Investir dans un parc de maisons mobiles pour les débutants: guide simple

instagram viewer

La pénurie de logements abordables est un défi national depuis des décennies. Mais ce problème a été encore exacerbé par les politiques de verrouillage du COVID-19 imposées par le gouvernement qui ont étouffé le développement au début de 2020 et l'inflation galopante en cours.

Maintenant le Estimations de la National Low Income Housing Coalition le déficit actuel d'unités locatives abordables pour les ménages à faible revenu est de 6,8 millions d'unités. Actuellement, la plupart des logements abordables se présentent sous la forme d'unités locatives individuelles. Cependant, les parcs de maisons mobiles offrent des caractéristiques supplémentaires souhaitées par les locataires que l'on ne trouve pas dans les immeubles d'appartements: la fierté de la propriété et une intimité sans faille.

Posséder et gérer un parc de maisons mobiles est une opportunité d'investissement immobilier commercial unique. Cet article explique comment fonctionne l'investissement dans un parc de maisons mobiles, ce qu'il faut savoir et les avantages et les inconvénients d'investir dans un parc de maisons mobiles.

Dans cet article

La version courte :

  • La pénurie de logements abordables est un défi permanent aux États-Unis. Les parcs de maisons mobiles offrent une solution aux consommateurs et une opportunité aux investisseurs avisés. Les parcs de maisons mobiles permettent aux investisseurs d'acquérir plus d'unités pour un coût par porte inférieur et des coûts d'entretien inférieurs.
  • Les investisseurs peuvent augmenter la valeur de leur investissement en réduisant les dépenses ou en augmentant les revenus. Trouver un parc où vous pouvez ajouter de la valeur peut augmenter la rentabilité.
  • Investir dans des parcs de maisons mobiles diffère des autres types de biens immobiliers et s'accompagne d'un ensemble de défis distincts. Quiconque envisage cet investissement devrait rechercher les risques et la légalité de posséder un parc de maisons mobiles.

Avantages et inconvénients de l'investissement dans un parc de maisons mobiles

avantages

  • Moins cher à acquérir que les autres biens immobiliers
  • Baisse du chiffre d'affaires
  • Moins de concurrence des autres investisseurs
  • L'avenir s'annonce prometteur en raison de la forte demande de logements sociaux

les inconvénients

  • L'amortissement peut être un problème
  • Les financements sont souvent difficiles à trouver
  • Exigences élevées en matière de mise de fonds
  • Moins d'opportunités d'investissement disponibles
  • L'expulsion présente différents défis

Qu'est-ce que l'investissement dans le parc de maisons mobiles ?

Un parc de maisons mobiles est une communauté de maisons préfabriquées situées sur un terrain avec des branchements permanents pour les services publics, l'eau et les égouts. Bien que techniquement les maisons soient mobiles, elles sont garées de manière semi-permanente (avec des attelages de remorque couverts ou «juponnés») et situées ensemble sur des parcelles individuelles (également appelées «pads»).

Les petits parcs de maisons mobiles comprennent entre 10 et 25 blocs, tandis que les grands parcs peuvent contenir des centaines de blocs, tous partageant des routes de soutien et des installations communes. En règle générale, les maisons appartiennent individuellement au résident principal, qui paie un loyer mensuel au propriétaire du parc. Ce loyer comprend le terrain, l'utilisation des parties communes et les raccordements aux services publics, y compris l'eau, l'électricité et le gaz.

Les investisseurs achètent le parc de maisons mobiles d'un autre propriétaire en utilisant une agence immobilière commerciale pour faciliter la transaction. Cependant, contrairement à l'investissement dans le logement résidentiel traditionnel, l'achat d'un parc de maisons mobiles est un opportunité d'investissement immobilier commercial. En tant que tels, les investissements commerciaux ne sont généralement pas achetés avec une anticipation d'appréciation du capital pendant que vous possédez la propriété.

