फौजदारी घर खरीदने और पैसा कमाने के लिए एक पूरी गाइड

यह कोई आश्चर्य की बात नहीं है; रियल एस्टेट बाजार में अभी बहुत सारे फोरक्लोजर हैं।

यह भी कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि इन घरों को भारी छूट पर खरीदा जा सकता है।

वास्तव में, फोरक्लोजर, मेरी राय में, रियल एस्टेट निवेश में सबसे गर्म चीज है।

बाजार उनसे भरा हुआ है, और बैंक हजारों को रोके हुए हैं, ताकि बाजार में और बाढ़ न आए। जैसा कि आप में से अधिकांश जानते हैं, बैंक रियल एस्टेट के कारोबार में नहीं हैं। पैसे उधार देने के धंधे में हैं।

जब किसी बैंक को फोरक्लोज़र मिलता है, तो वह बैंकों के बहीखातों में एक जहरीली संपत्ति होती है। अब, इतिहास में किसी भी अन्य समय से अधिक, बैंक इन जहरीली संपत्तियों को डॉलर पर पैसे के लिए डंप कर रहे हैं।

इससे पहले कि आप अपनी दिन की नौकरी छोड़ दें और तय करें कि आप फोरक्लोज़र को खरीदने और बेचने के लिए समृद्ध होने जा रहे हैं, यह जान लें:

पूर्व फौजदारी

फौजदारी प्रक्रिया के पहले चरण को पूर्व-फौजदारी के रूप में जाना जाता है। इसका मतलब यह है कि जिस व्यक्ति के पास बंधक है, वह अपने भुगतान पर पीछे है। बैंक के आधार पर, भुगतान 3-12 महीने पीछे हो सकते हैं। हां, कुछ बैंक 12 महीने के लिए प्री-फोरक्लोजर अवधि शुरू नहीं करते हैं!

इस स्तर पर, मालिक अभी भी घर में रह रहा है। उनके ऋण पर ब्याज और जुर्माना लग रहा है, लेकिन वास्तव में केवल यही हो रहा है उनका क्रेडिट स्कोर नीचे जा रहा है (तेजी से) और उन्हें मेल में बहुत सारे पत्र मिल रहे हैं बैंक। बैंक ने अभी तक पूरी तरह से फौजदारी करने का फैसला नहीं किया है, क्योंकि वे घर के मालिक के साथ कुछ काम करने का प्रयास कर रहे हैं और खुद को फौजदारी प्रक्रिया की बहुत अधिक लागत से बचा रहे हैं।

फौजदारी प्रक्रिया के इस चरण में खरीदने के लिए सकारात्मक यह है कि आपके पास स्पष्ट रूप से एक प्रेरित विक्रेता है। अपनी स्थिति के आधार पर, वे फौजदारी से बचने के लिए और अपने क्रेडिट का जो कुछ भी कर सकते हैं उसे बचाने के लिए अपने घर को बहुत सस्ते में बेचने के इच्छुक हो सकते हैं।

नकारात्मक यह है कि उनके पास घर में बहुत अधिक इक्विटी नहीं हो सकती है, और इसलिए उनकी प्रेरणा एक कारक नहीं हो सकती है। यह एक निवेशक को घर खरीदने के लिए कोई अच्छा नहीं करता है, जब यह विक्रेता द्वारा उस पर बकाया है (या जैसा कि इस बाजार में कई संपत्तियों के मामले में है, घर विक्रेता के बकाया के लायक नहीं है)।

आप प्रेरणा की तलाश करते हैं लेकिन आप इक्विटी पर खरीदारी करते हैं।

निवेश रणनीति में बहुत गहराई तक जाने के बिना, यह जान लें कि कुछ मामलों में बकाया भुगतान करना और रचनात्मक वित्तपोषण के साथ घर खरीदना सार्थक हो सकता है। हम इस पोस्ट में उस पर चर्चा नहीं करेंगे, लेकिन जानते हैं कि यह एक व्यवहार्य विकल्प है और हम भविष्य की पोस्ट में चर्चा करेंगे।

लघु बिक्री

फौजदारी प्रक्रिया में अगला चरण तब होता है जब आप एक छोटी बिक्री पर घर खरीद सकते हैं। एक लघु बिक्री तब होती है जब बैंक घर के लिए संपत्ति पर वर्तमान में बकाया राशि से कम लेने को तैयार होता है। जब कोई घर प्री-फोरक्लोज़र स्थिति से बैंक के पास जाता है, तो उस पर एक छोटी बिक्री करने के इच्छुक होने के लिए कोई निर्धारित समय अवधि नहीं होती है।

जब बैंक ने फैसला किया है कि वह एक छोटी बिक्री करेगा, तो वह मूल रूप से इस निष्कर्ष पर पहुंचा है वर्तमान गृहस्वामी अपना पिछला भुगतान करने में सक्षम नहीं होगा और इसके साथ जारी रहेगा बंधक। एक बैंक एक छोटी बिक्री को स्वीकार करने का एकमात्र कारण लंबी प्रक्रिया और उच्च लागत को अपराधी बंधक पर फोरक्लोज़ करना है।

