Here Review: Investissement immobilier fractionnaire

Dans le monde de l'investissement immobilier, il y a une course aux armements pour devenir la plate-forme d'investissement « fractionnaire » incontournable où vous pouvez acheter des actions de 100 $ dans des maisons de 1 million de dollars.

Ici, le dernier concurrent en date a sagement bifurqué du conflit principal pour poursuivre un créneau lucratif: les maisons de vacances. Après tout, les maisons de vacances génèrent en moyenne 160 % de revenus supplémentaires par mois par rapport à une propriété locative typique. dit ici citant la recherche de Zillow. En conséquence, les poursuivants de générateurs de revenus passifs à haut rendement devraient se redresser.

Mais comment fonctionne Here? Comment sont les offrandes? Quels sont les risques cachés, et est-ce que l'investissement dans une maison de vacances fractionnée est vraiment pour vous ?

Enquêtons Ici.

Voici les avantages et les inconvénients

Qu'est-ce ici?

Voici une plateforme d'investissement immobilier fractionné spécialisée dans les maisons de vacances.

Le fondateur Corey Ashton Walters a vu une opportunité émerger avec la montée explosive des AirBnB à la fin des années 2010: Pourquoi ne pas laisser les investisseurs de détail possèdent des parts partielles de maisons de vacances, où le revenu mensuel est 160 % supérieur à votre location moyenne propriété?

Une telle réflexion a donné naissance à Here, qui a été lancé au début de 2022 et a rapidement obtenu 7 millions de dollars en financement de capital-risque. Le le site est en ligne et ils ont déjà entièrement financé plus d'une douzaine de propriétés, générant des revenus passifs pour eux-mêmes et leurs investisseurs (ici, il faut une participation minimale de 1 % dans chaque propriété).

Pour qui est-ce ?

Voici pour l'investisseur qui reconnaît le potentiel de rendement élevé des propriétés de vacances mais :

1. N'a pas le capital pour un acompte de 10%, et/ou
2. Manque de patience pour la gestion immobilière - ou même pour trouver une société de gestion immobilière décente

Ici, cela apaise les deux préoccupations en abaissant le buy-in à seulement 100 $ par action et en gérant eux-mêmes tous les aspects de la propriété. Ils répertorient les propriétés sur AirBnB et al, les nettoient et les entretiennent, et gèrent tous les autres maux de tête possibles.

Tout ce que les investisseurs ont à faire est de regarder le revenu passif arriver. Cela positionne Here comme une alternative viable et plus lucrative à actions à dividendes ou je lie.

Cela étant dit, investir avec Here n'est pas totalement sans risque. Plongeons donc dans les détails.

Comment ça marche ici ?

Voici un bref aperçu du modèle commercial de Here :

1. Here acquiert une propriété dans un marché de vacances chaud et à revenus élevés comme les Blue Ridge Mountains et investit un peu de capital pour la rendre «prête pour les vacances».
2. Ils enregistrent ensuite la propriété sous une série LLC qui vit sous la Here parapluie LLC. Simultanément, ils commencent à louer la propriété sur des sites de location de vacances à court terme comme AirBnB et VRBO.
3. La partie amusante! Ici, "lance" la propriété comme une introduction en bourse, vendant jusqu'à 99 % de capitaux propres sous forme d'actions de 100 $.
4. Vous et les autres investisseurs (y compris Here eux-mêmes) commencez à recevoir des paiements de «dividendes» trimestriels proportionnels à votre participation.
5. Enfin, dans cinq à sept ans - ou chaque fois qu'ils fixent la durée de l'investissement - Here vendra la propriété et partagera le butin avec vous.

Maintenant que vous avez une idée de base de son fonctionnement, décomposons chacune des fonctionnalités clés de Here.

Qu'est-ce qui rend Here génial ?

>Processus d'inscription simple

Comme Here ne vous oblige pas à être un investisseur accrédité, l'inscription est un jeu d'enfant. Enregistrez simplement votre nom, votre adresse e-mail et votre mot de passe, et vous êtes connecté. Vous pouvez commencer à parcourir les propriétés en quelques secondes.

Une fois que vous êtes prêt à acheter, vous devrez franchir quelques étapes supplémentaires pour prouver que vous ne blanchissez pas l'argent du cartel. Ces étapes comprennent :

• Un questionnaire Know Your Customer (KYC)
• Contrôles anti-blanchiment (AML)
• Diverses questions personnelles, et
• Liaison de votre compte bancaire

Pourtant, c'est à peu près le nombre minimum de cerceaux que les investisseurs non accrédités peuvent franchir.

>Conception de site conviviale

Regardez à quel point le site Web de Here est propre. Quiconque a visité un site Web depuis 1996 comprendra instantanément comment cela fonctionne et où aller.

Il y a des onglets pour les propriétés et votre portefeuille, ainsi que des FAQ et un blog. C'est clair, simple et intuitif. A+.

