Même si les hypothèques de 30 ans sont beaucoup plus courantes, les experts financiers recommandent souvent plutôt une hypothèque de 15 ans. Ce conseil est-il toujours juste ?
La meilleure réponse à cette question est, parfois! Même si, oui, vous rembourserez une hypothèque de 15 ans en deux fois moins de temps qu'il n'en faut pour rembourser une hypothèque de 30 ans, vous échangerez un beaucoup une mensualité plus élevée pour obtenir cet avantage.
Avant de vous lancer dans une hypothèque de 15 ans, mieux vaut savoir exactement dans quoi vous vous engagez. Dans cet esprit, jetons un coup d'œil à 15 ans vs. Des hypothèques sur 30 ans pour voir laquelle est la meilleure – et quand.
La première étape vers une nouvelle maison consiste à faire les chiffres et à déterminer combien vous pouvez vous permettre.
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Voir les tarifsQuelle est la différence entre une hypothèque de 15 ans et de 30 ans ?
Les hypothèques sur 15 et 30 ans ont beaucoup en commun. Chacun peut être soit un prêt à taux fixe, soit un prêt à taux révisable (ARM). Et l'un ou l'autre peut être utilisé pour acheter une nouvelle maison ou pour refinancer une maison existante. Les frais de clôture sont à peu près les mêmes entre les deux prêts, et les processus de demande et de clôture sont pratiquement identiques.
Avec tout ce qu'ils ont en commun, quelle est la différence entre les deux ?
- Durée du prêt – l'hypothèque de 15 ans ne dure que la moitié de la durée de l'hypothèque de 30 ans.
- Paiement mensuel – le paiement d'un prêt hypothécaire de 15 ans peut facilement être 50 % plus élevé que celui d'un prêt hypothécaire de 30 ans.
- Taux d'intérêt – vous paierez généralement un taux d'intérêt inférieur sur un prêt hypothécaire de 15 ans par rapport à un prêt hypothécaire de 30 ans.
- Constitution de capitaux propres – sera beaucoup plus rapide sur une hypothèque de 15 ans qu’elle ne le sera sur une hypothèque de 30 ans
Avantages et inconvénients de l'hypothèque de 30 ans
Avantages:
- Une mensualité bien moindre.
- Le paiement mensuel inférieur facilitera l'admissibilité à un prêt hypothécaire, en particulier si vous effectuez une petite mise de fonds, si vous avez un taux d'endettement élevé ou un crédit moins que parfait.
- Le paiement inférieur peut vous permettre de bénéficier d'un prêt plus important pour acheter une maison plus chère.
- Des paiements moins élevés peuvent également vous permettre d'affecter des fonds supplémentaires au remboursement de la dette non liée au logement, ou même à l'épargne et aux investissements.
- Parce qu'il a un paiement mensuel inférieur, vous aurez la possibilité d'effectuer des paiements de capital supplémentaires beaucoup plus facilement que vous ne le feriez avec un prêt hypothécaire de 15 ans.
Les inconvénients:
- 30 ans peuvent sembler une éternité lorsque vous essayez de payer votre maison.
- Si votre plan est de posséder votre maison sans dette au moment où vous atteignez la retraite, le prêt de 30 ans ne fera pas le travail si vous avez déjà plus de 35 ans.
- L'amortissement plus lent du prêt - entraînant une accumulation plus lente de la valeur nette - vous laissera moins d'argent si vous choisissez de vendre la maison pour en acheter une autre.
- Des taux d'intérêt plus élevés. Les taux des hypothèques de 30 ans sont d'environ 0,500 % à 0,750 % plus élevés que ceux des hypothèques de 15 ans.
- Parce qu'il faudra deux fois plus de temps pour rembourser un prêt hypothécaire de 30 ans, vous paierez beaucoup plus d'intérêts sur la durée du prêt.
Avantages et inconvénients d'un prêt hypothécaire de 15 ans
Avantages:
- Vous réduirez la durée du prêt de moitié, ce qui vous permettra d'atteindre le statut sans hypothèque beaucoup plus rapidement.
