RealtyMogul की समीक्षा: सभी निवेशकों के लिए रियल एस्टेट निवेश

अचल संपत्ति निवेश को अक्सर धन बढ़ने और जमा करने के सबसे विश्वसनीय तरीकों में से एक के रूप में देखा जाता है, लेकिन व्यक्तिगत संपत्तियों में निवेश करना कभी भी आकर्षक नहीं था।

व्यक्तिगत संपत्तियों पर शोध और जांच करने में बहुत समय लगता है। इसके लिए बहुत सारी डोमेन विशेषज्ञता की आवश्यकता होती है जो मेरे पास नहीं है, जैसे कि घर के विभिन्न हिस्सों का मूल्यांकन कैसे करें, और सीखने और आंतरिक करने के लिए बैंडविड्थ नहीं है। साथ ही, वाणिज्यिक अचल संपत्ति वह है जिसमें मुझे सबसे ज्यादा दिलचस्पी है और कई बेहतरीन परियोजनाएं केवल व्यक्तियों के लिए उपलब्ध नहीं हैं जब तक कि आपके पास तैनात करने के लिए बड़ी मात्रा में पूंजी न हो ...

… जब तक क्राउडफंडेड रियल एस्टेट निवेश. 🙂

मुझे लगता है रियल एस्टेट निवेश का भविष्य क्राउडफंडिंग मार्ग में है और इस क्षेत्र में सबसे उल्लेखनीय कंपनियों में से एक RealtyMogul है।

विषयसूची

1. रियल्टी मोगुल कौन है?
2. निवेश के अवसरों के प्रकार
3. मुगलआरईआईटी क्या है?
4. फास्ट साइन अप प्रक्रिया
5. खुले, वित्त पोषित और बंद अवसरों की समीक्षा करें
6. रियल्टी मुगल शुल्क संरचना
7. RealtyMogul. के लाभ और कमियां

रियल्टी मोगुल कौन है?

रियल्टी मोगुल 2012 में सीईओ जिलीन हेलमैन द्वारा स्थापित किया गया था, जब वह लॉस एंजिल्स में यूनियन बैंक में उपाध्यक्ष थीं, सीए, और 2013 में लॉन्च किया जब उसने जस्टिन ह्यूजेस, रियल्टीमोगुल के सीटीओ की भर्ती की, और एक छोटा बीज उठाया गोल। तब से, उन्होंने कनान पार्टनर्स और सोरेनसन कैपिटल जैसे प्रमुख निवेशकों सहित कुल $४६.६ मिलियन के लिए पांच बार और धन जुटाया है।

उन्होंने १५०,००० से अधिक सदस्यों को साइन अप किया है और २ अरब डॉलर से अधिक अचल संपत्ति मूल्य में निवेश किया है, निवेशकों को ८२ मिलियन डॉलर से अधिक का वितरण किया है। वे कुछ समय के लिए इस पर रहे हैं और उनके द्वारा बंद किए गए सौदों के साथ अच्छी सफलता मिली है। वे दावा करते हैं कि वे अपने मानकों को पूरा करने वाले को मंजूरी देने से पहले एक हजार सौदे देखते हैं।

यदि नाम परिचित लगता है, तो शायद आपने उनके सबसे प्रसिद्ध सौदे के बारे में सुना - पाम स्प्रिंग्स, सीए में हार्ड रॉक होटल के लिए $ 1.5 मिलियन। वृद्धि 2014 में हुई और यह देश में पहला क्राउडफंडेड होटल सौदा था। हार्ड रॉक होटल ने पूर्व होटल ज़ोसो के नवीनीकरण के लिए लाखों डॉलर खर्च किए और अक्टूबर 2013 में स्थान को फिर से खोल दिया। यदि आप इक्विटी निवेशकों में से एक थे, तो आपको कमरे की दर पर 25% छूट, खाद्य और पेय क्रेडिट में $50, लक्ज़री ओनर के कबाना का उपयोग, साथ ही अपग्रेड और अन्य वीआईपी भत्ते जैसे विशेष भत्ते मिलते हैं। (यदि आप मंच पर हैं, तो यह है संग्रहीत प्रस्ताव पृष्ठ)

