Que sont les programmes d'accession à la propriété ?

Si vous êtes un acheteur d'une première maison, vous vous sentez peut-être exclu du marché dans le contexte actuel d'augmentation rapide des prix de l'immobilier. Mais précisément parce que vous êtes un acheteur d'une première maison, il peut y avoir de l'aide à l'horizon. Les principaux prêteurs, les gouvernements locaux et les organisations à but non lucratif proposent généralement des programmes d'accession à la propriété pour vous aider à acheter une maison.

Vous pourrez peut-être obtenir un programme d'accession à la propriété qui offre le prêt pour acheter la maison, la mise de fonds ou même une combinaison des deux. Plus que tout, il s'agit de savoir quels sont les programmes et où les trouver.

Et ne vous inquiétez pas si vous n'êtes pas techniquement un acheteur d'une première maison. Les programmes d'accession à la propriété ont une définition très large de ce qui est considéré comme un acheteur d'une première maison. Si vous n'avez pas été propriétaire d'une maison au cours des dernières années, il est probable que vous serez admissible à la plupart des programmes.

Que sont les programmes d'accession à la propriété ?

Les programmes d'accession à la propriété reconnaissent les plus grands défis auxquels sont confrontés les acheteurs d'une première maison, comparativement avec ceux qui possèdent actuellement une maison et échangent, ou qui ont au moins possédé une maison dans le passé.

Bien que certains programmes d'accession à la propriété soient offerts en tant que prêts hypothécaires de premier rang, beaucoup d'autres offrent une aide à la mise de fonds. Cette aide tient compte de la difficulté particulière qu'éprouvent les acheteurs d'une première maison à verser la mise de fonds nécessaire à l'achat d'une première maison.

Bien que l'acompte soit un problème dans la plupart des marchés, il pourrait être particulièrement problématique dans les zones à coût élevé. Le simple fait de verser un acompte de 5 % sur une maison de 500 000 $ dans un marché à coût élevé signifie qu'un premier acheteur devrait économiser 25 000 $.

Étant donné que de nombreux acheteurs d'une première maison se situent dans la tranche de revenu faible à moyen, économiser autant d'argent peut prendre plusieurs années. Pendant que l'acheteur économise l'argent nécessaire, la valeur de la propriété peut continuer d'augmenter, augmentant encore le montant de l'acompte nécessaire. Cela peut enfermer l'acheteur dans une situation sans issue où il est toujours en retard sur le montant d'argent nécessaire pour effectuer l'acompte.

Des programmes d'accession à la propriété sont disponibles pour aider les acheteurs à surmonter ce dilemme.

Exigences communes du programme d'accession à la propriété

Si vous êtes intéressé par un programme d'accession à la propriété, vous devez savoir qu'il y a des exigences auxquelles vous devrez répondre.

Premièrement, une exigence courante est que vous ne devez pas avoir été propriétaire d'une maison au cours des trois dernières années. Selon cette définition, vous ne serez pas exclu d'un programme d'accession à la propriété même si vous avez été propriétaire d'une maison dans le passé. Tant que la propriété n'a pas eu lieu dans les trois ans précédant l'achat d'une nouvelle maison, vous pouvez toujours être admissible.

Une autre restriction très courante est la limitation des revenus. Les programmes d'accession à la propriété limiteront généralement le revenu de votre ménage à un certain pourcentage du revenu médian du ménage pour le comté où la maison est achetée. Le programme pourrait mettre un plafond de 150% du revenu médian pour le comté. Si le revenu médian des ménages dans le comté est de 80 000 $, le revenu maximum pour être admissible sera de 120 000 $.

À titre d'exemple, la capture d'écran ci-dessous montre les limites de revenu pour la participation au titre de la Programme d'assistance MyHome de l'Agence californienne de financement du logement (CalHFA):

Encore une autre limitation est le type de propriété. Dans la plupart des cas, vous serez limité à l'achat d'une maison unifamiliale, qui comprendra généralement des condominiums et développements unitaires prévus. Les maisons préfabriquées peuvent être autorisées, mais seulement lorsqu'elles sont construites sur des fondations permanentes. De plus, le bien doit être occupé par son propriétaire à titre de résidence principale.

