Cela a été l'un des débats qui ont existé à travers les âges. C'est juste là-haut avec « Y a-t-il une vie après la mort? » "Quel est le sens de la vie?" » et « Dois-je avoir des enfants ?
Les questions concernant une hypothèque sont relativement simples: dois-je obtenir une hypothèque de 15 ou 30 ans? Dois-je rembourser mon hypothèque par anticipation? Je dois dire que si vous êtes actuellement propriétaire d'une maison ou que vous cherchez à l'acheter, obtenez une hypothèque fixe de 30 ans.
Au moins à cette époque de l'histoire, obtenir une hypothèque de 15 ans ou rembourser par anticipation n'importe quelle hypothèque de 30 ans est insensé. Je fais cette déclaration avec ces hypothèses:
- Vous prévoyez de rester dans la maison pendant au moins 10 ans.
- Vous et votre conjoint avez moins de 50 ans.
- Les coûts mensuels pour devenir propriétaire de votre maison sont inférieurs à 30 % de votre revenu mensuel.
- Vous avez 25 % ou plus de valeur nette/mise de fonds pour votre maison.
- Toute différence d'épargne résultant d'un remboursement anticipé ou d'une hypothèque plus courte de 15 ans sera investie.
- La maison que vous achetez est une maison de taille moyenne de 2 000 pieds carrés et non un McMansion.
- Vous êtes un épargnant discipliné et n'avez aucune dette de consommation.
Je ne vous donne pas carte blanche pour acheter une maison de 5 000 pieds carrés. Si quoi que ce soit, c'est plutôt l'inverse. Je suggère de vivre dans une maison modeste dans un bon quartier. Prenez la différence et investissez plutôt en bourse. Chaque fois que vous refinancez et obtenez un montant mensuel inférieur, investissez cette différence. Aux taux hypothécaires actuels, par rapport au taux moyen d'inflation et aux rendements boursiers, vous vous en sortirez beaucoup plus loin.
Il y a deux camps opposés à l'argument hypothécaire: Ric Edelman et Dave Ramsey.
Vous ne me verrez pas affirmer, comme Dave Ramsey, que toute dette est l'œuvre du diable. Dans notre environnement économique actuel, je suis plutôt d'accord avec Ric Edelman. Les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas et l'abordabilité est à des niveaux presque record. En clair: c'est moins cher de posséder une maison que de louer dans de nombreuses régions du pays.
Voici les raisons pour lesquelles vous devriez obtenir une hypothèque fixe de 30 ans :
1. Une maison est un actif illiquide
Une maison est un actif très illiquide. Si vous achetez une maison, c'est pour le long terme de 10 ans ou plus. Une fois que vous avez effectué des paiements dans une maison, il est beaucoup plus difficile de retirer de l'argent. Oui, vous pouvez refinancer ou obtenir un HELOC, mais seulement s'il y a suffisamment de valeur nette dans la propriété et que vous avez un emploi.
Disons que vous perdez votre emploi. Si vous avez suivi l'itinéraire Dave Ramsey, dans de nombreuses situations, vous n'avez pas encore remboursé votre hypothèque, avez des investissements minimes et devriez avoir au moins quelques économies d'urgence. Vous auriez considérablement moins d'économies via la méthode de Dave Ramsey que si vous suiviez plutôt Ric Edelman. L'argent dans votre maison sera très difficile à exploiter, et vous pourriez finir par saisir votre maison de toute façon. C'est le exact problème Dave Ramsey vous suggère d'éviter en éliminant votre dette. Cela prouve mon point de flux de trésorerie est plus important que la valeur nette.
Le problème de mettre la majeure partie de votre argent dans votre maison se résume à la répartition des actifs. Comme nous l'avons constaté pendant la bulle immobilière, trop de gens avaient trop de valeur nette dans leur résidence principale. Votre maison doit ne pas être une partie principale de votre valeur nette. Si quoi que ce soit, il devrait être inférieur à 1/3 de votre valeur nette totale. Vous devriez avoir beaucoup plus d'actifs liquides sur lesquels vous pouvez puiser en cas d'urgence.