फौजदारी के इस चरण में खरीदने के लिए कुछ सकारात्मक और बहुत सारे नकारात्मक हैं। कुछ निवेशक इस स्तर पर खरीदना पसंद करते हैं, लेकिन जैसा कि आप देखेंगे कि यह बहुत काम है, इसमें बहुत अधिक समय लगता है और शायद ही कभी कोई सौदा होता है।

एक छोटी बिक्री के रूप में एक घर खरीदने के लिए सकारात्मक यह है कि आप बहुत अधिक छूट प्राप्त कर सकते हैं…। वह इसके बारे में है!

नकारात्मक निम्नलिखित हैं: वर्तमान गृहस्वामी को एक छोटी बिक्री के लिए आवेदन करना होगा, बहुत से में भेजना वित्तीय जानकारी मूल रूप से बैंक को आश्वस्त करती है कि वे अब अपना भुगतान करने की स्थिति में नहीं हैं बंधक।

यह हमेशा के लिए लेता है!

एक बार घर को एक छोटी बिक्री के लिए अनुमोदित कर दिया गया है, वर्तमान मालिक को आपकी कीमत पर सहमत होना चाहिए और फिर इसे बैंक को अनुमोदन के लिए भेजना होगा। इस प्रक्रिया में भी हमेशा के लिए (कई महीने) लग जाते हैं। एक छोटी बिक्री में आसानी से 6-9 महीने लग सकते हैं, और मैंने ऐसे मामले देखे हैं जिनमें एक वर्ष से अधिक का समय लगा।

यहाँ लघु बिक्री की डरावनी वास्तविकता है, यह बहुत अंत तक हो सकता है और आपको लगता है कि जिस सौदे पर आप महीनों से काम कर रहे हैं वह होने वाला है और बूम, बैंक इसे अस्वीकार कर देता है। शॉर्ट सेल्स में पैसा कमाना है, लेकिन यह निश्चित रूप से आपके निवेश व्यवसाय को आधार बनाने का तरीका नहीं है।

नीलामी में जा रहे हैं

फौजदारी प्रक्रिया का तीसरा चरण तब होता है जब संपत्ति को कोर्टहाउस चरणों में नीलाम किया जा रहा हो। यह खरीदने का सबसे खतरनाक समय है, और केवल अनुभवी निवेशकों को कोर्टहाउस नीलामी में खरीदने का प्रयास करना चाहिए!

इस स्तर पर, बैंक फौजदारी प्रक्रिया की वैधता से गुजर चुका है और घर नीलामी के लिए जा रहा है। बैंक कम से कम संपत्ति पर क्या बकाया है, बोली लगाने के लिए एक प्रतिनिधि भेजेगा, और जो कोई भी ऊपर भुगतान करने को तैयार है वह घर खरीद सकता है।

इसका सकारात्मक पहलू यह है कि अगर घर में एक टन इक्विटी है, तो आपको एक अच्छा सौदा मिलने का मौका मिल सकता है। यहाँ नकारात्मक हैं। व्यक्ति अक्सर इस स्तर पर घर में हो सकता है! यहां तक ​​​​कि अगर आप इसे खरीदते हैं, तो वे इसे छोड़ते समय कचरा कर सकते हैं। इसलिए, आपके पास यह गणना करने का कोई तरीका नहीं है कि घर पर आपकी मरम्मत क्या होगी।

साथ ही, इस स्तर पर, बैंक जरूरी नहीं कि संपत्ति से सभी ग्रहणाधिकार हटा दे। आप घर खरीद सकते हैं और पता लगा सकते हैं कि एक यांत्रिकी ग्रहणाधिकार है, शहर से एक ग्रहणाधिकार या कई अन्य ग्रहणाधिकार जो आपको अब विरासत में मिले हैं।

इसके अलावा, नीलामी बिक्री के बाद, प्रत्येक राज्य में पिछले गृहस्वामी के लिए बंधक और सभी शुल्कों को पकड़ने के लिए मोचन की अवधि होती है।

दी, यह बहुत ही असंभव है, लेकिन यह विचार करने के लिए कुछ है। इसके अलावा, कोर्टहाउस के चरणों में, खरीदार को जमा राशि के रूप में एक बड़ी राशि जमा करने की आवश्यकता होती है, शेष शेष राशि के साथ आने के लिए एक बहुत छोटी खिड़की के साथ।

यदि आप नकद खरीदार नहीं हैं, तो आपको इन संपत्तियों को खरीदने में बहुत मुश्किल होगी। एक बार फिर, कोर्टहाउस नीलामी में घर खरीदकर पैसा कमाना है लेकिन यह बहुत खतरनाक है, और वहां ऐसी कई चीजें हैं जो आपको एक बार संपत्ति खरीदने के बाद मिल सकती हैं जो पूरी तरह से वित्तीय दृष्टिकोण को बदल देती हैं सौदा।

यदि वाक्यांश "क्रेता सावधान" हमेशा उपयुक्त था, तो यह कोर्टहाउस चरणों में खरीदते समय होता है!

