जब प्रॉस्पर और लेंडिंग क्लब जैसे पीयर टू पीयर लेंडिंग प्लेटफॉर्म पहली बार सामने आए, तो लोग उनके दीवाने हो गए। यह निवेश करने के लिए एक नई संपत्ति थी और लोग बढ़त खोजने के लिए उनका विश्लेषण कर रहे थे।
असुरक्षित व्यक्तिगत ऋणों में "निवेश" जोखिम भरा लगता है, लेकिन यह इतना नया होने के कारण, कोई नहीं जानता था कि वास्तव में कितना जोखिम भरा है। यह बाद में नहीं था कि इनमें से कई निवेश केवल. के लिए उपलब्ध होंगे उच्च निवल मूल्य मान्यता प्राप्त निवेशक.
प्लेटफ़ॉर्म के पास उनके विश्लेषक और एक्चुअरी थे जो डिफ़ॉल्ट दरों को प्रोजेक्ट करने की कोशिश करते थे और उसी के अनुसार ऋण की कीमत लगाते थे... लेकिन वास्तव में कोई नहीं जानता।
छोटे निवेश न्यूनतम, अक्सर $ 5 या $ 10, का मतलब है कि आप अपने निवेश को कई ऋणों में फैला सकते हैं और अपने जोखिम को फैला सकते हैं। एक ऋण में $ 100 एक उधारकर्ता को 20 उधारकर्ताओं को $ 5 ऋण से अधिक अस्थिर है।
समस्या यह थी कि उन ऋणों की डिफ़ॉल्ट दरें केवल अनुमान थीं। व्यक्तिगत ऋण कुख्यात रूप से अस्थिर हैं। इसके बारे में सोचें - अगर चीजें दक्षिण की ओर जा रही हैं, तो क्या आप अपना भुगतान करने जा रहे हैं?
उपयोगिता बिल, क्रेडिट कार्ड बिल, आपके बैंक से असुरक्षित ऋण, या किसी पीयर लेंडिंग प्लेटफॉर्म पर असुरक्षित ऋण? उत्तर काफी स्पष्ट है।और जब वे डिफ़ॉल्ट दर अनुमान सटीक नहीं होते हैं, और चीजें पटरी से उतर जाती हैं जैसा कि हमने 2007 और 2008 (महान मंदी) में देखा था, तो बुरी चीजें होती हैं। 5% चूक के बजाय आपने 10%+ चूक देखी।
सौभाग्य से, मुझे मैरीलैंड के निवासी के रूप में उन नोटों में निवेश करने की अनुमति नहीं थी और बढ़ती डिफ़ॉल्ट दरों का मज़ा लेने से चूक गया। आजकल, मैं क्राउडफंडेड रियल एस्टेट निवेश में निवेश कर सकता हूं और मेरी आशा है कि डिफ़ॉल्ट दरों को समझकर मैं उन संभावित नुकसान से बच सकता हूं।
अफसोस की बात है कि जब रियल एस्टेट निवेश की बात आती है, तो डिफ़ॉल्ट का जोखिम (शाब्दिक रूप से) समीकरण का एक हिस्सा होता है। लेकिन यह हमेशा सबसे मजेदार बातचीत का विषय नहीं होता है। यह समझ आता है; आखिर कौन है जो पैसा कमाने के दौरान उदासी और कयामत की बात करना चाहता है?
