Ceci est un article invité par Brandon Turner de BiggerPockets.com
Tvoici de nombreuses façons de prendre sa retraite riche.
Actions, fonds communs de placement, entreprises de construction et de nombreux autres « véhicules d'investissement » que vous pouvez utiliser pour vous amener à une retraite relaxante et riche.
Cependant, alors que la plupart des professionnels comprennent qu'économiser une bonne partie de votre salaire et l'investir en bourse peut vous aider à y arriver, beaucoup ne comprennent pas comment ajouter des biens immobiliers à ce portefeuille sans se retrouver avec un propriétaire fatigué et occupé avec plus de problèmes que de temps.
C'est pour cette raison que je veux partager mes réflexions avec vous aujourd'hui sur la façon dont vous pouvez ajoutez des investissements immobiliers à votre portefeuille pour accélérer votre épargne, augmenter votre valeur nette et prendre votre retraite avec un portefeuille de placement plus important.
Principes de base de l'investissement immobilier
Avant de plonger trop profondément dans les « spécificités » de l'investissement immobilier, permettez-moi de vous donner rapidement un bref aperçu de la façon dont les gens gagnent de l'argent dans l'immobilier.
Au sens le plus élémentaire, la plupart des investisseurs achètent une propriété à la recherche de deux choses :
- Flux de trésorerie – le revenu supplémentaire qui reste après que toutes les dépenses ont été payées ;
- Appréciation – les fonds propres constitués au fur et à mesure que les valeurs immobilières augmentent et/ou que le prêt est remboursé.
Il y a évidemment d'autres intérêts, comme les avantages fiscaux, la recherche alternatives à l'investissement en bourse, ou des besoins personnels (comme s'occuper d'un parent âgé) mais en premier lieu, les flux de trésorerie et l'appréciation sont les deux moteurs d'un bon investissement immobilier. Certains investisseurs se concentrent davantage sur l'obtention d'un flux de trésorerie maximal, tandis que d'autres visent principalement l'appréciation.
Bien que les deux termes ne soient pas toujours en contradiction, vous constaterez généralement que les propriétés avec plus de flux de trésorerie ont un moins de chances d'être appréciés car ils sont situés dans des endroits plus « à forte intensité de gestion » qui n'augmentent pas en valeur au fur et à mesure que vite.
Ainsi, en tant qu'investisseur potentiel, le type d'investissement immobilier dans lequel vous souhaitez vous lancer dépendra en grande partie de votre stratégie, de votre personnalité et de votre calendrier.
Personnellement, je crois en l'achat basé uniquement sur les flux de trésorerie MAIS en achetant dans des domaines où l'appréciation est possible.
Je ne veux pas d'une propriété où j'ai peur de me faire tirer dessus juste parce que je conduis – mais il est également important pour moi d'obtenir un retour sur investissement stable chaque mois.
En fin de compte, le type d'investissement dans lequel vous vous engagez dépend de vous - mais je vous recommande fortement (au moins au début) de planifier pour les flux de trésorerie et faire de l'appréciation la « cerise sur le gâteau ». De cette façon, vous vous assurez un investissement rentable avec un minimum de risque.
Types d'investissements immobiliers :
Je suis sûr que vous connaissez quelqu'un qui possède, ou peut-être que vous possédez déjà une location unifamiliale.
Génial! Cependant, ne confondez pas l'idée de posséder une maison unifamiliale comme le seul acteur dans l'espace d'investissement immobilier.
Il existe en fait de nombreuses avenues différentes que vous pouvez utiliser pour investir dans l'immobilier, avec différents degrés de difficulté, de risque, de récompense et d'exigences en matière de temps.
Et rappelez-vous, à peu près toutes les options ici peuvent être achetées comme une liste normale, une vente à découvert ou un forclusion.