Enfin, il y a généralement une exigence de formation des acheteurs de maison. Parce que les programmes sont conçus pour les acheteurs d'une première maison, l'exigence d'éducation est imposée pour s'assurer que les futurs propriétaires comprennent parfaitement les implications financières de la transaction qu'ils sont sur le point de conclure. En règle générale, l'éducation des acheteurs de maison sera dispensée par des agences gouvernementales ou des organisations à but non lucratif. Vous devez obtenir un certificat d'achèvement du cours pour être admissible au programme d'accession à la propriété.

Combien de types de programmes d'accession à la propriété existe-t-il ?

Comme mentionné au début de cet article, les programmes d'accession à la propriété sont disponibles pour les prêts hypothécaires, l'aide au versement initial ou même une combinaison des deux.

Programmes de prêt hypothécaire pour les acheteurs d'une première maison

Il s'agit généralement de programmes de prêts à faible versement initial. Cependant, ils ne sont pas nécessairement conçus spécifiquement pour les acheteurs d'une première maison.

Par example, Prêts AV sont conçus spécifiquement pour les anciens combattants et offrent généralement un financement à 100 %. Cela élimine l'exigence de mise de fonds, qui est l'objectif principal des programmes d'aide à la mise de fonds pour les acheteurs d'une première maison. Les prêts VA ont également tendance à être plus conviviaux pour les anciens combattants. Par exemple, les prêts VA ont tendance à être plus indulgents avec le crédit que les prêts hypothécaires conventionnels.

Les hypothèques FHA sont similaires, sauf qu'elles exigent un acompte de 3,5% du prix d'achat. Cependant, les programmes d'aide à l'acompte sont souvent fournis en conjonction avec les prêts hypothécaires FHA, ce qui entraîne un acompte nul. Cela est particulièrement vrai avec les programmes d'aide à la mise de fonds fournis par les gouvernements locaux. Pendant ce temps, la FHA est plus flexible dans l'évaluation de votre crédit que les hypothèques conventionnelles.

Pour ne pas être en reste, les prêts hypothécaires conventionnels offrent également des programmes avantageux de prêts à l'achat d'une première maison.

Par exemple, la Federal National Mortgage Association (FNMA), communément appelée « Fannie Mae », propose à ses CheminAccueil programme. Le programme offre aux acheteurs un accès exclusif aux propriétés reprises avant qu'elles ne soient mises à la disposition des investisseurs. Cela donnera aux acheteurs de maison la possibilité d'acheter ces propriétés à un prix inférieur à ce qui pourrait être le cas dans une situation d'appel d'offres ouvert. De plus, les acheteurs peuvent acheter ces maisons avec un acompte de seulement 3% du prix d'achat.

De plus, Fannie Mae offre la possibilité aux acheteurs de maison d'acheter des maisons avec jusqu'à 105 % de la valeur de la propriété en utilisant un privilège subordonné en conjonction avec la première hypothèque. Le privilège doit être un prêt Community Seconds éligible.

Dans un autre avantage du programme, Fannie Mae réduit le coût du assurance hypothécaire privée requis pour la première hypothèque. Cependant, il nécessite une cote de crédit minimale de 680, ce qui peut obliger certains acheteurs d'une première maison à envisager un prêt FHA à la place.

Programmes d'aide à la mise de fonds

L'un des plus grands obstacles à l'accession à la propriété pour les acheteurs d'une première maison est la mise de fonds. Mais si vous êtes admissible en tant qu'acheteur d'une première maison, il existe souvent des programmes d'aide à la mise de fonds qui couvriront votre mise de fonds. Certains fourniront également des fonds supplémentaires pour couvrir les frais de clôture si ceux-ci ne sont pas payés par le vendeur.

Les programmes d'aide à l'acompte sont généralement proposés par les agences gouvernementales locales, y compris les États, les comtés et même les villes. D'autres sont fournis par des organismes à but non lucratif.