क्राउडफंडेड रियल एस्टेट के साथ मेरे अनुभव
इस लेख को संदर्भ में रखने के लिए, और आपको यह सूचित करने में सहायता के लिए कि मैं डिफ़ॉल्ट जोखिम के बारे में कैसे सोच रहा हूं (जिसे मैं इन सौदों का सबसे महत्वपूर्ण जोखिम मानता हूं), मैं संक्षेप में साझा करना चाहता था कि मैं कैसा हूं शामिल।
इस लेखन के लिए, मैंने RealtyShares पर दो सौदों के लिए $१५,००० प्रतिबद्ध किया है (जिसने तब से नए निवेशक लेना और कोई नया सौदा करना बंद कर दिया है). RealtyShares के साथ, आप व्यक्तिगत संपत्तियों में निवेश कर रहे हैं, यह संपत्ति खरीदने वाले फंड नहीं हैं। मैं प्रत्येक सौदे की बारीकियों के बारे में बात नहीं कर सकता, यह सेवा की शर्तों के खिलाफ है और यह सुपर प्रासंगिक नहीं है, लेकिन पहला 5 साल की होल्ड के साथ एक सामान्य इक्विटी सौदा था। दूसरा अभी भी खुला है, हालांकि मैंने सौदे के लिए प्रतिबद्ध किया है।
पहले सौदे में अनुमानों के अनुरूप त्रैमासिक नकद पैदावार हुई है, इसलिए मैं इससे संतुष्ट हूं, और त्रैमासिक अपडेट समय पर और व्यापक रहे हैं। यह लगभग 160,000 वर्ग फुट है। खुदरा स्थान (एक स्ट्रिप मॉल वह है जिसे हम इसे न्यूयॉर्क में बड़ा होना कहते हैं) और वे सभी प्रदान करते हैं पूर्ण वित्तीय विवरण, बैलेंस शीट और नकदी प्रवाह सहित मैं चाहने के बारे में सोच सकता था बयान। मुझे सूचित महसूस होता है।
डिफ़ॉल्ट जोखिम के बारे में आपको क्या जानना चाहिए
ठीक से समायोजित जोखिम प्रोफाइल के बिना, आप डिफ़ॉल्ट की अवधारणा से जितना आप चाहते हैं उससे अधिक परिचित हो सकते हैं। इस अवसर का लाभ उठाएं और डिफ़ॉल्ट के बारे में अधिक जानें—और इससे कैसे बचें।
सबसे पहले, डिफ़ॉल्ट दर क्या है? कभी-कभी "कोहोर्ट डिफॉल्ट दर" कहा जाता है, यह उन ऋणों का प्रतिशत है जिन्हें कई चूक भुगतानों के बाद ऋणदाता नुकसान के रूप में लिखते हैं। ऋणों को बट्टे खाते में डालने के बाद, उन्हें आमतौर पर संग्रह के लिए एक एजेंसी को स्थानांतरित कर दिया जाता है। कुछ मामलों में, एक डिफ़ॉल्ट ब्याज दर लागू हो सकती है और यह एक उच्च ब्याज दर है जो एक उधारकर्ता पर लगाया जाता है जिसने भुगतान की एक विशिष्ट राशि को याद किया है।
जबकि व्यक्तिगत फर्म और फंड आम तौर पर अपनी डिफ़ॉल्ट दरों का प्रचार नहीं करते हैं, फेडरल रिजर्व की रिपोर्ट है कि 2017 में एक था वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के लिए 0.74 प्रतिशत अपराध दर यू.एस. बैंकों में बुक किया गया. दूसरे शब्दों में: यू.एस. बैंकों द्वारा संसाधित प्रत्येक 135 सीआरई ऋणों में से एक का पिछले वर्ष कम से कम एक भुगतान छूट गया था।
कर्जदार डिफॉल्ट क्यों करते हैं? एक टन कारण हैं। यह व्यक्तिगत वित्तीय परेशानियों जितना आसान हो सकता है - जैसे कि आप अपने सिर के ऊपर हैं या अधिक लीवरेज्ड हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति के साथ, अधिकांश उधारकर्ताओं पर इस तरह की घटनाओं में नकदी की कमी को पूरा करने के लिए संसाधनों पर भरोसा किया जा सकता है (जैसा कि 0.74 प्रतिशत अपराध दर से प्रमाणित है)।
उस ने कहा, आप उन 0.74% सौदों के अपने उचित हिस्से से अधिक नहीं रखना चाहते हैं। 🙂
इससे बचने के लिए, आपको बिंदीदार रेखा पर हस्ताक्षर करने से पहले रियल एस्टेट प्रायोजक में पूरी तरह से परिश्रम करने की आवश्यकता है जो उधार लेने वाली इकाई और परियोजना के बजट को नियंत्रित करेगा।
मैं डिफ़ॉल्ट जोखिम का मूल्यांकन कैसे करूं?
