एक हज़ार इकतीस एक्सचेंज क्या है?

यदि आप ए रियल एस्टेट निवेशक या होने की योजना है, आपको 1031 एक्सचेंज से परिचित होने की आवश्यकता है, जो एक ऐसी रणनीति है जो आपको प्रक्रिया में करों के बिना एक संपत्ति को दूसरे के बदले में बेचने में सक्षम बनाती है।

क्या वह बात अविश्वसनीयता की हद तक अच्छी प्रतीत होती है? शायद ऐसा है, लेकिन 1031 एक्सचेंजों द्वारा मान्यता प्राप्त है आईआर और गिरना उनके दिशानिर्देशों के भीतर. इस लेख में, मैं समझाऊंगा कि 1031 एक्सचेंज कैसे काम करता है और विभिन्न प्रकारों, लाभों और जोखिमों को कवर करता है।

विषयसूची

1. एक हज़ार इकतीस एक्सचेंज क्या है?
2. 1031 एक्सचेंजों के विभिन्न प्रकार
1. बिल्ड-टू-सूट एक्सचेंज
2. विलंबित एक्सचेंज
3. रिवर्स एक्सचेंज
3. 1031 एक्सचेंज क्यों करें?
1. आस्थगित आयकर देयता
2. बड़े लाभ वाली संपत्ति का निपटान करें
3. बड़े मूल्यह्रास व्यय से लाभ
4. 1031 एक्सचेंज कैसे काम करता है
1. योग्य मध्यस्थ की भूमिका 
5. 1031 एक्सचेंज के लिए नियम
6. 1031 एक्सचेंज के जोखिम
7. सारांश

एक हज़ार इकतीस एक्सचेंज क्या है?

1031 एक्सचेंज एक लेन-देन है जिसमें आप एक संपत्ति को दूसरे के लिए "स्वैप" करते हैं, जिससे आप बाद की तारीख में पूंजीगत लाभ - और करों को स्थगित कर सकते हैं।

रणनीति का उपयोग मुख्य रूप से निवेश संपत्ति के साथ किया जाता है। और जब आप इसे लगभग किसी भी संपत्ति के साथ उपयोग कर सकते थे, तो यह हो गया 2018 से लगभग पूरी तरह से रियल एस्टेट तक सीमित है.

अक्सर "समान प्रकार के आदान-प्रदान" के रूप में संदर्भित, 1031 एक लोकप्रिय रणनीति है जो परिष्कृत रियल एस्टेट निवेशक अपने निवेश गतिविधियों पर पूंजीगत लाभ करों के प्रभाव को कम करने के लिए उपयोग करते हैं।

1031 एक्सचेंजों के विभिन्न प्रकार

लगभग किसी भी कर-संबंधित रणनीति के साथ, विभिन्न प्रकार के 1031 एक्सचेंज हैं।

आइए प्रत्येक पर करीब से नज़र डालें।

बिल्ड-टू-सूट एक्सचेंज

बिल्ट-टू-सूट एक्सचेंज में एक नवनिर्मित संपत्ति शामिल होती है, लेकिन इसमें पर्याप्त मरम्मत के साथ संपत्तियां शामिल हो सकती हैं।

विलंबित एक्सचेंज

आईआरएस दिशानिर्देशों के तहत, 1031 एक्सचेंज को 180 दिनों के भीतर पूरा किया जाना चाहिए। लेकिन प्रक्रिया को पूरा करने के लिए कई एक्सचेंजों को इतना समय लग सकता है। यहीं से विलंबित आदान-प्रदान आता है।

स्वाभाविक रूप से, यह एक्सचेंज में जटिलता की एक परत जोड़ता है। यदि आप प्रतिस्थापन प्राप्त करने से पहले अपनी संपत्ति बेचते हैं, तो एक्सचेंज पूर्ण होने तक एक्सचेंज प्रभावी रूप से निलंबित रहता है। आपकी संपत्ति की बिक्री से आय एक योग्य मध्यस्थ द्वारा आयोजित की जाएगी और नई संपत्ति का अधिग्रहण होने तक वितरित नहीं की जाएगी।