Au lieu de cela, l'argent est gagné sur la différence entre les loyers mensuels bruts moins les dépenses d'exploitation nettes, un peu comme un propriétaire de complexe d'appartements.

Connexe>>Comment investir dans l'immobilier

Avantages d'investir dans des parcs de maisons mobiles

Un investissement de 1 million de dollars pourrait ne vous acheter que quatre maisons unifamiliales. Le coût moyen d'un immeuble à appartements par unité est d'environ 100 000 $, donc 1 million de dollars vous permettront d'acheter un immeuble de 10 unités. Ou vous pouvez acheter un parc de maisons mobiles avec 90 à 100 unités pour environ 1 million de dollars — un coût unitaire de 10 000 $ à 12 000 $.

L'investissement comparatif le plus proche de la possession d'un parc de maisons mobiles est la possession d'un immeuble à appartements. Les deux sont des investissements immobiliers commerciaux fournissant des logements résidentiels aux populations à faible revenu. Il y a cependant quelques avantages clés.

Coût réduit par "porte"

En investissant dans un parc de maisons mobiles, vous pouvez obtenir plus de «portes» à un coût par porte inférieur, il en coûte donc moins d'argent pour acquérir cet actif.

La prix médian des maisons unifamiliales existantes aux États-Unis approche les 400 000 $ et augmente rapidement. Cela signifie qu'un investissement de 1 million de dollars ne vous achètera que quatre portes. D'un autre côté, le coût moyen d'un immeuble à appartements par unité est d'environ 100 000 $, donc 1 million de dollars vous permettront d'acheter un immeuble de 10 unités. Ou vous pourriez acheter un parc de maisons mobiles de 90 à 100 unités pour environ 1 million de dollars, soit un coût par unité de 10 000 à 12 000 dollars.

En savoir plus>> Arrived Homes Review 2022: Investissez dans des propriétés locatives avec 100 $

Coûts de maintenance réduits

Dans un complexe d'appartements ou un autre groupe d'unités résidentielles, le propriétaire doit entretenir lui-même le bâtiment. Cependant, les maisons mobiles appartiennent aux résidents, tandis que l'investisseur est propriétaire du terrain. Les locataires sont responsables des réparations et de l'entretien. Vous devez entretenir les raccordements aux services publics, mais pas la maison mobile ou le terrain sur lequel elle se trouve. (Ce n'est pas toujours le cas; certains parcs de maisons mobiles comprennent des unités appartenant au parc.)

Moins de concurrence

Il peut être difficile d'investir dans un complexe d'appartements en tant qu'individu, car vous aurez souvent de grands conglomérats qui enchérissent contre vous. Mais la plupart des parcs de maisons mobiles sont gérés comme de petites entreprises par des propriétaires familiaux. Il est moins courant que les franchises nationales, les grandes entreprises et les investisseurs institutionnels soient impliqués dans la propriété d'un parc de maisons mobiles.

Risques d'investir dans des parcs de maisons mobiles

Maintenant que nous avons examiné certains des avantages potentiels de l'investissement dans un parc de maisons mobiles, examinons de plus près certains des risques :

Amortissement plus rapide

Le premier risque d'investir dans un parc de maisons mobiles est que les maisons mobiles ont tendance à se déprécier plus rapidement que les autres formes de biens immobiliers. Bien que vos locataires soient propriétaires de leur maison et soient responsables des réparations et de l'entretien, vous avez moins de contrôle sur l'état des logements. Vous ne pourrez peut-être pas attirer de futurs locataires si le parc semble délabré.

Le financement est moins accessible

Pour garantir le financement de votre investissement dans un parc de maisons mobiles, vous devrez probablement rechercher un prêteur spécialisé dans ces domaines - et ils ont souvent des exigences spécifiques. Par exemple, le prêteur peut exiger que la communauté dispose d'un minimum ou d'un maximum de pads par acre; que tous les accrocs soient cachés par des jupes; et/ou que toutes les maisons sont conformes aux exigences du code du logement et du développement urbain (HUD).

