Uvijek sam čuo da su nekretnine put do bogatstva. Vjerojatno imate i vi.
Za mnoge Amerikance to znači vaše primarno prebivalište. Kupujete ga, uplaćujete hipoteku, a ta "prisilna štednja" plus povećanje vrijednosti imovine rezultira kapitalom koji često čini veliki postotak vaše neto vrijednosti.
Za druge to znači ulaganje u nekretnine izvan vašeg doma. U nekim slučajevima to znači uključiti se u poslovi udruživanja nekretnina.
Ujedinjavanje nekretnina način je na koji se redovni ulagači, poput mene, mogu uključiti u višemilijunske poslove s nekretninama.
Zapravo, tako sam se uključio u kupovinu udruženja stanova od 98 stanova u Arizoni, vrijednu 8,15 milijuna dolara, s projiciranom internom stopom povrata (IRR) od 14-18%.
Ključno je razumjeti kako funkcionira udruživanje nekretnina, kako pronaći sindikat kojem se možete pridružiti i kako ih provjeriti kako biste dobili solidan povrat:
Sadržaj
- Što je udruživanje nekretnina?
- Kako su strukturirani sindikati nekretnina?
- Po čemu se sindikalne organizacije razlikuju od REIT -ova?
- Jesu li sindikati nekretnina pasivni?
- Kako pronaći sindikat nekretnina?
- Kako se crowdfunding uklapa u sliku?
Što je udruživanje nekretnina?
Sindikat nekretnina je kada grupa Investitori staviti novac u transakciju nekretnine koju je sastavio a Sponzor.
Najjednostavnija je analogija ako vi i nekoliko prijatelja želite pokrenuti perionicu rublja. Perionice su skupe za početak jer morate nabaviti zgradu, nabaviti svu opremu za čišćenje itd. Međutim, njima se relativno lako upravlja u usporedbi s drugim poslovima.
Tako ste vi i šačica prijatelja (investitori) skupili nešto novca, a drugi prijatelj (sponzor) nudi mjesto. Sponzor dobiva plaću za vođenje perionice, kao što bi to učinio svaki operater, a svatko dobiva dio dobiti.
U transakciji s nekretninama to je gotovo isto. Ulagači ulažu novac u posao, a sponzor ulaže vlastiti kapital, a često i dio vlastitog novca. Ulagači često doprinose od 80 do 95% ukupnog kapitala, a ostatak preuzima sponzor.
Kako su strukturirani sindikati nekretnina?
Oni su strukturirani kao i većina drugih poslova s nekretninama - obično kao društvo s ograničenom odgovornošću (LLC), ali ponekad i kao društvo s ograničenom odgovornošću (LP). U slučaju LP -a, sponzor je generalni partner/upravitelj, dok su ulagači ograničeni partneri ili pasivni ulagači.
To znači da će vaša organizacija imati operativne ugovore (LLC) ili ugovor o partnerstvu (LP) - ovo ćete željeti pažljivo pročitati jer opisuju kako se distribucije isplaćuju, kako se uspostavljaju prava glasa, kao i sve naknade koje sponzor dobiva prije distribucije. Sve važno bit će zabilježeno u jednom od tih dokumenata.
Ugovori o udruživanju nekretnina imaju mnogo različitih struktura. Na primjer, uključen sam u sindikalni posao u kojem je "distribucijski vodopad":
- Prvo, članovi klase A (investitori) dobivaju 8% na naše doprinose (željeni povrat);
- Zatim nam se distribuira 70% preostale raspoložive gotovine;
- Tada članovi klase B (sponzori) dobivaju 30% raspoložive gotovine.
Od raspoložive gotovine, ulagači će dobiti 8% na svoja kapitalna ulaganja prije nego što sponzori dobiju dio ostatka. Ovo, i mnogo više, navedeno je u Operativnom sporazumu.
U distribuciji postoje četiri primarna faktora za istraživanje:
- Povratak kapitala investitora - Kako će vam se vratiti vaš novac. Često se investitorima prvo isplati prije sponzora.
- Željeni povratak - Kod distribucija, preferirani povrat je iznos koji ćete prvo platiti investitorima. U gornjem slučaju, preferirani povrat je 8%.
- Dohvat klauzule -Ako je prisutan, sponzor dobiva 100% raspodjele do klauzule o nadoknadi prije nošenja kamata. U gornjem slučaju nema nadoknađujuće klauzule.
- “Nošene kamate” - Nakon što je sve rečeno i učinjeno, ovako se dobit dijeli između investitora i sponzora. U gornjem slučaju, podjela je 70/30.
