Le retournement de maison consiste à acheter une maison qui a besoin de réparations, à faire les réparations et à la revendre rapidement à profit. C'est une idée assez simple, mais l'exécution est tout sauf simple. Retourner une maison n'est pas un investissement que la plupart des investisseurs devraient entreprendre. Cela dit, pour le bon investisseur, le retournement de maison peut être extrêmement rentable.
Alors, devriez-vous investir dans le retournement de maison? Découvrons-le.
La version courte
- Le retournement de maison peut être lucratif pour les investisseurs disposant d'un capital initial et qui sont prêts à bricoler le projet.
- Vous pouvez réaliser un profit substantiel sur une seule maison inversée, en supposant que vous ne rencontriez aucune complication.
- Le retournement de maison est risqué et les investisseurs doivent être prêts à économiser de l'argent supplémentaire dans un fonds d'urgence.
Le coût d'un retournement moyen
Presque tous les experts avec qui j'ai parlé ont mentionné le coût immense du retournement d'une maison. Le coût moyen,
oscillant autour de 48 000 $, rend cette option d'investissement inaccessible pour les débutants. Attendez-vous à payer les coûts suivants pendant le processus :Prix d'achat
Le prix d'achat est probablement le coût le plus élevé que vous devrez payer. Le financement d'une maison que vous avez l'intention de retourner augmente votre risque, vous voudrez donc payer le prix de vente total si possible. Si vous devez le financer, envisagez de vivre dans la maison pendant que vous rénovez.
Bien que les flippers soient destinés à être des maisons bon marché que vous rénovez, vous devrez trouver des milliers de dollars, voire des centaines de milliers de dollars pour couvrir uniquement le prix d'achat. « Les nageoires domestiques pourraient bénéficier de l'application de la règle des 70 %. Cela implique que les investisseurs ne doivent pas payer plus de 70 % de l'ARV d'une propriété, moins les coûts des rénovations nécessaires », explique Jon Sanborn de Amour fraternel Immobilier.
Frais de clôture
Lorsque vous achetez un flipper, vous devrez payer deux fois les frais de clôture: lorsque vous achetez et lorsque vous vendez. En moyenne, les frais de clôture ont tendance à "se situer entre 2 % et 7 % du prix d'achat", explique Sanborn.
Être vous-même agent immobilier vous aidera à réduire ces coûts car vous toucherez une commission lors de l'achat (en tant qu'agent de l'acheteur) et vous n'aurez à payer qu'un seul bien immobilier lors de la vente.
Coûts de rénovation
Le coût le plus important que vous aurez sera les matériaux et le temps dont vous aurez besoin pour rénover la maison.
"Naturellement, les investisseurs calculent les principaux coûts des articles coûteux comme la cuisine et les salles de bains, le toit, la peinture et les sols, etc., explique Scott Harvell, fondateur de Maisons de vente rapide, Inc. «Mais certains investisseurs ne budgétisent pas la plupart des petits articles qui s'empilent. Les luminaires, les interrupteurs et les prises, les poignées de porte, l'aménagement paysager et même des clous et des vis aussi minuscules peuvent tous représenter des milliers de dollars.
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Coûts des services publics
Pendant que vous rénovez, vous devez tenir compte du coût de l'électricité, de l'eau et du chauffage. Comme tout autre propriétaire, vous les paierez mensuellement jusqu'à ce que vous déchargez la propriété.
Frais de commercialisation
Lorsque vous cherchez une maison ou que vous cherchez à vendre une maison nouvellement retournée, vous devrez tenir compte du coût du marketing que vous devrez faire.
Harvell déclare: «La plupart des investisseurs doivent constamment faire de la publicité afin d'avoir suffisamment d'opportunités d'acheter des propriétés à prix réduit. Le coût moyen par contrat sur notre marché est actuellement de 7 500 $. En d'autres termes… chaque 7 500 $ que nous dépensons en publicité aboutit en moyenne à une maison sous contrat.
