Nedostaci Unisona
Dok Sklad može riješiti bolan problem za mnoge potencijalne kupce kuće danas, ipak postoje neke stvari na koje morate biti oprezni prije prijave.
1. Ako vrijednost vašeg doma znatno poraste, mogli biste platiti više nego s PMI -jem.
Budući da Unison uvažava cijenu vašeg doma, odabir programa Unison HomeBuyer mogao bi značiti da ćete dugoročno platiti više nego što biste inače platili.
Međutim, usput ćete i dalje imati koristi od niže mjesečne uplate. I zapamtite, Unison također ima lošu stranu, pa ako vaš dom ne poveća vrijednost ili ako to učini padom vrijednosti, s Unisonom ćete najvjerojatnije biti daleko bolji nego da ste koristili dug financiranje.
2. Ako prodate svoj dom u prve 3 godine, Unison neće s vama podijeliti nikakve gubitke.
Unison dijeli gubitke s vlasnikom samo ako se kuća proda najmanje 3 godine nakon kupnje. To je zato što financiranje predujma tvrtke nije zamišljeno kao kratkoročno financiranje kuće. To može biti nedostatak za nekoga tko namjerava ostati u domu kratko vrijeme, ali za sve koji očekuju da će biti u domu više od 3 godine, to ne bi trebalo biti važno.
Pa kako Unison zarađuje?
Jednostavan. Zarađuju kada vaš dom s vremenom procijeni vrijednost - i dijele to uvažavanje s vama, kao što je gore opisano.
Oni također naplaćuju transakcijsku proviziju od 3,9% od uloženog iznosa. Na temelju stopa zaključnih troškova u vašem području, to bi moglo ponoviti „troškove zatvaranja“. Za Unison ovaj novac najvjerojatnije pomaže u pokrivanju operativnih troškova obrade vaše prijave i ulaganja, dok s vremenom preuzimaju rizik za vaš dom.
Unisonu nije potreban svaki dom za povećanje vrijednosti. Umjesto toga, tvrtka i njezini ulagači traže raznoliku izloženost Američko tržište stambenih nekretnina u cjelini. To dobivaju ulaganjem u mnogo različitih domova diljem zemlje, čime se uravnotežuje nestabilnost svojstvena vrijednosti jedne kuće i smanjuje rizik koji preuzimaju. Drugim riječima, to je način za ulagače da se izlože izloženosti apresijaciji cijena stanova bez potrebe za kupnjom cijele kuće.
U nekim slučajevima gdje kuća značajno cijeni, Unison bi mogao zaraditi više novca nego što bi tradicionalni zajmodavac prikupio na ime kamata i naknada za financiranje. No, naravno, to ovisi o prodaji ili procjeni kuće veće vrijednosti od izvorne otkupne cijene.
Dodatna razmatranja
Unison možete kupiti nakon 3 godine. U Vodiču za programe Unison HomeBuyer kaže se da vam tvrtka omogućuje otkup Unisonove investicije nakon što ste u vlasništvu nekretnine najmanje 3 godine. Ne trebate prodati dom da bi se to dogodilo - bilo bi poznato kao "poseban raskid", a neovisni kućni procjenitelj izašao bi procijeniti dom za svoju trenutnu tržišnu vrijednost.
Plaćanje otkupa Unisonu bilo bi jednako iznosu Unisonovog izvornog ulaganja plus bilo koji profit koji bi Unison ostvario da ste prodali kuću za procijenjenu vrijednost. Minimalna uplata Unisonu pri otkupu njegova je izvorna investicija - drugim riječima, dok Unison dijeli gubitke kada prodate svoj dom, s otkupom Unison ne sudjeluje u gubicima.
Unison također može dati polovicu 25% predujma, ali tada traže 43,75% promjene vrijednosti. Unison je spreman uložiti malo više novca u zamjenu za malo veći povrat na kraju.
Dom je 100% vaš. To znači da ste i dalje 100% vezani za održavanje, popravke i sve ostalo što se pojavi tijekom procesa posjedovanja kuće. Kao dio ugovora, vi ste odgovorni za održavanje doma u dobrom stanju.
To nije besplatan novac. Možda će vam se činiti da dobivate nešto uzalud - osobito na početku. Iako nećete plaćati nikakve tekuće pristojbe, Unisonu ćete dugovati značajan dio novca ako vaš dom poraste na vrijednosti.
Kupujete kuću? Izbjegavajte PMI i zadržite svoj novac kod @MyUnison.
Kliknite za tweetAlternativna rješenja
The program koji je unison uveo je jedinstven. Stoga se alternativna rješenja u ovom slučaju mogu činiti tradicionalnijima. U nastavku ću navesti neke od njih:
- Uložite manje od 20% i platite PMI. Iako je plaćanje PMI -a bol, ako vam zajam dopušta da se povuče nakon što dosegnete 78% LTV -a, nećete ostati pri tome tijekom trajanja kredita. U većini slučajeva, ako koristite 10% predujam, PMI ćete plaćati oko 7 godina.
- Kupujte manje doma ili pričekajte dok ne dobijete 20%. Mogu se napraviti mnogi kompromisi. Na primjer, kupite kuću u susjedstvu koje je malo dalje od grada, ali ima sve nadogradnje koje tražite. Ili, samo pričekajte duže za kupnju dok ne uštedite 20%.
- Zatražite pomoć od obitelji. Mnogi zajmodavci dopuštaju obitelji da vas daruje novac za predujam sve dok je darovno pismo napisano da je to dar, a ne zajam.
Kome je namijenjen Unison?
Po mom mišljenju, Unison je za financijski odgovornog kupca kuće koji je bio na putu da uštedi 20% predujma sve dok nisu saznali da postoji brži način da uđu u dom koji žele.
Da nije došao Unison, za godinu ili dvije bi dostigli oznaku od 20%. Planiraju živjeti u kući u doglednoj budućnosti i ne gledaju Unisonovo ulaganje kao privremeno rješenje ili kao način kupnje više doma nego što si mogu priuštiti. Umjesto toga, oni na to gledaju kao na način da si priušte kuću koja odgovara njihovim potrebama bez preuzimanja prevelikog duga ili većih mjesečnih plaćanja.
Što je sljedeće?
Što mislite o ovom novom Unisonovom programu? Dopustite mi da vas čujem u komentarima ispod.
Ako želite saznati više o Unisonu, posjetite www.unison.com.
Nastavi čitati:
Mitske prednosti kupnje kuće i slučaj iznajmljivanja
Nabavite gotovinu za svoj kapital - s Unison HomeOwner -om nisu potrebna mjesečna plaćanja [Pregled]
Vrhunski vodič za kupnju kuće
052: Svladajte svoj novac (i bočnu žurbu) s PT -om
Philip Taylor, zvani "PT", CPA je, bloger, podcaster, suprug i otac troje djece. PT je također osnivač i izvršni direktor konferencije i sajma industrije osobnih financija, FinCon.
On je stvorio Part-Time Money® još 2007. kako bi podijelio svoje savjete o novcu, smatrao se odgovornim (dok otplatiti više od 75 tisuća dolara duga) i upoznati druge strastvene u prelasku na financije neovisnost.