रियल एस्टेट निवेश की मूल बातें

यह BigerPockets.com से ब्रैंडन टर्नर की अतिथि पोस्ट है

टीअमीरों को रिटायर करने के कई तरीके यहां दिए गए हैं।

स्टॉक, म्यूचुअल फंड, बिल्डिंग बिजनेस, और कई अन्य "निवेश वाहन" जिन्हें आप आराम और समृद्ध सेवानिवृत्ति के लिए ले जा सकते हैं।

हालाँकि, जबकि अधिकांश पेशेवर यह समझते हैं कि आपकी तनख्वाह का एक अच्छा हिस्सा बचा रहा है और शेयर बाजार में निवेश करना आप वहां पहुंचने में मदद कर सकते हैं, बहुत से लोग यह नहीं समझते हैं कि समय की तुलना में अधिक समस्याओं के साथ थके हुए, व्यस्त मकान मालिक को समाप्त किए बिना उस पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति को कैसे जोड़ा जाए।

यही कारण है कि मैं आज आपके साथ अपने विचार साझा करना चाहता हूं कि आप कैसे कर सकते हैं अपने पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति निवेश जोड़ें अपनी बचत में तेजी लाने के लिए, अपने निवल मूल्य में जोड़ने के लिए, और एक बड़े निवेश पोर्टफोलियो के साथ सेवानिवृत्त होने के लिए।

रियल एस्टेट निवेश मूल बातें

अचल संपत्ति निवेश की "विशिष्टताओं" में बहुत गहराई से गोता लगाने से पहले, मुझे आपको जल्दी से एक संक्षिप्त अवलोकन देने की अनुमति दें कि लोग अचल संपत्ति में कैसे पैसा कमाते हैं।

सबसे बुनियादी अर्थ में, अधिकांश निवेशक दो चीजों की तलाश में संपत्ति खरीदते हैं:

• नकदी प्रवाह - सभी खर्चों का भुगतान करने के बाद जो अतिरिक्त आय बची है;
• सराहना - संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि के रूप में निर्मित इक्विटी और/या ऋण का भुगतान किया जाता है।

स्पष्ट रूप से अन्य हित हैं, जैसे कर लाभ, मांगना शेयर बाजार में निवेश के विकल्प, या व्यक्तिगत ज़रूरतें (जैसे कि एक बुजुर्ग माता-पिता की देखभाल करना) लेकिन प्राथमिक, नकदी प्रवाह और प्रशंसा एक अच्छे रियल एस्टेट निवेश के पीछे दो ड्राइवर हैं। कुछ निवेशक अधिकतम नकदी प्रवाह प्राप्त करने पर अधिक ध्यान केंद्रित करते हैं, जबकि अन्य मुख्य रूप से प्रशंसा के लिए लक्ष्य रखते हैं।

जबकि दो शर्तें हमेशा एक-दूसरे के विपरीत नहीं होती हैं, आप आमतौर पर पाएंगे कि अधिक नकदी प्रवाह वाली संपत्तियों में एक है प्रशंसा के लिए कम मौका क्योंकि वे अधिक "प्रबंधन गहन" स्थानों में स्थित हैं जो मूल्य में वृद्धि नहीं करते हैं: तुरंत।

इस प्रकार, एक संभावित निवेशक के रूप में, आप जिस तरह का रियल एस्टेट निवेश करना चाहते हैं, वह काफी हद तक आपकी रणनीति, व्यक्तित्व और समयरेखा पर निर्भर करेगा।

निजी तौर पर, मैं केवल नकदी प्रवाह पर आधारित खरीदारी में विश्वास करता हूं लेकिन उन क्षेत्रों में खरीदारी करता हूं जहां प्रशंसा संभव है।

मुझे ऐसी संपत्ति नहीं चाहिए जहां मुझे केवल ड्राइविंग के लिए गोली लगने की चिंता हो - लेकिन हर महीने निवेश पर स्थिर रिटर्न बनाना मेरे लिए भी महत्वपूर्ण है।

अंतत:, आप किस प्रकार का निवेश करते हैं, यह आप पर निर्भर है - लेकिन मैं दृढ़ता से अनुशंसा करता हूं (कम से कम शुरुआत में) आप योजना बनाएं नकदी प्रवाह के लिए और "केक पर टुकड़े" की सराहना करें। इस तरह, आप न्यूनतम के साथ एक लाभदायक निवेश सुनिश्चित कर रहे हैं जोखिम।

रियल एस्टेट निवेश के प्रकार:

