Mon rendement de Fundrise sur 3 ans – est-ce que Fundrise en vaut la peine ?

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Je n'ai pas eu beaucoup de succès à investir dans l'immobilier, du moins pas directement. C’est pourquoi je ne parle pas plus que moi d’investissement immobilier. Mais il y a environ trois ans, j'ai commencé à investir dans le financement participatif immobilier via Fundrise, et je suis heureux de dire que j'y ai gagné de l'argent.

j'en avais entendu parler Collecte de fonds auparavant, et cela semblait être une opportunité de investir dans l'immobilier sans perdre ma chemise. Mais comme c'est devenu mon chemin au fil des ans, j'ai décidé de me lancer et d'essayer. Pour moi, c'est la meilleure façon d'apprendre.

C'était il y a trois ans, et j'ai récemment reçu un avis de félicitations de Fundrise pour mon « anniversaire ». Cela semble maintenant être le bon moment pour regarder en arrière et voir exactement comment l'investissement a fonctionné.

Il ne s'agit pas seulement de regarder cette performance non plus. Je veux aussi savoir comment cette performance se compare aux résultats de l'immobilier en général, des investissements immobiliers concurrents, mais aussi des investissements non immobiliers.

J'espère que cela ne vous dérange pas que nous allons calculer un tas de chiffres ici. Mais c'est la seule façon de savoir ce qui se passe réellement en matière d'investissement.

Qui est Fundrise ?

Collecte de fonds a commencé en 2012, et ils sont depuis devenus l'une des meilleures plateformes dans l'espace de crowdfunding immobilier Ils peuvent même être les plate-forme supérieure. Jusqu'en 2019, ils ont généré 1,1 milliard de dollars de transactions immobilières commerciales. Cela comprend à la fois des investissements en capitaux propres et en dette dans des propriétés d'une valeur totale de 4,9 milliards de dollars.

En février 2021, la valeur totale des investissements immobiliers s'élevait à 5,1 milliards de dollars, et la société a versé 100 millions de dollars de dividendes aux investisseurs.

FPI privées

À l'époque où j'étais planificateur financier, je me suis impliqué dans des fiducies de placement immobilier (FPI) privées. Ceux-ci sont similaires à Fundrise, donc je connais bien le concept.

En tant que planificateur financier, vous aimez vendre ces investissements. C'est parce qu'ils ont payé des commissions comprises entre 7 % et 10 % de l'investissement réalisé. Si un client a fait un investissement de 100 000 $, vous pourriez gagner 7 000 $ ou plus en revenus de commissions. Ce que les planificateurs financiers aiment tout autant, c'est que lorsque l'investisseur vend sa position, ils n'étaient généralement pas au courant de la commission qu'ils ont payée.

Certaines des sociétés de placement immobilier privées se sont plutôt bien comportées, c'est-à-dire jusqu'au krach immobilier de 2008. C'était pire que la simple baisse de la valeur des fiducies. Au milieu de la Grande Récession, les locataires rompaient leurs baux, les liquidités se tarissaient et les investisseurs voulaient récupérer leur argent.

À ce stade, le problème était que les principaux qui dirigeaient ces FPI privées n'avaient pas d'argent pour rembourser les investisseurs. C'était une crise de liquidité, ce qui signifiait qu'il était presque impossible de récupérer ne serait-ce qu'une partie de votre investissement.

Ce n'est pas un résultat impossible avec les FPI privées. Enterré dans les petits caractères est un langage informant les investisseurs qu'il peut y avoir des circonstances où ils peuvent perdre une partie ou la totalité de leur investissement. Mais comme vous pouvez l'imaginer, peu d'investisseurs se lancent dans n'importe quel type d'investissement avec l'idée qu'ils vont perdre de l'argent sur leur investissement, sans parler de perdre la totalité du montant.

C'est même arrivé à un de mes amis, ou vraiment à la mère d'un ami. Elle a mis 100 000 $ ou 200 000 $ dans une FPI privée, puis a reçu la lettre l'informant que tout était parti.

Ce n'est pas tout à fait ainsi que Fundrise fonctionne, ce qui explique en grande partie pourquoi je les aime.

La solution de levée de fonds

Ce que vous avez avec les FPI privées est une combinaison de risque élevé et d'un manque de transparence sur les frais liés à l'investissement.

C'est exactement ce à quoi Fundrise a tenté de remédier. Les investissements Fundrise ont des frais inférieurs et une transparence totale dans la divulgation de ces frais.

Ce qui est encore plus important, c'est que vous n'avez pas besoin de 100 000 $ ou plus pour investir. Vous pouvez investir avec aussi peu que 500 $, ce qui signifie que presque tout le monde peut participer. Même si vous subissez une perte sur un investissement aussi petit, ce n'est probablement pas le genre qui vous anéantira financièrement comme les FPI privées l'ont fait pour certains investisseurs lors de la dernière récession.

