Trebam li refinancirati svoju hipoteku?

ŽSve hipotekarne stope uobičajeni su pokretač za vlasnike kuća koji razmišljaju o refinanciranju svojih hipoteka. Uostalom, jedan od najjačih argumenata za refinanciranje hipoteke je iskorištavanje niže stope pa s vremenom plaćate manje za hipoteku svoje kuće.

No kamatna stopa nije jedini faktor koji ćete morati uzeti u obzir. Postoje brojna pitanja koja ćete htjeti odmjeriti s potencijalno nižom kamatnom stopom kada odlučujete u pravo vrijeme za refinanciranje hipoteke. Također ćete htjeti smanjiti brojke kako biste bili sigurni da donosite pravu odluku za svoju hipoteku i proračun.

Evo svega što trebate znati kako biste odlučili kada je najbolje vrijeme za refinanciranje hipoteke:

Čimbenici koje treba uzeti u obzir pri razmišljanju o refinanciranju hipoteke na vaš dom

Evo glavnih čimbenika refinanciranja koje morate uzeti u obzir, zajedno s nekim pitanjima koja biste trebali postaviti o svakom od njih.

Kamatna stopa

Kad kamatne stope padaju, prirodno je početi razmišljati o refinanciranju kako bi se zaključila niža kamatna stopa. Promjena kamatne stope od samo 1% može napraviti ogromnu razliku u iznosu vašeg plaćanja, i što je još važnije, iznosu kamata koje ćete platiti tijekom trajanja kredita. No, prije nego što se potpišete isprekidanom linijom, svakako si postavite sljedeća pitanja:

• Kolika je vaša trenutna kamatna stopa?
• Što bi bilo da ste refinancirali?
• Postoji li dovoljno velika razlika između to dvoje?
• Očekuje li se povećanje stopa u budućnosti?

Najbolji način da se uvjerite da donosite informiran odabir je istražiti trenutne kamatne stope na hipoteku za vaše područje i vrstu kredita.

Čitaj više:Najbolje hipotekarne stope za samozaposlene

Vrsta kredita

Koju vrstu kredita trenutno imate i vrstu s kojom ćete refinancirati može utjecati na vašu stopu, troškove, trajanje roka i druge značajke kredita. Zato je dobro postaviti sebi sljedeća pitanja o svom potencijalnom refinanciranju:

• Prelazite li s hipoteke s prilagodljivom stopom (ARM) na zajam s fiksnom kamatnom stopom?
• Razmišljate li o pomicanju uvjeta kredita s 30 na 20 ili 15 godina

Vidi također:Prednosti i nedostaci hipoteke na 15 na 30 godina

Zatvaranje troškova

Ne želite da troškovi zatvaranja budu neugodno iznenađenje. Iako se o nekim zaključnim troškovima može pregovarati, a ponekad možete uključiti i završne troškove u novi saldo kredita, ili ih platiti korištenjem veće kamatne stope, ipak ćete se morati pripremiti za ovaj neizbježni trošak hipoteke. Dobro razmislite o iznosu novca koji ćete morati platiti za zaključne troškove kako biste osigurali refinanciranje sljedećim pitanjima:

• Koliko će vas koštati refinanciranje?
• Imate li ovaj iznos na raspolaganju za kratkoročnu štednju?
• Koliko će vam vremena trebati da nadoknadite te troškove?
• Hoćeš li toliko dugo biti u kući?

Vaš kreditni rejting

To što su kamatne stope općenito pale ne znači da svi imaju pristup istim niskim kamatama. Vaš kreditni rejting može biti razlika između drage i bolne stope. Odgovorite sami na ova pitanja:

• Je li vaš kreditni rejting nedavno porastao? Ako jest, sada biste se mogli kvalificirati za bolju kamatnu stopu za refinanciranje, čak i ako povijesno nisu niske.
• Očekujete li pad kreditnog rejtinga iz bilo kojeg razloga? Ako mislite da će se to dogoditi, možda biste trebali udariti dok je kreditna sposobnost još uvijek visoka.

