Presque tous les articles sur l'immobilier avertissent les investisseurs de faire preuve de diligence raisonnable. Mais qu'est-ce que cela signifie exactement ?
Au sens large, la diligence raisonnable est le processus de collecte et d'analyse de données sur tous les facteurs qui affectent le retour sur investissement. Le processus de diligence raisonnable est nécessaire pour s'assurer que les investissements initiaux et ultérieurs dans l'opportunité ont un sens.
Vous avez probablement entendu l'adage « mesurer deux fois et couper une fois ». Cela est particulièrement vrai lorsqu'il s'agit d'immobilier: vous devez évaluer soigneusement toute opportunité avant d'investir.
La diligence raisonnable est nécessaire pour éviter des erreurs coûteuses telles que :
1) investir dans un projet qui ne répondra pas aux objectifs stratégiques, et
2) ne pas atténuer et gérer les risques anticipés pour un résultat meilleur et plus prévisible lorsque vous investissez.
La profondeur et l'étendue de la diligence raisonnable que vous effectuez varieront selon la catégorie d'actif du bien immobilier: ce sera différent pour
propriétés commerciales, foncières locatives, et financement participatif immobilier opportunités. Le type de diligence raisonnable dépendra également de l'investissement spécifique lui-même (emplacement, finances, état de la propriété, etc.).Par exemple, vous utilisez différentes mesures financières pour évaluer les propriétés locatives commerciales et résidentielles. Et certaines opportunités de financement participatif immobilier présentent des différences spécifiques qui nécessitent une analyse approfondie qui ne s'appliquera pas à d'autres options de financement participatif. Lorsque vous investissez dans des biens locatifs, une diligence raisonnable est essentielle avant et pendant le processus d'achat.
La version courte
- Pour tout investissement immobilier, vous devez faire preuve de diligence raisonnable afin de vous assurer que vous obtiendrez un rendement suffisamment élevé pour que votre investissement en vaille la peine.
- Le processus de diligence raisonnable diffère pour les maisons de location par rapport aux autres. FPI et sites de crowdfunding immobilier.
- Tout investissement immobilier comporte des risques, mais vous pouvez minimiser ce risque en enquêtant attentivement sur toutes les opportunités d'investissement, même celles qui ont été préalablement approuvées.
Diligence raisonnable pour les maisons de location
Les investisseurs immobiliers locatifs recherchent généralement trois choses :
- Trésorerie à court terme
- Appréciation de la propriété à long terme
- Avantages fiscaux en cours.
Votre diligence raisonnable avant l'achat se concentrera sur les deux facteurs les plus importants: les flux de trésorerie et l'appréciation. Cela comprend des recherches approfondies dans plusieurs domaines clés :
- État de la propriété
- Emplacement/marché de la propriété
- Analyse financière et projections
Voici quelques-uns des problèmes importants à vérifier - gardez à l'esprit que chaque propriété et opportunité est unique, et votre diligence raisonnable peut vous amener à creuser plus profondément dans des domaines spécifiques. Examinons chacun de ces trois domaines plus en détail ci-dessous.
Évaluer l'état de la propriété
Il est important de passer beaucoup de temps et d'efforts à évaluer l'état actuel de la propriété et à déterminer ce que vous devez faire pour améliorer la maison avant de l'acheter. Généralement, cela aiderait si vous regardiez ces choses:
- Intégrité structurelle (intérieur et extérieur) - Y a-t-il des fissures dans les fondations, des signes de dommages causés par les termites, des problèmes d'eau qui ne s'écoule pas de la maison, un toit vieillissant, un revêtement soufflé, des racines d'arbres qui poussent dans le canalisation d'égout reliée à la maison, sols en pente, panneau électrique de taille inadéquate pour la taille de la maison, CVC de taille inadéquate ou mal installé conduits ?
- Systèmes mécaniques – Vous voudrez examiner l'état actuel et la durée de vie restante des principaux systèmes, y compris le CVC, le chauffe-eau, les gros appareils électroménagers, l'électricité et la plomberie.
- Sécurité – Vous devrez corriger tous les dangers. Avez-vous besoin de prendre soin d'un moule? Les marches ont-elles besoin d'un garde-corps? Que devez-vous faire pour obtenir une inspection approuvée requise pour un permis de location? Vous pouvez probablement télécharger une copie du formulaire d'inspection de location en ligne. Il est crucial de comprendre quelles améliorations doivent être apportées (et combien cela coûtera pour les faire) pour obtenir une licence de location.
- Entretien initial nécessaire – Y a-t-il un entretien différé, et quel est le coût pour que la propriété soit « prête à louer », c'est-à-dire qu'elle soit propre, sûre et attrayante ?
