4 principaux types de prêts hypothécaires

Les discussions sur les prêts hypothécaires se concentrent généralement sur les prêts en tant que type unique. Mais rien ne peut être plus éloigné de la vérité. Non seulement il existe différents types de prêts hypothécaires, mais il existe également différents programmes hypothécaires, sans oublier prêteurs hypothécaires.

Nous allons aborder à la fois les différents types de prêts hypothécaires et les différents programmes qui les proposent. Cependant, il s'agit d'une discussion générale des types les plus populaires, car il existe des types de prêts et même des émetteurs moins populaires.

Les différents types de programmes hypothécaires

Il existe quatre principaux programmes de prêts hypothécaires :

Conventionnel

De manière générale, les hypothèques conventionnelles désignent les prêts financés par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Ils sont généralement créés par des banques, des coopératives de crédit, des banques hypothécaires, des sociétés de prêts hypothécaires et d'autres prêteurs, puis vendus à l'une des deux principales agences hypothécaires.

Ces prêts sont également caractérisés par ce qu'on appelle leur limites de prêt conformes. C'est-à-dire qu'il y a une limite au montant qui peut être prêté dans le cadre d'un programme conventionnel. Cette limite est généralement 548 250 $ pour 2021. Cependant, les prêts conventionnels peuvent être plus élevés pour les maisons de deux à quatre familles, ainsi que pour les propriétés situées dans des zones désignées comme à coût élevé. (Ce sont les marchés du logement les plus chers généralement situés sur les côtes est et ouest, notamment New York, Boston, Washington DC, San Francisco et Los Angeles.)

Les hypothèques conventionnelles se distinguent également des prêts FHA et VA par l'exigence d'assurance hypothécaire. Communément appelé assurance hypothécaire privée, ou PMI, il s'agit d'un type de couverture d'assurance qui verse au prêteur hypothécaire une partie du solde du prêt si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt.

Certaines des principales caractéristiques des prêts hypothécaires conventionnels sont les suivantes :

• L'acompte minimum est de 5%, mais ils proposent des prêts avec aussi peu que 3% d'acompte pour les acheteurs d'une première maison ainsi que pour les ménages à revenu faible et moyen.
• Contrairement aux prêts hypothécaires FHA et VA, le PMI n'est payé que sur une base mensuelle dans le cadre du remboursement de votre prêt. Il n'y a pas de frais d'assurance hypothécaire initiaux requis.
• Le pointage de crédit minimum pour les prêts conventionnels est de 620, mais vous obtiendrez un meilleur taux d'intérêt plus votre pointage de crédit est élevé.
• Les prêts conventionnels peuvent être utilisés pour l'achat de résidences secondaires et d'immeubles de rapport en plus des résidences principales.
• Les prêts sont disponibles à la fois à taux fixe et en ARM.

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FHA

Les prêts FHA fonctionnent à peu près de la même manière que les prêts conventionnels, mais les paramètres sont plus basiques. Par exemple, l'exigence de mise de fonds minimale est de 3,50 %, même pour accédants à la propriété.

Mais les deux principales caractéristiques des prêts FHA, celles qui les différencient le plus des prêts hypothécaires conventionnels, sont :

Assurance hypothécaire. Le PMI sur les prêts FHA est communément appelé prime d'assurance hypothécaire, ou simplement MIP. Le mot privé ne s'applique pas, car l'assurance hypothécaire est fournie par le gouvernement américain par l'intermédiaire de la Federal Housing Administration.

L'assurance hypothécaire est perçue de deux façons. Tout comme les prêts conventionnels, une prime mensuelle est ajoutée au paiement de votre maison. Mais il y a aussi une prime d'assurance hypothécaire initiale (UFMIP) qui est ajoutée au solde de votre prêt, bien qu'elle puisse être payée de votre poche au moment de la clôture du prêt.

Considérations de crédit. Il n'y a probablement pas de raison plus importante pour la popularité des prêts hypothécaires FHA que le fait qu'ils sont plus souples avec les normes de crédit. Par exemple, alors que les prêts conventionnels exigent une cote de crédit minimale de 620, les prêts FHA accepteront une cote aussi basse que 580. Mais ils iront aussi bas que 500 avec un acompte d'au moins 10%. Il s'agit certainement d'un programme de prêt à considérer si vous avez un crédit passable ou médiocre.

