क्या मुझे अपना गिरवी रिफाइनेंस कराना चाहिए?

एफसभी गिरवी दरें घर के मालिकों के लिए एक सामान्य ट्रिगर हैं जो अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के बारे में सोच रहे हैं। आखिरकार, अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए सबसे मजबूत तर्कों में से एक कम दर का लाभ उठा रहा है ताकि आप समय के साथ अपने घर बंधक के लिए कम भुगतान कर सकें।

लेकिन ब्याज दर ही एकमात्र कारक नहीं है जिस पर आपको विचार करने की आवश्यकता होगी। ऐसे कई मुद्दे हैं जिन्हें आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए सही समय पर निर्णय लेते समय संभावित कम ब्याज दर के खिलाफ वजन करना चाहेंगे। आप यह सुनिश्चित करने के लिए संख्याओं को कम करना चाहेंगे कि आप अपने बंधक और बजट के लिए सही निर्णय ले रहे हैं।

अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए सबसे अच्छा समय तय करने के लिए आपको जो कुछ जानने की आवश्यकता है वह यहां है:

अपने गृह बंधक को पुनर्वित्त करने पर विचार करते समय विचार करने वाले कारक

यहां प्रमुख पुनर्वित्त कारक हैं जिन पर आपको विचार करने की आवश्यकता होगी, साथ ही कुछ प्रश्न जो आपको प्रत्येक के बारे में पूछने चाहिए।

ब्याज दर

जब ब्याज दरें गिर रही हैं, तो कम दर में लॉक करने के लिए पुनर्वित्त के बारे में सोचना शुरू करना स्वाभाविक है। केवल 1% का दर परिवर्तन आपके भुगतान की राशि में बहुत बड़ा अंतर ला सकता है, और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि आप ऋण के जीवन के लिए ब्याज की राशि का भुगतान करेंगे। लेकिन सुनिश्चित करें कि आप बिंदीदार रेखा पर हस्ताक्षर करने से पहले खुद से निम्नलिखित प्रश्न पूछें:

• आपकी वर्तमान ब्याज दर क्या है?
• यदि आप पुनर्वित्त करते हैं तो यह क्या होगा?
• क्या दोनों में काफी बड़ा अंतर है?
• क्या भविष्य में दरें बढ़ने की उम्मीद है?

यह सुनिश्चित करने का सबसे अच्छा तरीका है कि आप एक सूचित विकल्प बना रहे हैं, अपने क्षेत्र और ऋण के प्रकार के लिए वर्तमान बंधक ब्याज दरों पर शोध करना है।

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ऋण प्रकार

आपके पास वर्तमान में किस प्रकार का ऋण है और आप किस प्रकार से पुनर्वित्त करेंगे, इससे आपकी दर, लागत, अवधि और अन्य ऋण सुविधाओं में अंतर आ सकता है। इसलिए अपने संभावित पुनर्वित्त के बारे में स्वयं से निम्नलिखित प्रश्न पूछना एक अच्छा विचार है:

• क्या आप एडजस्टेबल रेट मॉर्गेज (एआरएम) से फिक्स्ड रेट लोन की ओर बढ़ रहे हैं?
• क्या आप ऋण की शर्तों को 30 वर्ष से 20 या 15. तक ले जाने पर विचार कर रहे हैं?

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बंद करने की लागत

आप नहीं चाहते कि समापन लागत एक अप्रिय आश्चर्य हो। हालांकि कुछ समापन लागतों पर बातचीत की जा सकती है, और आप कभी-कभी नई ऋण शेष राशि में समापन लागतों को शामिल कर सकते हैं, या उच्च ब्याज दर का उपयोग करके उनके लिए भुगतान करें, फिर भी आपको इस अपरिहार्य बंधक व्यय के लिए तैयार रहना होगा। सुनिश्चित करें कि आप इन प्रश्नों के साथ अपने पुनर्वित्त को सुरक्षित करने के लिए समापन लागतों में भुगतान की जाने वाली राशि के बारे में सोचते हैं:

• पुनर्वित्त के लिए आपको कितना खर्च आएगा?
• क्या यह राशि आपकी अल्पावधि बचत में उपलब्ध है?
• इन लागतों की भरपाई करने में आपको कितना समय लगेगा?
• क्या तुम इतनी देर घर में रहोगे?