निवेश के अवसरों के प्रकार

रियल्टी मोगुल मान्यता प्राप्त निवेशकों के लिए इक्विटी और ऋण/ऋण दोनों सौदों के साथ-साथ एक आरईआईटी-शैली निवेश, जिसे मोगुलरीट कहा जाता है।

उन्होंने कई अन्य क्राउडफंडेड रियल एस्टेट निवेश साइटों की तरह इक्विटी सौदों की पेशकश करके शुरुआत की, लेकिन जल्दी से ऋण और ऋण उत्पादों को जोड़ा। वे केवल वाणिज्यिक सौदों की पेशकश करते हैं - वाणिज्यिक, औद्योगिक, कार्यालय, होटल, खुदरा, साथ ही अपार्टमेंट जैसी बहुआयामी संपत्तियां। वे आवासीय सौदों की पेशकश करते थे लेकिन अब नहीं।

यदि आपने पहले कोई क्राउडफंडेड रियल एस्टेट निवेश किया है तो सौदा संरचना परिचित होगी।

मुगलआरईआईटी क्या है?

MogulREIT RealtyMogul का REIT उत्पाद है। MogulREIT I को अगस्त 2016 में लॉन्च किया गया था और संयुक्त राज्य अमेरिका के भीतर वाणिज्यिक अचल संपत्ति स्थान में ऋण और इक्विटी संपत्ति (55% ऋण, 45% इक्विटी) का मिश्रण रखता है। इसका लक्ष्य सालाना 8.00% वितरित करना है, हालांकि वितरण मासिक आधार पर किया जाता है।

आपको एक मान्यता प्राप्त निवेशक होने की आवश्यकता नहीं है MogulREIT में निवेश करने के लिए जब तक कि फंड में आपका निवेश आपकी वार्षिक आय या निवल मूल्य (जो भी अधिक हो) के 10% से अधिक का प्रतिनिधित्व नहीं करता है।

न्यूनतम निवेश सिर्फ $1,000 है और इसका प्रबंधन ओपस फंड सर्विसेज, इलिनोइस में स्थित एक फंड प्रशासक। आप स्व-निर्देशित IRA के माध्यम से MogulREIT I में निवेश कर सकते हैं लेकिन न्यूनतम प्रारंभिक निवेश बढ़कर $5,000 हो जाता है।

MogulREIT II उनका दूसरा MogulREIT फंड है और अंतर यह है कि यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बजाय बहुपरिवार अपार्टमेंट इमारतों को लक्षित करता है, और त्रैमासिक वितरित करता है।

फास्ट साइन अप प्रक्रिया

साइनअप प्रक्रिया त्वरित थी। आपको एक संक्षिप्त निवेशक प्रोफ़ाइल भरनी होगी, जो इस वर्ष और पिछले दो वर्षों के लिए आपकी निवल संपत्ति और आपकी आय पूछकर शुरू होती है। यह निर्धारित करने के लिए है कि क्या आप एक मान्यता प्राप्त निवेशक हैं (इस वर्ष के लिए प्राथमिक निवास या कम से कम $200k की आय को छोड़कर $ 1mm से अधिक का शुद्ध मूल्य और दो पिछले, $300k यदि आप विवाहित हैं)।

फिर यह आपके जोखिम सहनशीलता, होल्डिंग अवधि और निवेश अनुभव जैसे जोखिम के बारे में छह प्रश्नों में बदल जाता है। सभी सुंदर मानक। साइनअप प्रक्रिया के बाद, वे आपकी जानकारी की पुष्टि करने के लिए आपको कॉल करेंगे (या आप उन्हें कॉल कर सकते हैं, वे कॉल करने के लिए एक नंबर के साथ एक ईमेल भेजते हैं)।