रिवर्स एक्सचेंज

विलंबित विनिमय के तहत, एक नई संपत्ति का अधिग्रहण किया जाता है बाद मूल बेचना। लेकिन एक रिवर्स एक्सचेंज के साथ, नई संपत्ति का अधिग्रहण किया जाता है पहले पिछला बिक चुका है।

रिवर्स एक्सचेंज का वित्तीय पक्ष विलंबित एक्सचेंज के समान है जिसमें एक योग्य मध्यस्थ की सेवाओं की आवश्यकता होगी।

1031 एक्सचेंज क्यों करें?

इससे पहले कि हम 1031 एक्सचेंजों के नट और बोल्ट में शामिल हों, आइए इसके लाभों पर चर्चा करें और आप ऐसा क्यों करना चाहते हैं।

आस्थगित आयकर देयता

1031 एक्सचेंज आपको अपनी संपत्ति की बिक्री से होने वाले पूंजीगत लाभ पर कर को स्थगित करने की अनुमति देता है।

लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ के लिए कम दरों के साथ रियल एस्टेट निवेश में पहले से ही अंतर्निहित कर लाभ है। यह निचली दर एक वर्ष से अधिक समय से धारित संपत्ति पर लागू होती है।

जबकि अल्पकालिक पूंजीगत लाभ - एक वर्ष या उससे कम में प्राप्त - सामान्य आयकर दरों के अधीन हैं, दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर की दरें काफी कम हैं।

उदाहरण के लिए, अधिकांश करदाताओं की दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर दर 15% से अधिक नहीं होगा (समान सामान्य टैक्स ब्रैकेट में अल्पकालिक लाभ के लिए 22% सामान्य कर दर की तुलना में)। कुछ करदाताओं के पास 0% की दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर की दर भी हो सकती है।

मिश्रण में 1031 एक्सचेंज जोड़कर, दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर भी भविष्य में स्थगित कर दिया जाता है।

यह रियल एस्टेट निवेश को कुछ इस तरह बदल सकता है इरा खाता. और जब लाभ भविष्य के वितरण पर कर योग्य होगा, तो विनिमय श्रृंखला में अब और अंतिम संपत्ति की बिक्री के बीच कोई कर परिणाम नहीं है।

ए 1031 अचल संपत्ति निवेशकों को संपत्ति की बिक्री से उत्पन्न लाभ का 100% उपयोग करने की अनुमति देता है। यह निवेशक को भविष्य में और भी अधिक लाभ की संभावना के साथ उच्च-मूल्य वाली संपत्तियों को खरीदने में सक्षम बनाता है।

बड़े लाभ वाली संपत्ति का निपटान करें

मान लीजिए कि आपने 15 साल पहले एक निवेश संपत्ति खरीदी थी, जो तब से मूल्य में दोगुनी हो गई है। यदि आप इसे बेचते हैं, तो आपको लाभ को पहचानना होगा और लाभ पर लागू दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा।

लेकिन 1031 एक्सचेंज की स्थापना करके और समान मूल्य की एक नई संपत्ति खरीदकर, मूल संपत्ति पर लाभ को कई और वर्षों के लिए टाला जा सकता है।

बड़े मूल्यह्रास व्यय से लाभ

निवेश अचल संपत्ति के लाभों में से एक मूल्यह्रास व्यय का दावा करने में सक्षम हो रहा है। निवेशक कई वर्षों में किसी संपत्ति की अधिग्रहण लागत को बट्टे खाते में डाल सकते हैं। यह एक "पेपर व्यय" के रूप में जाना जाता है - एक व्यय जो कर उद्देश्यों के लिए मौजूद है और इसके लिए किसी आउट-ऑफ-पॉकेट नकद परिव्यय की आवश्यकता नहीं है।

कराधान से किराये की आय के मुनाफे को बचाने के लिए कागजी खर्चों का इस्तेमाल किया जा सकता है। जितना अधिक मूल्यह्रास आप लिख सकते हैं, उतना अधिक किराये का लाभ आप करों से बचा सकते हैं।

