जमींदारों, मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण को मत भूलना

"अपना खजाना स्वर्ग में रख दो, जहां मूल्यह्रास न हो।" -अनजान

पहली बार जब मैंने एक घर खरीदा, तो मुझे फ्लिपर होने का यह भव्य विचार आया।

यह बहुत पहले की बात है जब एचजीटीवी जैसे टेलीविजन चैनल आपको यह विश्वास दिला सकते हैं कि आप एक रियल एस्टेट मुगल हो सकते हैं।

मैं था में चूसा गया पर एक कोर्स खरीदा अचल संपत्ति निवेश रसेल व्हिटनी द्वारा, और मेरे धन को अचल संपत्ति से दूर करना आसान होने वाला था।

मुझे शहर के एक अच्छे हिस्से में वीए फौजदारी मिली, बोली लगाई, ऋण मिला, और वोइला (ठीक है, कुछ और के साथ) उस से अधिक कदम), मेरे पास एक घर था जिसका थोड़ा कम मूल्यांकन किया गया था, कुछ टच-अप की जरूरत थी, और तैयार हो जाएगा चल देना। मैं एक तरल और अक्षम बाजार का लाभ उठा रहा था, और मैं संपत्ति को चिह्नित करने, उसे बेचने और बैंक को हंसने के लिए जा रहा था।

काश, यह केवल infomercials में काम करता। संपत्ति चार महीने तक बाजार में पड़ी रही। मैं लॉ स्कूल की ओर जा रहा था, जो दूसरे राज्य में था, और मुझे यकीन है कि एक टूटे हुए लॉ स्कूल के छात्र के रूप में खाते की कोशिश करने के लिए एक बंधक की आवश्यकता नहीं थी।

इसलिए, मैंने अपने रियाल्टार से पूछा कि क्या वह इसे किराए पर दे सकती है। सौभाग्य से, घर एक सैन्य शहर में था, और किराएदारों को ढूंढना आसान था, इसलिए एक बार उसने इसे किराए पर देने के बाद, यह जल्दी से किराए पर लिया। बंधक भुगतान को कवर करने के लिए आने वाले किराए के चेक के साथ एक साल बीत गया।

मैंने अपने कर किए और यह सुखद आश्चर्य तब हुआ जब मुझे पता चला कि मैं मूल्यह्रास का उपयोग करके आय को कम कर सकता हूं। कम कर FTW!

क्या मैंने उल्लेख किया कि मुझे नहीं पता था कि जब मैं उस किराये की संपत्ति में आया तो मैं क्या कर रहा था? मैं अचल संपत्ति के बारे में जो कुछ भी जानता था, उस समय, मैंने रसेल व्हिटनी से सीखा था। आप मेरे अचल संपत्ति ज्ञान के कुल योग का अनुमान लगा सकते हैं।

मूल्यह्रास और रियल एस्टेट

मुझे मूल्यह्रास की इस अवधारणा को समझाने के लिए एक क्षण का समय दें। मूल्यह्रास यह धारणा है कि, समय के साथ, आपके द्वारा खरीदी गई वस्तुएं उनके उपयोगी जीवन के अंत तक पहुंच जाएंगी।

चूंकि, जब आप अपना कर दाखिल करते हैं, तो आप इन मदों को तुरंत खर्च नहीं कर सकते - दूसरे शब्दों में, आप अपनी आय को तुरंत कम नहीं कर सकते हैं आपके द्वारा आइटम के लिए भुगतान की गई राशि से (आखिरकार आपको इसका मूल्य मिल रहा है) - आईआरएस खाते की जीवन प्रत्याशा के लिए वस्तु। यह आपको पिछले वर्ष में उस वस्तु के लिए समाप्त होने वाली जीवन प्रत्याशा की मात्रा से अपनी आय को कम करने की अनुमति देता है।

यह केवल उन वस्तुओं के लिए काम करता है जिन्हें आप व्यावसायिक आय बनाने के लिए खरीदते हैं: कार्यालय फर्नीचर, सॉफ्टवेयर, भवन, और इसी तरह। यह दुर्भाग्य से आपके मैन गुफा में 183 ”फ्लैट स्क्रीन टीवी के लिए काम नहीं करता है।

आवासीय अचल संपत्ति के लिए - भवन, भूमि नहीं - जीवन प्रत्याशा 27.5 वर्ष है। भूमि का कभी भी मूल्यह्रास नहीं होता है क्योंकि इसका उपयोग नहीं किया जा सकता है (खानों, खदानों और इसी तरह की संपत्ति को छोड़कर, लेकिन यह इस लेख के दायरे से बाहर है)।