Avantages et inconvénients du retournement de maison
Avantages
- C'est un investissement à court terme – La plupart des flips se produisent dans l'année, ce qui en fait des investissements à court terme qui ont souvent des rendements élevés. Cela signifie que vous n'aurez pas à attendre une décennie pour récolter les fruits de votre investissement.
- Les constructeurs expérimentés peuvent réaliser des projets de bricolage - Le retournement est mieux fait par ceux qui savent ce qu'ils font du côté de la construction ou du côté immobilier. Cela réduit ce que vous devrez payer à un étranger pour faire le travail.
- Des bénéfices potentiellement élevés – Les flippers gagnent en moyenne 67 000 $ en retours (à partir du premier trimestre 2022) lors de la vente. Si tout se passe comme prévu, vous pourriez gagner un retour sérieux dans un laps de temps très court.
Les inconvénients
- Le marché du logement est souvent risqué – Le marché du logement n'est pas connu pour rester cohérent. Certaines années voient une énorme augmentation des achats de maisons tandis que d'autres voient des taux d'intérêt élevés et moins d'acheteurs. Pour les non-initiés, comprendre les complexités qui causent ces changements peut être difficile et vous pourriez ne pas finir par acheter ou terminer votre projet au bon moment pour acheter ou vendre.
- Vous paierez beaucoup d'avance - Entre le prix d'achat, les frais de clôture et tous les autres coûts associés, vous envisagez une énorme somme d'argent juste pour commencer à investir. De nombreux investissements n'ont pas d'exigences d'investissement minimales, même proches de ce niveau.
- Vous pouvez payer des gains en capital à court terme – Si vous achetez, rénovez et vendez votre maison dans l'année, vous finirez par payer un impôt sur les gains en capital à court terme.
- Le financement peut être difficile à obtenir – Vous ne pouvez pas sortir et obtenir une hypothèque traditionnelle lorsque vous retournez une maison. Au lieu de cela, vous aurez besoin d'une sorte de prêt de rénovation (il y a beaucoup de). Ce sont des prêts risqués pour les prêteurs "ils exigent donc souvent des garanties comme des maisons ou des voitures avant d'accorder l'approbation du financement, ce qui ajoute du temps (et des dépenses) supplémentaires à tout plan de projet », déclare Shaun Martin, PDG de De l'argent pour les maisons.
Combien de temps faut-il pour retourner une maison ?
Selon Rocket Mortgage, un flip typique où aucun problème ne survient prend entre 6 et 12 mois. Cela dit, les investisseurs ne doivent pas sous-estimer le nombre de façons dont cet investissement particulier peut mal tourner. Vous achetez une maison, pas un stock dépendant d'une multitude de facteurs qui modifient le prix. Vous pourriez avoir besoin de refaire tout un système électrique dont vous n'aviez pas tenu compte, ou toute la fondation pourrait être abattue, ou vous pourriez avoir besoin de réparer un puits ou la plomberie.
Vous ne savez jamais vraiment ce que la maison vous réserve tant que vous n'avez pas les clés en main et que vous commencez à démolir les choses. Cela dit, ajouter quelques mois supplémentaires à votre calendrier est une nécessité lorsque vous retournez des maisons.
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Qui peut gagner de l'argent en renversant des maisons ?
Il n'y a aucune restriction légale sur qui peut acheter des maisons et les retourner. Tout adulte possédant le savoir-faire et l'argent disponible peut tenter de retourner une maison. Cela dit, il y a certainement des investisseurs et des individus qui sont mieux adaptés pour le poste.
Investisseurs averses au risque
C'est payant d'avoir de la patience quand vous êtes un flipper de maison. Les acheteurs trop pressés ne finiront probablement pas par obtenir la meilleure offre. «Les investisseurs qui font le plus de retournements de maisons sont très sélectifs et peu enclins à prendre des risques. Ne sautez pas sur la première maison qui croise votre chemin; les meilleurs investisseurs pourraient analyser les chiffres d'une centaine de transactions avant d'en trouver une qui semble convenir à la facture », explique Josh Steppling, un courtier associé chez Groupe Josh Steppling chez EXP Realty.
