Najmodavci, ne zaboravite ponovno preuzimanje amortizacije

"Pokupite svoje blago na nebu gdje nema amortizacije." - Nepoznato

Prvi put kad sam kupio kuću, imao sam grandioznu ideju da budem peraja.

To je bilo mnogo prije nego što su vas televizijski kanali poput HGTV -a mogli uvjeriti da biste mogli biti trgovac nekretninama.

imao sam bio uvučen u kupio tečaj na ulaganje u nekretnine od Russa Whitneyja, i bit će lako dobiti novac od nekretnina.

Našao sam ovrhu VA u dobrom dijelu grada, dao ponudu, dobio kredit i, voila (pa, s još nekoliko korake od toga), posjedovao sam kuću koja je bila malo podcijenjena, trebalo mi je nekoliko popravaka i bila bi spremna ići. Iskoristio sam nelikvidno i neučinkovito tržište i namjeravao sam obilježiti nekretninu, prodati je i smijati se sve do banke.

Nažalost, to radi samo u info reklamama. Nekretnina je na tržištu stajala četiri mjeseca. Krenuo sam na pravni fakultet, koji je bio u drugoj državi, i sigurno mi nije trebala hipoteka da bih pokušao računati kao student slomljenog prava.

Pa sam pitao svoju nekretninu može li je iznajmiti. Srećom, kuća je bila u vojnom gradu, a iznajmljivače je bilo lako pronaći, pa kad ju je dala u najam, brzo se iznajmila. Prošla je godina dana kad je stigla provjera najamnine kako bi se pokrila hipoteka.

Uplatio sam poreze i dobio ovo ugodno iznenađenje kada sam saznao da mogu smanjiti prihod primjenom amortizacije. Niži porezi FTW!

Jesam li spomenuo da nisam znao što sam dovraga radio kad sam ušao u tu nekretninu za iznajmljivanje? Sve što sam znao o nekretninama, u tom sam trenutku naučio od Russ Whitney. Možete pogoditi sveukupno moje znanje o nekretninama.

Amortizacija i nekretnine

Dopustite mi trenutak da objasnim ovaj koncept amortizacije. Amortizacija je pojam da će s vremenom predmeti koje kupite doći do kraja svog vijeka trajanja.

Budući da, kada podnesete porez, ne možete odmah rashoditi te stavke - drugim riječima, ne možete odmah smanjiti svoj prihod prema iznosu koji ste platili za predmet (na kraju krajeva dobivate vrijednost od toga) - Porezna uprava uzima u obzir očekivani životni vijek artikal. Omogućuje vam smanjenje prihoda za iznos očekivanog životnog vijeka koji je istekao za taj objekt u prošloj godini.

Ovo vrijedi samo za predmete koje kupujete za stvaranje poslovnog prihoda: uredski namještaj, softver, zgrade i slično. Nažalost, ne radi za televizor ravnog ekrana od 183 inča u vašoj pećini.

Za stambene nekretnine - zgradu, a ne zemljište - očekivano trajanje života je 27,5 godina. Zemljište se nikada ne amortizira jer se ne može iskoristiti (osim rudnika, kamenoloma i slične imovine, ali to je izvan dosega ovog članka).

To znači da za svaku godinu u kojoj imate nekretninu za iznajmljivanje morate uzeti 1/27,5 vaše osnovice u nekretnini kao odbitak od prihoda na toj nekretnini.

To je amortizacija koja vam općenito omogućuje da budete pozitivni u novčanom toku za nekretninu, a da ipak prijavite porezni gubitak. Evo primjera.

Primjer jednostavne amortizacije nekretnina

Kupujem nekretninu za iznajmljivanje 1. siječnja za 100.000 dolara. Zemljište vrijedi 20.000 dolara, a kuća 80.000 dolara. Tada ga iznajmljujem. Kad podnesem porez za tu godinu, mogu uzeti 1/27,5 X 80.000 USD kao trošak amortizacije, smanjujući moj oporezivi prihod od te imovine za 2.909,09 USD.

Ako sam kuću iznajmljivao za 500 USD mjesečno i nisam imao drugih troškova (da, ovo je PRIMJER... shvaćam ovo ne događa se u stvarnom životu), imao bih prihod od 6.000 USD, ali samo moram platiti porez na 3.090,91 USD zbog amortizacija.

Mogu to raditi 27,5 godina, dok ne potpuno amortiziram nekretninu. To ne znači da sama kuća ne vrijedi, jednostavno, u očima porezne uprave, jest.

Natrag na priču.

Odlučio sam pojačati svoju obrazovnu bijedu dodavanjem MBA obrazovanju, pripajajući još godinu dana troškova studentskih kredita svom sidru Sallie Mae. Osim toga, naši iznajmljivači prelazili su na drugo radno mjesto, a naš upravitelj imovine (do tada sam se već bio oženio) procjenjivao je da će trebati mjesec ili dva da se zaposli još jedan iznajmljivač.