मुझे यकीन है कि आप किसी ऐसे व्यक्ति को जानते हैं जो मालिक है, या हो सकता है कि आप पहले से ही एक परिवार के किराये के मालिक हों।

महान! हालांकि, रियल एस्टेट निवेश क्षेत्र में एकमात्र खिलाड़ी के रूप में एकल परिवार के घर के मालिक होने के विचार को भ्रमित न करें।

वास्तव में कई अलग-अलग रास्ते हैं जिनका उपयोग आप अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए कर सकते हैं, विभिन्न डिग्री की कठिनाई, जोखिम, इनाम और समय की आवश्यकताओं के साथ।

और याद रखें, यहाँ लगभग हर विकल्प को एक सामान्य लिस्टिंग, एक छोटी बिक्री, या a. के रूप में खरीदा जा सकता है पुरोबंध.

आइए अब उनमें से कुछ को देखें:

एकल परिवार मकान

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, यह सबसे आम प्रकार की अचल संपत्ति है जिससे अधिकांश व्यक्ति परिचित हैं। एकल-परिवार के घर अच्छे हैं क्योंकि वे खरीदना आसान (ईश) हैं, बेचना आसान है, वित्त करना आसान है और किराए पर लेना आसान है। लोगों को कहीं न कहीं रहने की हमेशा आवश्यकता होती है, इसलिए एकल परिवार के घर सुरक्षा और प्रशंसा के अच्छे अवसर प्रदान कर सकते हैं।

हालांकि, एकल-परिवार के घर भी हमेशा निवेश पर सबसे बड़ा रिटर्न प्रदान नहीं करते हैं (प्रशंसा बनाम। नकदी प्रवाह), खराब किरायेदारों द्वारा आसानी से नष्ट किया जा सकता है, और अचल संपत्ति बाजार में बढ़ती प्रतिस्पर्धा के साथ, उन्हें आपके मानदंडों के अनुरूप संपत्तियों को ढूंढना मुश्किल हो सकता है।

लघु बहुपरिवार गुण

इन गुणों में डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स, या 4-प्लेक्स शामिल होंगे और अमेरिका में लगभग हर समुदाय में पाए जाते हैं - कुछ पड़ोस बनाम दूसरों में बहुत अधिक भारी।

इन संपत्तियों को एकल-परिवार की संपत्तियों की तरह खरीदना, वित्त करना और बेचना आसान होने का लाभ है, लेकिन कम के साथ प्रतियोगिता (अधिकांश घर खरीदार इस प्रकार की तलाश नहीं कर रहे हैं) और "पैमाने की अर्थव्यवस्था" जो एक से अधिक होने के साथ आती है इकाई।

ये गुण एकल-परिवार के घरों की तुलना में अधिक "प्रबंधन गहन" हो सकते हैं, लेकिन अगर सही तरीके से खरीदा जाए, तो यह अच्छा नकदी प्रवाह और निवेश पर स्थिर रिटर्न प्रदान कर सकता है।

बड़ी बहुपरिवार गुण

ये बड़े अपार्टमेंट परिसर हैं जिन्हें आप देखते हैं, 5 इकाइयों से लेकर सैकड़ों तक। इन संपत्तियों को एक पूरी तरह से अलग बैंक डिवीजन (व्यावसायिक के बजाय) का उपयोग करके वित्तपोषित किया जाता है आवासीय उधार) और उच्च डाउन पेमेंट, छोटी अवधि की अवधि और उच्च ब्याज की आवश्यकता हो सकती है दरें।

इन संपत्तियों को आम तौर पर एक पेशेवर संपत्ति प्रबंधक (या एक लिव-इन प्रबंधक, जैसा कि मेरे अपने 24-यूनिट अपार्टमेंट परिसर के मामले में है) द्वारा प्रबंधित किया जाता है, इस प्रकार अधिक "हैंड-ऑफ" निवेश प्रदान करता है।

वाणिज्यिक निवेश

वाणिज्यिक संपत्तियों में शॉपिंग मॉल, सुविधा स्टोर, रेस्तरां और बहुत कुछ शामिल हैं। बड़ी बहु-पारिवारिक संपत्तियों के समान वित्तपोषण के साथ, 20-40% सामान्य डाउन पेमेंट आवश्यकताएं हैं और फिर, वाणिज्यिक विभाग वह है जिसके साथ आप बैंक में बात करना चाहते हैं।

वाणिज्यिक संपत्ति में लंबी अवधि के पट्टों का लाभ होता है, लेकिन रिक्तियां अक्सर महीनों से लेकर वर्षों तक लंबी हो सकती हैं।