जबकि डिफ़ॉल्ट रूप से समाप्त होने वाले ऋणों में निवेश के विरुद्ध अपने पोर्टफोलियो को सुरक्षित रखने का कोई निश्चित तरीका नहीं है, ऐसे कई कदम हैं जो विवेकपूर्ण निवेशक अपनी सुरक्षा के लिए उठाते हैं। पहला और सबसे महत्वपूर्ण कदम पूरी तरह से उचित परिश्रम करना है।
प्रारंभिक बिंदु के रूप में, यहां कुछ महत्वपूर्ण बिंदुओं पर विचार किया गया है:
- प्रायोजन। क्या मुझे इस व्यवसाय योजना और इसे कुशलता से निष्पादित करने की प्रायोजक की क्षमता में विश्वास है? क्या प्रायोजक ने पहले इस प्रकार की संपत्ति के लिए इस रणनीति को क्रियान्वित किया है? या इस बाजार में? प्रायोजन समूह के पास कितने वर्षों का अनुभव है?
- भौतिक संपत्ति। संपत्ति कब बनाई गई थी? पिछली बार इसका जीर्णोद्धार कब किया गया था? छत, पार्किंग स्थल, लिफ्ट या यांत्रिक प्रणाली को आखिरी बार कब बदला गया था? क्या संभावना है कि संपत्ति को निकट-अवधि या दीर्घकालिक पूंजीगत व्यय की आवश्यकता होगी?
- लाभ लें। उत्तोलन 50% ऋण से लेकर स्थिर मूल्य (LTV) तक 80% या उससे अधिक तक भिन्न हो सकता है। कुछ मामलों में, यह 80% से अधिक जाने का भी अर्थ हो सकता है। लेकिन आम तौर पर बोलते हुए, वरिष्ठ ऋण के लिए बहुपरिवार परियोजनाएं 80% या उससे कम होनी चाहिए, और अन्य स्थिर वाणिज्यिक संपत्ति 70% या उससे कम होनी चाहिए। अधिक उत्तोलन से अपराध हो सकता है, जिससे डिफ़ॉल्ट हो सकता है, जिसके परिणामस्वरूप फौजदारी हो सकती है।
- ऋण शर्तें। क्या प्रायोजक इस परियोजना पर अपने बटुए का दोहन कर रहे हैं? क्या ऋण की शर्तें परियोजना और उधारकर्ता की प्रमुख ताकत और कमजोरियों को दर्शाती हैं? और क्या ऋण अवधि उचित है? यदि ऋण नरम बाजार में परिपक्व होता है और संपत्ति का मूल्य गिर जाता है तो पुनर्वित्त जोखिम काफी बढ़ जाता है।
- किरायेदार। यदि आपके किरायेदार प्रतिस्पर्धी ताकतों या अन्य अप्रत्याशित प्रवृत्तियों के कारण किराए का भुगतान करने के लिए स्थानांतरित हो जाते हैं या उपेक्षा करते हैं तो क्या आप बैग पकड़ना बंद कर देंगे?
- कैप दर। मौजूदा बाजार कितना प्रतिस्पर्धी है? क्या कैप दरें (परिचालन आय के सापेक्ष संपत्ति मूल्य) ऊपर की ओर दबाव देख रही हैं, यानी क्या संपत्ति के मूल्य गिरते दिख रहे हैं? क्या ब्याज दरें बढ़ रही हैं? एक्जिट कैप दर धारणा, यानी बिक्री मूल्य उद्देश्य कितना प्रमाणित है? क्या यह निकास मूल्य धारणा समझ में आता है?
- बाजार और स्थान। क्या बाजार चक्र आपकी संपत्ति के लिए अनुकूल है? इसके अलावा, क्या यह सकारात्मक किराये, अधिभोग, जनसंख्या, जनसांख्यिकी और नौकरी में वृद्धि के रुझान वाले सबमार्केट में स्थित है?
- निर्माण। क्या निर्माण, चाहे नया विकास हो या मौजूदा संपत्ति के लिए मूल्य-वर्धित सुधार, लागत में वृद्धि या देरी का कारण बनने की क्षमता रखता है? यदि हां, तो इस जोखिम को कैसे कम किया जा रहा है?
- पट्टे पर देना। क्या प्रायोजक ने संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए विपणन, किरायेदार सुधार और/या लीजिंग कमीशन रिजर्व के लिए पर्याप्त रूप से आवंटित किया है?
सूची एक परिचय के रूप में है, क्या खोजना है, लेकिन व्यापक नहीं है। इनमें से कोई भी विषय अपने आप में एक पद के योग्य होगा!
निवेश प्रकार द्वारा जोखिम प्रोफाइल
डिफॉल्ट्स और डिफॉल्ट दरों के बारे में हम जो जानते हैं, उसे देखते हुए आपके निवेश में किस तरह के संरचनात्मक जोखिम हैं?