Choisissez le bon emplacement et le bon marché
La seule chose que vous ne pouvez pas changer est l'emplacement d'une propriété. Vous devez comprendre et analyser à la fois la zone générale (ville/village) et l'emplacement au niveau de la rue (quartier/rue) de votre bien locatif.
- Marché de l'emploi pour les locataires potentiels — les locataires doivent avoir un emploi pour payer le loyer. Y a-t-il de nombreuses opportunités d'emploi à distance de trajet de votre location? Un employeur à grande échelle s'installe-t-il dans la région?
- Démographie du pool de location – De manière générale, vous voulez savoir que le groupe de locataires potentiels paiera probablement le loyer en totalité et à temps.
- Analyse des compositions – Vous ne voulez jamais payer trop cher pour un bien locatif; pour éviter cela, vous devez recueillir des informations et étudier les comps dans la région.
- Analyse du marché locatif – Y a-t-il une demande de logements abordables dans votre secteur locatif? S'il n'y a pas de pénurie de propriétés locatives, vous devrez attirer les locataires et facturer probablement moins que le taux du marché pour obtenir les meilleurs locataires.
- Quartier - Les résidents actuels du quartier prennent-ils soin de leurs propriétés? Y a-t-il des déchets qui traînent? Les maisons ont besoin d'entretien? Tout comme vous, vos locataires veulent vivre dans un environnement propre et sécuritaire – il sera difficile d'attirer de bons locataires dans un quartier en déclin évident.
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Croquez les chiffres
C'est là que le caoutchouc rencontre la route. Les chiffres doivent fonctionner !
- Coût d'acquisition de la propriété (prix d'achat plus frais de clôture) - Vous devrez trouver des comps (propriétés similaires récemment vendues à proximité de la propriété que vous envisagez). Regardez les comps par rapport à la propriété que vous envisagez et ajustez le prix de votre offre en fonction des caractéristiques et de l'état. Beaucoup de choses entrent dans ce processus car aucune propriété deux propriétés ne sont identiques, donc ce n'est pas une comparaison de pommes à pommes. Les frais de clôture sont basés sur le prix de la maison et d'autres facteurs - un prêteur peut vous aider à les estimer.
- Hypothèque, assurance et taxes – Le coût le plus important de la possession d'un bien locatif est l'hypothèque mensuelle qui comprend généralement le PITI (capital, intérêts, taxes et assurance). Assurez-vous que vos prévisions de revenus locatifs mensuels dépassent le coût du PITI pour couvrir l'entretien régulier, une indemnité de vacance, gestion de la propriété et d'autres dépenses associées au maintien de votre propriété activement louée. Et bien qu'avec un prêt hypothécaire à taux fixe, les intérêts et le capital restent les mêmes chaque mois, vous devez prévoir une augmentation graduelle des taxes et de l'assurance habitation au fil du temps.
- Coût pour le préparer à la location – Quelles améliorations devez-vous apporter? Peut-être que vous avez juste besoin de peindre et de shampouiner le tapis. Ou peut-être y a-t-il des réparations plus importantes. La principale erreur que je vois faire par les investisseurs novices est d'apporter des améliorations inutiles à la propriété. Regardez les comps de location dans la région. Vous n'aurez peut-être pas besoin d'une climatisation centrale, de comptoirs en granit ou d'une terrasse extérieure pour attirer des locataires disposés et capables de payer le loyer du marché.
- Possibilité d'appréciation – Non seulement vous devez savoir que la propriété a un prix approprié et vaut ce que vous payez pour cela, mais vous devez également examiner les tendances pour projeter si vous verrez ou non une appréciation sur temps. Il est acceptable d'acheter des locations où l'appréciation de la propriété n'est pas attendue, mais vous devez vous assurer que votre flux de trésorerie mensuel est solide et suffisamment élevé pour que l'investissement en vaille la peine.
- Projections de loyer – Vous devez savoir quel sera probablement votre loyer annuel brut. Le bien a-t-il déjà été loué, et si oui, combien le locataire payait-il mensuellement? Quel est le taux de location actuel du marché pour ce type de propriété à cet endroit particulier ?
- Restrictions HOA et stabilité financière – Le HOA permet-il de louer le bien? Si les locations sont autorisées, quelles sont les règles régissant cette disposition? Par exemple, certains HOA vous demandent de soumettre votre bail, tandis que d'autres doivent approuver votre bail. Le HOA est-il en bonne santé financière? Vous avez probablement remarqué que toutes les communautés HOA n'autorisent pas le financement de la Federal Housing Administration (FHA) pour acheteurs de maison - c'est parce qu'ils ne passent pas le cap lorsque les prêteurs FHA les examinent pour la sécurité financière ou adéquate gestion. Cela vous affectera négativement lorsque vous allez revendre car cela exclut de nombreux acheteurs potentiels.