Voyons maintenant quelques-uns d'entre eux :
Maisons unifamiliales
Comme mentionné ci-dessus, il s'agit du type d'immobilier le plus courant que la plupart des individus connaissent. Les maisons unifamiliales sont agréables parce qu'elles sont faciles à acheter, faciles à vendre, faciles à financer et faciles à louer. Il y a toujours un besoin pour les gens de vivre quelque part, donc les maisons unifamiliales peuvent offrir une sécurité et des opportunités décentes d'appréciation.
Cependant, les maisons unifamiliales n'offrent pas toujours le meilleur retour sur investissement (appréciation vs. trésorerie), peuvent être facilement détruits par de mauvais locataires, et avec la concurrence croissante sur le marché immobilier, il peut être difficile de trouver des propriétés qui correspondent à vos critères.
Petites propriétés multifamiliales
Ces propriétés incluraient des duplex, des triplex ou des 4-plex et se trouvent dans presque toutes les communautés d'Amérique – beaucoup plus fortement dans certains quartiers que dans d'autres.
Ces propriétés ont l'avantage d'être faciles à acheter, financer et vendre comme des propriétés unifamiliales mais avec moins de concurrence (la plupart des acheteurs de maison ne recherchent pas ce type) et « l'économie d'échelle » qui découle du fait d'avoir plus d'un unité.
Ces propriétés peuvent être plus « intenses en gestion » que les maisons unifamiliales, mais si elles sont achetées correctement, elles peuvent fournir de bons flux de trésorerie et un retour sur investissement stable.
Grandes propriétés multifamiliales
Ce sont les grands complexes d'appartements que vous voyez, allant de 5 unités à des centaines. Ces propriétés sont financées par une division bancaire entièrement différente (commerciale plutôt que la prêts résidentiels) et peuvent nécessiter des acomptes élevés, des durées plus courtes et des intérêts plus élevés les taux.
Ces propriétés sont généralement gérées par un gestionnaire immobilier professionnel (ou un gestionnaire résidant, comme c'est le cas avec mon propre complexe d'appartements de 24 unités) offrant ainsi un investissement plus « sans intervention ».
Investissements commerciaux
Les propriétés commerciales vont des centres commerciaux, des dépanneurs, des restaurants et plus encore. Avec un financement similaire à celui des grandes propriétés multifamiliales, 20 à 40% sont les exigences typiques de mise de fonds et encore une fois, le service commercial est la personne avec qui vous voudrez parler à la banque.
L'immobilier commercial a l'avantage de baux à plus long terme, mais les vacances peuvent souvent durer de plusieurs mois à plusieurs années.
Privilèges fiscaux
Lorsqu'un propriétaire d'un bien immobilier refuse de payer ses impôts, la municipalité du gouvernement local peut placer un privilège sur la propriété, vendre ce privilège à un investisseur, puis l'investisseur peut recevoir des intérêts sur l'argent dû. Ce système peut vraiment être une méthode « sans toilettes » pour investir dans l'immobilier, mais apprendre à trouver le bon type de privilèges fiscaux peut être un art en soi.
Remarques
Une autre méthode d'investissement sans être un « propriétaire » - une note immobilière est créée lorsqu'un prêteur finance une transaction immobilière et reçoit des intérêts sur ce prêt. Ces notes peuvent être faites, achetées ou vendues comme un bien immobilier.
Ce type d'investissement peut être presque entièrement « passif », mais peut entraîner le risque qu'un emprunteur ne rembourse pas le prêt, ce qui nécessite une forclusion coûteuse.
L'achat et la vente de billets hypothécaires sont très similaires à l'investissement dans des prêts entre particuliers avec des goûts d'entreprise Club de prêt et Prospérer.
Effet de levier dans l'investissement immobilier
Tirer parti ou ne pas tirer parti, telle est la question.
L'investissement immobilier offre un avantage unique par rapport à la plupart des autres types d'investissement - et c'est le pouvoir de l'effet de levier. Bien sûr, avec des actions, vous pouvez acheter sur marge et y ajouter un effet de levier, mais seul l'immobilier vous permet de achetez avec aussi peu que 20 % d'acompte (10 % avec certains programmes et 3,5 % si vous prévoyez de vivre dans la propriété.)