Les autres caractéristiques des prêts FHA à connaître incluent :

• Bien que l'acompte minimum soit de 3,5 %, les prêts FHA sont couramment utilisés en conjonction avec des programmes d'aide à l'acompte qui permettent aux acheteurs d'acheter des maisons sans acompte.
• Bien que la FHA soit plus accommodante pour les cotes de crédit inférieures, le programme ne doit pas être considéré comme une hypothèque à risque. Vous ne pourrez pas obtenir de prêt si vous êtes à six mois de la faillite ou si vous avez récemment enregistré des retards de paiement importants.
• Les prêts FHA sont disponibles uniquement pour les résidences principales occupées par le propriétaire. Ils ne peuvent pas être utilisés pour financer des immeubles de rapport ou des résidences secondaires.
• Les prêts sont disponibles à la fois à taux fixe et en ARM.

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Prêts VA

Prêts AV ont beaucoup plus en commun avec les prêts FHA qu'avec les prêts conventionnels. En effet, tout comme les prêts FHA, les prêts VA ont une assurance hypothécaire fournie par un organisme gouvernemental (l'Administration des anciens combattants). L'assurance hypothécaire est facturée sous forme de frais initiaux uniques, sans prime mensuelle ajoutée au paiement de votre maison.

Les prêts sont accordés par des prêteurs participants, qui peuvent comprendre des banques, des coopératives de crédit et d'autres prêteurs hypothécaires. Ils ne sont disponibles que pour les vétérans éligibles et les membres actuels de l'armée américaine.

Cependant, le gros avantage des prêts VA est qu'ils offrent un financement à 100 %. Cela signifie qu'un ancien combattant admissible peut acheter une maison sans mise de fonds. Et bien que la prime d'assurance hypothécaire soit facturée à l'avance, elle est ajoutée au montant du prêt, il n'y a donc aucun coût initial.

La disposition de prêt à 100 % s'applique à la limite de prêt conforme. Mais les prêts VA sont également disponibles pour les propriétés plus chères si nécessaire. Cependant, l'emprunteur devra produire un acompte égal à 25% du montant que le prêt dépasse la limite de prêt conforme.

Par exemple, si le prêt dépasse la limite de 100 000 $, l'emprunteur aura droit à un financement à 100 % sur un maximum de 548 250 $ mais devra payer 25 000 $ (25 %) pour le montant excédentaire.

Les caractéristiques de base des prêts VA comprennent les éléments suivants :

• Les prêts ne sont disponibles qu'aux membres actuels et anciens éligibles de l'armée américaine et à leurs familles.
• Bien qu'il y ait une prime d'assurance hypothécaire initiale pour les prêts, aucun paiement de prime mensuel n'est requis.
• Les prêts sont disponibles pour le financement uniquement pour les résidences principales occupées par le propriétaire. Tout comme les prêts FHA, ils ne sont pas disponibles pour les immeubles de placement ou les résidences secondaires.
• La VA n'a pas établi de pointage de crédit minimum, mais les emprunteurs doivent faire preuve d'une gestion responsable du crédit.

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Prêts géants

Comme son nom l'indique, les prêts Jumbo sont des prêts plus importants qui dépassent les limites de prêt conformes. En tant que tels, ils sont généralement utilisés pour acheter ou refinancer des propriétés plus chères. Les montants des prêts peuvent atteindre plusieurs millions de dollars.

Les prêts jumbo ont plus en commun avec les prêts conventionnels qu'avec les prêts FHA et VA. Mais contrairement aux prêts conventionnels, qui sont financés par Fannie Mae et Freddie Mac, les prêts Jumbo sont fournis par des prêteurs indépendants, comme les banques. Parce qu'elles le sont, les directives de prêt sont moins normalisées qu'elles ne le sont avec d'autres programmes de prêt. En général, ils ont des exigences de prêt plus strictes.

Les caractéristiques de base des prêts Jumbo incluent les éléments suivants :

• Les montants des prêts peuvent aller d'un peu au-dessus de la limite de prêt conforme jusqu'à plusieurs millions de dollars.
• Des prêts peuvent être disponibles pour les résidences secondaires et les immeubles de placement, mais un prêteur peut également les limiter uniquement aux résidences principales occupées par leur propriétaire.
• Ils ont généralement besoin d'un bon ou d'un excellent crédit pour être admissibles. Les cotes de crédit minimales peuvent aller de 650 à plus de 700.
• L'exigence typique d'acompte est d'au moins 20 %. Et vous pouvez vous attendre à ce que ce pourcentage augmente sur des montants de prêt plus élevés.
• Parce qu'il s'agit de montants de prêts plus importants, les taux d'intérêt appliqués aux prêts hypothécaires Jumbo sont généralement plus élevés que ceux des autres types de prêts.

