वित्तीय बाजारों के बारे में अनोखी बात उत्तोलन है। एक शेयरधारक के रूप में आपके पास लीवरेज का उपयोग करने की अविश्वसनीय शक्ति है जो आपकी व्यक्तिगत बैलेंस शीट का हिस्सा नहीं है। आप सबसे खराब स्थिति में अपनी निवेश पूंजी से ज्यादा कुछ नहीं खोने के लिए खड़े हैं।
आप यह कहने के लिए इतनी दूर जा सकते हैं कि एक सार्वजनिक कंपनी में एक निवेशक के रूप में आपके पास असीमित उल्टा और सीमित नकारात्मक पक्ष है। आप जितना अधिक कमा सकते हैं, वह किसी ऊपरी सीमा से सीमित नहीं है, और आप अपने मूल निवेश से अधिक नहीं खो सकते हैं।
रियल एस्टेट बनाम। आरईआईटी
यह इस बात का एक बेहतरीन उदाहरण है कि हमारी व्यक्तिगत बैलेंस शीट में कितनी आसानी से जोखिम को स्थानांतरित किया जा सकता है। व्यक्तिगत स्तर पर अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए एक सौदा करने के लिए अपनी आय, संपत्ति और व्यक्तिगत बैलेंस शीट का उपयोग करने की आवश्यकता होती है। बैंक आपके डेटा की परवाह करते हैं - आप जोखिम हैं। और आपकी बैलेंस शीट संपार्श्विक है।
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), हालांकि, आपको अपनी व्यक्तिगत बैलेंस शीट के जोखिम के बिना उसी तरह के उत्तोलन (उच्च-उपज वाले निवेश खरीदने के लिए सस्ते में उधार लेना) तक पहुंचने की अनुमति देता है।
आपको अपने द्वारा किए गए रियल एस्टेट निवेश पर नकद रिटर्न पर 15% नकद मिल सकता है। लेकिन आप लीवरेज्ड आरईआईटी में नकद रिटर्न पर समान 15% नकद पा सकते हैं। सबसे बड़ा अंतर यह है कि कौन सी बैलेंस शीट आप के साथ खेल रहे हैं - आपकी व्यक्तिगत और व्यक्तिगत बैलेंस शीट, या ट्रस्ट की बैलेंस शीट जिसमें आपकी देनदारी है सीमित।
ये बिल्कुल समान निवेश नहीं हैं। कोई कह सकता है कि आपकी अपनी बैलेंस शीट पर अलग-अलग संपत्तियों में नकद वापसी पर नकद लाभ में लाभ के लिए अधिक अवसर देता है। यह एकदम सच है। कुछ हद तक, हालांकि, आरईआईटी का अपना फायदा है कि आप तेजी से और कम कठोरता के साथ मिश्रित हो सकते हैं। आरईआईटी में शेयर हर बार खरीदे जा सकते हैं जब आपके पास एक शेयर खरीदने के लिए पर्याप्त हो। आप $40 के साथ अपनी बैलेंस शीट पर अचल संपत्ति में कभी नहीं आएंगे; बहुत बड़ा लेन-देन करने के लिए आपको हाथ में पर्याप्त नकदी होने का इंतजार करना होगा।
इसके अलावा, एक ट्रस्ट एक व्यक्ति की तुलना में बहुत कम ब्याज दर पर अधिक लाभ उठा सकता है, एक और लाभ जोड़ सकता है। इसके अलावा, आप आरईआईटी में अनिश्चित काल के लिए कंपाउंड कर सकते हैं जबकि कुछ बैंक आपको अपने पोर्टफोलियो में हमेशा के लिए सस्ते में वित्तपोषित और अत्यधिक-लीवरेज वाली व्यक्तिगत अचल संपत्ति खरीद जोड़ने देंगे।
सार्वजनिक कंपनियों में उत्तोलन
सार्वजनिक कंपनियों में निवेशक भी आंतरिक उत्तोलन का उपयोग कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आपकी पसंद दो तेल कंपनियों तक सीमित है। एक शून्य ऋण के साथ पूरी तरह से साफ बैलेंस शीट के साथ काम करता है। एक अन्य पर्याप्त ऋण के साथ काम करता है, और केवल थोड़ी सी इक्विटी।