Les programmes d'aide à la mise de fonds peuvent prendre la forme d'un prêt ou d'une subvention. Et dans de nombreux cas, un prêt d'aide à la mise de fonds sera annulé si vous remplissez certaines conditions.

Prêts d'aide à l'acompte

Un exemple d'aide à l'acompte est, encore une fois, le programme d'assistance MyHome de la California Housing Finance Agency (CalHFA). Le programme offre un prêt junior à paiement différé du moindre de 3,5 % du prix d'achat ou de la valeur estimative avec acompte et/ou frais de clôture, ou 15 000 $, selon le montant le moins élevé. Cependant, il n'y a pas de plafond sur le montant du prêt si l'acheteur est un employé d'une école ou d'un service d'incendie, ou ceux qui achètent des maisons neuves ou des maisons préfabriquées.

Les acheteurs d'une première maison ne peuvent pas demander le prêt directement auprès de la Housing Authority. Au lieu de cela, CalHFA met les prêts à disposition par l'intermédiaire de prêteurs agréés. Les taux d'intérêt varient en fonction de votre situation financière, ainsi que des frais du prêteur et d'autres facteurs. Le programme exige une formation des acheteurs de maison.

Parce qu'il s'agit d'un prêt différé, il est considéré comme une « seconde silencieuse ». Cela signifie que les paiements sur le prêt sont différés, vous n'avez donc pas à en faire jusqu'à ce que la maison soit vendue, refinancée ou que le prêt soit remboursé en totalité.

La plupart des États offrent un certain type de programme de prêt d'aide au versement initial, bien que les détails spécifiques varient d'un État à l'autre. Vérifiez auprès de votre prêteur ou effectuez une recherche sur le Web en utilisant « (VOTRE ÉTAT) programmes d'aide à l'acompte ».

Subventions d'aide à l'acompte

Certains programmes d'aide à la mise de fonds commencent par des prêts, mais finissent par se transformer en subventions. Celles-ci sont communément appelées prêts remboursables.

Par exemple, vous pouvez recevoir le produit d'un second prêt d'un organisme gouvernemental, mais le prêt peut être annulé si vous restez dans la maison pendant au moins cinq ans. Ces prêts portent souvent des taux d'intérêt de 0 %, ce qui en fait des subventions ou des hybrides prêt/subvention.

Un exemple de ce type de prêt est le Fonds Chenoa. Il s'agit d'un organisme gouvernemental à charte fédérale et à vocation publique qui existe pour fournir une propriété abordable et durable aux emprunteurs solvables qui n'ont pas les fonds nécessaires pour verser un acompte. Et heureusement, il est disponible dans tout le pays.

Le fonds fournira une aide à l'acompte pour couvrir un acompte de 3,5% (FHA) ou 5% (conventionnel) du prix d'achat de la propriété. Le programme n'a aucune restriction de revenu, mais votre revenu ne peut pas dépasser 115 % du niveau de revenu médian de votre région pour être admissible à une remise de prêt.

Le programme comporte des exigences en matière de crédit et ne se limite pas aux seuls acheteurs d'une première maison.

La capture d'écran ci-dessous fournit un résumé des avantages et des exigences du programme :

Par où commencer votre recherche de programmes d'accession à la propriété

Accélérer les prêts/Hypothèque fusée

Hypothèque Rocket est le bras originel de Accélérer les prêts, qui est le plus important initiateur de prêts hypothécaires résidentiels au détail au pays. Vous demanderez votre prêt via l'hypothèque Rocket - généralement sur l'application mobile - mais le prêt sera finalement financé par Quicken Loans.

Rocket Mortgage fonctionne entièrement en ligne et propose des prêts hypothécaires conventionnels, FHA et VA. Parce que l'ensemble du processus est en ligne, ils peuvent traiter les prêts plus rapidement que la plupart des concurrents. En effet, ils peuvent souvent obtenir une vérification de l'emploi et de l'épargne directement auprès des employeurs et des institutions financières. Cela éliminera une grande partie de la documentation généralement associée au processus de demande de prêt hypothécaire.

