Avec des taux d'intérêt hypothécaires oscillant à des niveaux record, il n'y a jamais eu de meilleur moment pour refinancer qu'en ce moment. De plus, il n'y a jamais eu autant d'options pour savoir où et quand refinancer votre prêt hypothécaire. Il existe des centaines de prêteurs hypothécaires opérant dans tout le pays, la plupart offrant leurs services en ligne.
Le grand nombre de prêteurs hypothécaires est une victoire complète pour vous en tant que propriétaire. Si vous souhaitez refinancer, vous aurez le choix entre des dizaines d'options de prêt. Cela vous donnera l'opportunité de choisir le prêteur avec la meilleure combinaison d'un taux bas, de faibles frais de clôture et d'un service rapide et efficace.
Un taux inférieur pourrait se traduire par des paiements inférieurs, ce qui signifie que vous paierez moins pour votre maison dans l'ensemble.
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Comment comparer les taux hypothécaires
En apparence, comparer les taux hypothécaires est un processus simple. Tout ce que vous avez à faire est d'aller en ligne et de voir quels taux sont offerts par les prêteurs.
Assez facile, non?
Eh bien, ce n'est peut-être pas assez c'est simple. Dans un effort pour être aussi compétitifs que possible, les prêteurs hypothécaires annoncent les taux les plus bas qu'ils factureront aux emprunteurs les plus qualifiés.
Malheureusement, ce n'est peut-être pas vous. Le plus qualifié désigne les emprunteurs avec un excellent crédit, très faible ratios dette/revenu, et contracter des emprunts plus importants qui ne dépassent pas 80 % de la valeur de leur maison.
Si vous vous écartez de l'un des critères ci-dessus, même un peu, vous ne pourrez peut-être pas bénéficier des meilleurs tarifs annoncés.
Sinon, ce n'est pas un problème majeur. Cela signifie simplement que vous devrez peut-être creuser un peu plus pour obtenir un devis hypothécaire.
Par exemple, plutôt que d'accepter les taux d'intérêt publiés à leur valeur nominale, vous devrez peut-être remplir une sorte de demande préliminaire. Cela inclura l'indication du montant du prêt que vous avez l'intention d'emprunter, la valeur de votre maison, l'estimation de votre cote de crédit, vos revenus et les dettes non liées au logement.
L'application peut également demander si vous avez déposé un bilan ou une forclusion au cours des sept dernières années, si vous avez des jugements en suspens ou des privilèges fiscaux, ou si vous devez payer une pension alimentaire ou un enfant Support.
Bien que les informations demandées puissent sembler invasives, plus vous en fournissez, plus votre devis de prêt sera précis.
C'est aussi le moment de comprendre qu'il y a une différence entre obtenir un devis de prêt et obtenir une pré-approbation.
Si vous recherchez simplement des estimations de taux, vous n'aurez besoin que d'un devis de prêt. Mais vous n'aurez pas besoin d'une approbation préalable tant que vous n'aurez pas choisi un prêteur. Vous pouvez choisir un prêteur en fonction du meilleur taux d'intérêt et des meilleurs frais de clôture pour votre profil, puis faire une demande de pré-approbation, ou même passer directement à un prêt hypothécaire complet application.
Avec l'accent mis aujourd'hui sur les demandes en ligne, obtenir des devis et remplir une demande n'a jamais été aussi simple.
Où comparer les taux hypothécaires ?
L'un des meilleurs moyens de comparer les taux hypothécaires est d'utiliser un site d'agrégation de prêts hypothécaires. Les exemples incluent LendingTree. Mais ces sites ne vous fourniront qu'une vue "à haute altitude" de ce qui est disponible. Si vous souhaitez des devis plus précis, vous pouvez les obtenir en vous rendant sur les sites des prêteurs directs.
Les exemples recommandés sont les suivants :
Prêts Quicken
Prêts Quicken s'est rapidement développé pour devenir le plus grand émetteur de prêts hypothécaires aux États-Unis. Bien que Quicken Loans existe depuis un certain temps, ils sont peut-être mieux connus pour leur portail en ligne, Rocket Mortgage. Les deux sociétés ne font qu'une.
Ils fournissent tous les types de prêts hypothécaires, y compris les prêts conventionnels, Jumbo, FHA et VA. Le financement est disponible pour les achats et les refinancements, et avec des taux fixes et des prêts hypothécaires à taux variable (ARM).