यदि आपके पास लंबे समय से किराये की संपत्ति है, तो वार्षिक मूल्यह्रास व्यय कम मूल अधिग्रहण लागत पर आधारित होगा। लेकिन 1031 एक्सचेंज के साथ, आप इसके (उच्च) मूल्य के आधार पर नई संपत्ति पर मूल्यह्रास लिख सकते हैं।

1031 एक्सचेंज कैसे काम करता है

सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण, आपको अपनी वर्तमान संपत्ति की बिक्री को पूरा करने और 180 दिनों की समय सीमा के भीतर एक नया अधिग्रहण करने के लिए तैयार रहना चाहिए।

अगला, आप जिस संपत्ति को हासिल करने की योजना बना रहे हैं, वह आपके द्वारा बेची जाने वाली "समान-समान" होनी चाहिए। इसका मतलब यह नहीं है कि उन्हें सटीक प्रतिकृतियां होने की आवश्यकता है, लेकिन वे आम तौर पर समान होती हैं। एक्सचेंज पर नकद लाभ प्राप्त करने से बचने के लिए दो संपत्तियों के तुलनीय मूल्य भी होने चाहिए, जो कर योग्य हो सकते हैं।

लेन-देन को एक एक्सचेंज के रूप में स्थापित किया जाना चाहिए, जिसका अर्थ है कि आप जो संपत्ति प्राप्त कर रहे हैं उसका "विक्रेता" भी एक इच्छुक भागीदार होना चाहिए।

एक बार जब आप अपनी वर्तमान संपत्ति बेच देते हैं, तो आपके पास प्रतिस्थापन संपत्ति का पता लगाने के लिए 45 दिन का समय होगा। लेन-देन के सभी पक्षों को 1031 एक्सचेंज के बारे में सूचित किया जाना चाहिए। इसमें प्रतिस्थापन संपत्ति के विक्रेता और आपके चुने हुए योग्य मध्यस्थ (नीचे देखें) शामिल हैं।

याद रखें, प्रतिस्थापन संपत्ति की खरीद की समाप्ति तिथि बेची गई मूल संपत्ति के बंद होने के 180 दिनों के भीतर होनी चाहिए।

योग्य मध्यस्थ 1031 एक्सचेंजों के लिए आवश्यक है। के रूप में भी जाना जाता है एक्सचेंज फैसिलिटेटरएस, वे लेन-देन पूरा होने तक धन रखते हैं। उनकी भूमिका एक क्लोजिंग अटार्नी या एक शीर्षक कंपनी के समान होती है जो एक सामान्य रियल एस्टेट लेनदेन में करती है।

योग्य मध्यस्थ को 1031 विनिमय प्रक्रिया की स्पष्ट समझ होनी चाहिए। उन्हें अनुपालन का प्रमाण भी देना चाहिए, जैसे कि वार्षिक समापन एसएसएई 16 परीक्षा. मध्यस्थ द्वारा रखे गए फंड को एक में रखा जाना चाहिए एफडीआईसी-बीमा खाता और किसी भी समय एक्सचेंज में दोनों पक्षों द्वारा सत्यापन के लिए खुला।

1031 विनिमय प्रक्रिया शुरू करने से पहले अपने योग्य मध्यस्थ को चुनने की अत्यधिक अनुशंसा की जाती है। इन एक्सचेंजों में शामिल समय की कमी के कारण, आप मध्यस्थ की क्षमता और योग्यता दोनों के साथ-साथ उनकी प्रक्रिया प्रथाओं से पूरी तरह परिचित होना चाहेंगे।