Postoje i naknade, evo onih na koje morate paziti (nije iscrpan popis):
- Naknada za stjecanje - Ovo je pristojba koja se plaća za zatvaranje prikupljanja sredstava i uključuje pronalaženje posla, organizaciju i kupnju nekretnine.
- Naknada za financiranje - Ako se radi o financiranju, to je naknada za nabavu zajma za stjecanje.
- Naknada za upravljanje - Ovoliko se sponzoru plaća za upravljanje imovinom tvrtke.
- Naknada za upravljanje nekretninom - Ovoliko se sponzoru plaća za upravljanje imovinom.
- Naknada za odlaganje - Ovoliko se plaća sponzoru kad se imovina proda.
To samo obuhvaća neke od širokih poteza svakog posla - morate pregledati dokumente o pretplati i druge pravne dokumente da biste dobili potpunu sliku. To je važno jer se sve te pristojbe zbrajaju, osobito kada govorite o svotama novca potrebnim za višemilijunski posao s nekretninama.
Po čemu se sindikalne organizacije razlikuju od REIT -ova?
Trust za ulaganje u nekretnine (REIT) je fond koji ulaže u nekretnine. Neki REIT -ovi se javno trguju, drugi (npr Prikupljanje sredstava) nisu.
Ako pogledate 10 najboljih udjela Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), to je popis tvrtki kojima se javno trguje (osim #1, koji je njihov vlastiti fond):
- Indeksni fond Vanguard Real Estate II (VRTPX) - Vanguardov institucionalni REIT koji ima sličan skup tvrtki
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Tvrtka Equinix Inc.
- Javna pohrana
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Ako istražujete te tvrtke, imate veliki izbor vrsta nekretnina. American Tower Corp posjeduje bežičnu i emitiranu komunikacijsku infrastrukturu. Simon Property Group posjeduje poslovne nekretnine i najvećeg operatera trgovačkih centara. Public Storage je, narančasta, tvrtka za javno skladištenje.
To je diverzifikacija nekretnina u jednoj transakciji.
Ako pogledate postotke na temelju vrste nekretnine, to je uglavnom isto.
Vidjeti? Od svega pomalo. Kao ulagač u nekretnine ne možete pobijediti jednostavnost.
Evo nekoliko ključnih načina na koje se sindikalne organizacije razlikuju od REIT -ova:
Kupujete jednu nekretninu. S REIT -om možda ulažete u različite nekretnine. S udruživanjem nekretnina obično kupujete samo jednu. Možda je velika, poput stambenog kompleksa, ali još uvijek je pojedinačna nekretnina.
Morate biti akreditirani ulagač za prodaju nekretnina. Sindikcija nekretnina doista je privatni plasman (privatna prodaja dionica u LLC/LP -u koja će držati nekretninu), a to znači da morate biti akreditirani investitor sudjelovati. REIT -om se javno trguje i nema takvih ograničenja.
Mnogo veći minimalni iznosi ulaganja. Sponzori ne žele puno ulagača. Zapravo, da bi ostali usklađeni, moraju držati male brojeve. To znači da će minimalna ulaganja često iznositi 25.000 USD ili više. Ako želite prikupiti 2,5 milijuna dolara, čak i pri 25 tisuća dolara trebat će vam stotinu ulagača. To je previše. Možete kupiti udio Vanguardovog ETF -a za nekretnine (VNQ) za manje od sto dolara.
To je privatna nejavna transakcija. Kad ulažete, često morate držati do kraja. Ako želite likvidirati svoju poziciju, morat ćete provjeriti svoj Ugovor o radu kako biste vidjeli kako je to učinjeno. Nije tako jednostavno kao pritisnuti "Prodaj/otkupi" svoje dionice u REIT -u. S tim u vezi, vaš je kapital zaključan i nelikvidniji nego sa fondom.
Ako stvari krenu na jug, sami ste. Kao i svaki dogovor, sindikati se temelje na povjerenju. Ako vaš sponzor želi prevariti vas i druge ulagače, napuhavanjem troškova (i džeparstvom) ili izbjegavajući njihove dužnosti, ne možete učiniti mnogo ako niste tamo svakodnevno temelj. Manje je vjerojatno da će se to dogoditi s društvima kojima se javno trguje u REIT -u.
Možete dobiti bolje povrate, ali ćete definitivno imati veće naknade. Vanguardov REIT ETF (VNQ) naplaćuje samo 0,12%, što je jadan iznos jer su tako veliki fond. Vjerojatno ćete platiti više u bilo kojoj sindikaciji jednostavno zato što nemate ekonomiju opsega. Usprkos tome, Vanguardov REIT ETF ima ~ 8,5% povrata od 2004. - nadamo se da možete bolje.
