Investissement immobilier passif: qu'est-ce que c'est et comment commencer ?

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Lorsque vous songez à investir dans l'immobilier, vous pourriez penser à gérer une petite entreprise de location en tant que propriétaire. Ou peut-être envisagez-vous de vous lancer dans quelque chose comme l'hébergement Airbnb ou le piratage de maison, pour commencer.

Mais si vous avez déjà géré une location ou connaissez quelqu'un qui l'a fait, vous savez probablement que cela peut avoir quelques ratés. Et même si une entreprise de location fonctionne bien et que vous avez d'excellents locataires, il faut encore beaucoup de travail pour gérer une ou plusieurs propriétés et en suivre l'entretien.

Heureusement, tous les types d'investissement immobilier ne doivent pas être aussi actifs. En fait, il existe plusieurs stratégies d'investissement immobilier passives et fiables que vous pouvez utiliser pour générer des revenus sans avoir à gérer activement les propriétés.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier passif ?

L'investissement immobilier passif consiste à générer des revenus à partir de biens immobiliers sans avoir à les gérer activement vous-même

. Généralement, les propriétaires y parviennent en externalisant les responsabilités de gestion immobilière à des sociétés professionnelles. Mais vous pouvez également explorer des options d'investissement complètement passives comme le financement participatif ou les FPI, que je couvrirai ci-dessous.

L'objectif de ce style d'investissement est de continuer à récolter les bénéfices de l'immobilier - comme des flux de trésorerie stables et une appréciation potentielle de la propriété - sans avoir à sacrifier votre temps. Et bien que l'immobilier nécessite parfois un travail initial, il est tout à fait possible de transformer votre investissement en une entreprise semi ou entièrement passive.

Comment démarrer avec l'investissement immobilier passif

Il existe plusieurs façons d'ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille d'investissement tout en restant passif. Certaines méthodes nécessitent plus de capital et de travail initial que d'autres. Cependant, les stratégies suivantes peuvent toutes devenir des investissements complètement passifs ou principalement passifs.

1. Utiliser le crowdfunding immobilier

L'un des moyens les plus simples de commencer à investir dans l'immobilier passif est d'utiliser sites de financement participatif. Ces plateformes regroupent l'argent des investisseurs pour acheter des biens immobiliers commerciaux et résidentiels générateurs de revenus. En tant qu'actionnaire, vous gagnez des distributions en espèces sur les revenus locatifs et pouvez également tirer profit de l'appréciation des prix de l'immobilier et d'une éventuelle vente.

Nous aimons les plateformes de financement participatif chez Investor Junkie car elles sont un moyen convivial pour les débutants d'investir dans l'immobilier. En fait, plusieurs plates-formes n'exigent pas que vous soyez un investisseur accrédité joindre. Et les minimums d'investissement peuvent être aussi bas que 10 $.

Points forts Collecte de fonds RealtyMogul Streitwise
Notation 9/10 9/10 7/10
Investissement minimal $10 $5,000 $5,000
Frais de compte 1 an 1-1,25 %/an de frais de gestion d'actifs 2% de frais de gestion annuels
FPI privée
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Revue Streitwise
Collecte de fonds est un excellent point de départ en raison du faible minimum d'investissement et des faibles frais annuels. Mais RealtyMogul et Streitwise vous permettent également d'ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille sans avoir besoin de centaines de milliers de dollars.

Et le crowdfunding est un investissement totalement passif. Ces sociétés travaillent avec leur propre réseau de gestionnaires immobiliers pour trouver et gérer les locataires. Tout ce dont les investisseurs doivent s'inquiéter, c'est du moment où les distributions sont versées et, éventuellement, de l'encaissement des actions.

Ceci est un témoignage en partenariat avec Fundrise. Nous gagnons une commission sur les liens partenaires sur Investor Junkie. Toutes les opinions sont les nôtres.

2. Travailler avec un gestionnaire immobilier

Une autre option d'investissement immobilier passif que vous pouvez explorer consiste à gérer votre entreprise de location par l'intermédiaire d'une société de gestion immobilière. En d'autres termes, vous pouvez devenir propriétaire et acheter locations unifamiliales ou même des maisons multifamiliales si vous disposez d'un capital suffisant. Mais vous pouvez sous-traiter la gestion des locataires et des biens à une société de gestion immobilière locale pour gérer le travail actif.

L'avantage de cette stratégie est que vous obtenez des capitaux propres dans des propriétés sans avoir à les gérer activement. Cependant, l'inconvénient est que vous devez payer un gestionnaire immobilier pour gérer votre entreprise à votre place.

Selon Toiture, les gestionnaires immobiliers facturent généralement des frais d'installation uniques et des frais de gestion continus. Habituellement, ces frais de gestion sont d'environ 10% du loyer mensuel. Les sociétés de gestion immobilière facturent également divers frais de location s'ils doivent trouver de nouveaux locataires, des frais de renouvellement de bail et même des frais d'entretien.

Cela peut rapidement coûter cher, il est donc important de comprendre les flux de trésorerie, la marge bénéficiaire et le montant que vous pouvez vous permettre de dépenser pour une gestion professionnelle. Mais si les calculs sont vérifiés, cette stratégie peut créer un investissement immobilier passif qui vous permet également de profiter de l'équité.

Vous pouvez également acheter des propriétés unifamiliales via Roofstock, puis travailler avec son équipe de gestionnaires immobiliers pour une solution à service complet. Notre Examen de la toiture explique le fonctionnement de la plateforme et ses avantages et inconvénients.

