निम्नलिखित एक साथी ब्लॉगर द्वारा प्रस्तुत एक वास्तविक जीवन की कहानी है।
अचल संपत्ति निवेश में लंबी अवधि के धन का निर्माण नियमों को समझने और तोड़ने के बारे में नहीं है।
जब मैं 24 साल का था तब तक मेरे पास सात घर थे। मैं अचल संपत्ति के धन के सपने और पोर्श बॉक्सस्टर चलाने के सपने में था। मैं किराए और पूर्णकालिक नौकरी से लगभग छह-आंकड़े एक वर्ष में खींच रहा था।
दो साल बाद, मैं था तोड़ दिया.
इसलिए मैं जेफ की कहानी से संबंधित हो सकता हूं सबक उसने अचल संपत्ति में निवेश करना सीखा. उसने बहुत जल्दी सीखा कि कुछ अचल संपत्ति के धन सच होने के लिए बहुत अच्छे हैं।
मैं अभी भी पूरे दिल से अचल संपत्ति की शक्ति में धन के दीर्घकालिक जनरेटर के रूप में विश्वास करता हूं।
मैंने अपने रियल एस्टेट साम्राज्य को उसके पूर्व गौरव पर वापस नहीं बनाया है, लेकिन मैंने नकदी प्रवाह का एक सुसंगत स्रोत बनाया है जो समय के साथ बढ़ेगा।
यदि आपने कभी अचल संपत्ति में निवेश शुरू करने का सपना देखा है, संपत्ति में लाखों कमाने का सपना देखा है, तो आपको infomercial सेल्समैन द्वारा बेचे जाने वाले घोटालों और मिथकों से बचने की आवश्यकता है।
आपको सात अचल संपत्ति नियमों को समझने की जरूरत है जो लंबी अवधि के धन का निर्माण करेंगे।
मैंने रियल एस्टेट में कैसे शुरुआत की
मैंने कॉलेज के अपने तीसरे वर्ष के दौरान एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट एजेंट के रूप में शुरुआत की।
सैम ज़ेल और डोनाल्ड ट्रम्प जैसे डेवलपर्स द्वारा अचल संपत्ति के धन की कहानियों के लिए मुझे हमेशा आकर्षित किया गया था। मुझे कच्ची जमीन या इमारत का एक टुकड़ा लेने और उसे नकदी रजिस्टर में बदलने का विचार अच्छा लगा।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति बेचना केवल शुरुआत थी। मैं एक डेवलपर, एक निवेशक, एक मालिक बनना चाहता था।
व्यावसायिक संपत्तियों के बाजार में अभी तक 2002 में वापसी नहीं हुई थी, लेकिन आवासीय बाजार फलफूल रहा था। मैंने इसके माध्यम से तेजी से सराहना और आसान धन का वादा देखा फाइनेंसिंग और स्विच करने का फैसला किया।
मैंने एक परिवार के घर खरीदना शुरू किया 10% नीचे पैसे पर मैंने मरीन कॉर्प्स में सेवा करते हुए बचाया और जब मुझे कॉर्पोरेट वित्त में अपनी पहली नौकरी मिली। मैंने ध्यान केंद्रित किया...'सस्ते पड़ोस' जहां मैं शहर के अच्छे हिस्सों में आधी कीमत के लिए रन-डाउन संपत्तियां खरीद सकता था।
मुझे लगा कि मुझे अभी भी उन घरों पर अच्छा बाजार किराया मिल सकता है जिनकी कीमत दस या बीस भव्य कम है, इसलिए रिटर्न बड़ा होगा।
वह अंत होगा my पहली गलती.