2. Votre résidence principale est ne pas un investissement
Robert Kiyosaki a fait cette déclaration dans son livre "Papa riche, papa pauvre“:
« Comme nous l'avons constaté lors de la bulle immobilière, votre résidence principale n'est pas un atout. Votre maison n'est qu'un lieu de vie. Je vais prendre des risques pour affirmer que ce n'est pas différent de la location, mais avec certains avantages. En règle générale, il est recommandé d'acheter une maison uniquement si vous vivez au même endroit pendant cinq ans ou plus. Je suggère une période encore plus longue de 10 ans ou plus. Sinon, il est généralement préférable de louer à la place. Posséder une maison pendant 5 à 7 ans est trop risqué. C'est trop de capitaux propres à stocker dans un seul actif, et il peut être difficile de vendre lorsque vous devez déménager.
3. Mieux vaut investir au lieu d'un prêt hypothécaire à plus court terme
C'est peut-être la plus grande erreur de Dave Ramsey. Avec des taux hypothécaires actuels de moins de 4 %, vous vous situez au niveau ou en dessous du taux d'inflation moyen. Aussi, sur le long terme,
les stocks sont en moyenne de 8 % par an. En effet, vous utilisez l'effet de levier d'un prêt à taux fixe bas pour investir la différence en bourse.
Permettez-moi de vous faire une comparaison: deux propriétaires, qui ont tous deux une hypothèque de 300 000 $ et vivent tous les deux dans leur maison depuis dix ans. Ne considérons pas l'inflation pour cet exemple.
- Suze — Suze obtient un prêt hypothécaire de 15 ans à 3,25 %. Son paiement mensuel est de 2 108,01 $. Après dix ans, il lui restera 116 592,72 $ sur le solde hypothécaire ou 183 407,28 $ en capitaux propres. Elle n'a pas investi d'argent en bourse, mais l'a utilisé pour raccourcir la durée de son hypothèque.
- Ivan Investisseur — Ivan obtient une hypothèque fixe de 30 ans à 3,75 %. Son paiement mensuel est de 1 389,35 $. Après dix ans, il lui restera 234 334,89 $ sur l'hypothèque ou 65 665,11 $ en capitaux propres. Ivan a pris la différence de l'hypothèque de 15 ans (718,66 $) et a investi en bourse. En supposant une moyenne de 8% par an pendant ces dix années, il aura 131 476,00 $ en bourse après dix ans.
Donc, au total, Ivan sort en tête. Dans dix ans, il disposera de 197 141,11 $ en capitaux propres, alors que Suze a 183 407,28 $. Gardez à l'esprit que c'est après seulement dix ans et que cela devient beaucoup plus évident à mesure que vous sortez.
Supposons que les deux aient vécu dans leur maison pendant 15 ans. Ivan sort encore plus loin, avec 357 636,18 $ de capitaux propres et d'investissements contre 300 000 $ en capitaux propres et aucun investissement de Suze. Est-ce qu'environ 57 000 $ vaut la différence de risque? Je pense que oui et j'irais plutôt avec des actions.
Si votre taux hypothécaire était similaire à celui du début des années 1980, où un TAP de 8 % à 10 % n'était pas rare, vous feriez mieux de rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation. En effet, il serait difficile de trouver des investissements à taux fixe ou des actions qui pourraient battre ce montant chaque année. À l'heure actuelle, le crédit bon marché est disponible et il est préférable de l'utiliser à votre avantage.
4. Une hypothèque est déductible d'impôt
Cela suppose que vous détaillez vos impôts. Nous venons de refinancer notre hypothèque à 3,75% TAEG, mais le taux réel après déduction fiscale est beaucoup plus bas. Bankrate.com a une excellente calculatrice pour obtenir votre taux hypothécaire réel après déductions d'impôt. Dans notre cas, notre taux réel est de 2,59%: plus votre tranche d'imposition est élevée, plus votre TAEG effectif hypothécaire est bas. Lorsque vous vivez dans un État où les impôts sont élevés, cela a encore plus de sens. Dans notre cas, il s'agit également d'argent « gratuit » en termes de dollars réels par rapport au taux d'inflation moyen de 3 %.
Aussi, même dans cet environnement de taux bas, il est encore possible de battre ce taux avec des placements à revenu fixe. Cependant, étant donné qu'il s'agit d'une période de 30 ans, vous devriez investir (pour comparer des pommes avec des pommes) avec une allocation d'actifs de 60 %/40 %. Historiquement, ce mélange actions/obligations a rapporté 6 % avant inflation, ou 3 % par an après inflation.
Si le gouvernement supprime la déduction fiscale comme certains l'ont suggéré, le taux effectif remontera à 3,75 %. C'est toujours un excellent taux et pourtant relativement facile à battre en investissant.