आप लीवरेज्ड कंपनी की तरह आकर्षक बनाने के लिए अनलीवर्ड ऑयल कंपनी को खरीदने के लिए हमेशा अपने पोर्टफोलियो को क्रिएटिव फाइनेंसिंग के साथ जोड़ सकते हैं। आप अपने घर को निवेश पूंजी के स्रोत के रूप में इस्तेमाल कर सकते हैं - कई लोगों ने ऐसा ही किया है। (कुछ लोग लीवरेज के स्रोत के रूप में होम इक्विटी का उपयोग करने के लिए एक सचेत निर्णय लेते हैं, लेकिन किसी भी समय आप एक बंधक पूर्व भुगतान को छोड़ दें और कहीं और पूंजी तैनात करें, आप होम इक्विटी का उपयोग स्रोत के रूप में कर रहे हैं लाभ लें।)
वैकल्पिक रूप से, के साथ लाभ उठा सकते हैं सर्वोत्तम मार्जिन दर 2% से कम दर पर।
एक बार फिर हम खुद को विभिन्न जोखिमों के लिए उजागर करते हैं। घरेलू इक्विटी के साथ निवेश करने के लिए अपनी व्यक्तिगत बैलेंस शीट का उपयोग करना हमारे अपने व्यक्तिगत वित्त को जोखिम में डालता है। ब्रोकरेज मार्जिन का उपयोग करना बाजार जोखिम पैदा करता है - यदि कंपनी की कीमत तेजी से गिरती है, तो आपकी स्थिति बंद हो जाती है। 2:1 पर, शेयर की कीमतों में 50% की गिरावट का मतलब है कि आपको मार्जिन कॉल मिलता है। आपकी स्थिति कुल हानि पर बंद है।
दूसरी ओर, किसी भी फर्म द्वारा उपयोग किए जाने वाले आंतरिक उत्तोलन का समान प्रभाव नहीं होता है। उत्तोलन कंपनी की बैलेंस शीट पर आयोजित किया जाता है। और शेयर की कीमतों में अस्थायी गिरावट की स्थिति में आपको नुकसान का कोई वास्तविक जोखिम नहीं है। केवल एक पूर्ण और पूर्ण दिवालियापन ही आपके पूरे निवेश को मिटा सकता है।
कुछ हद तक सैद्धांतिक, फिर भी पूरी तरह से लागू
बैलेंस शीट द्वारा विभिन्न निवेशों को विभाजित करने का पूरा विचार कुछ हद तक सैद्धांतिक है, लेकिन यह पूरी तरह से लागू होता है कि हम विभिन्न अवसरों के बारे में कैसे सोचते हैं। चूंकि एक निवेशक के रूप में आपका काम पूंजी आवंटनकर्ता होना है, आपको यह निर्णय करना होगा कि आप पूंजी कैसे आवंटित करते हैं, और यह भी कि पूंजी कहां से आती है।
सभी बातों पर विचार किया गया है, मुझे लगता है कि बैलेंस शीट पर जोखिम की सवारी करने के लिए यह एक बेहतर विकल्प है जो सीधे मेरे में प्रवाहित नहीं होता है। एक आरईआईटी की बैलेंस शीट निवेश पूंजी के नुकसान के अलावा किसी भी प्रभाव के बिना उड़ा सकती है। एक व्यक्तिगत अचल संपत्ति खरीद उड़ा सकती है, जिसके परिणामस्वरूप निवेश पूंजी की हानि हो सकती है मेरे व्यक्तिगत बैलेंस वित्त और क्रेडिट रिपोर्ट पर भारी दाग, इसमें लाभ उठाने की मेरी क्षमता को सीमित कर रहा है भविष्य।
व्यक्तिगत उत्तोलन के साथ व्यक्तिगत शेयरों की खरीद फिर से नए जोखिम लाती है। पहले से ही लीवरेज वाली कंपनी को खरीदना सीमित नकारात्मक जोखिम के साथ समान उल्टा देता है।
मैं कहूंगा कि सभी चीजें समान हैं, किसी और की बैलेंस शीट पर खेलना हमेशा मेरे साथ खेलना बेहतर होता है।