Le loyer vs. Le débat sur l'achat d'une maison est un débat en cours, qui semble augmenter et diminuer avec la valeur des propriétés.
Avec des prix des logements maintenant à des niveaux record, le débat est plus que jamais d'actualité.
Cela est particulièrement vrai sur les marchés à prix élevés, où les prix des logements ont atteint des niveaux de saignement de nez et nécessiteront un investissement financier massif – si cela est même possible.
Premières choses d'abord: où vous habitez les chiffres dans le loyer vs. Décision d'achat
Il ne faut pas s'étonner que la géographie joue un rôle majeur dans le loyer vs. acheter une maison décision.
Dans certains marchés, où les prix des maisons sont très élevés ou l'abondance de logements locatifs, la location sera le meilleur choix. Mais dans d'autres, où les loyers sont plus élevés que le paiement d'une maison typique, l'achat s'impose comme la stratégie privilégiée.
Un rapport de CNBC à la fin de l'année dernière, Il vaut mieux louer qu'acheter sur le marché immobilier d'aujourd'hui
, a révélé que l'achat d'une maison est désormais moins cher que la location dans seulement 35% des comtés américains. Ils rapportent que la location est un meilleur investissement que l'achat dans 16 des 23 principaux marchés métropolitains.Les régions métropolitaines où il est préférable de louer comprennent Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco et Seattle. Cependant, l'achat surpasse la location dans une grande partie du Midwest et du Nord-Est, Chicago et Cleveland étant les meilleurs endroits pour acheter.
San Francisco est un exemple classique. Au milieu de cette année, le prix de vente médian d'une maison unifamiliale a atteint un incroyable 1,7 million de dollars et 1,3 million de dollars pour les condos. Acheter à ces niveaux de prix peut être hors de question pour la grande majorité des ménages.
En revanche, le prix médian d'une maison à Buffalo est 115 750 $, contre un loyer mensuel moyen de 1 100 $. De tels chiffres font de la possession un meilleur investissement que la location, car le paiement mensuel pour la maison au prix médian sera inférieur au loyer mensuel moyen.
Si vous n'êtes pas admissible à un prêt hypothécaire, cela n'a pas d'importance
C'est un autre fait fondamental de la vie quand il s'agit de l'achat d'une maison.
En termes simples, le loyer vs. acheter une maison la question ne s'applique pas si vous ne pouvez pas vous qualifier avec un prêteur hypothécaire pour le financement.
Cela peut inclure plusieurs facteurs, notamment :
- Revenus insuffisants ou instables.
- Mauvais historique de crédit.
- Dettes et obligations hors logement excessives.
- Manque de fonds pour un acompte.
Si vous espérez acheter une maison à l'avenir, la bonne nouvelle est que chacun de ces problèmes peut être résolu à l'avenir. Cela prendra du temps, mais c'est certainement faisable.
En attendant, nous allons concentrer ce débat sur le loyer vs. acheter question en supposant que vous avez les ressources financières pour acheter.
Loyer vs. Acheter une maison: qu'est-ce qui vous convient le mieux ?
Il y a beaucoup de facteurs qui entrent dans le loyer vs. acheter une décision à domicile. Tout n'a pas non plus à voir avec l'argent.
Ci-dessous, nous allons décomposer chaque facteur individuellement, discuter des détails de la façon dont il affecte la location ou la propriété, puis tenter de déclarer un gagnant dans chaque catégorie.
Paiement mensuel vs. Prix actuel
Celui-ci est peut-être le plus compliqué de tous. Si vous achetez une maison pour 300 000 $, avec une mise de fonds de 60 000 $ (20 %), vous aurez besoin d'une hypothèque de 240 000 $. À 4 % pour un prêt sur 30 ans, la mensualité de l'hypothèque sera de 1 145 $. Les taxes foncières, à 3 000 $ par année, ajouteront 250 $ de plus à votre paiement mensuel. Vous devriez également prévoir 100 $ supplémentaires pour l'assurance habitation.
Cela portera le coût mensuel total d'achat à 1 395 $.
Si le coût de location de la même maison est de 1 800 $ par mois, l'achat sera certainement le meilleur choix.
Mais disons qu'au lieu de faire un acompte de 20 %, vous n'entrez qu'avec 5 %. Cela portera votre prêt hypothécaire à 285 000 $. À 4 % pour un prêt sur 30 ans, le versement hypothécaire lui-même sera de 1 360 $. Vous devrez également ajouter 350 $ pour les taxes foncières et l'assurance habitation, ce qui porte le total à 1 710 $.
Mais ce n'est pas la fin de l'histoire. En mettant 5% d'acompte, vous devrez payer assurance hypothécaire privée. La prime mensuelle sur un 285 000 $ qui représente 95 % de la valeur de la maison ajoutera environ 185 $ au paiement.
Cela portera le coût mensuel total d'achat à 1 895 $.
Mais il y a une autre variable pour les propriétaires: les coûts de réparation et d'entretien.