1031 एक्सचेंज के लिए नियम

कर निहितार्थों के कारण, 1031 एक्सचेंजों के आसपास विशिष्ट नियम हैं।

1. जिन संपत्तियों का आदान-प्रदान किया जा रहा है, वे "समान-समान" होनी चाहिए। सौभाग्य से, अचल संपत्ति में समान प्रकार की परिभाषा काफी व्यापक है। उदाहरण के लिए, आपको एकल-परिवार की किराये की संपत्ति को चार-इकाई वाली संपत्ति से बदलने में थोड़ी परेशानी हो सकती है; हालाँकि, चार-इकाई के लिए अपने प्राथमिक निवास का आदान-प्रदान करना एक समस्या हो सकती है। (यानी, आप एक किराये की संपत्ति को दूसरे के लिए विनिमय कर सकते हैं, लेकिन एक्सचेंज व्यक्तिगत उपयोग के लिए रखी गई संपत्ति तक विस्तारित नहीं होता है)।
2. एक्सचेंज में कई गुण शामिल हो सकते हैं। आप एक संपत्ति के लिए दो संपत्तियों या दो या अधिक के लिए एक संपत्ति का आदान-प्रदान कर सकते हैं।
3. योग्य मध्यस्थ को लेन-देन में एक्सचेंज किए गए किसी भी फंड को रखना चाहिए। एक्सचेंज में शामिल प्रधानाचार्यों को एक्सचेंज से कोई फंड प्राप्त करने या रखने की अनुमति नहीं है।
4. आईआरएस को लेनदेन की रिपोर्ट करना। भले ही 1031 एक्सचेंज से कोई तत्काल कर देयता नहीं है, फिर भी आपको घटना की रिपोर्ट अवश्य करनी चाहिए आईआरएस फॉर्म 8824, लाइक-काइंड एक्सचेंज. फॉर्म को आपके द्वारा किए जाने वाले प्रत्येक 1031 एक्सचेंज के साथ फाइल करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन इसे पूरा किया जाना चाहिए और किसी भी वर्ष एक्सचेंज होने पर आपके व्यक्तिगत आयकर रिटर्न के साथ फाइल किया जाना चाहिए।

1031 एक्सचेंज के जोखिम

क्योंकि 1031 एक्सचेंज एक पूर्ण बिक्री की तुलना में अधिक जटिल है, ऐसे जोखिम हैं जिनके बारे में आपको आगे बढ़ने से पहले पता होना चाहिए:

• यदि आप विलंबित विनिमय करते हैं और 180 दिनों के भीतर एक प्रतिस्थापन संपत्ति प्राप्त करने में विफल रहते हैं, तो मूल बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर योग्य होगा।
• यदि प्रतिस्थापन संपत्ति के अधिग्रहण के लिए बेची गई संपत्ति की तुलना में एक छोटे बंधक की आवश्यकता होती है, तो दोनों के बीच के अंतर पर कर देयता हो सकती है।
• 1031 एक्सचेंज आपकी कर देयता को समाप्त नहीं करते हैं; वे केवल इसे टालते हैं। यदि आप कई वर्षों में एक्सचेंजों की एक श्रृंखला को पूरा करते हैं, तो अंतिम परिणाम बड़े पूंजीगत लाभ के साथ अंतिम संपत्ति की बिक्री होगी। इससे बड़े पैमाने पर टेल-एंड टैक्स देनदारी बन सकती है।
• चूंकि 1031 एक्सचेंज जटिल है, इसलिए भाग लेने के इच्छुक संपत्तियों और संपत्ति विक्रेताओं का पता लगाना अधिक कठिन हो सकता है।

क्योंकि एक 1031 विनिमय, सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण, एक कर रणनीति है, आगे बढ़ने से पहले एक कर विशेषज्ञ से परामर्श करने की जोरदार सिफारिश की जाती है।

सारांश

सक्रिय रियल एस्टेट निवेशकों के लिए 1031 एक्सचेंज लगभग एक उपहार की तरह है। लेकिन इससे पहले कि आप एक करें, सुनिश्चित करें कि आप जानते हैं कि प्रक्रिया कैसे काम करती है। इसके अलावा, एक कर पेशेवर से परामर्श करें, और यदि आवश्यक हो, तो इस प्रक्रिया में अनुभवी रियल एस्टेट एजेंटों और संस्थानों से सहायता का अनुरोध करें।