शुरुआती के लिए मोबाइल होम पार्क निवेश: सीधा गाइड

किफायती आवास की कमी दशकों से एक राष्ट्रीय चुनौती रही है। लेकिन उस समस्या को सरकार द्वारा लागू की गई COVID-19 लॉकडाउन नीतियों ने और बढ़ा दिया, जिसने 2020 की शुरुआत में विकास को रोक दिया और चल रही मुद्रास्फीति।

अब राष्ट्रीय निम्न आय आवास गठबंधन अनुमान कम आय वाले परिवारों के लिए सस्ती किराये की इकाइयों की वर्तमान कमी 6.8 मिलियन यूनिट है। वर्तमान में, सबसे किफायती आवास व्यक्तिगत किराये की इकाइयों के रूप में है। हालांकि, मोबाइल होम पार्क अतिरिक्त किरायेदार-वांछित विशेषताएं प्रदान करते हैं जो अपार्टमेंट इमारतों में नहीं मिलती हैं: स्वामित्व का गौरव और निर्विवाद गोपनीयता।

मोबाइल होम पार्क का स्वामित्व और प्रबंधन एक अद्वितीय वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश अवसर है। यह लेख बताएगा कि मोबाइल होम पार्क निवेश कैसे काम करता है, क्या जानना है, और मोबाइल होम पार्क में निवेश करने के फायदे और नुकसान।

मोबाइल होम पार्क निवेश पेशेवरों और विपक्ष

मोबाइल होम पार्क निवेश क्या है?

एक मोबाइल होम पार्क उपयोगिताओं, पानी और सीवर के लिए स्थायी हुकअप के साथ भूमि के एक भूखंड पर स्थित निर्मित घरों का एक समुदाय है। जबकि तकनीकी रूप से घर मोबाइल हैं, वे अर्ध-स्थायी रूप से पार्क किए गए हैं (ट्रेलर हिच कवर या "स्कर्टेड" के साथ) और अलग-अलग भूखंडों (जिसे "पैड" भी कहा जाता है) पर एक साथ स्थित हैं।

छोटे मोबाइल होम पार्क में 10 से 25 पैड होते हैं, जबकि बड़े पार्क में सैकड़ों पैड फिट हो सकते हैं, सभी साझा सहायक सड़कें और साझा क्षेत्र सुविधाएं। आमतौर पर, घरों का स्वामित्व प्राथमिक निवासी के पास होता है, जो पार्क के मालिक को मासिक किराए का भुगतान करता है। इस किराए में जमीन का प्लॉट, कॉमन एरिया यूसेज और यूटिलिटी हुकअप्स शामिल हैं, जिसमें पानी, बिजली और गैस शामिल हैं।

लेन-देन की सुविधा के लिए निवेशक एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ब्रोकरेज का उपयोग करके किसी अन्य मालिक से मोबाइल होम पार्क खरीदते हैं। हालांकि, पारंपरिक आवासीय आवास में निवेश के विपरीत, मोबाइल होम पार्क खरीदना एक है वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश अवसर. जैसे, जब आप संपत्ति के मालिक होते हैं, तो वाणिज्यिक निवेश आमतौर पर पूंजीगत प्रशंसा की प्रत्याशा के साथ नहीं खरीदे जाते हैं।

इसके बजाय, एक अपार्टमेंट परिसर के मालिक की तरह, सकल मासिक किराए के बीच के अंतर पर शुद्ध परिचालन व्यय कम किया जाता है।

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मोबाइल होम पार्क में निवेश के लाभ

$1 मिलियन का निवेश आपको केवल चार एकल परिवार के घर खरीद सकता है। प्रति यूनिट एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की औसत लागत लगभग $ 100,000 है, इसलिए $ 1 मिलियन आपको 10-यूनिट की इमारत खरीदेंगे। या आप लगभग 1 मिलियन डॉलर में 90 से 100 इकाइयों के साथ एक मोबाइल होम पार्क खरीद सकते हैं - $10,000 से $12,000 की प्रति यूनिट लागत।

एक मोबाइल होम पार्क के मालिक होने के लिए निकटतम तुलनात्मक निवेश एक अपार्टमेंट बिल्डिंग का मालिक है। दोनों वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश हैं जो कम आय वाली आबादी को आवासीय आवास प्रदान करते हैं। हालांकि, कुछ प्रमुख लाभ हैं।

"दरवाजा" प्रति कम लागत

मोबाइल होम पार्क निवेश, आप प्रति दरवाजे कम लागत पर अधिक "दरवाजे" प्राप्त कर सकते हैं, इसलिए इस संपत्ति को हासिल करने के लिए कम पैसे खर्च होते हैं।