Cela signifie que vous avez la possibilité de recevoir 100 % de l'appréciation, mais que vous n'avez à payer que 20 % de la propriété. Cependant, cela signifie également que vous avez la possibilité de perdre 100 % de la baisse de valeur si les prix baissent, effaçant ainsi entièrement votre acompte.
Il reste un grand débat dans la communauté des finances personnelles quant à savoir si l'utilisation de la dette comme levier, comme mettre 20 % de fonds et financer le reste d'un immeuble de placement, est une bonne idée ou ne pas. Les partisans de l'utilisation de la « dette intelligente » examinent les mathématiques et soulignent que si vous pouvez emprunter à, disons 5 %, et gagner 15 %, vous vous en sortirez en tête. De plus, en tirant parti de votre argent et en trouvant une offre incroyable qui fournit un bon flux de trésorerie, votre retour sur investissement peut être énorme.
Cependant, les opposants à l'endettement et à l'endettement examinent le problème que la dette pose à la plupart des consommateurs et soulignent que, comme Dave Ramsey aime à le dire, « 100 % des saisies immobilières l'année dernière sont arrivées à des personnes ayant un hypothèque."
Le choix d'utiliser ou de ne pas utiliser l'effet de levier est strictement personnel et dépend de vous, de votre famille et de votre situation financière personnelle. Que vous choisissiez d'utiliser la dette ou non, je vous recommande fortement d'apprendre tout ce que vous pouvez sur votre avenue d'investissement avant d'y investir de l'argent - afin de maximiser vos chances de succès et de profit.
Faire votre plan
Une fois que vous avez découvert votre créneau spécifique d'investissement immobilier et décidé de la manière dont vous prévoyez de financer votre transaction, votre prochaine étape consiste à élaborer un plan. Comme je le dis souvent, vous ne conduisez pas du Canada au Pérou en sachant seulement que c'est le sud - vous avez besoin d'une feuille de route, d'un plan. Une carte vous garde sur le bon chemin, loin des impasses, et vous aide à voir facilement où se trouve le prochain arrêt.
Lorsqu'on choisit d'investir dans l'immobilier, il est tout aussi important d'avoir un plan. Vous devez décider du type spécifique d'investissement immobilier que vous souhaitez poursuivre (comme nous l'avons vu ci-dessus) et de la manière dont vous envisagez le financement. cet investissement (également mentionné ci-dessus.) Ensuite - il est important de définir dans votre plan vos besoins financiers pour cet investissement comme bien.
Un calcul que j'aime utiliser lors de l'enquête sur un investissement immobilier potentiel est connu sous le nom de « règle des 50 % ». Cette règle de base précise que pour tout investissement immobilier, les dépenses seront généralement d'environ 50 % du revenu total, sans compter la dette Paiement. Cela signifie que si un 4-plex rapportera 2 000 $ par mois en revenus, vous pouvez supposer que 1 000 $ par mois iront en dépenses, vous laissant avec 1 000 $ soit comme flux de trésorerie (si aucune hypothèque n'a été contractée) ou pour payer les hypothèque. Si votre paiement de dette était de 600 $ par mois, vous pouvez raisonnablement vous attendre à 400 $ par mois de flux de trésorerie à ce stade.
En utilisant cette règle empirique (et rappelez-vous, c'est juste une règle empirique, pas la vérité de l'Évangile, alors assurez-vous de toujours exécuter les chiffres exacts sur une propriété spécifique que vous analysez), vous pouvez déterminer votre retour sur investissement et décider si une propriété vaut poursuivre. Dans l'exemple ci-dessus, si j'avais payé 20 000 $ pour un acompte sur cette propriété qui fournissait 400 $ par mois en flux de trésorerie (4 800 $ par an) j'envisagerais un retour sur investissement de 24 % en espèces de cette propriété, sans compter les gains futurs de appréciation.