L'intégralité de la demande de prêt peut être complétée en ligne. Le processus de candidature est accéléré par le fait que l'entreprise est souvent en mesure de vérifier instantanément l'emploi et les revenus auprès des principaux employeurs.
Le principal inconvénient de Quicken Loans est qu'ils n'offrent pas de financement secondaire, comme les prêts sur valeur domiciliaire ou les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Meilleur
Meilleur a commencé ses activités en 2014 et est un autre prêteur hypothécaire entièrement en ligne. Tout comme Quicken Loans, ils proposent également des prêts hypothécaires conventionnels, Jumbo et FHA (mais pas VA). Ces prêts sont disponibles à la fois à taux fixe et à ARM. Et encore une fois, comme Quicken, ils n'offrent pas de financement secondaire.
Mais là où Better diffère de Quicken Loans, c'est qu'ils peuvent offrir un financement auprès de l'un des 17 principaux fournisseurs de prêts hypothécaires du pays. Cela dit, Better est un vendeur/réparateur agréé de Fannie Mae, ce qui signifie que Better assurera le service de votre prêt même s'il est financé par un autre prêteur. (Cependant, comme c'est généralement le cas avec les prêts hypothécaires, votre prêt peut être transféré à d'autres agents à l'avenir.)
Lorsque vous faites une demande sur le site Web, vous pouvez recevoir une lettre de pré-approbation en aussi peu que 24 heures.
Better prête actuellement dans 46 des 50 États. Ils ne prêtent actuellement pas à Hawaï, au Massachusetts, au New Hampshire ou au Nevada.
Guilde
Guild est l'un des prêteurs en ligne les mieux établis, ayant lancé ses activités en 1960. Basée à San Diego, la société propose des prêts conventionnels, Jumbo, FHA, VA et même USDA (pour les propriétés rurales). Des taux fixes et des ARM sont proposés. Et tout comme les autres prêteurs de cette liste, ils n'offrent pas de financement secondaire.
Même si Guild fonctionne comme un prêteur hypothécaire en ligne, ils ont des succursales de vente au détail situées dans 31 États. L'un des principaux avantages de travailler avec Guild est leur garantie de fermeture de 17 jours. Si vous êtes admissible au programme, ils paient 500 $ pour vos frais de clôture si votre clôture est retardée en raison de problèmes de prêteur.
Un inconvénient avec Guild est qu'ils ne fournissent pas de taux d'intérêt sur le site Web. Vous devrez contacter un agent de crédit pour les obtenir. Le service client pour les nouveaux prêts est disponible du lundi au vendredi, de 8 h 00 à 17 h 00, heure du Pacifique.
Suntrust
Suntrust fournit des prêts hypothécaires par l'intermédiaire de SunTrust Bank, qui change actuellement de nom pour devenir Truist. Le changement de nom est dû à une fusion entre SunTrust et BB&T, ce qui donne à l'entreprise l'avantage d'avoir des succursales dans 17 États.
SunTrust propose tous les types de prêts hypothécaires, y compris les prêts conventionnels, Jumbo, FHA, VA et USDA. Ceux-ci sont disponibles à la fois en taux fixe et en ARM. Mais l'un des avantages de SunTrust est qu'elle fournit un financement secondaire, notamment des prêts sur valeur domiciliaire et des marges de crédit sur valeur domiciliaire. Ils offrent même des prêts à la construction et à la rénovation.
Un autre avantage encore est qu'en tant que banque, SunTrust fournit des services bancaires aux particuliers et aux entreprises, ainsi que des services de cartes de crédit, de prêts, de gestion de patrimoine et d'investissement et de retraite.
SunTrust est disponible pour le prêt dans tous les États, à l'exception de l'Alaska, de l'Arizona et d'Hawaï. Les taux hypothécaires sont actuellement affichés sur les sites Web des banques SunTrust et BB&T.
Quels sont les types de prêts hypothécaires?
Il existe quatre principaux types de prêts hypothécaires :
Conventionnel
Il s'agit de prêts hypothécaires financés par Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont des agences à charte gouvernementale créées pour fournir des fonds hypothécaires.