आजकल अचल संपत्ति में निवेश करने के तीन मुख्य तरीके हैं:
- जन-सहयोग - जहां आप रीयल्टीशेयर और अन्य के माध्यम से सौदे का एक छोटा सा हिस्सा खरीदते हैं क्राउडफंडिंग अचल संपत्ति साइटें.
- फंड निवेश - जहां आप आरईआईटी (ईटीएफ या म्यूचुअल फंड) में या छोटी आरईआईटी जैसी कंपनियों (कई में से कई) के माध्यम से निवेश करते हैं गैर-मान्यता प्राप्त क्राउडफंडिंग साइटें इस तरह संरचित हैं)
- प्रत्यक्ष संपत्ति का स्वामित्व - जहां आप सीधे या सिंडिकेट के माध्यम से संपत्ति खरीदते हैं
रियल एस्टेट परियोजनाओं में निजी शेयरों को क्राउडफंडिंग व्यक्तिगत निवेशकों को एक कानूनी इकाई (एलएलसी) में पैसा लगाने की अनुमति देता है जो एक रियल एस्टेट परियोजना में निवेश करता है या उस परियोजना को पैसा उधार देता है। सामान्यतया, क्राउडफंडिंग साइटें अधिकांश आरईआईटी की तुलना में कम शुल्क भार प्रदान करती हैं। साथ ही, क्योंकि ये निजी हैं निवेश, निवेश प्रदर्शन एस एंड पी 500 और अन्य तरल बाजार से अपेक्षाकृत कम सहसंबद्ध है संकेतक। जैसे, यह भौगोलिक बाजार, संपत्ति और निवेश प्रकार दोनों के आधार पर आपके पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक आकर्षक तरीका हो सकता है।
तथ्य यह है कि किसी दिए गए निवेश से जुड़ी केवल एक संपत्ति का मतलब है कि परियोजना के खराब प्रदर्शन पर वापस आने के लिए बहुत कम है। उस ने कहा, डिफॉल्ट्स यहां कम जोखिम वाले प्रोफाइल का निर्माण करते हैं क्योंकि संपत्ति ऋण को सुरक्षित करती है, जिससे बीमा के रूप में कार्य होता है। इसके अलावा, फौजदारी नीलामी एक विकल्प है जो प्रायोजक या संपत्ति के मालिक को डिफ़ॉल्ट होना चाहिए।
सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) विविध संपत्तियों के पेशेवर रूप से प्रबंधित पोर्टफोलियो हैं; अधिकांश फंड वाणिज्यिक, कॉर्पोरेट या किराये की संपत्ति में निवेश करते हैं। हालांकि सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले आरईआईटी में व्यापार करना अपेक्षाकृत आसान है, इसमें अल्पकालिक अस्थिरता जोखिम में वृद्धि हो सकती है क्योंकि उनका प्रदर्शन शेयर बाजार से अपेक्षाकृत अधिक सहसंबद्ध है। यदि आप मंदी के दौरान बाहर निकलते हैं (जितने लोग करने के लिए ललचाएंगे), आपके रिटर्न को नुकसान हो सकता है।
फंड निवेश प्रत्यक्ष निवेश से एक अलग जोखिम प्रोफाइल प्रदान करता है। क्योंकि एक फंड संपत्तियों और परियोजनाओं की एक टोकरी है, यह अक्सर डिफ़ॉल्ट दरों और समग्र बाजार प्रदर्शन के लिए अधिक बारीकी से देखता है। लेकिन यह कम नियंत्रण और अनुकूलन प्रदान करता है, क्योंकि निवेशक यह चुनने में असमर्थ हैं कि वे किन व्यक्तिगत परियोजनाओं में निवेश करना चाहते हैं। उस ने कहा, ये निवेश प्रकार भी तरलता प्रदान करते हैं, जिसका अर्थ है कि आप अपने शेयरों को खरीदने के बाद व्यापार कर सकते हैं।
प्रत्यक्ष संपत्ति का स्वामित्व वह तब होता है जब आप व्यक्तिगत संपत्तियों के एकमुश्त मालिक होते हैं। यदि आप इस निवेश प्रकार में रुचि रखते हैं, तो आप अपने अचल संपत्ति निवेश के लिए पर्याप्त समय देने की उम्मीद कर सकते हैं और उन संपत्तियों के हर विवरण में बहुत व्यावहारिक और शामिल हो सकते हैं। आप पूर्ण नियंत्रण में हैं और आप जितने चाहें उतने रूढ़िवादी या जोखिम भरे हो सकते हैं।
उस तरह की जिम्मेदारी आकर्षक हो सकती है, लेकिन इस तथ्य के बारे में यथार्थवादी होना महत्वपूर्ण है कि जब एकमुश्त संपत्ति के मालिक होने की बात आती है, तो प्राथमिक जोखिम आप ही होते हैं। क्या आपने बाजार को सही ढंग से पढ़ा है? एक प्राप्त करने योग्य व्यवसाय योजना बनाई? क्या आप इसके माध्यम से देख पाएंगे?