जब तक आप ऐसा नहीं करते, तब तक आपको केवल MogulREITs ही अवसर दिखाई देंगे।

खुले, वित्त पोषित और बंद अवसरों की समीक्षा करें

मेरी मान्यता प्राप्त स्थिति की पुष्टि करने के लिए एक त्वरित फोन कॉल के बाद, मेरा खाता उनके सभी प्रस्तावों को देख सकता था।

मैंने पहले उनके पिछले प्रसाद के बारे में बताया। उनके "पिछले निवेश" पृष्ठ के बारे में अच्छी बात यह है कि उन्होंने पूर्ण और वित्त पोषित किया है। पूर्ण का अर्थ है 100% किया गया जबकि वित्त पोषित का अर्थ है कि वे वित्त पोषित हैं और भुगतान कर रहे हैं। यह एक अच्छा भेद है।

पिछले प्रसाद में सभी प्रकार की संपत्तियां (कार्यालय, बहु परिवार, स्व-भंडारण, औद्योगिक, आदि) देश भर में (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) इक्विटी और निवेश दोनों प्रकार के निवेश के साथ छिड़का हुआ कर्ज। वे वास्तविक आईआरआर (रिटर्न की आंतरिक दर) दिखाने के लिए भी काफी बहादुर हैं, कुछ ऐसा जो आप जानते हैं क्योंकि यह पूरा हो गया है। अधिक बार नहीं, वे आईआरआर उद्देश्य से अधिक थे, एक अच्छा बोनस।

इस लेखन के समय, पांच खुले निवेश के अवसर थे, जिनमें से तीन 1031 योग्य थे।

1031 पात्र का क्या अर्थ है? धारा 1031 टैक्स कोड का हिस्सा है जो कहता है कि यदि आप समान प्रकार की संपत्तियों का आदान-प्रदान करते हैं तो आप पूंजीगत लाभ को स्थगित कर सकते हैं। रीयल्टीमोगुल के साथ, ये संपत्तियां (निष्क्रिय रूप से) डेलावेयर वैधानिक ट्रस्टों में रखी जाती हैं और यदि आपने मौजूदा संपत्ति बेची है जो 1031 योग्य है, तो यह डीएसटी पूरी तरह से 1031 एक्सचेंज के लिए उपलब्ध है। मौजूदा 1031 निवेशकों के पास नकद निवेशकों की तुलना में अधिक न्यूनतम हो सकता है।

रियल्टी मुगल शुल्क संरचना

शुल्क संरचना सौदे के प्रकार पर निर्भर करती है और उन्हें प्रत्येक सौदे के वित्तीय टैब में शुल्क के तहत स्पष्ट रूप से लिखा जाता है।

प्रत्यक्ष इक्विटी निवेश के लिए, वे शामिल सभी संस्थाओं को भुगतान किए गए सभी शुल्कों को सूचीबद्ध करते हैं।

जब मैंने एक सौदे की समीक्षा की, जो एक अपार्टमेंट बिल्डिंग खरीदेगा, तो रियल एस्टेट कंपनी को 2% और ब्रोकर-डीलर के लिए 4% की एकमुश्त फीस थी। फिर संपत्ति प्रबंधन कंपनी को सकल आय का 4% और एक प्रबंधन और प्रशासनिक शुल्क के रूप में रियल्टीमोगुल के लिए 1% आवर्ती शुल्क हैं। आपको शुल्क सूची की जांच करने की आवश्यकता है क्योंकि सभी प्रकार के सौदे एक ही तरह से संरचित नहीं होते हैं, कुछ में अधिक शुल्क होता है और कुछ में कम होता है।