टैक्स देनदारी

जब अचल संपत्ति का मालिक अपने करों का भुगतान करने से इनकार करता है, तो स्थानीय सरकार की नगरपालिका एक ग्रहणाधिकार रख सकती है संपत्ति पर, उस ग्रहणाधिकार को एक निवेशक को बेच दें, और फिर निवेशक पैसे पर ब्याज प्राप्त कर सकता है बकाया। यह प्रणाली वास्तव में अचल संपत्ति निवेश के लिए "कोई शौचालय नहीं" विधि हो सकती है, लेकिन सही प्रकार के कर ग्रहणाधिकार को कैसे खोजना सीखना अपने आप में एक कला हो सकती है।

टिप्पणियाँ

"मालिक" के बिना निवेश करने का एक अन्य तरीका - एक रियल एस्टेट नोट तब बनाया जाता है जब एक ऋणदाता एक अचल संपत्ति का सौदा करता है और उस ऋण से ब्याज प्राप्त करता है। इन नोटों को वास्तविक संपत्ति की तरह ही बनाया, खरीदा या बेचा जा सकता है।

इस प्रकार का निवेश लगभग पूरी तरह से "निष्क्रिय" हो सकता है, लेकिन ऋण पर चूक करने वाले उधारकर्ता के जोखिम को चला सकता है, जिसके लिए एक महंगा फौजदारी की आवश्यकता होती है।

बंधक नोट खरीदना और बेचना कंपनी की पसंद के साथ पीयर-टू-पीयर लेंडिंग में निवेश करने के समान है लेंडिंग क्लब तथा प्रोस्पर.

रियल एस्टेट निवेश में उत्तोलन

उत्तोलन करना या न करना, यही प्रश्न है।

रियल एस्टेट निवेश अधिकांश अन्य निवेश प्रकारों पर एक अनूठा लाभ प्रदान करता है - और वह है उत्तोलन की शक्ति। निश्चित रूप से, स्टॉक के साथ आप मार्जिन पर खरीद सकते हैं और वहां कुछ लीवरेज जोड़ सकते हैं, लेकिन केवल रियल एस्टेट आपको इसकी अनुमति देता है कम से कम 20% (कुछ कार्यक्रमों के साथ 10%, और 3.5% यदि आप संपत्ति में रहने की योजना बना रहे हैं) के साथ खरीदें।

इसका मतलब है कि आपके पास १००% प्रशंसा प्राप्त करने की क्षमता है, लेकिन केवल २०% संपत्ति के लिए भुगतान करना होगा। हालांकि, इसका मतलब यह भी है कि यदि कीमतों में गिरावट आती है, तो आपके डाउन पेमेंट को पूरी तरह से मिटा देते हुए, आपके पास मूल्य में 100% गिरावट को खोने की क्षमता है।

व्यक्तिगत वित्त समुदाय में एक बड़ी बहस बनी हुई है कि क्या ऋण को उत्तोलन के रूप में उपयोग करना, जैसे कि 20% नीचे रखना और शेष निवेश संपत्ति का वित्तपोषण करना, एक अच्छा विचार है या नहीं। "स्मार्ट डेट" का उपयोग करने के समर्थक गणित को देखते हैं, और इंगित करते हैं कि यदि आप उधार ले सकते हैं, तो मान लें कि ५%, और १५% बनाते हैं - आप आगे आते हैं। इसके अतिरिक्त, अपने पैसे का लाभ उठाकर और एक अविश्वसनीय सौदा ढूंढ़कर जो अच्छा नकदी प्रवाह प्रदान करता है - निवेश पर आपका रिटर्न बहुत बड़ा हो सकता है।

हालांकि, ऋण और उत्तोलन के विरोधियों की समस्या को देखते हैं कि ऋण अधिकांश उपभोक्ताओं पर है और इंगित करता है कि, जैसा कि डेव रैमसे कहने के शौकीन हैं, "पिछले साल 100% फोरक्लोजर a. वाले लोगों के साथ हुआ था बंधक।"

लीवरेज का उपयोग करने या न करने का विकल्प सख्ती से व्यक्तिगत है और आपके, आपके परिवार और आपकी व्यक्तिगत वित्त स्थिति के बीच कुछ तय करना है। चाहे आप ऋण का उपयोग करना चुनते हैं या नहीं, मैं अत्यधिक अनुशंसा करता हूं कि आप किसी भी नकदी को डूबने से पहले अपने इच्छित निवेश एवेन्यू के बारे में सब कुछ सीख लें - ताकि आप सफलता और लाभ के अवसर को अधिकतम कर सकें।