Les hypothèques conventionnelles exigent généralement un crédit au moins juste, avec une cote de crédit minimale de 620. Bien qu'ils offrent des prêts hypothécaires avec des acomptes d'aussi peu que 3%, vous devrez payer assurance hypothécaire privée (PMI) si vous versez un acompte inférieur à 20 %.
Bien que les hypothèques conventionnelles puissent être utilisées pour les maisons occupées par leur propriétaire, elles sont également disponibles pour les résidences secondaires et même les immeubles de placement.
Montants maximaux des prêts hypothécaires conventionnels sont les suivants:
Géant
Il s'agit de prêts émis par des banques et d'autres institutions financières, autres que Fannie Mae et Freddie Mac. Ils sont parfois qualifiés de « non conformes » car ils ne sont pas soumis aux directives de l'agence. Au lieu de cela, ces lignes directrices sont fixées par le prêteur qui accorde le prêt.
Essentiellement, les prêts hypothécaires Jumbo sont disponibles dans des montants supérieurs à ceux fournis par Fannie Mae et Freddie Mac. Les montants des prêts peuvent même dépasser 1 million de dollars.
Étant donné qu'il s'agit de montants de prêt plus importants, ils sont également considérés comme présentant un risque plus élevé. Cela signifie que vous aurez besoin d'un bon ou d'un excellent crédit et d'un acompte plus important (ou de la valeur nette de la maison lors d'un refinancement) que ce qui sera requis pour d'autres types de prêts. Ils sont généralement disponibles pour les maisons occupées par leur propriétaire et les maisons de vacances, mais souvent aussi pour les immeubles de placement.
FHA
Ce sont des hypothèques qui sont assurées par la Federal Housing Authority (FHA). La FHA n'accorde pas réellement les prêts - elle les assure simplement contre le défaut de paiement. Cela encourage les prêteurs à accorder des prêts à des emprunteurs qui pourraient ne pas être admissibles au financement conventionnel.
Les prêts FHA sont soumis à des limites de prêt conventionnelles. Ils exigent généralement un acompte minimum de 3,5 % du prix d'achat (ou la valeur nette de la maison pour un refinancement). Mais l'avantage avec FHA est qu'ils ont tendance à être plus flexibles avec le crédit et le revenu.
L'inconvénient est qu'ils ne sont disponibles que pour les propriétés occupées par leur propriétaire, mais pas pour les résidences secondaires ou les immeubles de placement. Il n'y a pas non plus d'équivalent de prêt Jumbo pour les hypothèques FHA.
Virginie
Tout comme les prêts de la FHA, les prêts hypothécaires VA sont assurés par la Veterans Administration, mais ne sont pas financés par l'agence. Les prêts VA sont mis en place uniquement pour les militaires américains en service actif et les anciens combattants éligibles. Ils assurent le financement à 100 % des logements occupés par leur propriétaire.
Alors que les prêts VA sont généralement disponibles jusqu'à des limites de prêt conventionnelles, il est possible d'obtenir un prêt VA Jumbo. Si vous le faites, vous devrez verser un acompte égal à 25 % du montant par lequel le prêt dépasse les limites de prêt conventionnelles.
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CommencerComment obtenir un prêt hypothécaire?
Étant donné que la plupart des prêteurs hypothécaires opèrent désormais partiellement ou entièrement en ligne, vous pouvez commencer le processus en vous rendant sur le site Web d'un prêteur. Une fois sur place, vous pouvez soit obtenir des devis de prêt, demander une pré-approbation ou même faire une demande complète.
Le processus de pré-approbation en ligne peut être simple, mais vous devrez être prêt à fournir des documents à l'appui des informations que vous revendiquez dans votre demande.
Cela inclura des documents de revenu, tels que des talons de paie récents, des W-2 et même des déclarations de revenus si vous êtes travailleur indépendant ou avez un bien locatif. Pour les fonds d'acompte, vous devrez peut-être également fournir des copies de relevés bancaires récents. Plus vous êtes en mesure de fournir de documentation dès le départ, plus les processus de pré-approbation et de demande complète seront rapides.
Vous devez savoir que le montant des fonds que vous devrez vérifier auprès du prêteur devra être suffisant pour couvrir les frais de clôture associés au prêt. Le prêteur vous fournira une estimation des fonds nécessaires à la clôture, y compris les frais de clôture et toutes les allocations d'entiercement requises.