5. Vous aurez toujours les paiements de la maison
L'une des raisons émotionnelles les plus courantes pour lesquelles j'entends que les gens veulent éliminer une hypothèque est de se débarrasser de la noix mensuelle. Ils déclarent qu'ils veulent posséder leur maison gratuitement et clairement! Est-ce vrai, cependant?
Le fait est que même après que votre hypothèque est entièrement payée, vous avez toujours d'autres dépenses: taxes foncières, assurances et entretien annuel. Vous aurez donc toujours des dépenses à payer, et celles-ci ne sont pas bon marché non plus. Si l'argent manquait, essayez d'arrêter de payer l'impôt foncier. Faites-le, et vous pouvez vous attendre à voir le fisc à votre porte. Ainsi, même s'il est vrai que le montant versé chaque mois diminuera une fois l'hypothèque remboursée, compte tenu de l'inflation, ce ne sera qu'une petite partie de vos dépenses mensuelles. Les particuliers et les entreprises, d'ailleurs, ont des problèmes avec un manque de trésorerie, pas une énorme quantité de valeur nette illiquide.
Combien de lecteurs ont des parents qui ont payé 30 000 $ pour leur maison au début des années 70, alors que leur paiement mensuel n'était que de 220 $/mois? Les impôts fonciers, les assurances et les dépenses d'entretien ont tous augmenté au rythme de l'inflation. Si vous avez une hypothèque fixe de 30 ans, le montant de vos versements est resté le même.
Dans certains cas, ces dépenses ont augmenté beaucoup plus que le taux moyen d'inflation. Par exemple, là où je vis actuellement, dans le comté de Nassau, NY, je paie près de 10 000 $ par an pour une résidence de 2 000 pieds carrés. Permettez-moi de rappeler aux lecteurs que le comté de Nassau est fauché et qu'il devra très probablement augmenter les impôts encore plus pour combler son déficit budgétaire. Vous pouvez vous attendre à ce que les impôts augmentent à l'échelle nationale, car la plupart des municipalités ont un manque à gagner.
Dave Ramsey part du principe que vous n'avez pas la volonté d'investir la différence économisée. Si vous faites partie de ces âmes perdues, il est plus que probable que vous ne devriez pas investir. Dave va encore plus loin et suggère que vous payiez comptant pour votre maison.
« Mais pensez à quel point ce serait amusant! Pas d'hypothèque! Aucun paiement! Si payer comptant pour une maison semble trop hors de portée, vous pouvez toujours acheter une maison si vous faites des choix judicieux.
Dave est tout au sujet du montant économisé en intérêts hypothécaires. Si nous avions une inflation de zéro pour cent chaque année, Dave aurait raison. Malheureusement, avec l'inflation, l'hypothèque devient moins chère chaque année en dollars réels.
Déclaration finale
Bien sûr, je suppose que nous aurons au moins le même taux d'inflation que nous avons vu les 30 années précédentes. Disons que nous vivons une déflation massive, et alors? Ma déclaration n'en fait-elle pas une idée stupide? Non, pas vraiment. Vous pouvez commencer à effectuer des remboursements anticipés sur votre prêt hypothécaire à tout moment. Ce que je veux dire, c'est qu'une fois que l'argent est dans votre maison, il est beaucoup plus difficile de le sortir. En supposant que vous avez investi, vous pouvez utiliser vos investissements pour rembourser par anticipation ou rembourser votre prêt hypothécaire à tout moment. Gardez à l'esprit que la Réserve fédérale veut l'inflation à tout prix. ça a été dit ils lâcheront de l'argent des hélicoptères, pour générer de l'inflation s'il le faut.
Pour moi, la seule raison valable de rembourser complètement votre hypothèque aux taux d'intérêt actuels est que vous êtes à la retraite. Même dans ce cas, en fonction de vos investissements et de votre valeur nette, cela pourrait toujours ne pas avoir de sens.
METTRE À JOUR: Lorsque j'ai écrit cet article pour la première fois il y a cinq ans, j'ai pensé qu'il était plus logique de ne pas rembourser votre hypothèque par anticipation. Aujourd'hui (3 septembre 2018), avec la hausse des taux d'intérêt et les valorisations actuelles du marché boursier, le remboursement anticipé de certains de vos prêts hypothécaires pourrait avoir du sens. Comme tout conseil financier, il est très personnel et urgent. Ce qui avait du sens il y a cinq ans n'en a peut-être plus aujourd'hui dans le climat financier actuel.