यू.एस. में मौजूदा एकल परिवार के घरों की औसत कीमत $400,000 के करीब है और तेजी से बढ़ रहा है। इसका मतलब है कि $ 1 मिलियन का निवेश आपको केवल चार दरवाजे खरीदेगा। दूसरी ओर, प्रति यूनिट एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की औसत लागत लगभग $ 100,000 है, इसलिए $ 1 मिलियन आपको 10-यूनिट की इमारत खरीदेंगे। या आप लगभग 1 मिलियन डॉलर में 90 से 100 इकाइयों वाला एक मोबाइल होम पार्क खरीद सकते हैं - जिसकी कीमत प्रति यूनिट $10,000 से $12,000 है।

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कम रखरखाव लागत

एक अपार्टमेंट परिसर या आवासीय इकाइयों के अन्य समूह में, मालिक को भवन का रखरखाव स्वयं करना होता है। हालांकि, मोबाइल घर निवासियों के स्वामित्व में हैं, जबकि निवेशक जमीन का मालिक है। किरायेदार मरम्मत और रखरखाव के लिए जिम्मेदार हैं। आपको यूटिलिटी हुक-अप बनाए रखने होंगे, लेकिन मोबाइल होम या उस जमीन पर नहीं, जिस पर वह बैठता है। (ऐसी स्थिति हर बार नहीं होती है; कुछ मोबाइल होम पार्क में पार्क के स्वामित्व वाली इकाइयां शामिल हैं।)

कम प्रतिस्पर्धा

एक अपार्टमेंट परिसर में एक व्यक्ति के रूप में निवेश करना मुश्किल हो सकता है, क्योंकि आपके पास अक्सर आपके खिलाफ बोली लगाने वाले बड़े समूह होंगे। लेकिन अधिकांश मोबाइल होम पार्क मॉम-एंड-पॉप मालिकों द्वारा छोटे व्यवसायों के रूप में चलाए जाते हैं। राष्ट्रीय फ्रेंचाइजी, बड़े निगमों और संस्थागत निवेशकों के लिए मोबाइल होम पार्क स्वामित्व में शामिल होना कम आम है।

मोबाइल होम पार्क में निवेश के जोखिम

अब जब हमने मोबाइल होम पार्क निवेश के कुछ संभावित लाभों की जांच कर ली है, तो आइए कुछ जोखिमों पर करीब से नज़र डालें:

तेज़ मूल्यह्रास

मोबाइल होम पार्क निवेश का पहला जोखिम यह है कि मोबाइल घर अचल संपत्ति के अन्य रूपों की तुलना में तेजी से मूल्यह्रास करते हैं. जबकि आपके किरायेदार अपने घरों के मालिक हैं और मरम्मत और रखरखाव के लिए जिम्मेदार हैं, आपका इकाइयों की स्थिति पर कम नियंत्रण है। यदि पार्क अस्त-व्यस्त दिखता है, तो आप भविष्य के किरायेदारों को आकर्षित करने में सक्षम नहीं हो सकते हैं।

वित्तपोषण कम सुलभ है

अपने मोबाइल होम पार्क निवेश के लिए धन सुरक्षित करने के लिए, आपको एक ऐसे ऋणदाता की तलाश करने की आवश्यकता होगी जो उनमें विशेषज्ञता रखता हो - और उनकी अक्सर विशिष्ट आवश्यकताएं होती हैं। उदाहरण के लिए, ऋणदाता की आवश्यकता हो सकती है कि समुदाय के पास प्रति एकड़ न्यूनतम या अधिकतम पैड हों; कि सभी अड़चनें स्कर्ट से छिपी हों; और/या यह कि सभी घर आवास और शहरी विकास (एचयूडी) कोड आवश्यकताओं के अनुरूप हैं।

बड़े डाउन पेमेंट्स

मोबाइल होम पार्क में अक्सर डाउन पेमेंट की आवश्यकताएं अधिक होती हैं। जबकि उधारदाताओं को आम तौर पर एकल परिवार के घर निवेश खरीद के लिए केवल 20% की आवश्यकता होती है, मोबाइल होम पार्क का वित्तपोषण करते समय आपका डाउन पेमेंट 25% होगा।

बेदखली प्रक्रिया को चुनौती

मोबाइल होम पार्क निवेश से निष्कासन जटिल हो सकता है। यदि आप किसी अपार्टमेंट परिसर के स्वामी हैं, तो भुगतान न करने वाले किराएदार को हटाना बहुत आसान है। लेकिन एक मोबाइल होम पार्क में, किरायेदार अपनी इकाइयों के मालिक हैं। एक मोबाइल घर की अनुमानित चलती लागत $3,000 है। यदि कोई किरायेदार गंभीर संकट में है, तो पार्क के मालिक को वह बिल देना पड़ सकता है।