Acomptes importants

Les parcs de maisons mobiles ont souvent des exigences de mise de fonds plus élevées. Alors que les prêteurs n'exigent généralement qu'un acompte de 20% pour les achats d'investissement dans une maison unifamiliale, votre acompte sera probablement de 25% lors du financement d'un parc de maisons mobiles.

Processus d'expulsion difficile

L'expulsion peut être compliquée avec l'investissement dans un parc de maisons mobiles. si vous êtes propriétaire d'un complexe d'appartements, retirer un locataire qui ne paie pas est assez simple. Mais dans un parc de maisons mobiles, les locataires sont propriétaires de leurs unités. Le coût de déménagement estimé pour une maison mobile est de 3 000 $. Si un locataire est dans une situation désespérée, le propriétaire du parc peut avoir à payer cette facture.

Comment commencer à investir dans les parcs de maisons mobiles

Il existe quelques marchés en ligne où vous pouvez trouver des informations détaillées et des analyses sur les parcs de maisons mobiles disponibles à la vente. Ils comprennent:

  • Magasin de parc de maisons mobiles est le plus grand site spécialisé pour les parcs de maisons mobiles. Au moment d'écrire ces lignes, il y a plus de 325 parcs de maisons mobiles disponibles à la vente sur leur site.
  • Loopnet est le plus grand service d'annonces immobilières commerciales disponible en ligne pour tous, avec des données riches sur tous les types de propriétés d'investissement commerciales à vendre, y compris les parcs de maisons mobiles.
  • CoStar est un service de référencement pour les professionnels de l'immobilier. Il répertorie également les parcs de maisons mobiles à vendre. Il est plus robuste en termes de capacités de recherche et d'analyses détaillées que Loopnet, mais CoStar limite l'utilisation de ses services de base de données à ceux qui ont conclu des accords de licence appropriés.
  • Reonomy.com est une nouvelle plateforme de recherche très conviviale qui héberge plus de 50 millions de propriétés commerciales, y compris des parcs de maisons mobiles.

Assurez-vous de consulter un courtier immobilier spécialisé en immobilier commercial pour vous aider à déterminer la juste valeur marchande de la propriété. En tant qu'investisseur, vous voudrez un représentant de l'acheteur qui a accès au flux des transactions. Vous aurez également besoin de quelqu'un qui défendra vos intérêts pendant le processus de recherche et d'acquisition. Généralement, le vendeur paie les commissions de l'agent de l'acheteur, il n'y a donc aucune raison de ne pas passer par un courtier en tant qu'acheteur.

Que rechercher dans un investissement dans un parc de maisons mobiles

Il existe plusieurs façons d'augmenter la valeur de votre investissement et votre trésorerie en réduisant les dépenses (entretien, gestion immobilière, etc.) ou en augmentant les revenus (loyers).

Tout d'abord, vous voudrez rechercher une communauté de parc mobile où vous pouvez ajouter de la valeur ou apporter des améliorations pour augmenter les revenus. Il peut s'agir de propriétés qui ont été négligées par leurs propriétaires actuels ou qui n'ont pas été rénovées. Ou il peut s'agir de propriétés qui manquent des opportunités de flux de trésorerie supplémentaires.

Idéalement, vous souhaitez également trouver une communauté où les prix des loyers sont inférieurs à la valeur marchande et vous pouvez augmenter les tarifs de location mensuels avec des mises à jour mineures et peu coûteuses.

La communauté autour du parc de maisons mobiles est également un facteur de revenu important. Les communautés situées à proximité de grands employeurs qui embauchent des travailleurs horaires peuvent fournir un vaste bassin de locataires potentiels qualifiés. La sélection des locataires dans tout logement résidentiel où vous avez des personnes vivant à proximité est importante. Vous voulez vous assurer que tout le monde se sent en sécurité et souhaite continuer à vivre dans le parc. Conserver les bons locataires et éliminer les locataires problématiques avant qu'ils n'emménagent est la clé de la rentabilité et d'une expérience positive en tant que propriétaire foncier.