अपनी योजना बनाना

एक बार जब आप अपने विशिष्ट अचल संपत्ति निवेश की खोज कर लेते हैं और यह तय कर लेते हैं कि आप अपने सौदे के वित्तपोषण की योजना कैसे बनाते हैं, तो आपका अगला कदम एक योजना बनाना है। जैसा कि मैं आमतौर पर कहता हूं, आप कनाडा से पेरू तक ड्राइव नहीं करते हैं, केवल यह जानते हुए कि यह दक्षिण है - आपको एक रोड मैप, एक योजना की आवश्यकता है। एक नक्शा आपको सही रास्ते पर रखता है, मृत छोरों से दूर रखता है, और आपको आसानी से यह देखने में मदद करता है कि अगला पड़ाव कहाँ है।

अचल संपत्ति में निवेश करने का विकल्प चुनते समय, एक योजना होना उतना ही महत्वपूर्ण है। आपको यह तय करने की आवश्यकता है कि आप किस प्रकार के रियल एस्टेट निवेश को आगे बढ़ाना चाहते हैं (जैसा कि हमने ऊपर चर्चा की है) और आप वित्तपोषण की योजना कैसे बनाते हैं वह निवेश (ऊपर भी बताया गया है।) अगला - अपनी योजना में उस निवेश के लिए अपनी वित्तीय आवश्यकताओं को परिभाषित करना महत्वपूर्ण है: कुंआ।

एक संभावित अचल संपत्ति निवेश की जांच करते समय मैं जिस गणना का उपयोग करना पसंद करता हूं उसे "50% नियम" के रूप में जाना जाता है। यह नियम का अंगूठा बताता है कि किसी भी अचल संपत्ति निवेश के लिए, खर्च आम तौर पर कुल आय का लगभग 50% होगा, ऋण सहित नहीं भुगतान। इसका मतलब है कि अगर 4-प्लेक्स आय में $2,000 प्रति माह लाएगा, तो आप मान सकते हैं कि $1,000 प्रति माह चला जाएगा खर्चों में, आपको $1,000 के साथ नकद प्रवाह के रूप में छोड़ दें (यदि कोई बंधक नहीं लिया गया था) या भुगतान करने के लिए बंधक। यदि आपका ऋण भुगतान $ 600 प्रति माह था, तो आप उस समय नकद प्रवाह में प्रति माह $ 400 की अपेक्षा कर सकते हैं।

अंगूठे के इस नियम का उपयोग करना (और याद रखें, यह केवल एक नियम का अंगूठा है, सुसमाचार सत्य नहीं है, इसलिए हमेशा सटीक संख्याओं को चलाना सुनिश्चित करें किसी भी विशिष्ट संपत्ति पर जिसका आप विश्लेषण कर रहे हैं) आप निवेश पर अपनी वापसी का पता लगा सकते हैं और तय कर सकते हैं कि संपत्ति लायक है या नहीं पीछा करना। ऊपर के उदाहरण में, अगर मैंने उस संपत्ति पर डाउन पेमेंट के लिए 20,000 डॉलर का भुगतान किया था जो नकद प्रवाह में $400 प्रति माह ($4800) की आपूर्ति कर रहा था प्रति वर्ष) मैं उस संपत्ति से निवेश पर 24% नकद-पर-नकद रिटर्न देख रहा हूं, जिसमें भविष्य में कोई लाभ शामिल नहीं है सराहना।

अपने वित्तीय मानदंडों को परिभाषित करके, आप 90% रियल एस्टेट पेशकशों को जल्दी से छानने में सक्षम हैं जो हैं अच्छे सौदे नहीं, और केवल उन पर ध्यान केंद्रित करें जो आपको उस तरह के निवेश रिटर्न प्रदान करेंगे जो आप देख रहे हैं लिए।

स्वयं प्रबंधन बनाम। संपत्ति प्रबंधन

अंत में, आपको यह तय करना होगा कि क्या आप अपनी संपत्ति का प्रबंधन स्वयं करना चाहते हैं।

यदि आप एक समय में एक ही परिवार का घर खरीदना चाहते हैं, और आपके पास काफी खाली समय है, तो ऐसा करना बहुत मुश्किल नहीं है। हालांकि, यदि आप कई संपत्तियां खरीदने और अपने निवेश पोर्टफोलियो को बढ़ाने की योजना बना रहे हैं - या आप बस बहुत समय नहीं है, जगह और बजट में अच्छे संपत्ति प्रबंधन की योजना बनाना सुनिश्चित करें इसलिए।