मोबाइल होम पार्क में निवेश कैसे शुरू करें

कुछ ऑनलाइन मार्केटप्लेस हैं जहां आप मोबाइल होम पार्क के बारे में विस्तृत जानकारी और विश्लेषण पा सकते हैं जो बिक्री के लिए उपलब्ध हैं। वे सम्मिलित करते हैं:

• मोबाइल होम पार्क स्टोर मोबाइल होम पार्क के लिए सबसे बड़ी विशेषता साइट है। लेखन के समय, उनकी साइट पर 325 से अधिक मोबाइल होम पार्क बिक्री के लिए उपलब्ध हैं।
• लूपनेट मोबाइल होम पार्क सहित बिक्री के लिए सभी प्रकार की वाणिज्यिक निवेश संपत्तियों पर समृद्ध डेटा के साथ, किसी के लिए भी ऑनलाइन उपलब्ध सबसे बड़ी वाणिज्यिक अचल संपत्ति लिस्टिंग सेवा है।
• सह-कलाकार रियल एस्टेट पेशेवरों के लिए एक लिस्टिंग सेवा है। यह बिक्री के लिए मोबाइल होम पार्क भी सूचीबद्ध करता है। यह लूपनेट की तुलना में खोज क्षमताओं और विस्तृत विश्लेषण में अधिक मजबूत है, लेकिन CoStar अपनी डेटाबेस सेवाओं के उपयोग को उन लोगों के लिए प्रतिबंधित करता है जिन्होंने उचित लाइसेंस समझौते में प्रवेश किया है।
• रेओनॉमी.कॉम एक नया खोज मंच है जो बहुत उपयोगकर्ता के अनुकूल है और मोबाइल होम पार्क सहित 50 मिलियन से अधिक वाणिज्यिक संपत्तियों को होस्ट करता है।

सुनिश्चित करें कि आप एक रियल एस्टेट ब्रोकर एजेंट से परामर्श करें जो संपत्ति के उचित बाजार मूल्य को निर्धारित करने में आपकी सहायता के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति में माहिर हैं। निवेशक के रूप में, आप एक खरीदार प्रतिनिधि चाहते हैं, जिसके पास डील फ्लो तक पहुंच हो। आप किसी ऐसे व्यक्ति को भी चाहते हैं जो खोज और अधिग्रहण प्रक्रिया के दौरान आपकी रुचियों की वकालत करे। आम तौर पर, विक्रेता खरीदार के एजेंट के लिए कमीशन का भुगतान करता है, इसलिए ब्रोकर के माध्यम से खरीदार के रूप में न जाने का कोई कारण नहीं है।

मोबाइल होम पार्क निवेश में क्या देखें?

या तो खर्च कम करके (रखरखाव, संपत्ति प्रबंधन, आदि) या राजस्व (किराया) बढ़ाकर अपने निवेश के मूल्य और नकदी प्रवाह को बढ़ाने के कुछ तरीके हैं।

सबसे पहले, आप एक मोबाइल पार्क समुदाय की तलाश करना चाहेंगे जहां आप मूल्य जोड़ सकें या राजस्व बढ़ाने के लिए सुधार कर सकें। ये ऐसी संपत्तियां हो सकती हैं जिन्हें उनके वर्तमान स्वामियों द्वारा उपेक्षित किया गया हो या जिन्हें अपग्रेड नहीं किया गया हो। या वे ऐसी संपत्तियां हो सकती हैं जिनमें अतिरिक्त नकदी प्रवाह के अवसर नहीं हैं।

आदर्श रूप से, आप एक ऐसा समुदाय भी खोजना चाहते हैं जहां किराए की कीमत बाजार मूल्य से कम हो तथा आप मामूली और सस्ते अपडेट के साथ मासिक किराये की दरें बढ़ा सकते हैं।

मोबाइल होम पार्क के आसपास का समुदाय भी एक महत्वपूर्ण आय कारक है। बड़े नियोक्ताओं के करीब स्थित समुदाय जो प्रति घंटा श्रमिकों को काम पर रखते हैं, संभावित योग्य किरायेदारों का एक बड़ा पूल प्रदान कर सकते हैं। किसी भी आवासीय आवास में किरायेदार का चयन जहां आपके पास एक साथ रहने वाले लोग हैं, महत्वपूर्ण है. आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि हर कोई सुरक्षित महसूस करे और पार्क में रहना जारी रखना चाहता है। अच्छे काश्तकारों को बनाए रखना, और समस्या काश्तकारों के आगे बढ़ने से पहले उनका निराकरण करना, लाभप्रदता और एक जमींदार के रूप में सकारात्मक अनुभव दोनों की कुंजी है।

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आपको क्या उचित परिश्रम करना चाहिए?