HGTV rapporte que les coûts annuels moyens de réparation et d'entretien pour les propriétaires sont entre 1% et 3% du prix d'achat de la maison. Pour une maison achetée 300 000 $, en utilisant le point médian de 2 %, les coûts de réparation et d'entretien s'élèvent à 6 000 $ par année. Cela ajoutera environ 500 $ à votre paiement mensuel, que vous versiez 5% ou 20%.
Avec un acompte de 20 %, la mensualité passe alors à 1 895 $. Avec un acompte de 5 %, il s'élève à 2 395 $.
Gagnant: Location
Stabilité d'emploi
Il s'agit d'un loyer souvent sous-estimé vs. critères d'achat. Si vous avez un emploi très stable ou si vous travaillez dans un domaine de carrière très stable, acheter peut avoir plus de sens. Mais si, comme de nombreuses professions aujourd'hui, l'emploi futur est incertain, il vaut peut-être mieux louer.
Une partie du problème avec l'emploi instable est la fiabilité du revenu. Si vous changez fréquemment d'emploi, il est fort possible qu'à un moment donné, vous gagnez moins que lorsque vous avez acheté votre maison pour la première fois. Si cela décrit même potentiellement votre situation, la location est la meilleure solution.
Gagnant: Acheter pour ceux qui ont un emploi stable, louer pour tous les autres.
Mobilité
Il s'agit d'examiner la situation de la stabilité d'emploi sous un angle différent. Si vous vivez dans une petite ville ou une zone rurale et que les emplois dans votre domaine sont rares, vous devrez peut-être déménager si vous perdez votre emploi.
Un autre exemple est celui où vous pourriez vous marier dans un proche avenir, nécessitant un déménagement. Encore une autre possibilité est un être cher malade dans une autre ville, qui peut vous obliger à déménager à un moment donné.
Dans toutes les situations ci-dessus, la location vous donnera la mobilité nécessaire pour déménager avec le moins de tracas. Vous pouvez sortir d'un bail au plus tard à la fin du bail, et certains vous permettront de rompre le bail à moindre coût. Mais essayer de vendre une maison pour déménager prend non seulement plus de temps, mais si vous devez déménager rapidement, vous risquez de perdre de l'argent sur la vente.
Gagnant: Location
Implications de taxes
Il fut un temps où le code des impôts était extrêmement sympathique propriétaire. Mais les modifications du code des impôts mises en œuvre fin 2017 ont changé cette équation pour des millions de propriétaires.
D'abord et avant tout, la déduction forfaitaire a considérablement augmenté. Pour 2019, c'est 24 400 $ pour le dépôt conjoint et 12 200 $ pour les déclarants célibataires.
Poursuivant notre exemple ci-dessus, si vous avez un prêt hypothécaire de 240 000 $ à 4 %, vous paierez des intérêts hypothécaires inférieurs à 9 600 $ au cours de la première année du prêt. Même si vous ajoutez 3 000 $ pour les taxes foncières, vous n'êtes que jusqu'à 12 600 $ en dépenses déductibles d'impôt liées à votre maison.
Cela peut vous donner une légère déduction – 200 $ – si vous êtes célibataire. Mais il dépassera à peine 50 % de la déduction forfaitaire pour un couple marié.
Il existe également une autre limitation dans le nouveau code des impôts. Les déductions fiscales d'État et locales (« SALT ») sont désormais limitées à 10 000 $ par année. Si vous vivez dans un État à fiscalité élevée, votre déduction d'impôt foncier sera plafonnée, vous refusant ainsi le plein bénéfice de la déduction pour frais.
Le locataire obtiendra la déduction forfaitaire, qui peut être tout ce que le propriétaire obtient également.
Gagnant: Acheter, tant que vous avez de grandes déductions détaillées en dehors de votre maison. Sinon, la victoire revient à la location.
Liquidité et « capital piégé »
L'argent investi dans l'acompte sur une maison est en fait du capital piégé. C'est parce qu'il n'est pas accessible, à part vendre la maison ou souscrire un prêt sur valeur domiciliaire. L'un est tout à fait gênant, et l'autre ajoute au coût de possession. Ce qu'il faut retenir, c'est que l'argent de l'acompte n'est pas liquide. C'est là, mais ce n'est vraiment pas le cas.
Prenons l'exemple de deux personnes, chacune ayant 60 000 $ d'économies. Le premier prend le montant total et l'utilise comme acompte de 20 % sur une maison de 300 000 $. La seconde le garde en épargne et loue son logement.
En investissant ses économies et une maison, l'acheteur a perdu des liquidités. Mais en conservant 60 000 $ d'économies, le locataire reste totalement liquide. En raison de cette liquidité, le locataire a plus d'options dans la vie, ainsi qu'un coussin généreux contre l'incertitude financière.
Gagnant: La location, si la liquidité est importante pour vous – et elle devrait l'être.
Créer de la richesse
Il y a beaucoup de variables avec ce facteur, mais prenons la location et l'achat individuellement.