लेकिन मैं भूखा था इसलिए मैंने अपने बट फिक्सिंग संपत्तियों का भंडाफोड़ किया, नकद निकालने के लिए पुनर्वित्त बेहतर मूल्य पर और पैसे को दूसरी संपत्ति में लगाना।
मैं अमीर बनने वाला था।
मेरा रियल एस्टेट साम्राज्य उखड़ने लगता है
तीन साल के अंतराल में, मैंने छह संपत्तियों तक का निर्माण किया, साथ ही अपना घर भी। एक समय पर, मैंने अनुमान लगाया था कि मेरी संपत्ति सिर्फ आधा मिलियन डॉलर से अधिक है, जिसमें से लगभग पांचवां हिस्सा इक्विटी में है।
हो सकता है कि मैं कुछ परिभाषाओं से समृद्ध नहीं था, लेकिन कॉलेज से बाहर एक 24 वर्षीय व्यक्ति के लिए यह बुरा नहीं था।
फिर सब कुछ बिखरने लगा।
मेरी छह किराये की संपत्तियां लगातार नकदी प्रवाह का उत्पादन कर रही थीं, लेकिन केवल इसलिए कि मैं ज्यादातर काम खुद कर रहा था। मैं अपना इलेक्ट्रीशियन, पेंटर और प्रॉपर्टी मैनेजर था। तुम्हें नया तरीका मिल गया है।
डेस मोइनेस बाजार काफी छोटा है और एकल-पारिवारिक संपत्तियों को संभालने के लिए एक संपत्ति प्रबंधक को ढूंढना मुश्किल है।
मुझे कुछ कंपनियां मिलीं, लेकिन सभी ऊपर की ओर चार्ज करना चाहते थे सकल किराये की आय पर 15%. इसका मतलब होगा संपत्तियों से लगभग सभी नकदी प्रवाह का भुगतान करना क्योंकि बंधक भुगतान ने अधिकांश किराए को खा लिया।
संपत्ति प्रबंधन समाप्त हो गया था इसलिए मैं अपनी मास्टर डिग्री के लिए पूर्णकालिक नौकरी और रात की कक्षाओं के साथ-साथ इसे स्वयं करने में फंस गया था।
पटरियों के दूसरी तरफ कम खर्चीली संपत्तियों के लिए नकारात्मक पक्ष लगातार किरायेदार सिरदर्द था, शहर के आवास निरीक्षकों द्वारा शिकायत जब संपत्तियों का दुरुपयोग किया गया था, और लापता काम एक किरायेदार को बेदखल करता है कोर्ट।
मैंने अपनी संपत्तियों की उपेक्षा करना शुरू कर दिया।
एक भालू बाजार में एक शेयर निवेशक की तरह, मैंने अपने घरों के बारे में सोचने से भी परहेज किया। जब एक किरायेदार बाहर चला गया या बेदखल हो गया, तो संपत्ति एक महीने के लिए खाली बैठ सकती है, इससे पहले कि मैं इसे फिर से तैयार करने और इसे बाजार में वापस लाने के लिए आवश्यक सप्ताह बिताऊं।
खाली घरों का मतलब था कि मैं बंधक भुगतान को कवर करने के लिए अपनी जेब से भुगतान कर रहा था, और यह टिक नहीं सका।
मैंने ऋण भुगतानों को याद करना शुरू कर दिया और अपने को नष्ट कर दिया क्रेडिट अंक. इसका मतलब था कि कोई और अधिक पुनर्वित्त और कोई और आसान पैसा नहीं है बैंक.
जल गया और पूरी तरह से मोहभंग हो गया, मुझे जो कुछ भी मिल सकता था, उसके लिए मैंने संपत्ति बेचना शुरू कर दिया।
यह 2006 था और बाजार अचल संपत्ति बुलबुले से बाहर निकलना शुरू कर रहा था, इसलिए कभी-कभी इसका मतलब सिर्फ बंधक का भुगतान करने के लिए एक घर बेचना था।
रियल एस्टेट निवेश मिथक मैंने कठिन तरीके से सीखा
मेरे पास अभी भी कुछ किराये की संपत्तियां हैं और मैं अचल संपत्ति निवेश के दीर्घकालिक मूल्य में विश्वास करता हूं। दुर्भाग्य से, वहाँ बहुत सारे मिथक हैं, बहुत से 3 a.m. infomercials जल्दी अमीर बनने के लिए हॉट स्ट्रेटेजी बेच रहे हैं।
सबसे पहले, अचल संपत्ति है जल्दी अमीर बनने वाला निवेश नहीं.
