Zapravo, na više načina nego što mislite, ulaganje u nekretnine ogleda se u ulaganju u dionice i obveznice. Oboje su vam ciljevi kratkoročni prihod i dugoročni kapitalni dobici.
Pažljivo odabrana, na odgovarajući način održavana i pravilno upravljana nekretnina za iznajmljivanje može pružiti tri stvari koje svi investitori traže:
- Prihod
- povećanje vrijednosti kapitala
- porezne olakšice.
Kada ti uložiti u nekretninu za iznajmljivanje, vaš kratkoročni prihod dolazi od najamnine, umjesto od tromjesečnih dividendi ili plaćanja kamata. A vaš kapitalni dobitak dolazi od rasta cijene imovine koju posjedujete, a ne od rasta cijena dionica.
To ne znači da nema velikih razlika. Ne želimo reći da bi vaš portfelj trebao uključivati samo imovinu na burzi ili samo nekretnine. Istraživanja pokazuju da su različiti portfelji s vremenom mnogo bolji. Ulaganje na burzi često je mnogo pasivnije. Također može biti manje vremena i intenzivnog istraživanja od ulaganja u nekretnine.
Otkrio sam, međutim, da aktivniji pristup ulaganju ubire veće nagrade. Za mene je zadovoljnije posjedovanje opipljive imovine od dionica koje se prikazuju kao brojke na mjesečnom izvještaju.
Odabir nekretnine za iznajmljivanje
Mnogi ljudi "padaju" u posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje. Mogli bi kupiti nekretninu kad su slobodni, zatim se vjenčati, zajedno useliti i, umjesto da prodaju dodatni dom, odlučiti ga iznajmiti. Ili nasljeđuju kuću od roditelja i iznajmljuju je umjesto da je odmah prodaju.
Često ovo nisu idealne situacije za iznajmljivanje nekretnina iz nekoliko razloga. Glavni razlog je što brojke ne funkcioniraju. To je zato što je planiranje uvijek bolje nego upasti u gotovo svaku životnu situaciju.
Ako nekretninu ne biste kupili kao ulaganje za posebne svrhe prihoda od najma i/ili povećanja kapitala, vjerojatno se neće pokazati kao velika investicija u nekretnine.
Recimo da niste u jednoj od ovih situacija. Umjesto toga, željeli biste kupiti i iznajmiti nekretninu kao ulaganje.
Prinos je bolji od lokacije
Što čini dobro ulaganje u najam nekretnine? Možda ste čuli da se ulaganje u nekretnine odnosi na „lokaciju, lokaciju, lokaciju“. A to je svakako točno s ulaganjem u najam nekretnina. Želite najam koji odgovara velikom bazenu pouzdanih stanara koji si mogu priuštiti stanarinu i traže stan.
Koliko god lokacija bila važna, jednako je lako izgubiti novac na nekretnini na izvrsnoj lokaciji kao i izgubiti novac na nekretnini u gradskom talogu. Sama lokacija samo je dio uspjeha.
Ključno je da brojevi rade. Želite biti sigurni da je vaša nekretnina pozitivna na novčani tok. Morate točno izračunati prihode i rashode od najma. To se naziva vaš "neto prihod od najma".
Što je neto prinos od najma?
Najjednostavnije rečeno, neto prihod od najma je verzija ROI -a (povrat ulaganja) za nekretnine koju biste htjeli postići bilo kojim ulaganjem. Izračunava se na sljedeći način:
Neto prinos od najma = (Neto prihod od najma ÷ Ukupni trošak nekretnine) x 100
Morate izračunati ili vrlo precizno procijeniti ukupnu cijenu imovine i neto prihod od najma kako biste došli do neto prinosa od najma. Dakle, što ulazi u te brojke?
Evo detalja o jednoj od mojih nekretnina koja je iznajmljena gotovo godinu dana:
| Pojedinosti o nekretnini Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Nabavna cijena | $115,000 |
| Zatvaranje troškova | $2,837 |
| Troškovi rehabilitacije | $21,432 |
| UKUPNI TROŠKOVI IMOVINE | $139,269 |
| Godišnja najamnina | $20,700 |
| Uplaćeno radno mjesto | $1,725 |
| Predviđeni troškovi | $862 |
| Godišnji porezi i osiguranje | $1,625 |
| NETO PRIHODI OD NAJMA | $16,488 |
| NETO IZNAJMLJIVANJE | 11.8% |
Vaši ukupni troškovi nekretnine moraju uključivati sve troškove iz vašeg džepa da biste useljenje pripremili za stanare. To bi bila vaša otkupna cijena, troškovi zatvaranja, troškovi financiranja ako ste uzeli kredit, troškovi licenciranja najma i pristojbi te troškovi oglašavanja. Treba računati sve troškove.