आपकी क्रेडिट रेटिंग

सिर्फ इसलिए कि दरें कम हो गई हैं, इसका मतलब यह नहीं है कि सभी की समान कम ब्याज दरों तक पहुंच है। आपकी क्रेडिट रेटिंग एक प्रिय और एक दर्दनाक दर के बीच का अंतर हो सकती है। सुनिश्चित करें कि आप अपने लिए इन प्रश्नों का उत्तर दें:

• क्या आपकी क्रेडिट रेटिंग हाल ही में बढ़ी है? यदि ऐसा है, तो आप अभी बेहतर पुनर्वित्त ब्याज दर के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, भले ही दरें ऐतिहासिक रूप से कम न हों।
• क्या आप उम्मीद करते हैं कि आपकी क्रेडिट रेटिंग किसी भी कारण से कम हो जाएगी? अगर आपको लगता है कि ऐसा होगा, तो क्रेडिट रेटिंग अभी भी उच्च होने पर आप स्ट्राइक करना चाहेंगे।

तुम्हारी टाइमलाइन

बंधक पुनर्वित्त आम तौर पर एक दीर्घकालिक धन-बचत रणनीति है। इसका मतलब है कि पुनर्वित्त को घर के लिए आपकी व्यक्तिगत समयरेखा के भीतर फिट होने की जरूरत है ताकि यह आर्थिक रूप से समझ में आए। आपकी टाइमलाइन के बारे में विचार करने के लिए कुछ प्रश्नों में शामिल हैं:

• आप कब तक घर में रहने और गिरवी रखने की योजना बना रहे हैं?
• क्या आप समापन लागत की भरपाई करने के लिए पर्याप्त समय तक रहेंगे?
• क्या आप भविष्य में अपना घर किराए पर लेना चाहते हैं?
• क्या कम भुगतान आपको इसे अधिक आसानी से किराए पर लेने देगा?

तुम्हारा बजट

पुनर्वित्त कभी-कभी आपके भुगतान को कम कर सकता है और आपको बचत के लिए अधिक धन अलग रखने की अनुमति देता है। यदि आप अपने ऋण से तेजी से छुटकारा पाना चाहते हैं और ब्याज में कम भुगतान करना चाहते हैं तो पुनर्वित्त आपके भुगतान को बढ़ा सकता है।

यदि आप अपने बजट में कमरे को बढ़ाने के लिए पुनर्वित्त पर विचार कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप कम मासिक भुगतान प्राप्त करने के लिए समापन की लागत को फ़्लोट करने में सक्षम हैं।

प्रधानाचार्य आपने भुगतान किया है

विचार करें कि आपने पहले ही ऋण में कितना भुगतान किया है। यदि आपने अपने घर के मूल्य का 20% भुगतान किया है, तो आप पुनर्वित्त की आवश्यकता के बिना अपने निजी बंधक बीमा (पीएमआई) की एक बूंद के लिए पात्र हो सकते हैं। लेकिन अगर आपका वर्तमान ऋणदाता इसे नहीं छोड़ेगा, तो इससे छुटकारा पाने के लिए पुनर्वित्त पर विचार करें।

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एक बंधक पुनर्वित्त कैलकुलेटर को पूरा करने के लिए आपको क्या चाहिए

एक बार जब आप अपने आप से उपरोक्त प्रश्न पूछ लेते हैं, तो यह गणना शुरू करने का समय है कि एक बंधक पुनर्वित्त आपकी निचली रेखा को कैसे प्रभावित कर सकता है।

वेब पर बहुत से मुफ्त पुनर्वित्त कैलकुलेटर उपलब्ध हैं, और वे सभी आपको यह अनुमान लगाने में मदद कर सकते हैं कि पुनर्वित्त से क्या उम्मीद की जाए। मुझे Bankrate.com के मॉर्गेज पुनर्वित्त कैलकुलेटर की विशेषताएं पसंद हैं।