Supruga i ja nismo voljeli buljiti u cijev bilo koje hipotekarne otplate koja nije usklađena sa stanarinom, pa smo upitali upraviteljicu imovine cum Realtor može li je brzo prodati. Mogla je! I mogla ga je prodati za malo više nego što smo mi za to platili. Donald Trump, evo me! Očekivao sam malo poreza na kapitalnu dobit u poreznoj prijavi za tu godinu, ali bio sam šokiran vidjevši da je ovaj znatno veći porez pogodio poreze za tu godinu. Što se dogodilo?

Ponovno preuzimanje amortizacije - Porezna uprava daje i oduzima

Ako ste mogli amortizirati nekretninu, oduzmite joj odbitak, a zatim prodajte svoju nekretninu i uzmite kapitalnu dobit samo kao da nikada ne biste da je imovina amortizirana, bili biste dvostruko umočeni, što bi bilo odlično za vas, ali značilo bi manje prihode za Poreznu upravu - nešto što će RIJETKO dogoditi. Da bi se to spriječilo, Porezna uprava koristi metodu koja se naziva ponovno ubiranje amortizacije kako bi vam vratila kilogram mesa.

Povratna stopa amortizacije

Veliki problem u ponovnom preuzimanju amortizacije koji većina ulagača u nekretnine ne shvaća jest to što se oporezuje uobičajenim porezom stope poreza na dohodak, najviše 25% uvećano za porez na prihod od ulaganja od 3,8%, ako je primjenjivo, a ne po stopama kapitalnih dobitaka. Ako ste u niskom poreznom razredu, to nije velika stvar, pa bi čak mogla biti i korist, ali ako imate višu stopu, to je veliko povećanje.

Primjer vraćanja amortizacije

Učinimo primjer, pretpostavimo da imate 28% obične stope poreza na dohodak i 20% dugoročne stope kapitalnih dobitaka (stopa 2013.). Kupili ste kuću za iznajmljivanje 1. siječnja 2008. za 100.000 dolara. Kuća je koštala 80.000 dolara, a zemljište 20.000 dolara. Prema IRS -u, vaša godišnja amortizacija iznosi 2.909,09 USD (80.000 USD / 27,5). Prodajete kuću za iznajmljivanje 31. prosinca 2013. za 125 000 USD (idete!). Vaša osnovica na nekretnini u trenutku kada ste je prodali iznosi 85.454,55 USD. Dakle, vaš dobitak je sljedeći:

1. Ponovno preuzimanje amortizacije (25% porezna stopa): $17,454.55. Na ovaj iznos dugujete 4.363,64 USD poreza (25% X 17.454,55 USD).
2. Dugoročni kapitalni dobitak (porezna stopa 20%): $25,000. Na ovaj iznos dugujete 5.000 USD poreza (20% X 25.000 USD).
3. Ukupni porezni dug: $9,363.64

Mnogi ulagači u nekretnine zaboravljaju na dodatnih 4 363,64 USD koja bi dugovali IRS -u sve dok ih porezni pripravnik (ili IRS) ne podsjeti na ovaj dodatni paket radosti u poreznoj prijavi.

Ponovno preuzimanje amortizacije pokreće se tek nakon prodaje imovine. Ako nekretninu nikada ne prodate i ne prenesete je svojim nasljednicima, oni dobivaju povećanu osnovu prema fer tržišnoj vrijednosti u vrijeme kada ogulite češnjak, a amortizacija nestaje. To je jedan put da Porezna uprava ne dospije na naplatu.

Možda razmišljate u sebi: "Za sebe, jednostavno neću uzeti amortizaciju. Na taj način izbjegavam povraćaj amortizacije!”

Iako bi ovo u teoriji moglo biti dobro, u praksi nije dobro. Porezna uprava kaže da mogu zahtijevati povraćaj amortizacije za bilo koju dopušteno amortizacije, bez obzira jeste li uzeli amortizaciju ili ne.

Dakle, ako ne uzmete amortizaciju, i dalje ćete morati platiti porez na ponovno umanjenje amortizacije. Također možete imati koristi od amortizacije ako ćete morati platiti za ponovno umanjenje amortizacije.

Napredne strategije za rješavanje problema povrata amortizacije

Postoji hrpa strategija vezanih uz iznajmljivanje nekretnina koje mogu utjecati na ono što se događa, kao što su raspoređivanje prihoda, razmjene odjeljaka 1031, planiranje nekretnina, pa čak i planiranje IRA-e prema vlastitom naumu.

Ako se doista želite baviti strategijama, vjerojatno vrijedi nekoliko sati vremena financijskog planera ili CPA -a kako biste bili sigurni da imate plan napada neposredno prije početka. Što god radili, ne trošite sav svoj dobitak kada prodajete svoju nekretninu za iznajmljivanje. Upamtite, poreznik dolazi!

Da biste pročitali više o ovoj temi, možete pogledati publikaciju Poreske uprave 544, “Prodaja i drugo raspolaganje imovinom”(Domovi se smatraju vlasništvom u odjeljku 1250) i publikacija Porezne uprave 527,“Stambena nekretnina za iznajmljivanje.”

Imate li kakvih razmišljanja ili pitanja o ponovnom zahvatu amortizacije? Ako je tako, ostavite ih u komentarima ispod.