RealtyMogul pregled: Ulaganje u nekretnine za sve ulagače

Ulaganje u nekretnine često se smatra jednim od najpouzdanijih načina rasta i akumuliranja bogatstva, ali ulaganje u pojedina nekretnine nikada nije bilo privlačno.

Potrebno je puno vremena za istraživanje i provjeru pojedinačnih svojstava. To zahtijeva mnogo stručnosti u domeni koju nemam, primjerice kako procijeniti različite dijelove kuće, a nemam propusnost za učenje i internalizaciju. Također, komercijalne nekretnine su ono što me najviše zanima, a mnogi od najboljih projekata jednostavno nisu dostupni pojedincima osim ako nemate veliku količinu kapitala za implementaciju ...

… Do mnoštvo ulaganja u nekretnine. 🙂

mislim da Budućnost ulaganja u nekretnine je na putu crowdfundinga a jedna od najistaknutijih tvrtki u svemiru je RealtyMogul.

Sadržaj

1. Tko je RealtyMogul?
2. Vrste mogućnosti ulaganja
3. Što je MogulREIT?
4. Postupak brze prijave
5. Pregledajte otvorene, financirane i zatvorene mogućnosti
6. Struktura naknade RealtyMogul
7. Prednosti i nedostaci RealtyMogul -a

Tko je RealtyMogul?

RealtyMogul osnovala je 2012. direktorica Jilliene Helman, dok je bila potpredsjednica Union Bank u Los Angelesu, CA, a pokrenut je 2013. godine nakon što je zaposlila Justina Hughesa, CTO -a RealtyMogul -a, i podigla malu sjemenku krug. Od tada su prikupili novac još pet puta za ukupno 46,6 milijuna dolara, uključujući vodeće ulagače poput Canaan Partnersa i Sorenson Capital.

Upisali su više od 150.000 članova i uložili u vrijednost od 2 milijarde dolara nekretnina, isplativši ulagačima više od 82 milijuna dolara. To su već neko vrijeme i postigli su dobar uspjeh sa sklopljenim poslovima. Hvale se da vide tisuću poslova prije nego odobre onu koja zadovoljava njihove standarde.

Ako vam ime zvuči poznato, možda ste čuli za njihov najpoznatiji posao - 1,5 milijuna dolara za hotel Hard Rock u Palm Springsu, CA. Povišica se dogodila 2014. godine i bio je to prvi hotelski ugovor s mnoštvom financiranih sredstava u zemlji. Hard Rock Hotel potrošio je milijune dolara na obnovu bivšeg hotela Zoso i ponovno je otvorio lokaciju u listopadu 2013. Ako ste bili jedan od ulagača u dionice, dobili ste posebne pogodnosti poput 25% popusta na cijene soba, 50 USD kredita za hranu i piće, korištenje luksuzne vlasničke kabane, plus nadogradnje i druge VIP pogodnosti. (ako ste na platformi, evo arhivirana stranica ponude)

Vrste mogućnosti ulaganja

RealtyMogul nudi i kapital i dugove/zajmove za akreditirane ulagače, kao i ulaganje u stilu REIT-a, nazvano MogulREIT.

Počeli su s ponudom udjela u kapitalu, poput mnogih drugih web stranica za ulaganje u nekretnine s mnoštvom financiranja, ali su brzo dodali dugove i zajmove. Nude samo komercijalne ponude - komercijalne, industrijske, uredske, hotele, maloprodaju, kao i višeporodične nekretnine poput stanova. Nekad su nudili stambene ponude, ali više nisu.

Struktura posla bit će vam poznata ako ste već ulagali u nekretnine s mnoštvom sredstava.

Što je MogulREIT?

MogulREIT je RealtyMogul -ov REIT proizvod. MogulREIT I pokrenut je u kolovozu 2016. i posjeduje mješavinu dužničke i vlasničke imovine (55% duga, 45% kapitala) u prostoru za poslovne nekretnine u Sjedinjenim Državama. Cilj mu je distribuirati 8,00% godišnje, iako se raspodjele vrše na mjesečnoj osnovi.

Ne morate biti akreditirani ulagač ulagati u MogulREIT sve dok vaše ulaganje u fond ne predstavlja više od 10% vašeg godišnjeg prihoda ili neto vrijednosti (ovisno o tome što je veće).

Minimalno ulaganje je samo 1000 USD i njime upravlja Usluge Opus Fonda, administrator fonda sa sjedištem u Illinoisu. Možete uložiti u MogulREIT I putem samoupravne IRA-e, ali minimalno početno ulaganje povećava se na 5000 USD.

MogulREIT II je njihov drugi MogulREIT fond, a razlika je u tome što cilja više obiteljske stambene zgrade, a ne poslovne nekretnine i distribuira se tromjesečno.

Postupak brze prijave

Proces prijave bio je brz. Morate popuniti kratak profil ulagača, koji počinje postavljanjem vaše neto vrijednosti i vašeg prihoda za ovu i dvije prethodne godine. Ovo služi za utvrđivanje jeste li akreditirani investitor (neto vrijednost veća od 1 mil. USD isključujući primarno prebivalište ili prihod od najmanje 200 tisuća USD za ovu godinu i dvije prethodne, 300 tisuća USD ako ste u braku).