La collecte d'informations et la diligence raisonnable sur tous ces facteurs sont nécessaires pour déterminer si vous devez acquérir une propriété ou non. J'ai entendu dire que "vous gagnez votre argent lorsque vous achetez", et j'ai trouvé que cela sonne vrai. Vous serez en retard avant même de commencer si vous choisissez la mauvaise propriété.
Le processus de diligence raisonnable pour les FPI et le financement participatif immobilier
Investir dans des biens locatifs peut sembler écrasant. Heureusement, il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier sans acheter ni gérer de propriétés, mais vous devez tout de même faire preuve de diligence raisonnable.
La plupart des sites de financement participatif immobilier pré-vérifient les opportunités et les partenaires avant de les publier sur leurs plateformes. Ce qui est bien, c'est que vous n'avez pas à rassembler toutes les informations ou à visiter la propriété pour faire preuve de diligence raisonnable.
Par exemple, RealtyMogul fait beaucoup de diligence raisonnable pratique avant d'héberger une opportunité sur sa plateforme. Ils ont une équipe de diligence raisonnable de souscripteurs qui examinent la propriété personnellement (pas seulement sur papier). Il existe également une équipe de gestion des actifs qui enquête en profondeur sur les partenaires opérationnels (sponsors) et un comité interne qui examine toutes les données et opinions. Si ce n'est pas un coup de pouce unanime, RealtyMogul ne mettra pas le projet sur sa plate-forme. Une fois l'accord conclu, leur équipe de gestion des actifs gère activement le projet et le sponsor pour atteindre les objectifs de qualité et de ponctualité.
Comment évaluer les opportunités de financement participatif pré-vérifiées
- Comprendre ce que signifie "pré-vérification" - Que comprend le processus de pré-vérification et est-il suffisant ?
- Enquêter sur le succès du fournisseur de plate-forme – La plupart de leurs transactions passées ont-elles répondu aux attentes ?
- Enquêtez sur le parrain — La plupart des sites de financement participatif n'hébergent des opportunités qu'avec des sponsors expérimentés. Assurez-vous que les personnes à l'origine de la transaction ont une expérience immobilière suffisante et ont déjà réussi en tant que sponsor.
- Examinez tous les documents de diligence raisonnable — Posez des questions si vous ne comprenez pas ce que vous regardez ou ne voyez pas les documents qui devraient être inclus.
- Faites preuve de diligence raisonnable pour vérifier que les informations qui vous ont été fournies sont exactes — Recherchez des compositions à examiner. Enquêter sur le marché du travail et les tendances dans le domaine de l'immobilier.
Comme le financement participatif, Fiducies de placement immobilier (FPI) sont conçus pour les investisseurs qui choisissent de s'impliquer moins. En tant que titres de placement gérés activement, il y a moins de diligence raisonnable impliquée dans l'achat de FPI. Les gérants ont la responsabilité d'offrir un retour sur investissement compétitif aux actionnaires. Ils font leur juste part de diligence raisonnable sur les fonds fiduciaires de placement immobilier.
Pourtant, tout comme vous feriez une diligence raisonnable personnelle avant l'achat sur n'importe quel action, fonds communs de placement ou lier, vous devriez faire de même avec les opportunités de financement participatif et les FPI.
L'essentiel
Les experts vous recommandent d'équilibrer votre portefeuille d'investissement global. Une façon de diversifier votre portefeuille consiste à détenir certains de vos actifs dans l'immobilier. La façon dont vous incluez l'immobilier et la part de votre portefeuille que vous y consacrez est une décision personnelle.
Alors que tous les investissements comportent des risques, l'investissement immobilier comporte des risques uniques qui nécessitent une diligence raisonnable. Posséder et gérer des biens locatifs implique une diligence raisonnable plus approfondie que d'investir dans une FPI ou une opportunité de financement participatif immobilier.
Une diligence raisonnable appropriée dans l'investissement immobilier, en particulier dans les immeubles locatifs, ne peut être surestimée. L'objectif est d'accumuler des flux de trésorerie mensuels et de posséder une propriété qui s'appréciera probablement. Un bien locatif mal choisi ou mal géré peut vous coûter très cher au lieu d'augmenter votre patrimoine. Faire preuve de diligence raisonnable dès le départ vous place dans une bien meilleure position pour atteindre vos objectifs.
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