En définissant vos critères financiers, vous passez rapidement au crible les 90 % d'offres immobilières qui pas de bonnes affaires, et concentrez-vous uniquement sur celles qui vous fourniront le type de retour sur investissement que vous recherchez pour.
Autogestion vs. Gestion de la propriété
Enfin, vous devrez décider si vous souhaitez gérer vous-même votre propriété.
Si vous cherchez à acheter une maison unifamiliale à la fois et que vous avez beaucoup de temps libre, ce n'est pas trop difficile à faire. Cependant, si vous envisagez d'acheter plusieurs propriétés et de développer votre portefeuille d'investissements - ou si vous vous n'avez pas beaucoup de temps, assurez-vous de prévoir une bonne gestion immobilière et un bon budget par conséquent.
Gardez à l'esprit que la plupart des propriétés que j'ai achetées étaient des dépôts bancaires, que j'ai achetés après qu'un propriétaire ait perdu sa propriété au profit de la banque. Cela prouve qu'il n'est pas toujours facile d'être propriétaire et qu'il est facile de prendre le dessus. À moins que vous n'ayez la patience de gérer les situations difficiles des locataires et les connaissances nécessaires pour gérer ces situations correctement, je vous recommande fortement de faire appel à un gestionnaire immobilier qualifié.
Si vous prévoyez vous gérer vous-même, assurez-vous de bien filtrer vos locataires, en reconnaissant qu'il est mieux vaut attendre le bon locataire que de placer un mauvais locataire qui causera plus tard d'énormes problèmes. Pour plus d'informations sur la sélection des locataires, assurez-vous de consulter le deuxième article le plus long que j'ai jamais écrit, "Vérification des locataires: le guide ultime.”
Où aller en partant d'ici
Quel que soit le type d'investissement immobilier dans lequel vous envisagez de vous lancer, je vous recommande fortement d'étudier tout ce que vous pouvez pour être un bon investisseur avant d'y investir de l'argent. L'investissement immobilier n'est pas aussi passif que les autres véhicules d'investissement, mais les rendements peuvent exploser la plupart des autres investissements hors de l'eau lorsqu'ils sont effectués correctement et lorsque vous avez un plan solide en place et que vous investissez avec intelligence. Le flux de trésorerie que vous recevez de vos propriétés peut rapidement ajouter des milliers à votre compte d'épargne sans avoir à travailler une journée pour cela. Cela peut vous aider à prendre votre retraite plus rapidement ou au moins à prendre votre retraite avec plus de revenus, plus d'actifs et plus d'expérience.
Il existe de nombreux livres, podcasts, forums, blogs, clubs immobiliers et autres sources d'éducation de qualité, et la plupart sont gratuits. L'information s'est démocratisée, alors profitez des excellentes ressources en ligne. Vous n'avez pas besoin de devenir un expert, mais une fois que vous avez choisi votre chemin d'investissement immobilier spécifique, familiarisez-vous au moins avec ce créneau spécifique. Creusez, posez des questions (comme dans les sections de commentaires ci-dessous des articles épiques comme celui-ci… indice indicatif…) et apprenez à connaître des investisseurs locaux qui peuvent vous aider à passer de l'endroit où vous êtes maintenant à l'endroit où vous voulez être.
Votre retraite vous appartient pour en faire ce que vous voulez. N'ayez pas peur d'ajouter un nouveau véhicule à votre portefeuille, et j'espère avoir fait valoir que l'immobilier devrait être ce véhicule.
Faites-moi savoir dans les commentaires ci-dessous si vous investissez dans un bien immobilier - pourquoi ou pourquoi pas - et toute autre question ou commentaire que vous pourriez avoir.
Brandon Turner est un investisseur immobilier actif et le rédacteur en chef de BiggerPockets.com, le réseau social d'investissement immobilier. Brandon aime écrire de longs articles de blog épiques comme le sien examen de Rocket Lawyer.com ou l'eBook en ligne gratuit très populaire Le guide ultime du débutant en investissement immobilier.