Vaša vremenska traka

Refinanciranje hipoteke općenito je dugoročna strategija uštede novca. To znači da se refinanciranje mora uklopiti u vaš osobni vremenski okvir za dom kako bi ono imalo financijskog smisla. Neka pitanja o vašoj vremenskoj traci koja trebate razmotriti uključuju:

• Koliko dugo planirate ostati u kući i zadržati hipoteku?
• Hoćete li biti tamo dovoljno dugo da nadoknadite troškove zatvaranja?
• Želite li unajmiti svoj dom u budućnosti?
• Hoće li vam manja uplata omogućiti lakši najam?

Vaš proračun

Refinanciranje ponekad može smanjiti vašu uplatu i omogućiti vam da odvojite više novca za uštedu. Refinanciranje također može povećati vašu uplatu ako se želite brže riješiti zajma i platiti manje kamata.

Ako razmišljate o refinanciranju za povećanje prostora u svom proračunu, provjerite jeste li u mogućnosti pokriti troškove zatvaranja kako biste došli do smanjenih mjesečnih plaćanja.

Glavnica koju ste platili

Uzmite u obzir koliko ste već uplatili zajam. Ako ste platili 20% vrijednosti svog doma, možda imate pravo na pad privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) bez potrebe za refinanciranjem. No, ako vaš trenutni zajmodavac to ne odbaci, razmislite o refinanciranju kako biste ga se riješili.

Povezano:Trebate li otplatiti hipoteku prije vremena? Da! Evo 6 strategija za uspjeh!

Što vam je potrebno za izradu kalkulatora refinanciranja hipoteke

Nakon što ste sebi postavili gornja pitanja, vrijeme je za početak izračunavanja kako bi refinanciranje hipoteke moglo utjecati na vaš rezultat.

Na webu je na raspolaganju mnoštvo besplatnih kalkulatora za refinanciranje koji vam mogu pomoći da steknete predodžbu o tome što možete očekivati ​​od refinanciranja. Sviđaju mi ​​se značajke bankovnog kalkulatora refinanciranja hipoteka.

Evo stavki koje su vam potrebne za dovršetak izračuna refinanciranja:

Trenutni iznos kredita: Ovdje ćete unijeti iznos koji ste posudili za kupnju kuće. Kao primjer, recimo da ste kupili kuću od 200.000 USD uz 20% popusta, vaš izvorni iznos kredita bio bi 160.000 USD.

Trenutna kamatna stopa (%): Jednostavno unesite trenutnu kamatnu stopu na hipoteku vašeg doma.

Trajanje (u godinama): Unesite iznos godina na koje je vaša prvotna hipoteka bila (tj. 30 godina u odnosu na 15 godina)

Trenutno stanje hipoteke: Ovo je koliko trenutno imate na hipoteci svog doma. Pronađite svoj posljednji račun i potražite stanje.

Kamatna stopa za refinanciranje (%): Ovdje ćete staviti kamatnu stopu koju ste naveli na novi zajam.

Trajanje (u godinama): Koji je vaš novi mandat? 30 godina? 15?

Kazna prije plaćanja (%): Hoćete li dugovati kaznu prijevremene otplate ako ste malo prije otplatili iznos starog kredita? Ako ne znate, nazovite svog trenutnog zajmodavca i saznajte. To se mora uzeti u obzir pri donošenju vaše odluke.

Završni troškovi za novu hipoteku:-Troškovi zatvaranja često uključuju pristojbu za dobivanje kredita, bodove, pristojbu za procjenu, traženje vlasništva i osiguranje, anketu, poreze, naknadu za snimanje djela, naknadu za kreditno izvješće i druge troškove koji se procjenjuju prilikom namire. Troškovi zatvaranja obično se kreću oko 2% do 6% ukupne hipoteke.