La personne A met la mise de fonds de 60 000 $ sur une maison de 300 000 $ et effectue fidèlement les versements hypothécaires pendant 30 ans. À la fin de cette période, non seulement l'hypothèque est entièrement remboursée, mais la maison a doublé de valeur. La personne A a augmenté sa richesse de 60 000 $ à 600 000 $ en 30 ans.
La personne B possède également 60 000 $, mais au lieu d'acheter une maison, elle l'investit dans un portefeuille mixte d'actions et d'obligations, avec un taux de rendement annuel moyen de 7 %. Après 30 ans, son portefeuille de 60 000 $ est passé à 456 735 $.
La personne A obtient un avantage de plus de 153 000 $ en achetant plutôt qu'en louant. Cependant, si sa maison n'augmente pas en valeur, sa valeur nette ne sera que de 300 000 $ après 30 ans. Cela le mettra en retard de plus de 156 000 $.
Gagnant: Cela pourrait aller dans les deux sens, en fonction du rapport qualité-prix de la maison du propriétaire, par rapport à l'épargne et à l'engagement d'investissement du locataire.
Coût d'opportunité
Nous venons de donner un exemple de la façon dont une personne peut choisir d'investir de l'argent dans un portefeuille d'actions et d'obligations qui, autrement, servirait à l'achat d'une maison. C'est une forme de coût d'opportunité qui pourrait être favorable ou défavorable au propriétaire.
Mais il y a des coûts d'opportunité moins certains. Par exemple, si plutôt que d'acheter une maison, vous avez choisi d'investir l'argent dans votre carrière ou dans acheter une entreprise, l'augmentation des revenus – ainsi que la valeur de revente potentielle de l'entreprise – pourraient vous donner une bonne avance sur le rendement de l'investissement lié à la possession d'une maison.
L'investisseur immobilier millionnaire autodidacte Grant Cardone a déclaré à plusieurs reprises que vous ne devriez pas acheter une maison pour y vivre, mais plutôt louer, puis investir votre argent en vous-même. (Il loue sa maison tout en possédant un portefeuille d'immeubles locatifs productifs de revenus.) Utiliser l'argent pour acheter une entreprise ou améliorer vos compétences professionnelles est en grande partie ce à quoi il faisait référence.
Gagnant: Location
Préférence personnelle
Cela couvre un large éventail de sujets potentiels, qui dépendent de votre situation personnelle. Par exemple, certaines personnes se sentent mieux émotionnellement propriétaires. Ils préfèrent la permanence de la propriété – ainsi que la possibilité de personnaliser leur logement – à tous les avantages que peut leur apporter la location. De plus, si vous avez des enfants, il est probable que vous préférerez fortement en posséder pour leur offrir un plus grand sentiment de sécurité.
En revanche, si vous avez une carrière très exigeante, que vous aimez voyager, ou que vous avez des passe-temps et des passions qui ne vous voient pas passer beaucoup de temps à la maison, la location peut être privilégiée. C'est également le meilleur choix pour tous ceux qui ne veulent pas s'impliquer dans l'entretien pratique qu'exige la possession d'une maison.
Gagnant: C'est un tirage certifié.
Devriez-vous louer ou acheter une maison?
Comme vous pouvez le voir à partir des différents facteurs que nous avons évalués dans le loyer vs. acheter une décision à domicile, c'est vraiment un choix compliqué.
Cela commence par les facteurs d'ensemble, comme le marché où vous vivez. Si la région a des coûts de logement particulièrement élevés, la propriété peut ne pas être une option, même si cela peut être souhaitable d'un point de vue émotionnel.
Il y a aussi considérations financières, qui ont tendance à dominer le débat. Tout d'abord, il y a l'avantage financier à long terme de la propriété par rapport à la location. Cela dépend principalement de la probabilité que les prix des maisons dans votre région augmentent considérablement à l'avenir. C'est, bien sûr, une variable, puisqu'elle implique l'utilisation d'une boule de cristal qu'aucun de nous n'a.
Ensuite, il y a facteurs personnels. Le premier dans cette catégorie est de savoir si vous pouvez même vous permettre d'acheter une maison. Cela dépendra de la solidité de vos finances, par rapport aux niveaux d'abordabilité dans votre région. Vous devrez également déterminer si la possession sera un avantage d'un point de vue fiscal, ainsi que l'impact des coûts variables, comme les réparations et l'entretien.
Enfin, il y a des problèmes de Préférence personnelle. Même si vous souhaitez être propriétaire d'une maison, la location peut mieux s'adapter à votre style de vie. Si votre occupation, vos passe-temps ou vos voyages vous éloignent fréquemment de chez vous, la location peut être le meilleur choix, même si d'autres facteurs favorisent la possession.
Si vous faites face au loyer vs. décision d'achat dès maintenant, examinez attentivement le choix par rapport à tous les facteurs énumérés ci-dessus. Vous pourriez être surpris de votre conclusion finale.