यहां वे आइटम दिए गए हैं जिनकी आपको पुनर्वित्त गणना को पूरा करने की आवश्यकता होगी:

वर्तमान ऋण राशि: यहां आप अपना घर खरीदने के लिए उधार ली गई राशि दर्ज करेंगे। उदाहरण के तौर पर, मान लें कि आपने $२००,००० का घर २०% डाउन के साथ खरीदा है, तो आपकी मूल ऋण राशि $१६००० होगी।

वर्तमान ब्याज दर (%): बस अपने होम मॉर्गेज पर वर्तमान ब्याज दर दर्ज करें।

अवधि (वर्षों में): आपके मूल बंधक के वर्षों की राशि दर्ज करें (अर्थात 30 वर्ष बनाम 15 वर्ष)

वर्तमान बंधक शेष: यह आपके घर के बंधक पर वर्तमान में आपके पास कितना है। अपना नवीनतम बिल ढूंढें और शेष राशि देखें।

पुनर्वित्त ब्याज दर (%): यहां आप नए ऋण पर आपके द्वारा उद्धृत ब्याज दर डालेंगे।

अवधि (वर्षों में): आपका नया कार्यकाल क्या है? 30 साल? 15?

पूर्व भुगतान जुर्माना (%): क्या आपको अपनी पुरानी ऋण राशि को थोड़ा जल्दी चुकाने के लिए पूर्व भुगतान दंड देना होगा? यदि आप नहीं जानते हैं, तो अपने वर्तमान ऋणदाता को कॉल करें और पता करें। इसे आपके निर्णय में शामिल करने की आवश्यकता है।

नए बंधक पर समापन लागत:-समापन लागत में अक्सर ऋण उत्पत्ति शुल्क, अंक, मूल्यांकन शुल्क, शीर्षक खोज और बीमा, सर्वेक्षण, कर, विलेख रिकॉर्डिंग शुल्क, क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क, और निपटान पर मूल्यांकन की गई अन्य लागत शामिल होती है। समापन लागत आम तौर पर नए बंधक कुल का लगभग 2% से 6% तक चलती है।

नए ऋण पर अंकों की संख्या: यह कोई अतिरिक्त पैसा होगा जो आप बेहतर ब्याज दर प्राप्त करने के लिए दे रहे हैं।

क्या यह इसके लायक था जब मैंने अपना बंधक पुनर्वित्त किया था?

एक उदाहरण के लिए कि पुनर्वित्त कैसे काम कर सकता है, आइए मेरे बंधक पुनर्वित्त पर एक नज़र डालें। यह एक लंबी, खींची गई प्रक्रिया थी, लेकिन इसने हमें हमारे 30 साल के बंधक (ब्याज कम) और कम भुगतान (हमारे बजट और संपत्ति के साथ अधिक लचीलापन) के लिए बेहतर दर प्राप्त की।

यहां विवरण दिया गया है (संख्याएं गोल और अनुमानित समय पर):

पिछला बंधक:

• अक्टूबर 2007 में खरीदा गया
• 30 साल, फिक्स्ड मॉर्गेज रेट 6.375%
• लगभग $207,000. में खरीदा गया
• $42,000 (20%) नीचे
• $१६५,०००. का कुल बंधक
• मासिक भुगतान $1,028
• $ 5,000 के विक्रेता क्रेडिट के बाद समापन लागत में $0
• 3 साल और 10 महीनों में ब्याज में $39,000 का भुगतान किया
• ऋण के जीवन पर ब्याज में $205,000 का भुगतान करने के लिए खड़ा था।

नया बंधक:

• जुलाई 2011 में बंद हुआ
• 30 साल, फिक्स्ड मॉर्गेज रेट 4.875%
• $१५९,००० का नया कुल बंधक
• $८४२ का नया मासिक भुगतान
• $2,000 के ऋणदाता क्रेडिट के बाद $1,000 की समापन लागत
• ऋण की अवधि के दौरान ब्याज में $144,000 का भुगतान करने के लिए खड़े हों।