Taux fixe vs. Prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM)

Les taux fixes et les ARM sont les deux principaux types de prêts hypothécaires offerts dans le cadre des quatre principaux programmes de prêts hypothécaires (conventionnels, FHA, VA et Jumbo). Bien qu'ils soient tous deux proposés par la FHA et la VA, la plupart des emprunteurs qui choisissent l'un de ces programmes de prêt optent pour un prêt à taux fixe.

Cependant, il n'en va pas de même pour les prêts conventionnels et Jumbo. Les prêts ARM sont un peu plus populaires avec chacun de ces types de prêts. Cela est particulièrement vrai pour les prêts Jumbo, qui s'adressent aux emprunteurs à revenu élevé qui souhaitent souvent obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible.

Dans l'ensemble, cependant, les prêts ARM ont tendance à être assez rares de nos jours. Selon les informations publiées par Bankrate en 2020, les ARM représentent moins de 3% des prêts hypothécaires consentis en 2020. Cela est dû au phénomène récent dans lequel les prêts ARM ne sont que légèrement inférieurs aux taux fixes. De plus, avec des taux fixes à des niveaux record, il est logique pour la plupart des emprunteurs de verrouiller ces taux plutôt que de tenter leur chance avec des taux encore plus bas avec les ARM.

Un prêt à taux fixe est exactement ce que son nom l'indique. Le taux d'intérêt et le paiement mensuel sont fixes pour la durée du prêt. Les durées de prêt varient entre 10 et 30 ans.

À la fin de la durée du prêt, le principal du prêt sera entièrement remboursé. Ce sera vrai dans le cas d'un prêt à taux fixe et d'un ARM.

Bras

Les ARM offrent un taux d'intérêt fixe pour une durée déterminée. Les durées initiales typiques sont de trois ans, cinq ans, sept ans et 10 ans. Après la période initiale à taux fixe, le prêt deviendra un prêt d'un an ajustable, le taux changeant presque chaque année.

Les taux d'intérêt sur les ARM sont basés sur un indice commun, tel que le bon du Trésor américain à un an ou le LIBOR à six mois. Le prêteur ajoutera alors une marge (points de pourcentage) à l'indice pour produire le taux d'intérêt sur lequel les futurs changements de taux seront basés.

Par exemple, si le rendement des bons du Trésor américain à un an est de 1,00 % au moment de l'ajustement et que la marge est de 1,50 %, votre taux d'intérêt sera réinitialisé à 2,5 %. Ce taux sera valable un an et sera réajusté selon la même formule qu'à la date du prochain ajustement.

Limites de plafond de taux d'intérêt ARM

Heureusement, les ARM ont des plafonds de taux qui limitent la hauteur du taux sur un seul ajustement, ou même sur la durée du prêt.

Une structure de capitalisation courante est 5/2/5. Chaque chiffre représente le pourcentage maximal par lequel le taux entièrement indexé (indice plus marge) peut s'ajuster au moment de l'ajustement.

Le premier chiffre signifie que le taux ne peut pas augmenter de plus de 5 % au-dessus de votre taux d'intérêt initial pour le changement de taux initial. Si votre taux initial est de 2,50 %, le maximum que le prêteur peut augmenter est de 7,50 %.

Le deuxième chiffre (2 ou 2 %) est le maximum que le taux peut changer lors des ajustements ultérieurs. Si votre taux initial est de 2,50 % et qu'il passe à 3,50 % lors du premier ajustement, mais passe ensuite à 7,5 % lors du deuxième ajustement, le taux le plus élevé que vous paierez est de 5,50 %. C'est le taux de 3,50%, plus 2%.

Le troisième chiffre de la séquence représente l'augmentation maximale du taux d'intérêt pendant la durée du prêt. Dans l'exemple ci-dessus, c'est 5 %. Cela signifie que si votre taux initial est de 2,50 %, le taux le plus élevé qui peut vous être facturé sur la durée du prêt est de 7,50 %, quel que soit le niveau des taux d'intérêt.

