माई फर्स्ट रेंटल प्रॉपर्टी: नॉट ए ग्रेट इनवेस्टमेंट

अद्यतन: जैसा कि यह पता चला है, यह किराये की संपत्ति वास्तव में एक महान निवेश है। रिक्तियों को शून्य कर दिया गया है, किराया $ 100 बढ़ा दिया गया है, और मरम्मत और रखरखाव से संबंधित न्यूनतम खर्च किए गए हैं। मेरा वर्तमान नकदी प्रवाह विश्लेषण देखें यहां लगभग 10% रिटर्न दिखा रहा है (यहां तक ​​​​कि मूल भुगतान भी शामिल है)।

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पिछला अद्यतन: कुछ ने सुझाव दिया है कि मैं इस खर्च से मूलधन को हटा दूं क्योंकि वह मेरे पास इक्विटी के रूप में वापस आ रहा है। 2012 में प्रिंसिपल औसतन $ 207 प्रति माह है, जिससे मेरा कुल वार्षिक खर्च $ 17,940 - $ 2484 = $ 15,456 हो गया है। यह 0% रिक्ति दर के साथ 10% का रिटर्न देगा। क्या यह रिटर्न की गणना करने का एक उचित तरीका है?

क्या आप किराये की संपत्ति बनाने में रुचि रखते हैं अतिरिक्त नकदी प्रवाह?

ठीक है, अगले कुछ हफ्तों और महीनों में मेरे साथ चलें और मुझे आपके लिए सभी धोखेबाज़ गलतियाँ करते हुए देखें।

मैं आधिकारिक तौर पर किराये की संपत्ति का मालिक हूं। यहाँ मेरी रेंटल इकाई के आँकड़े हैं:

• २१८२ वर्ग फुट टाउनहाउस
• 3 बेडरूम और 2.5 बाथरूम
• 2007 में निर्मित
• उत्कृष्ट विद्यालय जिला

इस संपत्ति में इसके लिए बहुत सी चीजें हैं: अच्छे स्कूल, कम अपराध, बहुत सारी नौकरियां, खरीदारी, शिक्षा और शहर तक त्वरित पहुंच। यह एक टाउनहाउस भी है इसलिए रखरखाव केवल अंदर ही होगा।

ख़रीदी

हमारे किराये की खरीद के बारे में कुछ भी रोमांचक नहीं है। यह वास्तव में हमारा पुराना घर है। हमने अभी-अभी एक नई जगह खरीदी है और तय किया है इस संपत्ति को किराये के रूप में रखें. हमने यह किराये की संपत्ति खरीदी २००७ में २०५,०००. के लिए, 20% नीचे डाल रहा है। हम अगस्त 2011 में पुनर्वित्त ४.८७५% की नई दर पर ३० साल पीछे। वर्तमान अदायगी राशि 156,004.31 है। Zillow.com संपत्ति का मूल्य $ 197,800 है। इसलिए, आप कह सकते हैं कि मेरे पास वर्तमान में इस संपत्ति में $41,796 का निवेश है।

1% नियम को विफल करना

अपनी पहली किराये की संपत्ति का मूल्यांकन करते समय अंगूठे का एक अच्छा नियम यह देखना है कि यह 1% नियम को पूरा करता है या नहीं। मतलब, क्या आप हर महीने संपत्ति को किराए पर दे सकते हैं जो संपत्ति के खरीद मूल्य के कम से कम 1% के बराबर है। कई रियल एस्टेट पेशेवरों के लिए यह जल्दी से यह जानने का एक तरीका है कि क्या संपत्ति उत्पादन करने में सक्षम होगी? सकारात्मक नकदी प्रवाह सालाना।

इस नियम का उपयोग करते हुए, मेरी इकाई को $205,000 में खरीदा गया था और इसे पारित होने के लिए $2050 प्रति माह के लिए किराए पर लेने में सक्षम होना चाहिए। दुर्भाग्य से, मैं इसे इतना किराया नहीं दे पा रहा हूं। मुझे प्रति माह $1750, या 0.85% प्राप्त करने में सक्षम होना चाहिए। यह बुरा नहीं है, लेकिन यह मुझे बताता है कि यह इसे करीब से काट रहा है कि क्या मैं इस संपत्ति को नकदी प्रवाह कर सकता हूं। कुछ ने सुझाव दिया है कि शुरू में संपत्तियों का मूल्यांकन करते समय 0.7% पूर्ण कट-ऑफ बिंदु है।

वापसी के बारे में क्या?