नोट: वर्तमान बाजार की स्थिति ऐसी है कि अगर हम अभी बेचने की कोशिश करते हैं तो हम अपने घर की बिक्री पर "पैसे खो देंगे"। इसलिए अगर हम अगले साल घर छोड़ भी दें तो हम इसे रेंटल यूनिट के तौर पर रखेंगे।

ब्याज बचत और भुगतान जानकारी

पुनर्वित्त करके, हमने इन ऋणों के जीवनकाल में भुगतान की जाने वाली ब्याज की राशि को $ 22,000 ($ 205,000 - $ 144, 000 - $ 39,000) तक कम कर दिया, जो कि अच्छा है। जिस तरह से मैं इसे देखता हूं, ब्याज में इस बचत के आधार पर, हमें री-फाई पर $1,000 बंद होने की लागत की भरपाई के लिए 17 महीने चाहिए।

यहां बताया गया है कि मुझे वह नंबर कैसे मिला:

मैंने ब्याज बचत को शेष सभी भुगतान अवधियों में फैला दिया है। ३०-वर्ष के ऋण के साथ, हमारे पास ३६० भुगतान अवधियाँ हैं।

$२२,०००/३६० भुगतान = $६०।

फिर, मैंने $1,000 की समापन लागत को $60 से विभाजित कर दिया। यह मुझे 17 देता है, जिसका अर्थ है कि हमने बंद होने वाली लागतों में भुगतान किए गए $ 1,000 की वसूली के लिए 17 भुगतान अवधि (या महीने) लगेंगे। अगर मैंने दिसंबर 2012 से पहले टाउन हाउस बेच दिया होता, तो यह बर्बादी होती।

मुझे पता है कि पुनर्वित्त पर अंगूठे का सामान्य "ब्रेक ईवन" नियम भुगतान में अंतर लेना है (इस मामले में $ 1028 - $ 842 = $ 186) विभाजित $1,000 की समापन लागत में, जो मुझे 5.38 महीने ($1,000/$186=5.38) का ब्रेक ईवन पॉइंट देता है, लेकिन मुझे नहीं लगता कि यह सच बताता है कहानी। मेरे मासिक भुगतान में अधिक मामूली बचत की तुलना में मेरी लंबी अवधि की ब्याज बचत अधिक महत्वपूर्ण बचत है।

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मुझे कम भुगतान के लिए खुशी क्यों है

हालांकि मेरा दृढ़ विश्वास है कि ब्याज बचत अधिक महत्वपूर्ण है, फिर भी मुझे खुशी है कि हमें इस पुनर्वित्त के साथ कम मासिक भुगतान मिला। उसकी वजह यहाँ है:

1. हमने अपना मासिक बजट $186 बढ़ा दिया। ($1,028 – $842). स्वरोजगार को नेविगेट करने के लिए उस तरह का लचीलापन महत्वपूर्ण है।
2. हम घर को आगे बढ़ाने की राह पर थे। हमने यह घर इस विचार से खरीदा था कि यह भविष्य में एक निवेश संपत्ति बन सकता है। इस नए भुगतान के साथ, "निवेश" शब्द का वास्तव में उपयोग किया जा सकता है। अगर हम अपनी जगह किराए पर देते हैं, तो हमें कम से कम 1,500 डॉलर प्रति माह मिल सकते हैं। $८४२ का बंधक भुगतान, $३५० का संपत्ति कर, १७५ डॉलर का एचओए बकाया, और $२० का बीमा, हमें एक किराये की इकाई के साथ छोड़ देगा जो नकदी प्रवाहित करती है।

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अपने बंधक को पुनर्वित्त कहां करें