Broj bodova pri novom kreditu: To bi bio dodatni novac koji plaćate za postizanje bolje kamatne stope.

Je li se isplatilo kad sam refinancirao hipoteku?

Za primjer kako refinanciranje može funkcionirati, pogledajmo moje refinanciranje hipoteke. Bio je to dug, dugotrajan proces, ali nam je donio bolju stopu za našu 30-godišnju hipoteku (manje dugovanih kamata) i manja plaćanja (veća fleksibilnost s našim proračunom i imovinom).

Evo pojedinosti (brojevi su ponekad zaokruženi i približni):

Prethodna hipoteka:

• Kupljeno u listopadu 2007
• 30 godina, fiksna hipotekarna stopa na 6,375%
• Kupljeno za otprilike 207.000 dolara
• 42.000 USD (20%) niže
• Ukupna hipoteka od 165.000 dolara
• Mjesečna uplata 1.028 USD
• 0 USD za zatvaranje troškova nakon kredita prodavatelja od 5.000 USD
• Plaćeno 39.000 USD kamata tijekom 3 godine i 10 mjeseci
• Platio je platiti 205.000 dolara kamata tijekom trajanja kredita.

Nova hipoteka:

• Zatvoreno u srpnju 2011
• 30 godina, fiksna hipotekarna stopa 4,875%
• Nova ukupna hipoteka od 159.000 USD
• Nova mjesečna uplata od 842 USD
• Završni troškovi od 1.000 USD nakon kredita od 2.000 USD
• Plaćajte 144.000 USD kamata tijekom trajanja kredita.

Napomena: Trenutni uvjeti na tržištu su takvi da bismo "izgubili novac" na prodaji svoje kuće ako pokušamo prodati odmah. Stoga, čak i ako napustimo dom u sljedećoj godini, zadržat ćemo ga kao jedinicu za iznajmljivanje.

Štednja kamata i podaci o plaćanju

Refinanciranjem smo smanjili iznos kamata koje ćemo plaćati tijekom trajanja ovih kredita za 22.000 USD (205.000 USD - 144.000 USD - 39.000 USD), što je lijepo. Način na koji ja vidim, na temelju ove uštede u kamatama, treba nam 17 mjeseci da nadoknadimo troškove zatvaranja 1.000 USD na re-fiju.

Evo kako sam došao do tog broja:

Štednju kamata rasporedio sam na sva preostala razdoblja plaćanja. Uz kredit na 30 godina imamo 360 razdoblja plaćanja.

22.000 USD / 360 plaćanja = 60 USD.

Zatim sam troškove zatvaranja od 1000 USD podijelio sa 60 USD. To mi daje 17, što znači da će trebati 17 razdoblja plaćanja (ili mjeseci) da nadoknadim 1.000 USD koje smo platili za zatvaranje troškova. Da sam prodao gradsku kuću prije prosinca 2012., ovo bi bilo uzalud.

Znam da je tipično opće pravilo „rentabilnosti“ pri refinanciranju da se razlika u plaćanju (u ovom slučaju 1028 USD - 842 USD = 186 USD) podijeli u završne troškove od 1000 USD, što mi daje točku rentabilnosti od 5,38 mjeseci (1000 USD/186 USD = 5,38), ali mislim da to ne govori istinu priča. Moja dugoročna kamatna štednja važnija je ušteda, u usporedbi sa skromnijom štednjom u mojoj mjesečnoj uplati.