ध्यान रखें कि मैंने जो संपत्तियां खरीदी हैं, उनमें से अधिकांश बैंक रेपो हैं, जिन्हें मैंने तब खरीदा था जब एक मकान मालिक ने अपनी संपत्ति बैंक को खो दी थी। यह साबित करता है कि जमींदार होना हमेशा आसान नहीं होता है और आपके सिर पर चढ़ना आसान होता है। जब तक आपके पास कठिन किरायेदार स्थितियों को संभालने का धैर्य और उन परिस्थितियों को सही ढंग से संभालने का ज्ञान नहीं है - मैं एक योग्य संपत्ति प्रबंधक प्राप्त करने की अत्यधिक अनुशंसा करता हूं।

यदि आप स्वयं को प्रबंधित करने की योजना बनाते हैं, तो अपने किरायेदारों की ठीक से जांच करना सुनिश्चित करें, यह पहचानते हुए कि यह है एक खराब किरायेदार को रखने की तुलना में सही किरायेदार की प्रतीक्षा करना बेहतर है जो बाद में भारी वित्तीय कारण होगा समस्या। किरायेदार स्क्रीनिंग के बारे में अधिक जानकारी के लिए, मेरे द्वारा लिखी गई दूसरी सबसे लंबी पोस्ट को देखना सुनिश्चित करें, "किरायेदार स्क्रीनिंग: अंतिम गाइड.”

यहाँ से कहाँ जाएं

कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप किस तरह के रियल एस्टेट में निवेश करने की योजना बना रहे हैं, मैं अत्यधिक अनुशंसा करता हूं कि आप इसमें कोई भी पैसा छोड़ने से पहले एक अच्छा निवेशक होने के बारे में पूरी तरह से अध्ययन कर लें। रियल एस्टेट निवेश अन्य निवेश वाहनों की तरह निष्क्रिय नहीं है, लेकिन रिटर्न अन्य को उड़ा सकता है पानी से बाहर निवेश जब सही ढंग से किया जाता है और जब आपके पास एक ठोस योजना होती है और इसके साथ निवेश कर रहे होते हैं बुद्धि। आपको अपनी संपत्तियों से प्राप्त होने वाला नकदी प्रवाह इसके लिए एक दिन की नौकरी किए बिना आपके बचत खाते में जल्दी से हजारों जोड़ सकता है। यह आपको अधिक आय, अधिक संपत्ति और अधिक अनुभव के साथ तेजी से सेवानिवृत्त होने या कम से कम सेवानिवृत्त होने में मदद कर सकता है।

वहाँ कई किताबें, पॉडकास्ट, फ़ोरम, ब्लॉग, रियल एस्टेट क्लब और महान शिक्षा के अन्य स्रोत हैं, और इसमें से अधिकांश मुफ़्त है। सूचना का लोकतंत्रीकरण कर दिया गया है, इसलिए ऑनलाइन महान संसाधनों का लाभ उठाएं। आपको एक विशेषज्ञ बनने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन एक बार जब आप अपना विशिष्ट अचल संपत्ति निवेश पथ चुनते हैं - कम से कम उस विशिष्ट जगह से परिचित हो जाएं। खोदो, प्रश्न पूछें (जैसे कि इस तरह के महाकाव्य पोस्ट के नीचे टिप्पणी अनुभागों में... संकेत संकेत ...) और कुछ स्थानीय निवेशकों को जानें जो आपको अब जहां से आप बनना चाहते हैं वहां से पहुंचने में आपकी सहायता कर सकते हैं।

आप जो चाहते हैं, उसे बनाने के लिए आपकी सेवानिवृत्ति आपकी है। अपने पोर्टफोलियो में एक नया वाहन जोड़ने से डरो मत, और उम्मीद है, मैंने यह मामला बना दिया है कि रियल एस्टेट वह वाहन होना चाहिए।

अगर आप किसी अचल संपत्ति में निवेश करते हैं तो मुझे नीचे टिप्पणी में बताएं - क्यों या क्यों नहीं - और आपके कोई अन्य प्रश्न या टिप्पणियां हो सकती हैं।

ब्रैंडन टर्नर एक सक्रिय रियल एस्टेट निवेशक और बिगरपॉकेट्स डॉट कॉम के वरिष्ठ संपादक हैं, जो रियल एस्टेट निवेश करने वाला सोशल नेटवर्क है। ब्रैंडन को उनके जैसे महाकाव्य लंबे ब्लॉग पोस्ट लिखने में मज़ा आता है रॉकेट वकील.कॉम की समीक्षा या uber-लोकप्रिय मुफ्त ऑनलाइन eBook रियल एस्टेट निवेश के लिए अंतिम शुरुआती गाइड.