Avantages et inconvénients de l'hypothèque inversée

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Les prêts hypothécaires inversés ont gagné en popularité au cours des dernières années, en raison d'une combinaison de facteurs. En plus de la hausse de la valeur des propriétés et de la hausse du coût de la vie, des millions de personnes âgées à revenu fixe souhaitent rester chez elles.

Des dizaines de prêteurs participent aux programmes de prêts hypothécaires inversés, qui sont souvent annoncés à la télévision, à la radio et en ligne. Mais qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé, comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé et est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé vous convient?

Table des matières
  1. Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé et comment fonctionne-t-il?
    1. Exigences de l'emprunteur
    2. Exigences de propriété
    3. Âge requis
    4. Distribution du produit
  2. Avantages de l'hypothèque inversée
    1. Les prêts hypothécaires inversés éliminent votre paiement mensuel de capital et d'intérêts
    2. Les prêts hypothécaires inversés peuvent fournir des liquidités supplémentaires ou un revenu supplémentaire
    3. Il n'y a aucune conséquence fiscale pour les retraits de capitaux propres hypothécaires inversés
    4. Cela pourrait être la meilleure façon de rester dans votre maison
    5. Vous ne perdrez pas votre maison si la valeur baisse
  3. Inconvénients de l'hypothèque inversée
    1. Réduction de la valeur nette de votre maison
    2. Le montant du prêt est limité par la valeur nette de votre maison
    3. Les prêts hypothécaires inversés ont des coûts de clôture élevés
    4. Vous devez toujours payer les taxes foncières, les réparations d'assurance et l'entretien
    5. Les prêts hypothécaires inversés ont une condition d'âge
  4. Devriez-vous contracter un prêt hypothécaire inversé ?

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé et comment fonctionne-t-il?

Un prêt hypothécaire inversé est un programme spécial offert par la Federal Housing Administration (FHA). Le terme technique pour une hypothèque inversée est Prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire ou HECMs pour faire court. Ils sont conçus pour aider les propriétaires âgés à accéder à la valeur nette de leur maison sans créer de paiement mensuel correspondant.

Le terme « inverse » se rapporte au paiement lui-même. Au lieu d'effectuer des paiements mensuels sur le prêt, l'emprunteur peut recevoir des paiements mensuels du prêteur. Cela permet aux propriétaires âgés d'accéder à la valeur nette de leur maison sans contracter un prêt hypothécaire traditionnel et ses conditions de remboursement.

Exigences de l'emprunteur

Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, vous devez satisfaire à certaines exigences très spécifiques du programme:

Vous devez avoir au moins 62 ans.

La maison par laquelle le prêt hypothécaire inversé sera garanti sera occupée par son propriétaire en tant que résidence principale.

Vous devez avoir une valeur nette substantielle dans la maison; plus vous avez de fonds propres, plus vous pourrez accéder à des liquidités.

Vous ne pouvez pas être en souffrance sur les dettes dues au gouvernement fédéral.

Une fois que vous avez contracté le prêt, vous devez être pleinement en mesure de gérer les paiements des taxes foncières, des assurances, des services publics, des réparations et de l'entretien.

Vous devrez participer à une séance d'information aux consommateurs animée par un conseiller agréé par la FHA.

Exigences de propriété

La propriété doit être une maison individuelle de 1 à 4 familles, ou une copropriété ou une maison préfabriquée approuvée par la FHA. Les montants maximaux des prêts sont établis et mis à jour par le Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Pour 2021, le maximum peut varier entre 548 250 $ et 822 375 $. Le montant exact dépendra du comté dans lequel se trouve la maison ainsi que du nombre d'unités d'habitation qu'elle comprend.

Mais le montant exact que vous pouvez emprunter dépendra également d'une combinaison de la valeur nette de votre maison et de votre âge au moment de la demande.

Votre valeur nette est déterminée par la valeur estimative de la maison, moins toute dette existante contre celle-ci.

Âge requis

La FHA ne publie pas de pourcentages d'équité spécifiques liés à l'âge pour les montants des prêts. Mais plus vous êtes âgé, plus le pourcentage d'équité auquel vous pouvez accéder à partir de la maison est élevé. Par exemple, vous pouvez accéder à 50 % de la valeur nette de votre maison à 62 ans, et jusqu'à 80 % peuvent être disponibles si vous avez 80 ans ou plus.

Distribution du produit

Une fois approuvé pour un prêt hypothécaire inversé, vous aurez la possibilité d'établir une marge de crédit à laquelle vous pourrez accéder au besoin, ou de recevoir des versements mensuels réguliers.

Les paiements mensuels peuvent être soit pour une durée déterminée, soit en paiements mensuels égaux. Au moins un emprunteur doit continuer d'habiter le logement à titre de résidence principale.