>Offres sélectionnées à la main

Contrairement à certaines autres plateformes d'investissement immobilier, Here ne jette pas un large filet, répertoriant 137 propriétés à la fois juste pour voir celles qui susciteront l'intérêt des investisseurs.

Au lieu de cela, l'équipe élimine 99,8 % des propriétés qu'elle considère, et seule la crème de la crème se rend sur le site. Et bien que leur processus de vérification reste exclusif, Here eux-mêmes prennent une participation minimale de 1 % et leur modèle de revenus global dépend de la réussite des investissements dans les propriétés.

En d'autres termes, les investisseurs peuvent investir avec une confiance raisonnable.

>Faible adhésion

Traditionnellement, le buy-in minimum pour une propriété de location de vacances était un acompte de 10% plus les taxes et les frais. Dans un marché de vacances de grande valeur comme Blue Ridge ou Pasadena, ce nombre pourrait facilement dépasser 100 000 $ en espèces.

Avec Here, le buy-in minimum n'est que de 100 $. C'est le coût de chaque action de la série LLC, c'est-à-dire l'entité représentant la propriété. Ainsi, bien que cette part ne représente que 0,01% de la valeur de la propriété, elle élimine toujours l'énorme barrière à l'entrée pour l'investissement locatif de vacances traditionnel.

> Frais de gestion immobilière raisonnables

Ici, des frais de gestion de 25% des revenus mensuels de la propriété sont facturés. C'est honnêtement assez généreux, compte tenu de la moyenne de l'industrie pour les locations de vacances qui va de 25% à 30% - et ces entreprises n'ont pas trouvé et négocié la propriété pour vous.

>Qualifié SEC

D'autres sociétés immobilières fractionnées conservent leurs propriétés sur la blockchain, ce qui les rend difficiles à réglementer (une erreur qui a coûté à BlockFi 100 millions de dollars).

Et en effet, certains investisseurs fractionnés ne se sentent pas trop préoccupés par la sécurité de leurs plateformes, disant "C'est la même chose que d'acheter une propriété avec vos amis", donc aucun dépôt auprès de la SEC n'est nécessaire. Voici comment mon collègue, un ancien avocat de la SEC, a réagi à celui-là.

par GIPHY

C'est pourquoi je suis soulagé de voir qu'ici joue au ballon, dépôt des formulaires 1-A ils sont donc moins susceptibles de se faire ouvrir la porte par les régulateurs.

Quels sont les inconvénients de Here ?

Pas (encore) de marché secondaire.

L'équipe de Here dit qu'elle a l'intention de conserver chaque propriété entre cinq et sept ans. Si vous souhaitez encaisser vos jetons avant cela, tant pis. Here n'a pas de marché secondaire, et la vente d'actions dans une LLC contrôlée par Here LLC peut impliquer des étapes supplémentaires (et des avocats).

> Limité – Parfois Zéro – Options

Au moment d'écrire ces lignes, Here avait 10 propriétés répertoriées pour les investisseurs - mais toutes étaient vendues :

Here dit que leurs offres se vendent extrêmement rapidement, ils espèrent donc en lister jusqu'à quatre par mois.

>Problèmes de longévité et d'évolutivité

Au moment d'écrire ces lignes, Here ne compte qu'une douzaine d'employés à temps plein, dont un seul gestionnaire immobilier sans expérience préalable.

Je serais moins inquiet si Here avait un plan en place pour protéger les investisseurs au cas où la société ferait faillite. Lofty en a un, mais ici ne semble pas. Et la structure inhabituelle de la série LLC/LLC soulève certainement des questions sur les retombées juridiques si la société se dissout.

>Aucun droit de vote des actionnaires

Lorsque je n'ai vu aucune mention de « droit de vote » ou « d'autonomie » dans la FAQ détaillée de Here, j'ai commencé à soupçonner que Here conservait discrètement le contrôle à 100 % de chaque propriété. Voici la responsable des relations avec les investisseurs, Brianna Watterson a confirmé mes soupçons en disant: "Ici... conservera le contrôle des votes de la série [LLC] et déterminera quand vendre."

Cela contraste fortement avec d'autres plates-formes d'investissement fractionnées comme Élevé et chemin du rallye. Ces plateformes traitent les actifs comme des SARL 100 % autonomes et laissent les investisseurs décider quand vendre, rénover, etc. Heck, ils vont même faciliter le vote.

Mais pas ici. Et cela peut être un gros obstacle pour les investisseurs qui aiment avoir un certain contrôle sur la façon dont leur investissement partagé est traité, que ce soit à des fins de liquidité ou simplement en principe.

>Pas d'application mobile

Ici, il n'y a pas d'application mobile ni de plans pour une application, mais au moins son site est adapté aux mobiles.