अपेक्षित वापसी के लिए, पहले रियल एस्टेट निवेश इसे करीब से काटने जा रहा है। मैं पड़ोस में समान इकाइयों के साथ जो देख रहा हूं, उसके आधार पर संपत्ति को $ 1750 में किराए पर लेना चाहिए।

सकल किराये की आय

किराया - $1,750

• x 10.5 महीने (10% रिक्ति) = $18,375

वैकल्पिक रिक्ति दरें

• x 11 महीने (7.5% रिक्ति) = $19,250
• x 12 महीने (0% रिक्ति) = $21,000

खर्च

• बंधक - $८४२
• संपत्ति कर - $353
• होआ - $175
• बीमा $25
• मरम्मत और रखरखाव $100*

• कुल = $1495

• x 12 महीने = $17,940

*HOA शुल्क में लॉन की देखभाल और बाहरी संरचनात्मक मरम्मत शामिल हैं।

शुद्ध किराये की आय

आइए अब अपने खर्चों को सकल आय से घटाएं और अपनी शुद्ध आय और निवेश पर संभावित प्रतिफल का निर्धारण करें।

प्रति वर्ष शुद्ध किराया आय = $18,375 - $17,940 = $435

• निवेश पर वापसी = $४३५ / $४१,७९६ (किराये में निवेश किया गया नकद) = १.०४%

वैकल्पिक रिक्ति दरें

• 7.5% रिक्ति के साथ वापसी = $1310 / $41,796 = 3.13%
• 0% रिक्ति के साथ वापसी = $2060 / $41,796 = 4.93%

उन नंबरों के आधार पर ऐसा लगता है कि मैं पहले साल में कहीं भी $400 से $2000 तक कमा सकता हूँ। रिटर्न बदतर हो सकता है, लेकिन मैंने इसमें जो पैसा लगाया है, जो कर्ज मैं ले रहा हूं, और इसे प्रबंधित करने के लिए मैं जितना समय उपयोग कर रहा हूं, उसे देखते हुए बहुत खराब हैं। रिटर्न जिम रान्डेल द्वारा अपनी पुस्तक में सुझाए गए 10% के करीब नहीं आते हैं निवेश संपत्ति.

वैकल्पिक रूप से, मैं अभी $41,796 ले सकता हूं और FDIC बीमाकृत ऑनलाइन बचत खाते में 1.25% कमा सकता हूं। मैं इसे भी ले सकता था और इसे बाजार में निवेश कर सकता था और बिना किसी प्रयास के बहुत अधिक रिटर्न प्राप्त कर सकता था।

लब्बोलुआब यह है कि भले ही यह संपत्ति अपनी उच्चतम क्षमता (यानी कोई बड़ी मरम्मत और कोई लंबी रिक्तियां नहीं) पर प्रदर्शन करती हो, फिर भी यह मेरे पैसे पर इतना बड़ा रिटर्न नहीं है। मेरे पास एक दिन की प्रतीक्षा करने की संभावित सराहना है, लेकिन यह एक पाइप सपना हो सकता है।

मुझे लगता है कि मैं किराये की कीमत को 1800 डॉलर तक बढ़ा सकता हूं, लेकिन यह केवल अतिरिक्त $ 500 का शुद्ध होगा और संभवतः मेरे रिक्ति समय में वृद्धि करेगा।

आपके क्या विचार हैं, दोस्तों और लड़कियों? क्या मुझे इस प्रकार के रिटर्न के लिए संपत्ति रखनी चाहिए? क्या मुझे कुछ याद आ रहा है? क्या मैं किसी तरह संपत्ति पर रिटर्न बढ़ा सकता हूं (या तो मूल्य जोड़कर या लीवरेज बढ़ाकर)?

किराया संग्रह	मुफ्त ACH $2.99 ​​एक्सप्रेस भुगतान	$2 ACH शुल्क क्रेडिट या डेबिट कार्ड के लिए 3.5% शुल्क	$.050 ईएफ़टी भुगतान क्रेडिट कार्ड के लिए 2.75% शुल्क
जमा समय	4-5 दिन 3 दिन एक्सप्रेस	3 दिन	1-2 दिन
आंशिक भुगतान प्रतिबंधित करें	पट्टे की समाप्ति	हाँ	हाँ
एकाधिक जमा खाते	हाँ	हाँ	हाँ, अतिरिक्त शुल्क के लिए
ऑटो लेट फीस	फिक्स्ड	निश्चित या%	फिक्स्ड
पृष्ठभूमि की जांच	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	मूल स्क्रीनिंग: $15 प्रीमियम: $18
क्रेडिट जाँच	$24.99-$39.99	$35	स्क्रीनिंग का हिस्सा (ऊपर)
डिजिटल लीज	नहीं	सशुल्क योजनाओं का हिस्सा	उपलब्ध
किराएदार का बीमा	उपलब्ध	उपलब्ध	उपलब्ध
Cozy. के साथ शुरुआत करें	फ्री में खाता बनाएं	Buildium के साथ मुफ़्त परीक्षण शुरू करें

फिलिप टेलर, सीपीए के बारे में

फिलिप टेलर, उर्फ ​​"पीटी", एक सीपीए, ब्लॉगर, पॉडकास्टर, पति और तीन बच्चों का पिता है। पीटी व्यक्तिगत वित्त उद्योग सम्मेलन और व्यापार शो के संस्थापक और सीईओ भी हैं, फिनकॉन.

उन्होंने पैसे पर अपनी सलाह साझा करने के लिए 2007 में पार्ट-टाइम मनी® बनाया, खुद को जवाबदेह ठहराया (जबकि ऋण में $75k से अधिक का भुगतान), और वित्तीय की ओर बढ़ने के जुनूनी अन्य लोगों से मिलने के लिए आजादी।