Vidi također: Kako izračunati hipotekarno plaćanje za refinanciranje ili kupnju

Zašto sam zadovoljan nižim plaćanjem

Iako čvrsto vjerujem da je štednja na kamatama važnija, ipak mi je drago što smo ovim refinanciranjem dobili nižu mjesečnu uplatu. Evo zašto:

1. Povećali smo mjesečni proračun za 186 USD. ($1,028 – $842). Ta vrsta fleksibilnosti važna je za kretanje prema samozapošljavanju.
2. Bili smo na putu da prerastemo kuću. Kupili smo kuću s idejom da bi u budućnosti mogla postati investicijska nekretnina. S ovom novom uplatom, zapravo se može koristiti izraz "ulaganje". Kad bismo iznajmljivali svoje mjesto, mogli bismo minimalno dobiti 1500 USD mjesečno. Plaćanje hipoteke u iznosu od 842 USD, porez na imovinu u iznosu od 350 USD, pristojbe HOA u iznosu od 175 USD i osiguranje u iznosu od 20 USD ostavili bi nam stambenu jedinicu koja teče gotovinom.

Čitaj više:Kako pronaći nekretnine za iznajmljivanje ulaganja: Procjena nekretnine za kupnju

Gdje refinancirati hipoteku

Iako ne postoje nedostaci kredita za refinanciranje koji su dostupni i od tradicionalnih i od netradicionalnih zajmodavaca, stvari mogu postati malo teže ako ste samozaposleni, poput mene. Osiguravatelji vole vidjeti porezne prijave od prije dvije godine od nas bez W-2. Dobivanje odobrenja za hipoteku na temelju prihoda od samozapošljavanja ovih je dana teško. Čak i ako niste samozaposleni, dobra je ideja da kupite odgovarajući kredit za refinanciranje. Postoje dva zajmodavca koja mogu toplo preporučiti:

Ubrzani zajmovi

Ubrzani zajmovi bio je zajmodavac koji se pobrinuo za moje refinanciranje, a to je bilo još dok sam još bio prilično novi soloprenator bez višegodišnjih poreznih prijava s visokim prihodima. Radili su sa mnom kako bi mi dali dobru procjenu moje kamatne stope i roka, a oni su mi pomogli kroz proces procjene, provjere prihoda i imovine, osiguranja i na kraju našeg zatvaranje.

Čitaj više:Moje iskustvo u refinanciranju s ubrzanim kreditima [7 jednostavnih koraka]

LendingTree

Ova web stranica je internetsko tržište zajmova na kojem zajmoprimci mogu ispuniti jedan obrazac kako bi primili više prilagođenih ponuda od zajmodavaca na LendingTree mreža. Zajmoprimac ne plaća nikakve naknade kako bi mogao koristiti LendingTree. Ovisno o tome kojeg zajmodavca odaberete, možda ćete morati platiti pristojbu za prijavu, naknadu za obradu i/ili troškove zatvaranja. Ovo je tržište izvrsna opcija kako biste osigurali da ćete dobiti najbolji mogući kredit za refinanciranje za svoje potrebe.

Završne misli

Refinanciranje hipoteke može biti pametan način da smanjite hipotekarne otplate, smanjite iznos koji plaćate u kamatama i zaključite nižu kamatnu stopu. No to ne znači da je refinanciranje uvijek pravi izbor za svakog vlasnika kuće - niti znači da je svako refinanciranje stvoreno jednako.

Važno je provjeriti poznajete li sve svoje osobne i financijske čimbenike koji mogu utjecati na vaše uvjete refinanciranja. Pametno je napraviti neke izračune što možete očekivati ​​od refinanciranja prije nego što počnete kontaktirati zajmodavce.

Kakvo je vaše iskustvo s refinanciranjem hipoteke? Recite nam o tome u komentarima!

Fotografija Breno Assis na Unsplash

O Philipu Tayloru, CPA

Philip Taylor, zvani "PT", CPA je, bloger, podcaster, suprug i otac troje djece. PT je također osnivač i izvršni direktor konferencije i sajma industrije osobnih financija, FinCon.

On je stvorio Part-Time Money® još 2007. kako bi podijelio svoje savjete o novcu, smatrao se odgovornim (dok otplatiti više od 75 tisuća dolara duga) i upoznati druge strastvene u prelasku na financije neovisnost.