इसका मतलब यह है कि हर साल जब आपके पास किराये की संपत्ति होती है, तो आपको संपत्ति में अपने आधार का 1/27.5 वां हिस्सा उस संपत्ति पर आय के खिलाफ कटौती के रूप में लेना होता है।

यह मूल्यह्रास है जो आम तौर पर आपको संपत्ति पर नकदी प्रवाह सकारात्मक होने की अनुमति देता है, फिर भी कर हानि की रिपोर्ट करता है। यहाँ एक उदाहरण है।

साधारण रियल एस्टेट मूल्यह्रास उदाहरण

मैं 1 जनवरी को $100,000 में किराये की संपत्ति खरीदता हूं। जमीन की कीमत 20,000 डॉलर और घर की कीमत 80,000 डॉलर है। फिर मैं इसे किराए पर देता हूं। जब मैं उस वर्ष के लिए कर फाइल करता हूं, तो मैं मूल्यह्रास व्यय के रूप में 1/27.5 X $80,000 ले सकता हूं, उस संपत्ति पर मेरी कर योग्य आय $ 2,909.09 तक कम हो जाती है।

अगर मैंने घर को 500 डॉलर प्रति माह के लिए किराए पर लिया और कोई अन्य खर्च नहीं था (हाँ, यह एक उदाहरण है... मुझे इसका एहसास है वास्तविक जीवन में नहीं होता है), मेरे पास आय में $6,000 होंगे, लेकिन मुझे केवल $३,०९०.९१ पर करों का भुगतान करना होगा मूल्यह्रास।

मैं इसे 27.5 वर्षों तक कर सकता हूं, जब तक कि मैं संपत्ति का पूरी तरह से मूल्यह्रास नहीं कर लेता। इसका मतलब यह नहीं है कि घर ही बेकार है, बस, आईआरएस की नजर में, यह है।

कहानी पर वापस।

मैंने अपनी शिक्षा में एक एमबीए जोड़कर अपने शैक्षिक दुख को कम करने का फैसला किया, मेरे सैली माई एंकर को एक और साल के छात्र ऋण खर्च से निपटने के लिए। इसके अतिरिक्त, हमारे किराएदार दूसरे ड्यूटी स्टेशन पर जा रहे थे, और हमारे संपत्ति प्रबंधक (इस समय तक मेरी शादी हो चुकी थी) का अनुमान था कि एक और किराएदार को प्राप्त करने में एक या दो महीने लगेंगे।

मेरी पत्नी और मैं किसी भी बंधक भुगतान की बैरल को किराए से मेल नहीं खाते, इसलिए हमने संपत्ति प्रबंधक सह रियाल्टार से पूछा कि क्या वह इसे जल्दी से बेच सकती है। वह कर सकती थी! और वह इसे हमारे द्वारा भुगतान किए गए भुगतान से थोड़ा अधिक में बेच सकती थी। डोनाल्ड ट्रम्प, मैं यहाँ आ गया! मैं उस वर्ष के टैक्स रिटर्न में थोड़े से पूंजीगत लाभ कर की उम्मीद कर रहा था, लेकिन उस वर्ष के करों पर इतना बड़ा कर प्रभावित देखकर मैं चौंक गया। क्या हुआ था?

डेप्रिसिएशन रिकैप्चर - आईआरएस गिवथ एंड टेकथ अवे

यदि आप संपत्ति का मूल्यह्रास करने में सक्षम थे, तो उस पर कटौती करें, और फिर अपनी संपत्ति बेच दें और केवल पूंजीगत लाभ लें जैसे कि आप कभी नहीं करेंगे संपत्ति का ह्रास हुआ है, तो आप डबल डुबकी लगाएंगे, जो आपके लिए बहुत अच्छा होगा, लेकिन आईआरएस के लिए कम राजस्व का मतलब है - ऐसा कुछ जो शायद ही कभी होगा होना। ऐसा होने से रोकने के लिए, आईआरएस अपने पाउंड के मांस को आपसे वापस पाने के लिए मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण नामक एक विधि का उपयोग करता है।

मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण कर की दर

मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण के बारे में बड़ा "गॉचा" जो कि अधिकांश रियल एस्टेट निवेशकों को पता नहीं है कि यह सामान्य रूप से कर लगाया जाता है आयकर की दरें, अधिकतम २५% प्लस ३.८% शुद्ध निवेश आयकर, यदि लागू हो, पूंजीगत लाभ दरों पर नहीं। यदि आप कम टैक्स ब्रैकेट में हैं, तो यह कोई बड़ी बात नहीं है, और यह एक लाभ भी हो सकता है, लेकिन यदि आप उच्च दर पर हैं, तो यह एक भारी वृद्धि है।

मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण उदाहरण

आइए एक उदाहरण दें, मान लें कि आपके पास 28% सामान्य आयकर दर और 20% दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ दर (2013 दर) है। आपने 1 जनवरी, 2008 को $100,000 में एक किराये का घर खरीदा था। घर $80,000 था, और भूमि $20,000 थी। आईआरएस के अनुसार, आपका वार्षिक मूल्यह्रास $2,909.09 ($80,000/27.5) है। आप ३१ दिसंबर २०१३ को किराये के घर को $१२५,००० में बेचते हैं (आप जाते हैं!)। संपत्ति पर आपका आधार जिस समय आपने इसे बेचा था, वह $85,454.55 है। इस प्रकार, आपका लाभ इस प्रकार है:

1. मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण (25% कर दर): $17,454.55. इस राशि पर कर के रूप में आपका $४,३६३.६४ बकाया है (२५% x $१७,४५४.५५)।
2. लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ (20% कर की दर): $25,000. इस राशि पर आप पर $5,000 का कर बकाया है (20% X $25,000)।
3. कुल देय कर: $9,363.64

बहुत सारे रियल एस्टेट निवेशक उस अतिरिक्त $ 4,363.64 के बारे में भूल जाते हैं, जब तक कि उनके कर तैयार करने वाले (या आईआरएस) उन्हें कर रिटर्न में खुशी के इस अतिरिक्त बंडल की याद दिलाते हैं, तब तक उन्हें आईआरएस का भुगतान करना होगा।

मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण केवल संपत्ति की बिक्री पर शुरू होता है। यदि आप संपत्ति को कभी नहीं बेचते हैं और इसे अपने उत्तराधिकारियों को नहीं देते हैं, तो जब आप लहसुन को छीलते हैं, तो उन्हें उचित बाजार मूल्य के आधार पर एक कदम बढ़ाया जाता है, और मूल्यह्रास दूर हो जाता है। यह एक ऐसा समय है जब आईआरएस को उसका बकाया नहीं मिलता है।

आप खुद सोच रहे होंगे, "स्वयं, मैं सिर्फ मूल्यह्रास नहीं लेने जा रहा हूँ। इस तरह, मैं मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण से बचता हूँ!”

हालांकि यह सिद्धांत में अच्छा हो सकता है, व्यवहार में यह अच्छा नहीं है। आईआरएस का कहना है कि वे किसी पर मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण का दावा कर सकते हैं स्वीकार्य मूल्यह्रास, भले ही आपने मूल्यह्रास लिया हो या नहीं।

इसलिए, यदि आप मूल्यह्रास नहीं लेते हैं, तो भी आपको मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण पर कर का भुगतान करना होगा। यदि आप मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण के लिए भुगतान करने जा रहे हैं तो मूल्यह्रास का लाभ भी मिल सकता है।

मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण से निपटने के लिए उन्नत रणनीतियाँ

किराये की अचल संपत्ति से जुड़ी रणनीतियों का एक समूह है जो प्रभावित कर सकता है, जैसे आय समय, धारा 1031 एक्सचेंज, संपत्ति योजना, और यहां तक ​​​​कि स्व-निर्देशित आईआरए योजना।

यदि आप वास्तव में रणनीतियों में तल्लीन करना चाहते हैं, तो शायद यह सुनिश्चित करने के लिए वित्तीय योजनाकार या सीपीए के समय के कुछ घंटों के लायक है कि आपके पास शुरू करने से पहले सीधे हमले की योजना है। आप जो कुछ भी करते हैं, जब आप अपनी किराये की संपत्ति बेचते हैं तो अपने सभी लाभ खर्च न करें। याद रखें, टैक्स मैन आता है!

इस विषय के बारे में अधिक पढ़ने के लिए, आप आईआरएस प्रकाशन 544 देख सकते हैं, "संपत्ति की बिक्री और अन्य निपटान(घरों को धारा १२५० संपत्ति माना जाता है) और आईआरएस प्रकाशन ५२७, "आवासीय किराये की संपत्ति.”

क्या आपके पास मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण के बारे में कोई विचार या प्रश्न हैं? यदि हां, तो उन्हें नीचे टिप्पणी में छोड़ दें।