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Les bricoleurs
Ceux qui ont travaillé avec succès dans la construction sont parmi les meilleurs candidats pour le retournement de maison. Après tout, ils connaissent les tenants et les aboutissants de la construction et de la finition de maisons. Ils savent combien de temps prennent certains travaux et probablement combien ils vont coûter.
Payer pour que des entrepreneurs viennent faire le travail pour vous est une voie trop coûteuse pour la plupart des investisseurs, du moins jusqu'à ce qu'ils aient le capital accumulé pour le faire. Les débutants et ceux qui n'ont pas beaucoup de capital doivent garder le travail en interne s'ils veulent faire un quelconque profit.
Professionnels du secteur de l'immobilier
Chip et Joanna Gaines ont construit un empire immobilier parce qu'ils s'occupent de tous les aspects de la transformation d'une maison. Non seulement ils retournent les maisons eux-mêmes, mais ils ont même une agence immobilière maintenant. Si vous pouvez bricoler l'ensemble du projet et avoir quelqu'un qui connaît à la fois les composants de la construction et de l'agent immobilier, vous n'avez pas à sous-traiter de travail, vous ne déboursez donc pas d'argent supplémentaire.
Conseils pour retourner une maison avec succès
Si vous avez décidé que changer de maison pourrait être la bonne voie pour vous, considérez quelques conseils avant de plonger la tête la première :
Attendez la bonne maison. Être patient. Le marché immobilier est susceptible de changer fréquemment. Il ne sert à rien de se précipiter pour acheter une maison si vous n'êtes pas sûr à 100% que cela fonctionnera à la fin. Si vous vous précipitez dans l'achat et que vous rencontrez des problèmes, vous pourriez envisager un profit nul.
Attention au voisinage. Renverser une maison dans un quartier délabré qui n'est pas dans sa phase de revitalisation pourrait signifier que vous ne trouverez pas d'acheteur avec assez d'argent pour acheter la propriété. Cela pourrait entraîner un impact majeur sur vos bénéfices. Assurez-vous de bien rechercher les quartiers de toutes les maisons qui vous intéressent.
Obtenez une inspection. Obtenir un deuxième avis n'est pas une mauvaise chose. Une inspection représente quelques centaines de dollars qui pourraient vous éviter d'acheter une maison dans laquelle vous devrez investir des centaines de milliers de dollars.
Avoir un fonds d'urgence. Vous ne savez jamais ce qui va se passer lorsque vous rénovez une maison, alors assurez-vous d'avoir de l'argent en main. Steppling dit que ses clients "ont un poste "Surprise" dans [leur] budget qui représente 10% à 20% du budget total de rénovation. Si quelque chose d'imprévu survient, cela ne vous stressera pas; si tout se passe comme prévu, vous obtenez un bénéfice supplémentaire de 10 à 20 %. »
Envisagez de vivre dans la maison pendant que vous rénovez. Si c'est possible, vivre dans la maison pendant que vous rénovez peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Non seulement cela supprime une partie de vos frais de subsistance, ce qui vous donne plus d'argent, mais cela pourrait également vous faire économiser une tonne d'impôts. Si le logement est votre résidence principale pour au moins deux ans, vous n'avez pas à payer d'impôt sur les plus-values sur toute appréciation du prix lorsque vous vendez. C'est un revenu non imposable !
Dernières pensées
Renverser des maisons nécessite beaucoup de capital initial et pour couvrir les coûts permanents. Vous devrez acheter la maison et ensuite payer pour la faire rénover. Vous aurez également des frais de possession tels que les remboursements de prêt et les factures de services publics qui s'ajoutent au coût chaque mois où vous possédez la propriété.
Vivre dans la propriété pendant au moins deux ans pendant que vous rénovez peut aider à réduire les coûts permanents et peut vous faire économiser de l'argent sur les taxes lorsque vous vendez.