- Même si vous vendez la maison avant que le prêt ne soit entièrement remboursé, vous aurez plus de valeur nette que vous ne le feriez avec un prêt hypothécaire de 30 ans.
- Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire de 15 ans est généralement jusqu'à 0,750 % inférieur à celui d'un prêt hypothécaire de 30 ans, mais…
- Étant donné que le prêt sera remboursé en deux fois moins de temps, vous paierez beaucoup moins d'intérêts sur la durée du prêt que sur une hypothèque de 30 ans.
Les inconvénients:
- Une mensualité bien plus élevée.
- Le paiement plus élevé pourrait rendre plus difficile l'admissibilité au prêt.
- Un paiement plus élevé peut également limiter votre capacité à acheter une maison à prix plus élevé.
- La déduction de l'impôt sur le revenu pour les intérêts hypothécaires disparaîtra beaucoup plus rapidement qu'elle ne le fera sur une hypothèque de 30 ans.
- Étant donné que le paiement est plus élevé, vous n'aurez pas les fonds supplémentaires disponibles à d'autres fins, comme le remboursement de dettes non liées au logement ou l'investissement.
Taux hypothécaires actuels sur 15 et 30 ans
| Produit | Taux d'intérêt |
|---|---|
| Fixe 15 ans | 2.64% |
| Produit | Taux d'intérêt |
|---|---|
| Fixe 30 ans | 3.72% |
Facteurs à considérer dans le choix d'un contrat de 15 ans vs. Hypothèque de 30 ans
De nombreux conseillers financiers, sites Web et blogs recommandent une hypothèque de 15 ans sur une hypothèque de 30 ans, souvent comme une « évidence ». Malheureusement, c'est une simplification excessive. Avant d'envisager une durée de prêt ou une autre, vous devez d'abord évaluer attentivement les facteurs suivants et la manière dont ils s'appliquent à votre situation personnelle.
Votre paiement mensuel
Une hypothèque de 30 ans pour 200 000 $ à 3,00 % (taux fixe) aura un paiement mensuel de 843 $. Mais sur une hypothèque de 15 ans – même avec un taux de 2,25 % – la mensualité passera à 1 310 $. C'est une différence de 467 $ par mois, ou 5 604 $ par année.
Compte tenu de la grande différence de paiement mensuel, vous devrez décider si vous avez la capacité de le couvrir pendant toute la durée du prêt.
Facilité d'approbation
Comme nous venons de le voir, la mensualité d'un prêt hypothécaire de 15 ans est beaucoup plus élevée que celle d'un prêt hypothécaire de 30 ans. Cela peut avoir un impact sur votre capacité à être approuvé pour le prêt que vous souhaitez demander.
Par exemple, disons que vous avez un revenu mensuel de 5 000 $. Si vous demandez un prêt hypothécaire de 200 000 $ à 3,00 % avec un paiement mensuel de 843 $, l'ajout de 400 $ pour les taxes foncières et les assurances vous donnera un paiement mensuel total de 1 243 $.
Disons que vous avez également 600 $ en paiements non liés au logement, y compris un prêt automobile et des soldes de carte de crédit. Une fois ajouté au paiement mensuel total de la maison, vous aurez une dette mensuelle récurrente de 1 843 $.
Lorsque ce paiement est divisé par votre revenu mensuel de 5 000 $, cela produit un ratio dette/revenu (DTI) de 36,8 %. Un prêteur est très susceptible d'approuver votre prêt à ce DTI.
Mais si vous faites une demande de prêt hypothécaire de 15 ans pour le même montant (mais avec un taux fixe de 2,25 %), votre remboursement de prêt sera de 1 310 $. Lorsque vous ajoutez 400 $ de taxes et d'assurances, ainsi que 600 $ de dettes non liées au logement, vos paiements mensuels récurrents totaux sont de 2 310 $.
Lorsque vous divisez ce nombre par votre revenu mensuel de 5 000 $, votre DTI augmente à 46,2 %. Le prêteur peut ne pas approuver votre prêt avec un DTI aussi élevé.