किसी भी अचल संपत्ति निवेश के साथ, आप संपत्ति और सभी यांत्रिकी का पूरी तरह से भौतिक निरीक्षण करने के लिए एक लाइसेंस प्राप्त निरीक्षक को किराए पर लेना चाहेंगे। विशेष रूप से, आप अपने निवेश की समीक्षा करने के लिए तीन पहलुओं पर ध्यान केंद्रित करना चाहेंगे: वित्तीय रिटर्न, बुनियादी ढांचे की स्थिति और स्थानीय बाजार।

वित्तीय रिटर्न

किराया - या "रखरखाव शुल्क" जैसा कि उन्हें आमतौर पर मोबाइल होम पार्क पर कहा जाता है - मासिक रूप से एकत्र किए जाते हैं. आप कम से कम दो से तीन साल के रेंट रोल की समीक्षा करना चाहेंगे। रेंट रोल प्रति यूनिट एकत्र किए गए किराए का विस्तृत लेखा-जोखा है। आप वार्षिक लाभ और हानि विवरण, उपयोगिता बिल और कर रिटर्न भी प्राप्त करना चाहेंगे। यदि संभव हो तो, प्रत्येक किरायेदार के स्क्रीनिंग आवेदन मांगें। आप अपने संभावित निवासियों की विशिष्ट वित्तीय स्थिति और जनसांख्यिकी को समझना चाहते हैं।

आधारभूत संरचना

जबकि रखरखाव के लिए भौतिक भवन नहीं हैं, मोबाइल होम पार्क के मालिक प्रत्येक लॉट को पानी, सीवर, बिजली और गैस हुक-अप प्रदान करते हैं। यह बुनियादी ढांचा महत्वपूर्ण है और आप सभी यांत्रिकी की वर्तमान स्थिति और रखरखाव के इतिहास को जानना चाहेंगे।

इसमे शामिल है:

• यदि लागू हो तो कुएं का जल प्रवाह और पीने की क्षमता परीक्षण
• काउंटी/शहर जल लाइन पाइप निरीक्षण
• सेप्टिक या सीवर लाइन कैमरा स्कोप रिपोर्ट
• इलेक्ट्रिक और गैस उपयोगिता हुक-अप निरीक्षण

उपरोक्त के अलावा, विक्रेता को पूंजीगत व्यय और पिछले 5+ वर्षों में किए गए सुधारों के बारे में विवरण प्रदान करने में सक्षम होना चाहिए।

स्थान

किसी भी भौतिक अचल संपत्ति निवेश के साथ, स्थान बड़े पैमाने पर मोबाइल होम पार्कों की व्यवहार्यता और लाभप्रदता को निर्धारित करता है। अधिक उन्नत क्षेत्र में किफायती आवास में निवेश करने से आम तौर पर बेहतर परिणाम मिलते हैं (अधिक लाभ, कम जोखिम, बेहतर गुणवत्ता वाले किरायेदार)। यह मोबाइल होम पार्कों के लिए भी सही है।

वर्तमान काउंटी ज़ोनिंग को देखना सुनिश्चित करें। सुनिश्चित करें कि पार्क सभी नियमों को पूरा करता है और ठीक से लाइसेंस प्राप्त है। आपको प्रस्तावित ज़ोनिंग परिवर्तनों और क्षेत्र विकास योजनाओं पर भी शोध करना चाहिए जो आपके मोबाइल होम पार्क निवेश की दीर्घकालिक व्यवहार्यता को प्रभावित कर सकते हैं।

तल - रेखा

मोबाइल होम पार्क एक अद्वितीय वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश का अवसर प्रदान करते हैं। एक अपार्टमेंट परिसर के विपरीत जहां निवेशक एक इमारत का अधिग्रहण, प्रबंधन और रखरखाव करता है, एक मोबाइल होम पार्क निवेशक आमतौर पर पार्क की जमीन का मालिक होता है, जबकि व्यक्ति अपने घरों का मालिक होता है और उनका रखरखाव करता है। यह परिचालन खर्च और संपत्ति प्रबंधन शुल्क को कम करता है।

मोबाइल होम पार्क अक्सर संपत्ति में सुधार का अवसर प्रदान करते हैं जिससे निवेशक के लिए उच्च मासिक किराये की आय होगी। हालांकि, इस प्रकार के निवेश पर विचार करने वाले किसी भी व्यक्ति को बाजार में पूरी तरह से शोध करना चाहिए और डुबकी लगाने से पहले अनूठी चुनौतियों से अवगत होना चाहिए।

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