Slično, morate znati godišnji prihod od najma i sve svoje troškove da biste došli do razlike. To je vaš neto prihod od najma.
Tipični troškovi proizlaze iz održavanja, naknada za upravljanje nekretninama, poreza, osiguranja, troškova slobodnih radnih mjesta (budžetiranje za mjesece kada se nekretnina ne može iznajmljivati) i mjesečne režije (ako u vašem najmu nije navedeno da stanari plaćaju oni). Pobrinite se da ukupni prihod od najma umanji sve troškove čuvanja vaše imovine i stvaranja tog prihoda.
Izbjegavajte pogreške početnika
Iznenađenje nepredviđenim troškovima pogreška je početnika. U slučaju ove nekretnine, primijetit ćete da sam u proračunu predvidio slobodno mjesto i održavanje. No, u prvoj godini nisam napravio niti jedan od ovih troškova jer 1) su stanari pažljivo pregledani i potpisani jednogodišnji zakup i 2) novi aparati s jamstvom stavljeni su u posjed u sklopu rehabilitacije postupak.
Tako je moj neto prihod od najma ove nekretnine bio 11,8%. (Godišnji prihod od najma 16.488 USD ÷ Ukupni trošak imovine od 139.269 USD.)
Ono što je lijepo u znanju vašeg neto prihoda od najma jest to što vam omogućuje da međusobno odmjerite nekretnine. Tada možete pronaći bolju ponudu prije kupnje. Omogućuje vam čak i usporedbu procijenjenih povrata nekretnina s očekivanim prinosom drugih ulaganja, poput dionica i obveznica.
Što je s uvažavanjem?
Godinama su mnogi mislili da vrijednost nekretnina samo raste. Stambeni kolaps 2008. -2010. Donio je dozu realnosti u to razmišljanje. Ali čak i u tom mjehuriću bilo je stambenih nekretnina diljem zemlje koje su držale svoju vrijednost pa čak i cijenile.
Pažljivo odabrana svojstva imaju stvarnu vrijednost koja ne nestaje.
Izgledi za povećanje kapitala veliki su dio mog procesa odabira nekretnine, ali ne računam na to da bi mi broj uspio. Tržišta su promjenjiva, a cijene rastu i padaju. A ako razmislite, tržišna cijena stambene nekretnine bitna je samo kada je želite prodati.
Naravno, promatram promjenu tržišnih vrijednosti kao i svako drugo ulaganje pa znam ima li više smisla nastaviti iznajmljivati ili prodavati radi dobiti. Nekretnina Cedar Barn Way kupljena je ispod tržišne vrijednosti jer je bila ovrha i trebao je posao.
Zasad se čini kao dobra investicija. Danas se usporedive nekretnine na tom području prodaju za oko 185.000 USD. Ako bih odlučio prodati i uspio dobiti tu prodajnu cijenu i oduzeo 8% za troškove prodaje, moja bi dobit bila otprilike 30.000 USD. Nije mi to dosad najbolja ponuda, ali ni loš povrat ulaganja od 140.000 dolara.
Prednosti poreza na najam
Iznajmljivanje nekretnina također ima neke porezne prednosti koje nedostaju drugim izborima ulaganja. Pogledali smo dvije od tri stvari koje svaki ulagač raduje postići: povećanje prihoda i povećanje kapitala. Treće su porezne olakšice. Ulaganje u nekretnine ima jedinstvenu poreznu prednost. U osnovi možete dobiti poreznu olakšicu za propadanje vaše kuće s vremenom. Ima tu još nešto, o čemu možete čitati ovdje.
Kupnja nekretnine za iznajmljivanje je tek početak
Ako nekretnina za iznajmljivanje ima smisla za vas, ovo je tek početak! Nekretnine nisu jednostavne i morat ćete detaljno istražiti prije nego što se posvetite. Osim toga, tu su i cijena održavanja, porezi na nekretnine i gnjavaža u poslovanju sa stanarima. Na kraju, to može biti vrlo zahvalan proces i izvrstan dodatak vašem portfelju ulaganja.
Ako tražite jednostavan način za početak ulaganja u iznajmljivanje nekretnina, provjerite Roofstock. Ova platforma za ulaganje omogućuje vam kupnju unaprijed provjerenih nekretnina po principu ključ u ruke za koje se brinu ovlašteni upravitelji nekretnina.