Connexe>>Comment gérer votre bien locatif

Quelle diligence raisonnable devez-vous effectuer ?

Comme pour tout investissement immobilier, vous souhaiterez embaucher un inspecteur agréé pour effectuer une inspection physique approfondie de la propriété et de tous les éléments mécaniques. En particulier, vous voudrez vous concentrer sur trois aspects pour vérifier votre investissement: le rendement financier, l'état de l'infrastructure et le marché local.

Rapports financiers

Le loyer - ou "frais d'entretien" comme on les appelle généralement sur les parcs de maisons mobiles - est perçu mensuellement. Vous voudrez revoir un minimum de deux à trois ans de listes de loyers. Les registres des loyers sont la comptabilité détaillée des loyers perçus par unité. Vous souhaiterez également obtenir des relevés de profits et pertes annuels, des factures de services publics et des déclarations de revenus. Si possible, demandez les demandes de présélection de chaque locataire. Vous voulez comprendre la situation financière typique et la démographie de vos résidents potentiels.

Infrastructure

Bien qu'il n'y ait pas de bâtiments physiques à entretenir, les propriétaires de parcs de maisons mobiles fournissent des branchements d'eau, d'égout, d'électricité et de gaz à chaque lot. Cette infrastructure est essentielle et vous voudrez connaître l'état actuel et l'historique d'entretien de tous les éléments mécaniques.

Ceux-ci inclus:

  • Tests de débit et de potabilité de l'eau du puits, le cas échéant
  • Inspections des conduites d'eau du comté/de la ville
  • Rapports d'étendue de caméra septique ou de ligne d'égout
  • Inspections des branchements des services d'électricité et de gaz

En plus de ce qui précède, le vendeur doit être en mesure de fournir des détails sur les dépenses en immobilisations et les améliorations apportées au cours des 5 dernières années.

Emplacement

Comme pour tout investissement immobilier physique, l'emplacement dicte en grande partie la viabilité et la rentabilité des parcs de maisons mobiles. Investir dans des logements abordables dans un quartier plus haut de gamme donne généralement un meilleur résultat (plus de profit, moins de risques, des locataires de meilleure qualité). Cela vaut également pour les parcs de maisons mobiles.

Assurez-vous de regarder dans le zonage actuel du comté. Assurez-vous que le parc respecte toutes les réglementations et qu'il est correctement autorisé. Vous devriez également rechercher les changements de zonage proposés et les plans de développement de la zone qui pourraient affecter la viabilité à long terme de votre investissement dans le parc de maisons mobiles.

L'essentiel

Les parcs de maisons mobiles offrent une opportunité d'investissement immobilier commercial unique. Contrairement à un complexe d'appartements où l'investisseur acquiert, gère et entretient un immeuble, un investisseur dans un parc de maisons mobiles possède généralement le terrain du parc tandis que les particuliers possèdent et entretiennent leurs maisons. Cela réduit les charges d'exploitation et les frais de gestion immobilière.

Les parcs de maisons mobiles offrent souvent la possibilité d'améliorer la propriété, ce qui entraînera des revenus locatifs mensuels plus élevés pour l'investisseur. Cependant, toute personne envisageant ce type d'investissement doit effectuer des recherches approfondies sur le marché et être consciente des défis uniques avant de se lancer.

Plus d'opportunités d'investissement immobilier>>

  • La propriété fractionnée est-elle une bonne stratégie d'investissement ?
  • Que sont les FPI commerciales et où pouvez-vous les trouver ?
  • Les meilleurs sites d'investissement immobilier pour les investisseurs non accrédités
protection click fraud