अचल संपत्ति के धन की वास्तविक कहानियां दशकों, यहां तक कि पीढ़ियों में भी बनाई जाती हैं। डोनाल्ड ट्रंप का पिता पहले से ही एक सफल रियल एस्टेट डेवलपर थे और सैम ज़ेली 1960 के दशक की शुरुआत से संपत्तियों का प्रबंधन कर रहा है।
यह एक है ठोस वापसी, लेकिन ऐसा कुछ नहीं जो आपको रातों-रात करोड़पति बना दे।
अचल संपत्ति निवेश पर तेजी से अमीर होने वाले केवल वही लोग हैं जो बिना सोचे-समझे निवेशकों को रणनीति बेच रहे हैं।
अचल संपत्ति निवेश में एक और मिथक यह है कि यह एक नकदी रजिस्टर है, बस घंटी बजाएं और नकदी प्रवाह देखें।
वास्तव में, आपकी अधिकांश वापसी में है कर लाभ तथा संपत्तियों पर दीर्घकालिक प्रशंसा. यदि आप कर्ज के साथ अपनी संपत्तियों का लाभ उठा रहे हैं, तो आपके अधिकांश किराए को बंधक भुगतान और संपत्ति प्रबंधन द्वारा खा लिया जाता है।
आप एक संपत्ति प्रबंधक को किराए पर लेने में सक्षम हो सकते हैं, अपनी संपत्तियों को निष्क्रिय आय में बदल सकते हैं, लेकिन यह बहुत से व्यक्तिगत निवेशकों के लिए सवाल से बाहर है। पेशेवर प्रबंधन को वहन करने के लिए आपके रियल एस्टेट साम्राज्य को बढ़ाने के शुरुआती वर्षों के दौरान पर्याप्त नकदी प्रवाह नहीं है।
रियल एस्टेट में निवेश करने के 7 नियम (सही तरीका)
कुछ निवेशों ने अचल संपत्ति के रूप में ज्यादा पारिवारिक संपत्ति पैदा की है लेकिन मिथकों और घोटालों के लिए गिरना आसान है। पैसा बनाना किराये की संपत्तियों के साथ, मेरा मतलब है वास्तविक संपत्ति बनाना जो आपको लंबे समय तक अमीर बनाएगी, यानी इन मिथकों से बचना।
रियल एस्टेट नियम #1 - पहली चीज जो आपको करने की ज़रूरत है वह यह है कि किसी संपत्ति को खरीदने से पहले उसका उचित मूल्य कैसे पता करें। कोई भी निवेश सही कीमत के लिए एक अच्छा सौदा हो सकता है लेकिन अचल संपत्ति के लिए उस कीमत को खोजना हमेशा आसान नहीं होता है।
- कम से कम पांच समान घर खोजें जो एक ही पड़ोस में पिछले वर्ष के भीतर बेचे गए हैं। आप इसे आमतौर पर काउंटी मूल्यांकनकर्ता के कार्यालय के माध्यम से या जैसी साइटों के माध्यम से पा सकते हैं Zillow.
- बेचे गए घरों के बिक्री मूल्य को उनके वर्ग फुट से विभाजित करें और फिर संख्या को औसत करें।
- उस संपत्ति के लिए रहने की जगह से प्रति वर्ग फुट इस औसत मूल्य को गुणा करें, जिसे आप उचित मूल्य अनुमान के लिए खरीदना चाहते हैं कि इसकी कीमत कितनी है।
रियल एस्टेट नियम #2 - अनुमान लगाएं कि संपत्ति के प्रबंधन में हर विवरण पर कितना खर्च आएगा।
इसका मतलब है क्षेत्र में बाजार के किराए का औसत, रिक्ति और संपत्ति प्रबंधन के लिए कटौती। जब तक आपको उपयोगिताओं और रखरखाव जैसी अन्य लागतों का अच्छा विचार न मिल जाए, तब तक अपने अनुमानों के साथ रूढ़िवादी रहें।
- प्रत्येक संपत्ति के लिए अपने नकदी प्रवाह के तीन अनुमान तैयार करें। एक अनुमान को सबसे खराब स्थिति में सभी लागतों की गणना करनी चाहिए, जो आपको लगता है कि वे किसी दिए गए वर्ष से अधिक हो सकते हैं।
- उस समय के बारे में यथार्थवादी बनें जब आप अपनी संपत्तियों के प्रबंधन में सक्षम हों। रखरखाव या प्रबंधन के साथ कम से कम अंशकालिक सहायता के निर्माण पर विचार करें।