Avantages de l'hypothèque inversée

Les prêts hypothécaires inversés éliminent votre paiement mensuel de capital et d'intérêts

Encore une fois, c'est le concept de base d'un prêt hypothécaire inversé. Au lieu d'effectuer des paiements mensuels au prêteur, l'emprunteur reçoit des paiements mensuels (ou l'accès à une marge de crédit contre la maison) pour une durée déterminée.

Vous serez toujours responsable du paiement des autres coûts liés à l'entretien et à l'entretien de votre maison. Mais vous ne serez pas tenu de payer le principal et les intérêts mensuels au prêteur comme vous le feriez si vous faisiez un refinancement traditionnel.

Si vous avez actuellement des paiements de capital et d'intérêts sur votre hypothèque de premier rang existante, prendre une annulation l'hypothèque peut faire disparaître ce paiement si le montant de l'hypothèque inversée dépasse le solde de votre hypothèque.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent fournir des liquidités supplémentaires ou un revenu supplémentaire

L'une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires âgés choisissent les prêts hypothécaires inversés est d'accéder à la valeur nette de la propriété. Le refinancement hypothécaire traditionnel a l'inconvénient de créer une nouvelle mensualité plus élevée. Ce ne sera pas le cas avec un prêt hypothécaire inversé.

Vous pouvez accéder au produit du prêt par le biais d'une marge de crédit sur capitaux propres et disposer de fonds disponibles chaque fois que vous en avez besoin.

Alternativement, vous pouvez choisir de percevoir le produit sous forme de paiements mensuels. De cette façon, vous créerez une source de revenus supplémentaire à partir de votre maison.

Ce flux de revenus supplémentaire permet souvent aux personnes âgées de continuer à vivre dans leur logement même lorsque le revenu mensuel ne couvre pas entièrement les frais de subsistance.

Il n'y a aucune conséquence fiscale pour les retraits de capitaux propres hypothécaires inversés

L'argent d'un prêt hypothécaire inversé peut devenir une source de revenu libre d'impôt. Étant donné que le produit du prêt est une avance sur la valeur nette de la maison, ils ne sont pas considérés comme un revenu et ne sont donc pas imposables.

Ceci est différent des autres stratégies pour générer des revenus ou accéder à des liquidités. Par exemple, si vous vendez des actions détenues sur un compte imposable, vous devrez payer de l'impôt sur les plus-values.

De même, si vous recevez des distributions d'un régime de retraite à l'abri de l'impôt, ces distributions peuvent être imposables comme un revenu ordinaire. Le retrait d'une somme importante pourrait même vous placer dans une tranche d'imposition plus élevée.

Un prêt hypothécaire inversé fournit le même montant sans que le produit ne soit réduit par les impôts.

Cela pourrait être la meilleure façon de rester dans votre maison

Si vous touchez un revenu fixe comme de nombreuses personnes âgées, il se peut qu'il ne suive pas le coût de la vie. Le revenu supplémentaire d'un prêt hypothécaire inversé peut vous permettre de rester dans votre maison, même avec un revenu fixe.

Vous ne perdrez pas votre maison si la valeur baisse

Avec un prêt hypothécaire inversé, il n'y a aucune menace de perdre votre maison si la valeur de la propriété tombe en dessous du solde de l'hypothèque. Vous pouvez continuer à vivre dans la maison pour le reste de votre vie.

Le prêteur ne peut pas non plus vous obliger à rembourser le prêt par anticipation.

Il peut même vous être possible de refinancer un prêt hypothécaire inversé existant. Si la valeur de la propriété augmente considérablement, vous aurez accès à un pourcentage plus élevé de la valeur nette de la maison.

Autres scénarios dans lesquels vous pourriez être admissible à un refinancement hypothécaire inversé: il y a une baisse significative des taux d'intérêt; il y a une augmentation du montant hypothécaire maximal autorisé; vous cherchez à convertir un prêt hypothécaire à taux variable en un taux fixe, ou; si vous devez changer d'emprunteur sur le prêt.

Inconvénients de l'hypothèque inversée

Réduction de la valeur nette de votre maison

Un prêt hypothécaire inversé vous donne accès à la valeur nette de votre maison, un peu comme un refinancement hypothécaire traditionnel. L'inconvénient est que vous aurez moins de fonds propres à l'avenir si vous en avez besoin à d'autres fins.

Par exemple, disons que vous décidez de déménager plus tard dans une autre maison. Le montant réduit de la valeur nette de la maison signifie moins d'options pour déménager dans une nouvelle maison ou dans un autre endroit.

Le montant du prêt est limité par la valeur nette de votre maison

La valeur nette de votre maison est un facteur important pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Une équité insuffisante signifiera soit moins de produits, soit même un refus du prêt.

Par exemple, disons que vous avez 62 ans, que votre maison vaut 400 000 $ et que votre hypothèque actuelle est de 250 000 $. Avec un montant de prêt maximal de 200 000 $, vous ne pourrez pas terminer le refinancement. Dans cette situation, le solde de votre prêt hypothécaire actuel dépasse le montant maximal autorisé du prêt hypothécaire inversé à 62 ans.