Durée pendant laquelle vous prévoyez de vivre à la maison
Si la maison que vous envisagez d'acheter (ou dans laquelle vous vivez actuellement, dans le cas d'un refinancement) est votre « maison pour toujours », vous pourriez être mieux servi avec une hypothèque de 30 ans. Étant donné que vous n'avez pas l'intention de déménager un jour, votre considération la plus importante peut être de maintenir un paiement mensuel confortable pendant toute la durée du prêt.
À l'inverse, si vous prévoyez déménager dans quelques années, l'hypothèque de 15 ans peut être le meilleur choix. Étant donné que le paiement mensuel plus élevé entraîne un remboursement plus rapide du solde du prêt, vous constituerez des capitaux propres plus rapidement. Lorsque vous vendez la maison, le produit sera plus important qu'il ne le serait si vous aviez contracté une hypothèque de 30 ans.
L'impact sur vos objectifs financiers
Encore une fois, ce facteur revient à la mensualité. Comme nous l'avons déjà vu, le paiement mensuel d'un prêt hypothécaire de 15 ans est nettement plus élevé que celui d'un prêt hypothécaire de 30 ans.
Cela ouvre la question de coût d'opportunité. Les coûts d'opportunité se rapportent à la question, que pourrais-je faire d'autre avec l'argent que je ne dépenserai pas pour le versement hypothécaire de 15 ans ?
Comme nous l'avons vu, la différence entre un prêt hypothécaire de 15 ans et un prêt hypothécaire de 30 ans s'élève à environ 5 600 $ par année en paiements mensuels totaux.
Dans la plupart des ménages, c'est une somme d'argent importante. Il pourrait être utilisé pour rembourser des dettes non liées au logement, ce qui réduira votre coût de la vie global. Mais il peut également être investi pour créer de la richesse en dehors de votre maison.
En fait, 5 600 $ vous donneraient presque assez d'argent pour financer une contribution annuelle à l'IRA.
Concrètement, prendre une hypothèque sur 15 ans est un exemple de « mettre tous ses œufs dans le même panier ». Dans ce cas, ces « œufs » iront dans votre panier de logement. Seriez-vous mieux si vous répartissez votre argent dans d'autres entreprises de création de richesse ?
À qui s'adresse un droit hypothécaire de 30 ans?
Une hypothèque de 30 ans sera généralement le meilleur choix si l'une des conditions suivantes s'applique :
- Vous recherchez le paiement mensuel le plus bas possible.
- La qualification peut être serrée et vous recherchez le type de prêt le plus susceptible d'aboutir à une approbation.
- Vous êtes un acheteur d'une première maison et votre qualification est incertaine.
- Vous prévoyez vivre dans la maison pour le reste de votre vie et vous ne vous souciez pas de le rembourser dans 15 ans.
- Votre préférence est de minimiser le paiement de la maison afin que vous disposiez de fonds supplémentaires à d'autres fins.
- Vous prévoyez que vos revenus augmenteront à l'avenir, ce qui vous permettra d'effectuer des remboursements de capital supplémentaires pour rembourser le prêt en moins de 30 ans.
À qui s'adresse un prêt hypothécaire de 15 ans?
Une hypothèque de 15 ans sera généralement le meilleur choix si l'une des conditions suivantes s'applique :
- Vous pouvez facilement bénéficier de la mensualité plus élevée.
- Votre revenu est suffisant pour que vous disposiez de beaucoup de fonds supplémentaires à d'autres fins, même avec le paiement mensuel plus élevé.
- Vous souhaitez obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible.
- Vous prévoyez rester dans la maison pendant quelques années seulement et votre principal intérêt est de constituer rapidement des capitaux propres afin de maximiser le produit en espèces lors de la vente.
- L'une de vos principales motivations est de rembourser votre hypothèque le plus rapidement possible, afin que vous n'ayez plus d'hypothèque.
- Vous n'êtes pas loin de la retraite et un prêt sur 15 ans vous permettra de mieux amortir votre logement avant de prendre votre retraite.
- Vous disposez d'autres ressources sur lesquelles puiser si vos revenus sont perturbés, ce qui minimise la probabilité qu'un paiement plus élevé devienne une menace.