Si vous êtes intéressé à prendre un ARM, assurez-vous de vous familiariser avec les plafonds de taux d'intérêt associés au prêt. Le prêteur doit vous le divulguer au moment de la demande, mais il sera également inclus dans les documents de clôture. Assurez-vous de demander les documents qui indiquent spécifiquement l'arrangement de plafond sur votre ARM avant de signer tout document. Une fois le prêt clôturé, la structure du plafond ne peut plus être modifiée.

Quand devriez-vous utiliser un prêt hypothécaire à taux fixe plutôt qu'un autre type ?

Les prêts à taux fixe sont généralement le meilleur choix lorsque vous prévoyez de rester dans la maison pendant de nombreuses années. Si vous vous attendez à ce que la maison actuelle soit votre « maison pour toujours » ou si vous prévoyez y rester pendant au moins 10 ans, un prêt hypothécaire à taux fixe est généralement la meilleure option. Il fournira une protection des taux et des paiements, peu importe ce qui se passe avec les taux d'intérêt. Et si les taux baissent après avoir contracté votre prêt, vous pouvez toujours refinancer pour bénéficier d'un taux inférieur.

Un prêt hypothécaire à taux fixe est également fortement conseillé si vous souhaitez minimiser le risque d'accession à la propriété. Un inconvénient inhérent aux ARM est que les taux peuvent augmenter, peut-être suffisamment pour menacer votre capacité à rester à la maison. Si cela vous préoccupe, choisissez un prêt hypothécaire à taux fixe.

Dans le même ordre d'idées, les prêts hypothécaires à taux fixe sont généralement un meilleur choix pour les acheteurs d'une première maison. Ils offrent une plus grande prévisibilité et éliminent un choc potentiel sur les taux d'intérêt qui accompagne les ARM.

Cependant, étant donné que les taux d'intérêt sont actuellement à des creux historiques, il est tout à fait logique de bloquer un taux fixe maintenant. Bien qu'il soit toujours possible que les taux d'intérêt baissent encore à l'avenir, ce n'est guère garanti. Et chaque fois que quelque chose est à un niveau historiquement bas, la probabilité de nouvelles baisses est beaucoup moins probable.

Quand utiliser un bras ?

Un ARM est mieux utilisé lorsque vous prévoyez de ne pas rester dans votre maison plus longtemps que la durée à taux fixe du prêt. Par exemple, si vous prévoyez vivre dans une maison pendant les cinq prochaines années, vous pouvez être à l'aise avec un ARM de 5 ans. Il est probable que vous quitterez la maison avant le premier ajustement des taux d'intérêt.

Bien sûr, la principale raison de prendre un ARM est un avantage en matière de taux d'intérêt. Par exemple, si un ARM portait un taux d'intérêt inférieur de deux points de pourcentage à celui d'un prêt à taux fixe, les économies réalisées au cours des premières années pourraient justifier le risque d'ajustement des taux.

Malheureusement, l'écart de taux entre les ARM et les prêts hypothécaires à taux fixe est loin d'être aussi élevé. Cela explique en grande partie pourquoi les ARM représentent désormais un très faible pourcentage de toutes les hypothèques contractées.

Où obtenir le bon type de prêt hypothécaire

Il existe de nombreuses institutions où vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire, qu'il soit conventionnel, FHA, VA ou Jumbo. Mais si vous n'avez pas de banque ou de coopérative de crédit préférée, les grands prêteurs hypothécaires nationaux sont un excellent choix.

Hypothèque fusée est le visage en ligne de Quicken Loans, le plus grand prêteur hypothécaire au détail du pays. Ils proposent tous les types de prêts hypothécaires, mais ils fonctionnent entièrement en ligne, ce qui simplifie et accélère le processus de demande.

prêtDépôt est également un prêteur national, offrant des prêts conventionnels, Jumbo, FHA et VA. Semblable à Rocket Mortgage, ils proposent une application entièrement en ligne pour accélérer le processus de demande de prêt.

Vétérans unis est le choix incontournable pour les anciens combattants et les militaires en service actif à la recherche de prêts hypothécaires VA. En tant que plus grand prêteur hypothécaire VA du pays, ils se spécialisent dans le type de prêt et offrent même un réseau d'agents immobiliers favorables à VA pour vous aider à trouver une maison et à naviguer dans le processus de clôture.

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