दिन-प्रति-दिन संपत्ति प्रबंधन की परेशानी एक बड़ा कारण है कि कई निवेशक दूसरों के समय और विशेषज्ञता का लाभ उठाना पसंद करते हैं। क्यूरेटेड मार्केटप्लेस पर पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक अक्सर अपने पूरे करियर को किसी दिए गए बाजार के बारे में जानने के लिए समर्पित करते हैं। निष्क्रिय अचल संपत्ति निवेश आपको उस पेशेवर विशेषज्ञता से लाभ उठाने का मौका देता है-जब आप अपने दैनिक जीवन के बारे में बिना किसी बाधा के चलते हैं।
निवेश प्रकार द्वारा चूक को कैसे संभालें
क्या होता है जब विभिन्न प्रकार के एसेट में डिफॉल्ट होते हैं?
क्राउडफंडेड रियल एस्टेट के साथ, आप प्रायोजक के साथ एक नोट या इक्विटी सौदे में निवेश कर रहे हैं। यदि चीजें योजना के अनुसार चलती हैं, तो आप चीजों को ठीक करने के लिए मंच पर भरोसा कर रहे हैं (या जैसा कि सही है .) संभव है) और इसलिए आपके उचित परिश्रम का एक हिस्सा यह होना चाहिए कि कंपनी इन अपरिहार्य से निपटने की योजना कैसे बना रही है स्थितियां।
आरईआईटी के साथ, फंड विभिन्न चूक का प्रबंधन करेगा और आपको एक मिश्रित रिटर्न देने की कोशिश करेगा जो आपकी आवश्यकताओं को पूरा करे। वे 10% (एक उदाहरण के रूप में) का वादा कर सकते हैं, लेकिन इसमें ऐसे सौदे शामिल हो सकते हैं जहां उन्हें उन सौदों का मुकाबला करने में मदद करने के लिए 15% मिल रहे हैं जो डिफ़ॉल्ट हो सकते हैं (या भुगतान पर बकाया में जाते हैं, आदि)। आपके लिए, यह निवेश का एक अदृश्य हिस्सा है और केवल फंड के रिटर्न में ही परिलक्षित होता है।
प्रत्यक्ष संपत्ति के स्वामित्व के साथ, आप "प्रायोजक" (क्राउडफंडेड शर्तों का उपयोग करने के लिए) हैं, इसलिए जब आप डिफ़ॉल्ट होते हैं, तो यह वास्तव में आप पर होता है, इसलिए यह वास्तव में इस पोस्ट के दायरे में नहीं है। 🙂
अंत में, चाहे आप जोखिम-सहिष्णु हों, जोखिम-प्रतिकूल हों, या कहीं स्पेक्ट्रम के साथ हों, अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने से आपके रिटर्न को बढ़ावा देने की क्षमता होती है और रियल एस्टेट इसे करने का एक शक्तिशाली तरीका है।
इन नए क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म के साथ, यह समझना अभी भी महत्वपूर्ण है कि डिफ़ॉल्ट जोखिम एक गंभीर चिंता का विषय है। दोहरे अंकों में रिटर्न के वादों के बहकावे में न आएं क्योंकि हर सौदा कारगर नहीं होगा। जानें कि चूक को कैसे संभाला जाएगा क्योंकि वे घटित होंगे और आप जानना चाहते हैं कि आप जिस भी प्लेटफॉर्म में निवेश कर रहे हैं, वह आपकी पीठ होगी और इस दुर्लभ अनिवार्यता से नहीं छिपेगी।