Vétérans unis

Comme le nom l'indique, Vétérans unis se spécialise dans les hypothèques VA. En fait, ils sont le plus grand prêteur hypothécaire VA du pays. Il n'est pas difficile de comprendre pourquoi. La société consulte régulièrement d'anciens membres supérieurs de chaque branche de l'armée américaine. Cela contribue à rendre le processus de prêt aussi confortable et accommodant que possible pour les anciens combattants et les militaires en service actif.

Ils ont également l'avantage d'avoir leur propre réseau d'agents immobiliers, sous Veterans United Realty. Étant donné que les prêts VA sont un type spécial d'hypothèque, un agent immobilier doit être conscient de certaines exigences. Parce que le réseau est composé d'agents expérimentés dans les prêts hypothécaires VA, ils sont mieux en mesure de répondre aux besoins des anciens combattants, des militaires actuels et de leurs familles.

Crédible

Crédible est un agrégateur de prêts en ligne. Ils offrent des prêts étudiants, des refinancements de prêts étudiants, des prêts personnels et des cartes de crédit. Mais ils se spécialisent également dans les prêts immobiliers, y compris les premières hypothèques.

Comme il s'agit d'un agrégateur de prêts, vous remplirez une brève demande en ligne et recevrez des devis de prêt de plusieurs prêteurs hypothécaires. Vous pouvez ensuite choisir le prêteur offrant le programme et la tarification qui vous conviennent le mieux. De cette façon, Credible est un excellent choix si vous cherchez à rechercher le meilleur prêteur pour l'achat de votre maison.

prêtDépôt

prêtDépôt est un prêteur hypothécaire national offrant des prêts conventionnels, Jumbo, FHA et VA. Tout comme Rocket Mortgage, il fonctionne comme un prêteur en ligne. Vous remplirez la demande de prêt en ligne et téléchargerez toute documentation directement sur le site Web. Parce qu'il s'agit d'un processus en ligne, il peut être géré depuis votre domicile ou votre lieu de travail.

Quels sont les avantages des programmes d'accession à la propriété ?

• Couvre votre acompte, et parfois les frais de clôture, vous permettant d'acheter une maison sans débours d'argent.
• Programmes reconnus pouvant fonctionner avec les premières hypothèques conventionnelles, FHA et VA.
• Bien que beaucoup aient des exigences minimales en matière de pointage de crédit, vous n'avez pas besoin d'un crédit parfait pour être admissible.
• Les programmes ciblent généralement ceux qui appartiennent à la catégorie des revenus faibles à modérés.
• De nombreux programmes d'aide aux prêts pour mise de fonds offrent une remise de prêt, éliminant ainsi la nécessité d'effectuer un remboursement.

Y a-t-il des inconvénients aux programmes d'accession à la propriété?

• Avec de nombreux programmes d'accession à la propriété, vous devrez respecter certaines normes de revenu. Ils ne sont généralement pas disponibles pour le grand public qui achète une maison.
• Les programmes ne sont disponibles que pour les résidences principales occupées par leur propriétaire, et non pour les maisons de vacances ou les immeubles de placement.
• Étant donné que vous ne ferez pas d'acompte, vous n'aurez aucune valeur nette dans la propriété que vous achetez. Si la valeur de la propriété diminue de manière significative, vous pourriez vous retrouver dans une situation financière négative pendant de nombreuses années.
• La situation d'équité de 0 % peut également vous obliger à rester dans la maison pendant de nombreuses années. Si une maison s'avère être le mauvais choix, vous serez toujours enfermé.
• Si vous ne restez pas dans la maison assez longtemps pour être admissible à une remise de prêt, vous devrez rembourser le solde du prêt d'aide à l'acompte lors de la vente de la propriété.
• Le refinancement de la maison ou sa conversion en immeuble de placement pourrait également déclencher une exigence de remboursement.
• Certains programmes de prêt d'aide à la mise de fonds exigent des paiements mensuels, y compris les intérêts.