Jesu li sindikati nekretnina pasivni?
Pasivni prihod je divno.
Nažalost, čini se da su udruživanja nekretnina pasivna, ali zapravo nisu. Kao investitor, ne morate upravljati nekretninom, ali ne možete sjediti opušteno kao s REIT -om. Morate analizirati priliku, obaviti dužnu provjeru i donositi odluke.
Budući da će se mnogo vaših jaja nalaziti u toj jednoj košarici, morat ćete pregledati i financijske izvještaje, poput računa dobiti i gubitka i bilance, kako biste bili sigurni da sve još uvijek radi unutar projekcije. Morate to učiniti jer ne možete biti sigurni da je to netko drugi.
Dakle, pasivno je u smislu da ne morate pronaći iznajmljivače, naplaćivati stanarinu, iseljavati iznajmljivače koji ne plaćaju... ali nije potpuno pasivno.
Kako pronaći sindikat nekretnina?
Pronalaženje ljudi kojima su potrebna sredstva za sklapanje poslova s nekretninama nije teško - uvijek će postojati poslovi s nekretninama i operateri kojima je potrebno financiranje, ali ga ne mogu dobiti za svoj posao. Moguće je da imaju ograničenu evidenciju, nemaju kolateral, posao je premalen za banku ili druge čimbenike rizika.
Najjednostavniji način je raditi s platformom za grupno financiranje, o tome više u nastavku, ali ako ih želite izbjeći... samo se trebate upoznati s drugim ulagačima ili operatorima u nekretnine. Od dva usta doznao sam za dva sindikata u koja sam uključen. Kad počnete ulagati, počnete razgovarati sa kolegama ulagačima o tome kako su strukturirani poslovi, što je tipično i kako provjeriti uvjete. Također će vam početi donositi ponude kako biste dobili drugo mišljenje i tako ćete saznati za njih.
Nisam imao iskustva s ulaganjem u nekretnine prije nego što sam se upustio u ova dva sindikata nekretnina, ali razumio sam ulaganje. Znao sam da će interna stopa povrata koju moram morati podstaći na riskantniji relativno nelikvidan posao (u usporedbi s burzom).
Kako se crowdfunding uklapa u sliku?
Platforme za skupljanje sredstava olakšavaju pronalaženje sindikalnih ugovora. Ako platforma nudi ulaganje u pojedinačne nekretnine, stvarno gledate ugovor o sindikaciji.
Kao što je slučaj s bilo kojim privatnim ulaganjem, najveći izazov je protok poslova. Da biste pronašli dobre ponude, morate vidjeti mnogo poslova, analizirati ih i ulagati samo u one koji zadovoljavaju vaše kriterije. Ako ne vidite mnogo poslova, možda ćete biti u iskušenju zbog slabijih poslova, slabijih operatora i drugih negativnih pitanja samo da biste ih uložili.
Mreže nekretnina koje se financiraju iz više fondova djeluju kao magnet za dogovore. Ako ste sponzor, a nemate spremnu skupinu ulagača, može biti teško pronaći ulagače. Tako web stranice djeluju kao magnet za sponzore i investitore, olakšavajući svačije živote uz mali rez (postotak kada je posao dovršen plus postotak distribucije).
Prije crowdfundinga bilo je teže pronaći sindikalne poslove. Morali ste već poznavati ulagače u nekretnine, pretraživati internetske forume ili druge grupe, a sami ste morali obaviti dubinsku analizu bez filtera.
Jednu ćete stvar vrlo brzo naučiti ako odlučite ulagati izvan burze, morate filtrirati kroz mnogo loših ulaganja. Uz crowdfunding, u najmanju ruku imate grubi filtar koji se rješava doista loših poslova prije nego što ih uopće vidite. (i ja bih tvrdio kvar RealtyShares pokazuje da je teško to učiniti opsežno)
Ako ste akreditirani investitor koji želi pronaći pojedinačne nekretnine, provjerio bih ponude RealtyMogul i EquityMultiple.
Ako niste ili više volite mnoštvo fondova za nekretnine, Pogledaj Nekretnine Mogul ili Prikupljanje sredstava. Sa sredstvima ne morate biti akreditirani ulagač. Sa sredstvima čak ne morate raditi dubinsku provjeru pojedinačnih poslova. Možete ulagati u njihova sredstva koja često imaju vrlo specifične kriterije ulaganja i jednostavno prikupljati raspodjele. Prednost fonda je u tome što ćete dobiti raznolikost na mnogim nekretninama, umjesto da budete podložni bogatstvu jedne.
Jeste li razmišljali o udruživanju nekretnina?