आरईआईटी के लिए, फीस ऑफरिंग सर्कुलर में सूचीबद्ध है और थोड़ी खुदाई करें। प्रबंधक को भुगतान किया गया 1% का परिसंपत्ति प्रबंधन शुल्क है।

RealtyMogul. के लाभ और कमियां

RealtyMogul के लिए सबसे बड़ा प्रो यह है कि उनके पास मान्यता प्राप्त और गैर-मान्यता प्राप्त दोनों निवेशकों के लिए विकल्प कैसे हैं। MogulREITs स्पष्ट भेदभाव (वाणिज्यिक अचल संपत्ति या बहुपरिवार) और एक सभ्य वितरण दर और आवृत्ति के साथ ठोस पेशकश हैं। आपको फीस में थोड़ी गहराई से खुदाई करनी होगी क्योंकि वे अन्य आरईआईटी की तुलना में अधिक महंगे हैं लेकिन यह एक अलग उत्पाद है (मोहरा की REIT केवल सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली रियल एस्टेट कंपनियों में निवेश करता है, यह व्यक्तिगत परियोजनाओं के वित्त पोषण का स्रोत, पशु चिकित्सक और समन्वय नहीं करता है)।

प्रत्यक्ष निवेश की एक बड़ी विविधता है और धारा 1031 का लाभ लेने की क्षमता का मतलब है कि आप अपने निवेश में अधिक कर कुशल हो सकते हैं। इन प्रत्यक्ष सौदों पर न्यूनतम कुछ अन्य प्लेटफार्मों की तुलना में अधिक है (पांच उपलब्ध सौदों में से, न्यूनतम 25,000 डॉलर था) लेकिन सौदों के अन्य सभी पहलू समान थे (होल्ड टाइम, अनुमानित आईआरआर और कैश ऑन कैश रिटर्न, आदि)।

यह प्लेटफॉर्म पर कोई कमी नहीं है बल्कि निवेश प्रकार के लिए है - यह अतरल है। जब आप किसी संपत्ति में निवेश करते हैं, तो आप अपने हिस्से को द्वितीयक बाजार में नहीं बेच सकते। MogulREITs के साथ आप अपने शेयरों को भुना सकते हैं लेकिन यह सीमित है। यह वास्तविक अचल संपत्ति निवेश के साथ ऐसा ही है, इसलिए इसे कोई आश्चर्य नहीं होना चाहिए, और अधिकांश आरईआईटी व्यापार पर सीमाएं हैं (वे व्यापार के लिए नहीं हैं, इसलिए वे आपको खरीद पर सीमित करते हैं और मोचन)।

मुझे पसंद है कि कैसे उन्होंने पिछले सौदों पर वास्तविक आईआरआर साझा किया लेकिन वे किसी भी पेशकश दस्तावेज को नहीं दिखाते। आप वित्त पोषित सौदे के दस्तावेज़ों की समीक्षा कर सकते हैं, जो मज़ेदार हो सकते हैं यदि आप उनके बारे में समाचारों में पढ़ते हैं और उत्सुक हैं कि उन्हें कैसे पिच किया गया था, लेकिन एक बार जब वे बंद हो जाते हैं तो वे बंद हो जाते हैं। ऐसा लगा जैसे मैं धोखा दे रहा था जब मैंने हार्ड रॉक होटल के लिए पेशकश को पढ़ा और कुछ समय पहले बंद होने के बावजूद वे सभी भत्तों को देख सकते थे।

उस ने कहा, हम सभी जानते हैं कि रियल एस्टेट निवेश जोखिम के बिना नहीं है। 2018 के मध्य अप्रैल में, हार्ड रॉक होटल ने घोषणा की कि यह था बंद करना पाम स्प्रिंग्स में हार्ड रॉक होटल। तो... भत्ते अच्छे हैं लेकिन होटल बंद होने पर नहीं। 🙂

वैसे भी, यदि आप रुचि रखते हैं तो इसे देखें और साइन अप करने के लिए यह मुफ़्त है।

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