Ici Prix et frais

En tant qu'entreprise, Here gagne de l'argent de trois manières :

1. Une commission de gestion d'actifs totalisant 1% de la valeur totale de la propriété chaque année, prélevé sur les revenus de la propriété à un taux de 0,25% chaque trimestre. Cela couvre la gestion des actifs, les frais de paiement et les relations avec les investisseurs.
2. Des frais de gestion immobilière de 25% du revenu annuel brut de la propriété, versé chaque mois. Cela couvre les dépenses de gestion typiques telles que le nettoyage, les relations avec les clients, la maintenance, les réparations, la réservation, etc.
3. Investir son propre argent dans les propriétés, et percevant un peu de revenus locatifs pour eux-mêmes.

Ici se trouve également de faire un peu d'argent de la vente d'une propriété qu'il possède en partie. Selon l'équipe, ils prévoient de détenir des propriétés entre cinq et sept ans, mais peuvent vendre plus tôt - ou plus tard - s'ils décident que c'est dans le meilleur intérêt des actionnaires (encore une fois, pas de vote).

Mis à part la réduction des revenus de la propriété, il n'y a pas de frais directs pour les investisseurs. Pas de frais d'inscription, frais d'initiation, nada. Et comme mentionné, le faible buy-in de seulement 100 $ par action est l'un des points forts de la plate-forme.

Liquidité

Le manque de liquidité est la première chose qui effraie l'investisseur typique loin du marché locatif, et malheureusement, Here ne présente pas de solution immédiate. Les investissements sont bloqués jusqu'à ce que Ici - et non les actionnaires - décident qu'il est temps de vendre.

Comment contacter ici

Voici un page de contact qui répertorie un e-mail ([email protected]) et un chat en direct disponible de 9h à 17h HNE du lundi au vendredi. Je leur ai envoyé un ping à 14h30 et je n'ai pas eu de réponse le même jour, mais cela pourrait être un coup de chance.

Est-ce ici sûr ?

Ici, la sécurité découle en partie de sa simplicité. La plateforme ne partage pas de données avec des tiers sans votre consentement et facilite toutes ses transactions via Plaid.

Par contre, Lofty.ai, Propriétés de poche, et d'autres ont remplacé les fournisseurs de paiement par des contrats intelligents basés sur la blockchain. Bien qu'elles soient moins chères et plus efficaces en théorie, ces méthodes de la nouvelle école présentent leur propre nouvel ensemble de risques: et si la blockchain était piratée à la manière d'Ethereum 1.0? Que se passe-t-il si les « jetons » représentant les capitaux propres sont volés? Et si la SEC intervenait avec une botte de fer ?

En d'autres termes, l'approche «à l'ancienne» de Here peut rassurer les investisseurs inquiets des solutions basées sur la blockchain.

Meilleures alternatives à ici

>HappyNest

HappyNest c'est un peu comme Here mais pour l'immobilier commercial. Ainsi, au lieu d'être copropriétaire d'une cabane à Aspen, vous posséderez une partie d'un immeuble de bureaux loué par CVS.

Semblable à l'équipe de Here, l'équipe de HappyNest fait l'essentiel de la diligence raisonnable pour vous. En fait, toute la plate-forme n'est qu'un seul grand FPI; vous êtes soit dedans, soit vous êtes absent, le choix est binaire.

L'immobilier commercial peut ne pas fournir les rendements annualisés excitants des locations de vacances (HappyNest cible ~6 %), mais pour un faible buy-in de 10 $, HappyNest offre un moyen facile de se diversifier avec certains CRE.

Découvrez notre avis complet sur HappyNest.

>Maisons arrivées

Lancé en 2019, Arrived Homes est un acteur relativement plus expérimenté dans le domaine de l'investissement immobilier fractionné. Et étant donné qu'il est sur le point de s'introduire dans les maisons de vacances, il est sur le point de devenir le principal concurrent de Here.

Les deux ont des buy-ins de 100 $, les deux ont une période de détention cible de cinq à sept ans et les deux s'efforcent de fournir un revenu passif généreux aux investisseurs. Arrived Homes a plus d'expérience et de fonctionnalités (telles que la possibilité de leur vendre votre maison et de garder un 10 % du capital), mais on peut dire qu'Here a l'avantage de se spécialiser dans les maisons de vacances du allez-y.

Découvrez notre avis complet sur Arrived Homes.

L'essentiel

Alors que les antécédents non prouvés de Here et le manque vexant de droits de vote des actionnaires pourraient détourner certains investisseurs, d'autres pourraient regarder au-delà des problèmes et voir l'opportunité. La propriété fractionnée d'une propriété de vacances est certainement très lucrative, dépassant même les aristocrates de dividendes pour un revenu passif glorieux qui accélère la retraite.

Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier fractionné, consultez notre ventilation des 5 meilleures plateformes d'investissement immobilier fractionné.