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Faites-vous tarter aujourd'huiOù trouver un prêt hypothécaire de 15 ou 30 ans
Quicken Loans/RocketMortgage
Prêts Quicken et Hypothèque fusée sont en fait la même organisation. Rocket Mortgage est le visage en ligne de Quicken Loans et est le côté de la société le plus largement annoncé dans les médias et sur le Web. Mais tous les prêts émis par Rocket Mortgage sont traités par Quicken Loans, qui est devenu le plus grand prêteur hypothécaire de détail en Amérique.
Rocket Mortgage est réputé pour ses pré-approbations et approbations rapides, en grande partie parce que l'ensemble du processus se déroule en ligne. Ils peuvent souvent vérifier les informations sur l'emploi et l'épargne directement auprès des employeurs et des institutions, mais vous pouvez également télécharger tous les documents requis sur le site Web. Les deux étapes contribuent à accélérer le processus, ce qui peut être essentiel si vous enchérissez sur une maison avec d'autres acheteurs potentiels.
Anciens combattants unis
Anciens combattants unis est le plus grand prêteur hypothécaire VA des États-Unis. Ils travaillent beaucoup avec les anciens combattants et les membres actuels de l'armée américaine, ce qui rend le processus aussi simple que possible. Ils emploient d'anciens membres seniors enrôlés de chaque branche de l'armée américaine. Ces membres agissent en tant que conseillers, s'assurant que les programmes de prêts serviront au mieux les anciens combattants et le personnel militaire actuel.
Veterans United possède également son propre réseau d'agents immobiliers,
Vétérans United Realty. Il comprend la participation d'agents immobiliers spécialisés dans le travail avec les anciens combattants et les prêts VA. Cette familiarité est une autre façon de rationaliser le processus de travail avec Veterans United en faveur du vétéran, et en particulier pour le personnel militaire en service actif.
Prêts immobiliers de la Banque Paramount VA
Encore un autre choix populaire pour les prêts hypothécaires VA est Prêts immobiliers de la Banque Paramount VA. Basée à Hazelwood, Missouri, Paramount Bank propose tous les types de financement hypothécaire, y compris les hypothèques conventionnelles, jumbo et FHA, en plus des hypothèques VA.
Et en tant que banque, ils offrent des services bancaires complets. Cela inclut divers produits de dépôt, tels que des comptes chèques portant intérêt, d'autres types de prêts et même des services bancaires aux entreprises.
Hypothèque Liberté
Hypothèque Liberté est l'un des principaux prêteurs hypothécaires aux États-Unis et propose ses services de prêt dans les 50 États. Il propose des prêts conventionnels et jumbo, ainsi que des prêts garantis par le gouvernement FHA, VA et USDA. Les programmes sont disponibles à la fois pour l'achat et le refinancement, et ils offrent l'option à la fois d'un taux fixe et d'un ARM sur la plupart des types de prêts. Mais s'il a une spécialisation, ce sont les hypothèques VA.
L'un des avantages offerts par Freedom Mortgage est qu'il utilise le processus à l'ancienne des demandes en direct. Plutôt que d'aller sur un site Web et de remplir une demande en ligne, ainsi que de fournir toute la documentation nécessaire, vous travaillerez avec un représentant en direct de l'entreprise. Cela peut rendre l'expérience plus personnelle et être un réel avantage si vous avez des questions à poser avant et pendant le processus de candidature.
15 ans vs. Hypothèque de 30 ans: en chiffres
Par paiement mensuel
C'est l'heure du calcul, alors examinons la différence entre un prêt hypothécaire de 15 ans et un prêt hypothécaire de 30 ans basé sur un paiement mensuel.
Encore une fois, nous supposerons une maison de 250 000 $ avec une mise de fonds de 20 % (50 000 $) et une hypothèque de 200 000 $.
Au-delà de ces hypothèses de base, comparons la mensualité d'un prêt 15 ans avec un taux d'intérêt fixe de 2,25 % à un prêt de 30 ans avec un taux d'intérêt fixe de 3,00 %.
| Durée de l'hypothèque | Paiement mensuel |
| Hypothèque 15 ans | $1,310 |
| Hypothèque de 30 ans | $843 |
| Différence | $467 |
Par économies globales
Sur la base du seul paiement mensuel, l'hypothèque de 30 ans semble être la meilleure affaire que l'hypothèque de 15 ans. Mais qu'en est-il du coût total de chaque prêt sur toute sa durée ?