हालांकि पारंपरिक और गैर-पारंपरिक उधारदाताओं दोनों से पुनर्वित्त ऋणों की कोई कमी नहीं है, अगर आप स्व-नियोजित हैं, तो चीजें थोड़ी अधिक कठिन हो सकती हैं, जैसे मैं हूं। अंडरराइटर्स W-2s के बिना हममें से दो साल पहले के टैक्स रिटर्न देखना पसंद करते हैं। स्व-रोजगार आय का उपयोग करके बंधक के लिए स्वीकृत होना इन दिनों कठिन है। भले ही आप स्व-नियोजित नहीं हैं, फिर भी आपके लिए सही पुनर्वित्त ऋण के लिए खरीदारी करना एक अच्छा विचार है। दो ऋणदाता हैं जिनकी मैं अत्यधिक अनुशंसा कर सकता हूं:

त्वरित ऋण

त्वरित ऋण वह ऋणदाता था जिसने मेरे पुनर्वित्त का ख्याल रखा था, और वह तब वापस आ गया था जब मैं अभी भी कई वर्षों के उच्च-आय कर रिटर्न के बिना एक बिल्कुल नया एकल व्यवसायी था। उन्होंने मेरे साथ मेरी ब्याज दर और अवधि के लिए एक अच्छा विश्वास अनुमान देने के लिए काम किया, और उन्होंने मेरी मदद की मूल्यांकन, आय और संपत्ति सत्यापन, हामीदारी, और अंत में हमारी प्रक्रिया के माध्यम से समापन।

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उधार देने वाला पेड़

यह साइट एक ऑनलाइन ऋण बाज़ार है, जहाँ उधारकर्ता एक ही फॉर्म भर सकते हैं ताकि ऋणदाताओं से कई अनुकूलित ऑफ़र प्राप्त कर सकें। उधार देने वाला पेड़ नेटवर्क। लेंडिंगट्री का उपयोग करने के लिए उधारकर्ता कोई शुल्क नहीं देता है। आप किस ऋणदाता को चुनते हैं, इसके आधार पर, आपको आवेदन शुल्क, प्रसंस्करण शुल्क और/या समापन लागत का भुगतान करना पड़ सकता है। यह मार्केटप्लेस यह सुनिश्चित करने का एक उत्कृष्ट विकल्प है कि आपको अपनी आवश्यकताओं के लिए सर्वोत्तम संभव पुनर्वित्त ऋण मिल रहा है।

अंतिम विचार

अपने बंधक को पुनर्वित्त करना आपके बंधक भुगतान को कम करने, ब्याज में आप कितना भुगतान करते हैं, और कम ब्याज दर लॉक-इन करने का एक समझदार तरीका हो सकता है। लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि हर गृहस्वामी के लिए पुनर्वित्त हमेशा सही विकल्प होता है-न ही इसका मतलब यह है कि हर पुनर्वित्त समान बनाया जाता है।

यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि आप अपने सभी व्यक्तिगत और वित्तीय कारकों को जानते हैं जो आपकी पुनर्वित्त शर्तों को प्रभावित कर सकते हैं। और उधारदाताओं से संपर्क करना शुरू करने से पहले पुनर्वित्त से क्या उम्मीद की जाए, इसकी कुछ गणना करना स्मार्ट है।

बंधक पुनर्वित्त के साथ आपका अनुभव क्या है? हमें इसके बारे में टिप्पणी द्वारा बताएं!

Unsplash. पर ब्रेनो असिस द्वारा फोटो

फिलिप टेलर, सीपीए के बारे में

फिलिप टेलर, उर्फ ​​"पीटी", एक सीपीए, ब्लॉगर, पॉडकास्टर, पति और तीन बच्चों का पिता है। पीटी व्यक्तिगत वित्त उद्योग सम्मेलन और व्यापार शो के संस्थापक और सीईओ भी हैं, फिनकॉन.

उन्होंने पैसे पर अपनी सलाह साझा करने के लिए 2007 में पार्ट-टाइम मनी® बनाया, खुद को जवाबदेह ठहराया (जबकि ऋण में $75k से अधिक का भुगतान), और वित्तीय की ओर बढ़ने के जुनूनी अन्य लोगों से मिलने के लिए आजादी।