Dans l'exemple suivant, le produit du prêt hypothécaire inversé peut être insuffisant, même si vous êtes admissible.

Disons que vous devez 150 000 $ sur votre maison de 400 000 $. Vous pouvez emprunter 50 % ou 200 000 $. Mais le produit net ne sera que de 50 000 $ (200 000 $ moins 150 000 $ pour rembourser l'hypothèque existante).

Selon le but de l'hypothèque inversée, 50 000 $ peuvent ne pas suffire.

Les prêts hypothécaires inversés ont des coûts de clôture élevés

Chaque fois que vous contractez une nouvelle hypothèque de premier rang sur votre maison, vous encourez des frais de clôture. Ces frais de clôture réduiront le produit que vous recevrez du nouveau prêt. Mais en raison de la nature unique des prêts hypothécaires inversés, ces frais de clôture sont plus élevés qu'ils ne le sont sur les refinancements traditionnels.

Les frais de clôture d'un refinancement hypothécaire traditionnel varient entre 2 % et 3 % du montant du prêt. Les frais de clôture des prêts hypothécaires inversés dépassent facilement 4 %, à commencer par la prime d'assurance prêt hypothécaire FHA ou MIP. Le MIP est les frais que vous paierez à la FHA pour fournir une assurance au prêteur pour l'octroi du prêt.

Vous devrez payer un frais initiaux de 2% du nouveau montant du prêt hypothécaire. De plus, il existe également un MIP annuel égal à 0,50 % du solde impayé du prêt. Si le montant de votre prêt est de 200 000 $, la prime annuelle sera de 1 000 $ (200 000 $ X 0,50 %). Dans ce scénario, cela ajoute environ 83 $ par mois au coût du prêt, réduisant ainsi le revenu mensuel de votre prêt.

Il y a aussi des frais d'origination. Les prêteurs peuvent facturer le plus élevé de 2 500 $, ou 2 % des premiers 200 000 $ de la valeur de la maison, plus 1 % de la valeur supérieure à 200 000 $. Cela signifie qu'un prêteur peut facturer jusqu'à 4 000 $ (2 %) sur un montant de prêt de 200 000 $.

Des frais supplémentaires sont payés aux parties impliquées dans l'octroi du prêt. Il s'agit notamment des frais de propriété, d'évaluation, d'enregistrement et d'arpentage, pour n'en nommer que quelques-uns.

Vous devez toujours payer les taxes foncières, les réparations d'assurance et l'entretien

Bien qu'il n'y ait pas de versements mensuels sur un prêt hypothécaire inversé, vous devez tout de même couvrir les autres frais d'accession à la propriété. Cela comprend les taxes foncières, l'assurance du propriétaire, les services publics et les coûts de réparation et d'entretien de la propriété.

Même si vous avez un prêt hypothécaire inversé, il est possible de perdre la maison pour non-paiement des taxes foncières.

Les prêts hypothécaires inversés ont une condition d'âge

Les prêts hypothécaires inversés ne sont offerts qu'aux propriétaires admissibles âgés de 62 ans ou plus. Si vous n'avez pas encore atteint cet âge, un prêt hypothécaire inversé n'est pas une option.

Même si vous êtes admissible, le montant que vous pouvez emprunter sera basé sur votre âge au moment de la demande. Plus vous êtes jeune, plus le pourcentage de valeur nette que vous pourrez emprunter pour la maison est faible.

Pour cette raison, les prêts hypothécaires inversés ont tendance à mieux fonctionner pour les emprunteurs âgés de 70 ou 80 ans. À cet âge, vous pouvez accéder à plus de capitaux propres, ce qui augmente la probabilité que le prêt réponde à vos besoins financiers.

Devriez-vous contracter un prêt hypothécaire inversé ?

Un prêt hypothécaire inversé est compliqué par les multiples dispositions que vous devez connaître avant de faire une demande.

Vous devriez commencer par évaluer ce que vous attendez d'un prêt hypothécaire inversé pour vous. Sera-ce principalement pour accéder à l'argent de votre maison ou pour vous fournir une source de revenus continue? Dans les deux cas, avez-vous suffisamment de valeur nette dans la maison pour répondre à ce besoin?

Vous devez également tenir compte des implications à long terme. Par exemple, vous voudrez peut-être déménager dans le futur, peut-être pour vivre plus près de vos enfants. Dans ce cas, un prêt hypothécaire inversé peut réduire suffisamment la valeur nette de votre maison pour rendre un déménagement impossible.

Avant de contracter un prêt hypothécaire inversé, assurez-vous de connaître tout ce que cela implique. Et une fois que vous l'êtes, vous devriez sérieusement envisager de discuter de la proposition avec un avocat, un CPA ou un planificateur financier. Puisqu'ils traitent des prêts hypothécaires inversés, ils peuvent être en mesure de vous conseiller sur la meilleure marche à suivre.

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