आरईओ... स्पीडवैगन? काफी नहीं

फौजदारी प्रक्रिया का अंतिम चरण मेरा पसंदीदा है। यह वह बिंदु है जहां घर "आरईओ" बन जाता है। एक बार कोर्टहाउस पर नीलामी के कदम उठाए जाते हैं जगह है और कोई भी बैंक की बोली से अधिक बोली नहीं लगाता है, संपत्ति वापस बैंक में जाती है और आरईओ बन जाती है या "अचल संपत्ति का स्वामित्व" संपत्ति।

इस बिंदु पर, बैंक इस जहरीली संपत्ति से काफी समय से निपट रहा है, जिसमें कोई पैसा नहीं आ रहा है और केवल पैसा जा रहा है! आपको बैंक की लागतों को समझना चाहिए, यह समझने के लिए कि वे इन संपत्तियों को बेचने के लिए अत्यधिक प्रेरित क्यों हैं।

जैसा कि पहले कहा गया है, बैंक के पास यह गैर-निष्पादित परिसंपत्ति लंबे समय से उनकी बहीखातों में है। उन्होंने वकील की फीस, संपत्ति संरक्षण, बीमा आदि पर पैसा खर्च किया है। अधिकांश बड़े बैंकों के पास ये हजारों गैर-निष्पादित परिसंपत्तियां हैं और उन्हें उनकी बहीखाते से बुरी तरह जरूरत है।

इस स्तर पर खरीदारी के कई सकारात्मक पहलू हैं। सबसे पहले, एक बार जब संपत्ति एक आरईओ हो जाती है, जब बैंक संपत्ति बेचता है, तो उन्हें एक साफ शीर्षक देने और सभी ग्रहणाधिकारों को हटाने की आवश्यकता होती है। इसलिए, घर खरीदने के बाद आपको कोई आश्चर्य नहीं होगा।

साथ ही इस समय घर में कोई नहीं रहेगा। बैंक ने देखा है कि पिछले मालिकों ने संपत्ति खाली कर दी है, उनके ऋण को भुनाने का कोई मौका नहीं है। इस स्तर पर खरीदने के लिए नकारात्मक हैं, पिछले मालिक अक्सर खराब स्थिति में घर छोड़ देते हैं। आप इसे कैसे देखते हैं, इस पर निर्भर करते हुए, यह बिल्कुल भी नकारात्मक नहीं हो सकता है। संपत्ति जितनी खराब स्थिति में होगी, छूट उतनी ही बेहतर होगी। जब आप मरम्मत का अनुमान लगाने में अच्छे हो जाते हैं, तो यह केवल एक कारक है जो आपके प्रस्ताव में जाएगा।

यह आपको आश्चर्यचकित कर सकता है, लेकिन निवेशकों के रूप में, जब चेक प्राप्त करने की बात आती है तो घर बहुत कम मायने रखता है।

मैं यह नहीं कह रहा हूं कि निवेश करने का फैसला करते समय संपत्ति की स्थिति कोई भूमिका नहीं निभाती है, लेकिन घर की स्थिति मुख्य कारक नहीं है।

मेरा कहना है, जिन घरों में बिल्ली के पेशाब जैसी बदबू आती है या जिनकी हालत खराब है, वहां से मत भटको, वहां पैसा है! बाजार में मौजूद कई मौजूदा घर उनकी स्थिति के कारण बैंक के माध्यम से वित्तपोषित नहीं होंगे। यह केवल आपके लिए, निवेशक के लिए एक बोनस के रूप में कार्य करता है!

इस लेखन के रूप में, फैनी मॅई, फ़्रेडी मैक और एफएचए (संघीय आवास प्रशासन) में अकेले लगभग 250,000 आरईओ घर हैं। एक निवेशक के रूप में, फौजदारी बाजार निश्चित रूप से कुछ ऐसा है जिस पर आपको भी ध्यान देना चाहिए।

जबकि फौजदारी के विभिन्न चरण होते हैं और प्रत्येक चरण में एक अलग मात्रा में जोखिम होता है, प्रत्येक चरण में बड़ी मात्रा में धन बनाने का अवसर भी मिलता है। जबकि रियल एस्टेट में पैसा बनाने की कोशिश करते समय ध्यान केंद्रित करने के कई रास्ते हैं, इस बाजार में, कुछ बैंक संकटग्रस्त आरईओ से इक्विटी का उपयोग करने की शक्ति के करीब आते हैं।

अपनी शिक्षा पर ध्यान दें और फौजदारी प्रक्रिया सीखें, और फिर कुछ पैसे कमाएँ!

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