3. Investir dans les FPI

FPI, qui signifie fonds de placement immobilier, est un autre véhicule d'investissement immobilier passif similaire au financement participatif. Une FPI est une société qui possède et exploite des biens immobiliers générateurs de revenus. Selon la loi, les FPI doivent verser au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui en fait un investissement attrayant et générateur de revenus..

Il existe également de nombreux types de FPI que vous pouvez explorer. Par exemple, les FPI peuvent se concentrer sur différents secteurs, comme la santé ou la vente au détail. Il y a aussi FPI résidentielles et commerciales qui investissent dans des types de biens très différents.

Le moyen le plus simple de commencer à investir dans des FPI consiste à rechercher des FPI cotées en bourse par l'intermédiaire de votre courtier en ligne. Il existe une gamme d'ETF REIT et de fonds communs de placement, et vous pouvez également investir dans des REIT individuels. Certaines FPI ne sont pas cotés en bourse, mais vous pouvez travailler avec des courtiers individuels ou certains conseillers financiers pour investir dans des titres non cotés FPI.

Le principal inconvénient de l'investissement en REIT est que la croissance est généralement inférieure à celle d'investissements tels que actions de croissance puisque les FPI versent la plupart de leurs revenus sous forme de dividendes. Mais c'est une autre stratégie d'investissement immobilier passif qui est très populaire et simple. Et le manque de liquidité n'est pas un risque élevé si vous vous en tenez aux FPI cotées en bourse.

4. Gérez une entreprise Airbnb passive

Après avoir obtenu mon diplôme universitaire, j'ai vécu quelque temps à Medellin, en Colombie. Pendant ce temps, j'ai partagé un appartement avec un homme de New York qui voyageait en Amérique du Sud pendant quelques mois.

Lorsque nous avons commencé à parler de travail et d'entreprises, il m'a dit qu'il dirigeait un réseau d'Airbnbs à New York. Et même s'il passait des mois sur la route à la fois, son entreprise Airbnb prospérait chez lui, générant des revenus de location constants chaque mois.

Je ne pouvais pas y croire à l'époque, mais après avoir creusé, j'ai découvert que l'agitation secondaire des «Airbnbs distants» est certainement très réelle. Et c'est assez simple sur le papier: vous acquérez une location Airbnb dans un marché attractif, mettez quelques télécommandes systèmes de gestion en place, et travailler avec un gestionnaire de location pour nettoyer et gérer l'endroit entre locataires.

Airbnb facilite la gestion de votre annonce et la communication avec les locataires via son application. Et si vous utilisez des systèmes comme un coffre-fort ou un accès par clavier, les invités peuvent déverrouiller votre maison sans que vous ayez à être là. Une fois qu'ils sont partis, tout ce que vous avez à faire est de payer une entreprise de nettoyage ou un gestionnaire immobilier pour préparer l'unité pour votre prochain invité.

Cette stratégie est la façon dont les gens gèrent Airbnbs dans des États comme l'Arizona, la Californie et la Floride tout en vivant à des milliers de kilomètres.

Personnellement, je pense qu'il s'agit encore d'un type d'investissement immobilier passif plus risqué, car les dommages ou problèmes matériels graves ne sont pas faciles à résoudre à distance. Mais si vous avez le type d'horaire où sauter sur un vol à la dernière minute n'est pas un problème, ce risque n'est peut-être pas aussi préoccupant.

De plus, vous devez prendre en compte les frais d'hébergement, les taxes et les frais de nettoyage/gestion d'Airbnb dans vos bénéfices. Et si vous n'obtenez pas suffisamment de réservations par mois, vous gagnez probablement moins que si vous optiez pour une location unifamiliale à long terme. Mais dans les zones touristiques, Airbnbs facture une prime, c'est pourquoi certains hôtes s'éloignent et achètent des Airbnbs dans des marchés très fréquentés.

Avantages et inconvénients de l'investissement immobilier passif

avantages

  • Potentiel de générer des flux de trésorerie stables
  • Vous pouvez toujours bénéficier de la valeur nette de votre maison avec certaines stratégies
  • Des méthodes comme le financement participatif ont une faible barrière à l'entrée
  • L'immobilier vous aide diversifiez votre portefeuille et peut aussi être un excellent couverture contre l'inflation

les inconvénients

  • Les dépenses peuvent grignoter vos marges bénéficiaires, ce qui rend l'investissement immobilier actif plus lucratif
  • Les urgences, les dommages et les problèmes avec les locataires peuvent rendre un investissement moins passif
  • Vous avez moins de contrôle sur vos propriétés si vous travaillez avec des sociétés de gestion, il est donc important de les vérifier
  • Les postes vacants ou le manque de locataires peuvent perturber la trésorerie

Le revenu passif de l'immobilier est-il réaliste ?

Si vous investissez avec des plateformes de financement participatif ou via des FPI, l'investissement immobilier passif est une évidence. C'est une des raisons investissement immobilier fractionné est devenu si populaire, parallèlement aux faibles barrières à l'entrée.

Quant à la possession d'unités locatives et à l'externalisation de la gestion, cette stratégie peut également devenir assez passive. Mais je pense qu'il est important de connaître vos chiffres afin que vos dépenses n'effacent pas votre flux de trésorerie positif. Et en cas d'urgence, il est possible que vous deviez devenir un gestionnaire actif pendant un certain temps.

En fin de compte, il existe plusieurs façons de transformer l'immobilier en un investissement passif. Considérez simplement le niveau d'implication active ou passive qui vous convient, considérez les avantages et les inconvénients et choisissez un modèle d'entreprise qui vous convient.

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