Zatim se prelazi na šest pitanja o riziku poput vaše tolerancije na rizik, razdoblja držanja i iskustva ulaganja. Sve prilično standardno. Nakon prijave, oni će vas nazvati (ili ih možete nazvati, poslati e -poruku s brojem za poziv) kako bi potvrdili vaše podatke.

Dok to ne učinite, jedine mogućnosti koje ćete vidjeti su MogulREITs.

Pregledajte otvorene, financirane i zatvorene mogućnosti

Nakon brzog telefonskog poziva koji je potvrdio moj akreditirani status, moj je račun mogao vidjeti sve njihove ponude.

Prvo sam se pomicao po njihovim prošlim ponudama. Ono što je lijepo na njihovoj stranici "prošla ulaganja" je to što su dovršili i financirali. Dovršeno znači 100% učinjeno, dok financirano znači da se financira i isplaćuje. To je dobra razlika.

Prethodne ponude uključivale su sve vrste nekretnina (uredske, višeporodične, samostalne, industrijske, itd.) posute diljem zemlje (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) vrstama ulaganja i vlasničkog i dug. Oni su također dovoljno hrabri da pokažu stvarnu IRR (internu stopu povrata), nešto što znate jer je dovršeno. Češće nego ne, bili su viši od IRR cilja, lijep bonus.

U vrijeme pisanja ovog članka bilo je pet otvorenih mogućnosti ulaganja, od kojih su tri bile 1031 prihvatljive.

Što znači 1031 Prihvatljivo? Odjeljak 1031 dio je poreznog zakona koji kaže da možete odgoditi kapitalnu dobit ako zamijenite nekretnine slične vrste. Uz RealtyMogul, ove se nekretnine (pasivno) drže u Delaware zakonskim zakladama, a ako ste prodali postojeću nekretninu koja ispunjava uvjete za 1031, ovaj ljetno računanje vremena dostupno je u cijelosti za razmjenu 1031. Postojeći 1031 ulagač može imati veći minimum od ulagača u gotovini.

Struktura naknade RealtyMogul

Struktura naknade ovisi o vrsti posla i jasno je navedena pod Naknade na kartici Financije svakog posla.

Za izravna ulaganja u kapital navedene su sve naknade isplaćene svim uključenim subjektima.

Kad sam pregledao posao kojim bi se kupila stambena zgrada, postojale su jednokratne naknade od 2% za nekretnine i 4% za posrednika-trgovca. Zatim postoje ponavljajuće naknade od 4% bruto prihoda društvu za upravljanje nekretninama i 1% RealtyMogul -u kao naknada za upravljanje i administraciju. Morate provjeriti popis naknada jer nisu sve vrste poslova strukturirane na isti način, neke imaju više naknada, a neke manje.

Za REIT -ove, naknade su navedene u cirkularu ponude i potrebno je malo kopati. Upravitelju se plaća naknada za upravljanje imovinom od 1%.

Prednosti i nedostaci RealtyMogul -a

Najveći Pro za RealtyMogul je kako imaju mogućnosti i za akreditirane i za neakreditirane ulagače. MogulREIT su solidna ponuda s jasnom diferencijacijom (poslovne nekretnine ili više obitelji) i pristojnom stopom i učestalošću distribucije. Morate kopati malo dublje u naknade jer su skuplje od ostalih REIT -ova, ali to je drugačiji proizvod (Vanguardov REIT samo ulaže u tvrtke za prodaju nekretnina kojima se javno trguje, ne traži, ne provjerava i koordinira financiranje pojedinačnih projekata).

Postoji velika raznolikost izravnih ulaganja, a mogućnost iskorištavanja odjeljka 1031 znači da možete biti poreski učinkovitiji u svojim ulaganjima. Minimumi za ove izravne ponude veći su od nekih drugih platformi (od pet dostupnih ponuda, minimum iznosio je 25.000 USD), ali svi drugi aspekti poslova bili su slični (vrijeme čekanja, predviđena IRR i gotovina na povrat novca, itd).

Ovo nije nedostatak platforme, već zbog vrste ulaganja - nelikvidno je. Kad ulažete u nekretninu, svoj dio ne možete prodati na sekundarnom tržištu. Pomoću MogulREIT -a možete otkupiti svoje dionice, ali to je ograničeno. Ovako je sa stvarnim ulaganjem u nekretnine pa ne treba čuditi, a većina REIT -ova imaju ograničenja u trgovanju (nisu namijenjena trgovanju, pa vas ograničavaju pri kupnji i otkupljenja).

Sviđa mi se kako su podijelili stvarnu IRR na prethodnim poslovima, ali ne prikazuju nijedan dokument o ponudi. Možete pregledati dokumente financiranih ugovora, što može biti zabavno ako o njima čitate u vijestima i znatiželjni ste kako su objavljeni, ali kad se zatvore, zatvoreni su. Osjećao sam se kao da sam varao kad sam pročitao ponudu za hotel Hard Rock i mogao vidjeti sve pogodnosti koje su nudili iako se prije nekog vremena zatvorio.

S tim da svi znamo da ulaganje u nekretnine nije bez rizika. Sredinom travnja 2018. godine, Hard Rock Hotel objavio je da jest gašenjem hotel Hard Rock u Palm Springsu. Dakle... pogodnosti su lijepe, ali ne i ako se hotel ugasi. 🙂

U svakom slučaju, pogledajte ako ste zainteresirani i slobodno se prijavite.

Besplatno se registrirajte za RealtyMogul