Encore une fois, nous supposerons une hypothèque à taux fixe de 200 000 $ avec un taux d'intérêt de 3,00 % sur l'hypothèque de 30 ans et de 2,25 % sur l'hypothèque de 15 ans (tous deux à taux fixe).
Voici à combien s’élèveront les économies globales sur l’hypothèque de 15 ans par rapport à l'hypothèque de 30 ans :
| Durée de l'hypothèque | Taux d'intérêt | Paiement mensuel | Paiements mensuels totaux | Paiements de capital totaux | Paiements d'intérêts totaux |
| Hypothèque de 30 ans | 3.00% | $843 | $303,480 | $200,000 | $103,480 |
| Hypothèque 15 ans | 2.25% | $1,310 | $235,800 | $200,000 | $35,800 |
| Différence | 0.750% | $467 | $67,680 | 0 | $67,680 |
Notez que la différence entière entre les deux prêts est dans le montant des intérêts payés. Le montant moindre payé sur une hypothèque de 15 ans provient d'une combinaison de taux d'intérêt plus bas et d'une durée beaucoup plus courte.
FAQ
Vaut-il mieux contracter un prêt sur 30 ans et le rembourser en 15 ans ?
C'est une stratégie à considérer si vous craignez que le paiement d'un prêt hypothécaire de 15 ans soit difficile à gérer. Vous pouvez contracter un prêt sur 30 ans et effectuer les paiements sur la base d'un paiement sur 15 ans, mais revenir au paiement sur 30 ans si vous rencontrez des difficultés financières.
Cette stratégie présente quelques légers inconvénients. L'une est que le taux d'intérêt sera plus élevé sur le prêt de 30 ans qu'il le sera sur le 15. Vous pouvez généralement vous attendre à payer environ trois quarts pour cent (0,750 %) de plus pour un prêt de 30 ans qu'un prêt de 15 ans.
L'autre est que vous pouvez vous retrouver fréquemment à recourir au paiement inférieur sur 30 ans. Si vous le faites, cela peut prendre beaucoup plus de 15 ans pour rembourser entièrement le prêt.
Que se passe-t-il si vous effectuez un versement hypothécaire supplémentaire chaque année?
Selon Le taux bancaire, effectuer un versement hypothécaire supplémentaire chaque année réduira un prêt de 30 ans à 25 ans et neuf mois. Bien que cela puisse sembler être une petite réduction dans le temps, cela réduira également des milliers de dollars en paiements d'intérêts sur votre prêt sur toute sa durée.
Quel est l'avantage de choisir une hypothèque de 30 ans par rapport à une hypothèque de 15 ans ?
Le principal avantage d'une hypothèque de 30 ans par rapport à une hypothèque de 15 ans est que vous aurez un paiement inférieur. Non seulement cela correspondra mieux à votre budget mensuel, mais cela peut également vous permettre d'affecter des fonds à d'autres fins. Ceux-ci pourraient inclure le remboursement de la dette non liée au logement ou l'épargne et l'investissement de l'argent à long terme.
Quel est l'inconvénient d'obtenir une hypothèque de 15 ans par rapport à une hypothèque de 30 ans ?
Le principal inconvénient d'obtenir un prêt hypothécaire de 15 ans - et probablement le seul - est un paiement mensuel plus élevé. Ce n'est pas une petite différence non plus. Comme nous l'avons démontré avec l'exemple présenté sous Facteurs à considérer dans le choix d'un contrat de 15 ans vs. Hypothèque de 30 ans, le paiement mensuel sur un prêt de 15 ans peut être des centaines de dollars de plus chaque mois. Il n'est pas rare que la mensualité d'un prêt sur 15 ans soit 50 % ou plus supérieure au même montant emprunté dans le cadre d'un prêt sur 30 ans, même à un taux d'intérêt inférieur.