Kamatne stope su najniže u posljednje vrijeme. Za štediše i investitore u dividende niske kratkoročne stope znače manje isplate. Mnogi ulagači u potrazi za visoko prinosnim dividendama okrenuli su se hipotekarnim REIT-ovima. Što su oni i trebate li ulagati u mREIT -ove?
U ovom vodiču:
Što su hipotekarni investicijski fondovi za nekretnine (mREIT)?
Hipotekarni investicijski fondovi za nekretnine (mREITs) vrsta su financijskog udjela. Ti fondovi ulažu na tržište stanova. Pokreću i kupuju vrijednosnice osigurane hipotekom i s njima povezane nekretnine. Većina mREIT -ova registrirana je kod Američka komisija za vrijednosne papire i burze (SEC). DIP zahtijeva od njih objavljivanje financijskih izvještaja radi pregleda od strane ulagača i analitičara.
Kao REIT, ti subjekti moraju ispunjavati stroge kriterije. To uključuje ulaganje najmanje 75% svoje imovine u nekretnine, ne više od 50% u vlasništvu pet dioničara, te isplatu najmanje 90% oporezivog prihoda dioničarima.
U što mREIT ulaže?
Hipotekarni REIT -ovi ne posjeduju nekretnine kao vlasnički REIT -ovi. Oni ostvaruju prihod od prihoda od najma. Ali mREIT-ovi ulažu u hipoteke i hipotekarne vrijednosne papire. Oni profitiraju od raspona između kratkoročnih kamatnih stopa na zaduživanje i dugoročnih hipotekarnih kamata.
Na primjer, recimo da je mREIT prikupio 3 milijarde dolara u kapitalu ulagača. I posuđuje dodatnih 5 milijardi dolara uz 2% kamate. S ovih 8 milijardi dolara kupuje hipoteke koje plaćaju kamate od 3,5%. Raspon (razlika) između posuđenog iznosa i primljenog prihoda iznosi 1,5%.
Agencija vs. Neagencijski i stambeni vs. Komercijalno - u čemu je razlika?
Postoji nekoliko vrsta mREIT -ova i različiti načini ulaganja u njih. Dvije su glavne vrste stambene i poslovne, kategorizirane prema vrstama nekretnina koje podupiru hipoteke u posjedu REIT -a.
Unutar tih tipova, većina mREIT-a ulaže u agencijske ili neagencijske agencije ili u njihovu kombinaciju.
- Hipoteke agencija podržavaju savezna vlada (npr. krediti FHA i VA) i imaju minimalan rizik neizvršenja obveza.
- Hipoteke koje nisu posredničke (npr. konvencionalni i jumbo hipotekarni zajmovi) podržani su osobnim financijama (kredit i prihod) zajmoprimaca i mogli bi podnijeti veći rizik. No obično vam je potrebna viša kreditna ocjena i prihod da biste se kvalificirali za ove vrste kredita, pa bi rizik neplaćanja također mogao biti nizak kod ovih hipoteka bez posredništva.
Možete uložiti u mREITs do kupnjom dionica u REIT -u sebe ili kupnjom fonda kojim se trguje na burzi (ETF) koji drži REIT-ove.
Saznaj više:Ulaganje u ETF 101
mREIT Investicioni rizici
Dva glavna rizika koji utječu na dobit ulagača mREIT su nestabilnost kamata i otplate kredita od hipotekarnih zajmoprimaca.
1. Kamatni rizik
Veliki rizik za sve ulagače REIT -a su fluktuacije kamata. Tipično, kao kamatne stope ići gore, REIT cijene padati. Taj je učinak osobito pretjeran kod mREIT -ova. Zarađuju na rasponu između kratkoročnih i dugoročnih kamatnih stopa. A kad se kratkoročna stopa podigne, mREIT zarađuje manje na spredu.
Na primjer, ako je dugoročna fiksna kamatna stopa 3,5%, a kamatna stopa za kratkoročno zaduživanje povećana s 2% na 2,5%, spred se smanjuje s 1,5% na 1%. To se prevodi u veliki pad dobiti za mREIT.
Buduće financiranje također postaje skuplje kad kamate rastu. Time se smanjuje vrijednost kredita koji se već nalaze u knjigama REIT -a.
2. Rizik plaćanja unaprijed
Ali an kamatna stopa pad može biti pogubno za stambene mREIT -ove. Kad stope padnu, mnogi vlasnici stanova refinanciraju svoje kredite. I stambeni se mREIT-ovi obično oslanjaju na vlasnike hipoteke koji otplaćuju zajam po fiksnoj stopi tijekom cijelog trajanja hipoteke od 15 ili 30 godina. Kada vlasnik kuće refinancira, otplaćuju zajam prije vremena i kamate prestaju dotjecati u mREIT.
Komercijalni mREIT -ovi manje su podložni riziku plaćanja unaprijed kada stope padnu. Zapravo, pad kamatnih stopa pogoduje komercijalnim mREIT -ovima, jer su obično osigurani zajmovima s promjenjivom kamatnom stopom. Plaćene kamate rastu s povećanjem stopa. Komercijalni mREIT -ovi također obično pružaju veći prinos od stambenih mREIT -ova. To je zato što su zajmoprimci u komercijalnim zajmovima obično veći kreditni rizik od vlasnika stambenih nekretnina.
Uobičajeno, upravitelji mREIT -a imaju sofisticirane strategije zaštite kako bi ublažili fluktuacije kamatnih stopa i rizik otplate unaprijed.