रियल एस्टेट नियम #3 - केवल गुणवत्तापूर्ण संपत्तियां खरीदें जिनमें आप आराम से रह सकें। आपको बेहतर किरायेदार मिलेंगे और रिक्तियां कम होंगी। आप कभी नहीं जानते, अगर चीजें योजना के अनुसार नहीं होती हैं, तो आप अपने किराए में से एक में रह सकते हैं।
रियल एस्टेट नियम #4 - 3 एएम इन्फोमेर्शियल आपको बताएंगे कि अचल संपत्ति के धन का रहस्य जितना संभव हो उतना कर्ज लेना और जितनी जल्दी हो सके उतने घर खरीदना है।
यह रणनीति रोमांचक पावरपॉइंट प्रस्तुतियों के लिए बनाती है लेकिन केवल बर्नआउट और दिवालियापन की ओर ले जाती है।
रियल एस्टेट नियम #5 - इसे धीमा करें, अपने पहले वर्ष में कुछ घर खरीदें और यह महसूस करें कि रियल एस्टेट को प्रबंधित करने में कितना समय लगता है। आप एक दीर्घकालिक व्यवसाय का निर्माण करेंगे और अपने सिर पर चढ़ने से बचेंगे।
रियल एस्टेट नियम #6 - शामिल होने पर विचार करें or एक रियल एस्टेट निवेश क्लब शुरू करना अन्य संपत्ति मालिकों के साथ। इससे मुझे अपने नवेली साम्राज्य के पुनर्निर्माण में बहुत मदद मिली है।
- रियल एस्टेट एजेंटों, ठेकेदारों और ऑनलाइन के माध्यम से अन्य संपत्ति निवेशकों को खोजें।
- एजेंटों से लेकर ठेकेदारों, वकीलों और संपत्ति प्रबंधकों तक अचल संपत्ति के विभिन्न पहलुओं में कौशल वाले लोगों को खोजने का प्रयास करें। अपने कौशल को एक साथ रखने का मतलब है कि हर किसी को हर चीज में विशेषज्ञ होने की जरूरत नहीं है।
- समूह को औपचारिक संघों से स्थापित करने के विभिन्न तरीके हैं जहाँ आप निवेश के लिए अपने पैसे को अनौपचारिक समूहों में जमा करते हैं जहाँ आप केवल विचारों का व्यापार करते हैं और सेवाओं के साथ एक दूसरे की मदद करते हैं।
रियल एस्टेट नियम #7 - अंत में, जितना हो सके अपने रियल एस्टेट निवेश में विविधता लाएं।
एकल संपत्ति की लागत का मतलब है कि कई व्यक्तिगत निवेशक एक बाजार में एक संपत्ति के प्रकार के मालिक हैं। इसका मतलब है कि अचल संपत्ति के प्रकार या स्थानीय बाजार में मंदी के सभी जोखिम।
- आवासीय, कार्यालय, भंडारण, अवकाश और गोदाम सहित विभिन्न प्रकार की संपत्ति खरीदें।
- यदि संभव हो तो संयुक्त राज्य भर के विभिन्न बाजारों में खरीदें।
- अपने प्रत्यक्ष अचल संपत्ति पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक तरीका स्वामित्व के माध्यम से है आरईआईटी या रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग जो आपको हजारों के बजाय कुछ हज़ार के साथ एक इक्विटी स्थिति खरीदने की अनुमति देता है।
किसी भी निवेश की तरह, अचल संपत्ति आपको अमीर बना सकती है यदि आप जानते हैं कि सबसे बड़े जाल से कैसे बचा जाए।
होने के नाते लंबी अवधि के निवेशक संपत्ति में उन नियमों को समझने के बारे में है जो आपको अपना पैसा खोने से बचाएंगे जैसे मैंने किया था। हालांकि कहानी को अपने अचल संपत्ति के सपनों का पालन करने से न रोकें। मैं अभी भी किराये की संपत्तियों में निवेश करता हूं और किसी दिन फिर से अमीर बनूंगा।