Quels sont les frais de clôture d'un refinancement? Ils se situent généralement entre 2 % et 4 % du montant du nouveau prêt. Cependant, les coûts peuvent être soit ajoutés au nouveau montant du prêt, soit couverts par le prêteur par le biais de ce que l'on appelle le prêteur paie les frais de clôture. Il s'agit d'un arrangement dans lequel le prêteur vous facturera un taux d'intérêt légèrement plus élevé pour couvrir les frais de clôture nécessaires.
FAQ
Les taux hypothécaires vont-ils baisser ?
Personne ne peut répondre à cette question avec certitude. Ce que nous savons, c'est que les taux hypothécaires sont actuellement « près de leurs plus bas historiques ». Cela étant le cas, il n'y a probablement jamais eu de meilleur moment pour refinancer que maintenant. Bien qu'il soit possible que les taux baissent encore, ce n'est pas garanti. Si vous refinancez maintenant, vous bénéficierez des taux les plus bas jusqu'à présent.
Quelle est la règle de base pour refinancer un prêt hypothécaire?
Le moyen le plus simple est de refinancer si les taux actuels sont au moins 1% inférieurs au taux actuel. Une autre consiste à utiliser le méthode de la période de recouvrement des coûts de clôture du refinancement hypothécaire. C'est là que vous prenez les coûts associés au refinancement et que vous les divisez par les économies mensuelles sur le nouveau prêt.
Par exemple, si le coût de refinancement de votre prêt hypothécaire est de 4 000 $ et que vous économiserez 160 $ par mois sur un nouveau prêt, vous divisez simplement le coût par les économies mensuelles. 4 000 $ divisé par 160 $ est de 25 mois.
On pense généralement qu'une période de récupération de 24 à 36 mois est une bonne ligne directrice. Dans ce cas, la période de récupération de 25 mois rend le refinancement intéressant.
De quelle cote de crédit ai-je besoin pour acheter une maison?
Cela dépend du type de prêt hypothécaire que vous souhaitez utiliser. Pour un financement conventionnel, vous aurez généralement besoin d'un pointage de crédit minimum de 620. Pour les prêts FHA, le le minimum est généralement de 580. Cependant, les prêts FHA sont connus pour descendre en dessous de 580 si vous versez un acompte d'au moins 10 %.
Étant donné que les prêts Jumbo sont destinés à des montants de prêt plus importants et émis par des banques, attendez-vous à une exigence de pointage de crédit minimale plus élevée. Il varie selon le prêteur, mais le minimum peut être de 680, 700 ou même 720.
Puis-je acheter une maison sans acompte ?
Oui, mais encore une fois, cela dépend du programme de prêt spécifique. Par exemple, les prêts conventionnels et Jumbo sans mise de fonds ne sont pas disponibles. Mais ils sont standard avec les prêts VA, qui fournissent un financement à 100% aux vétérans éligibles et aux membres en service actif de l'armée américaine.
Il est même possible d'obtenir un prêt sans mise de fonds avec une hypothèque FHA. Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum de 3,5%. Cet acompte peut être fourni par un programme d'aide à l'acompte, qui peut être un prêt ou une subvention d'un gouvernement local. Cela peut inclure votre état, votre comté ou votre administration municipale. Ils peuvent offrir une aide au versement initial comme moyen de stimuler l'accession à la propriété dans la région.
Le refinancement nuit-il à votre crédit ?
C'est possible, mais l'impact sera minime. Chaque fois que vous contractez un nouveau prêt, votre pointage de crédit en prend un coup. C'est parce qu'il s'agit d'un nouveau prêt et qu'il n'y a pas d'antécédents indiquant votre capacité à payer à temps.
Cependant, dans le cas d'un refinancement, vous rembourserez une hypothèque existante. Le remboursement de cette dette donnera à votre pointage de crédit une belle augmentation. Il est probable que la hausse des gains compensera le nouveau prêt et que votre crédit n'en sera pas affecté.
Une exception possible, cependant, est si la nouvelle hypothèque est considérablement plus importante que l'ancienne. Par exemple, si vous remplacez un prêt hypothécaire de 200 000 $ par un refinancement de 300 000 $, vous pourriez constater une baisse de votre cote de crédit.