U koje su najbolje mREIT -ove za ulaganje?
Trenutno postoji više od 40 mREIT -ova. A dividendni prinosi kreću se od 1,9% do 13,36%. Prva tri patuljka sve ostale po veličini.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) je mREIT velike kape s a tržišna kapitalizacija (tržišna kapitalizacija) od 12 milijardi dolara i a omjer cijene i zarade (P/E) od 2.77 od 29. srpnja 2021. Annaly ulaže prvenstveno u niskorizične stambene hipotekarne vrijednosne papire koji su federalno osigurani od Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) ili Ginnie Mae. Annalyjev trenutni dividendni prinos iznosi 10,39%, što je zavidno s obzirom na niski kreditni rizik koji ulagači uživaju.
- AGNC Investment Corp (AGNC), iako se smatra srednjim kapitalom, još je jedan veliki igrač s tržišnom kapitalizacijom od 8,5 milijardi dolara i P/E od 4,62. Ima sličnu strategija ulaganja stambenih hipoteka državnih agencija. Trenutni dividendni prinos iznosi 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc. (STWD) treći je po veličini. Starwood ulaže u izvorne komercijalne hipoteke. S tržišnom kapitalizacijom od 7,6 milijardi USD i trenutnim dividendnim prinosom od 7%, ova srednja kapitalizacija veliki je igrač na tržištu mREIT.
Najbolji mREIT ETF -ovi za ulaganje
Drugi način ulaganja je s mREIT ETF -ovima. Oni nastoje što je moguće bliže ponoviti ukupnu cijenu i prinos prinosa mREIT -ova.
- Schwab američki REIT ETF (SCHH) veliki je igrač među tim ETF -ovima. Fond je hibrid i dioničkog i mREIT-a, kao i komercijalnih i stambenih hipotekarnih ulaganja u sigurnost. Deset najvećih udjela fonda čini više od 40% fonda i ima prinos od 2,11%.
- VanEck Vectors hipoteka REIT prihod ETF (MORT) je manji ETF s boljim prinosom. Ima 25 imovine i trenutno daje gotovo 7%.
Trebate li ulagati u mREIT?
Ulaganje je vrlo osobni pothvat koji je prilagođen tolerancija na rizik, ulaganje ciljeva, preferirane strategije i drugi čimbenici. Investicijski savjetnici, koje možete pronaći pomoću usluga kao što su Paladin Registar ili Facet Wealth, preporučuju pravilnu raspodjelu imovine. To uključuje dodavanje nekih ulaganja u nekretnine u vaš ukupni portfelj. mREIT -ovi su prikladan način za dodavanje izloženosti nekretnina bilo kojem portfelju. No, postoje prednosti i nedostaci ulaganja u mREIT.
Pros
- Pasivno ulaganje u nekretnine. REIT -ovi su dobar način za pasivno ulaganje u nekretnine. Tradicionalno ulaganje u nekretnine - kupnja fizičke nekretnine - uključuje stručnost i iskustvo kako bi bili uspješni. No, posjedovanje dionica REIT -a ne zahtijeva da imate čekić ili sami upravljate nekretninama.
- Likvidnost. Većina mREIT -a trguje se na burzama i lako se mogu kupiti i prodati. To vam daje raznolikost nekretnina s likvidnošću vlasničkih dionica.
- Dividende visokog prinosa. SEC zahtijeva od REIT -a da isplate 90% svog prihoda dioničarima. Stoga su njihove dividende obično veće od većine dionica S&P 500 ili Nasdaqa. Visok prinos jedna je od prednosti investitora mREIT -ova.
Protiv
- Rizik ulaganja. Sva ulaganja imaju rizik. Rizici mREIT -a jedinstveni su, a glavni su fluktuacije kamatnih stopa koje mogu negativno utjecati na profitabilnost na dva prethodno opisana načina.
- Mogućnost većih poreza. Prije ulaganja razmislite o potencijalnoj poreznoj obvezi koju REIT -ovi mogu stvoriti. Neke dividende REIT -a oporezuju se višom stopom od dividendi dionica jer ne zadovoljavaju definiciju porezne uprave kvalificirane dividende. Dakle, vaše se dividende mogu oporezivati po višoj stopi redovnog prihoda, a ne po nižoj porez na dobit stopa.
Završne misli
Mnogi ulagači koriste REIT za dodavanje diverzifikacija nekretnina u svoje portfelje, a da sami ne posjeduju nikakvu nekretninu. Kupljeni i prodani na glavnim burzama, REIT -ovi nude likvidnost. Posebno hipotekarni REIT-ovi obično isplaćuju dividende veće od prosjeka. Oni privlače ulagače zbog ovog dugog razmaka koji se američko gospodarstvo suočava s nižim kamatama od normalnih.
Hipotekarni REIT-ovi-jedinstvena vrsta povjerenja za ulaganje u nekretnine-ulažu u hipoteke i hipotekarne vrijednosne papire. Oni profitiraju na rasponu između kratkoročnih kamatnih stopa na zaduživanje i dugoročnih hipotekarnih kamata. MREIT ne posjeduje fizičke nekretnine pa nije podložan istim rizicima REIT -a koji ulažu u poslovne i stambene nekretnine. Glavni rizik ulaganja s kojim se mREIT -ovi suočavaju je neizvjesnost stabilnosti kamatnih stopa.