Fundrise divulgue les risques de l'investissement immobilier commercial. Cela inclut la possibilité que vous ne puissiez pas liquider votre position.

Juste avant la pandémie de COVID, j'ai reçu quelques avis de Fundrise précisant ce point. Les lettres soulignaient que si le marché devait plonger, Fundrise pourrait être contraint de suspendre les rachats d'investissements.

C'est juste un risque inhérent aux investissements immobiliers commerciaux, simplement parce que l'immobilier - et en particulier l'immobilier commercial - n'est pas un investissement liquide. Contrairement à un fonds commun de placement, une FPI privée ne peut pas vendre d'actions pour lever des fonds pour payer les investisseurs. Il est également presque impossible de vendre un immeuble de bureaux ou un complexe d'appartements dans un mauvais marché où il n'y a probablement pas d'acheteurs.

C'est inévitable, mais je donne à Fundrise le mérite d'avoir régulièrement informé ses investisseurs de cette possibilité.

Avec Fundrise, il n'y a pas de frais initiaux et vous saurez exactement dans quoi vous vous engagez, y compris les frais que vous payez en cours de route.

Autres plateformes de crowdfunding immobilier

Fundrise n'est pas la seule plateforme de financement participatif immobilier. Il y en a d'autres qui offrent des opportunités similaires, offrant également de faibles investissements et des structures de frais transparentes.

RendementRuefonctionne de manière similaire à Fundrise en ce sens qu'ils offrent des investissements dans l'immobilier commercial. Mais ils incluent également des investissements alternatifs, comme les prêts maritimes, les œuvres d'art et le crédit aux entreprises privées. Il est probablement mieux adapté aux investisseurs plus sophistiqués avec un grand appétit pour le risque.

Rez-de-chaussée investit également dans l'immobilier commercial, mais pas de la même manière que Fundrise. Au lieu d'offrir des investissements en actions et une opportunité de croissance à long terme, ils se concentrent sur l'investissement dans le financement de projets commerciaux. Vous pouvez investir avec aussi peu que 10 $, et les investissements sont à court terme – généralement moins d'un an.

Fonds Diversyest une autre plateforme de financement participatif immobilier qui investit dans l'immobilier commercial. Mais ils se concentrent principalement sur les grands complexes d'appartements, qu'ils considèrent comme de meilleurs investissements à long terme. Vous pouvez investir dans leur FPI avec aussi peu que 500 $.

je pense ImmobilierMogul est probablement le concurrent le plus proche de Fundrise. Vous pouvez commencer à investir avec aussi peu que 1 000 $, mais les transactions dans lesquelles ils investissent sont beaucoup plus spécialisées. Par exemple, vous pouvez investir dans des propriétés individuelles. Mais le seul problème avec RealtyMogul est que vous devez être un investisseur qualifié, ce qui signifie que vous devez répondre à certains critères financiers assez stricts pour être admissible.

Le fait qu'il existe plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier sur le marché confirme une forte demande pour ce type d'investissement. Mais tout aussi important, la concurrence oblige chaque plateforme à proposer une meilleure offre d'investissement à ses clients.

Comment démarrer avec Fundrise ?

L'un des grands avantages de Fundrise est qu'ils ont leur produit sur leur site internet, et ils offrent même un accès mobile. Ceci est différent de ces FPI privées dont je parlais plus tôt, où les informations sont difficiles à trouver et souvent enfouies dans les petits caractères. Fundrise met tout en œuvre pour que vous sachiez exactement ce qui se passe à tout moment.

Vous pouvez ouvrir un compte directement sur le site Web de Fundrise. L'ouverture d'un compte est gratuite et vous pouvez choisir à la fois le montant que vous souhaitez investir et le plan spécifique qui vous convient le mieux.

Fundrise propose quatre plans différents, que j'aborderai en détail dans la section suivante.

Plans et portefeuilles de levée de fonds

Fundrise propose quatre portefeuilles, Basique, Noyau, Avancé et Premium. Mais si vous êtes nouveau dans l'investissement dans l'immobilier commercial, vous voudrez peut-être envisager le plan de démarrage.

Plan de démarrage

L'une des caractéristiques de Fundrise que j'aime beaucoup est son portefeuille de démarrage. Je sais qu'il y a d'autres investisseurs comme moi, qui auront au moins un peu peur d'investir dans l'immobilier commercial. Mais c'est de cela qu'il s'agit dans ce plan.

Vous pouvez investir dans le plan de démarrage avec seulement 500 $, dont l'ouverture est gratuite. C'est un petit investissement, mais il offre en fait une quantité impressionnante de diversification. Non seulement ils investissent dans des propriétés commerciales, comme des immeubles de bureaux et des complexes d'appartements, mais ils incluent également des investissements immobiliers unifamiliaux. Vous bénéficiez également d'une diversification géographique, puisque les propriétés détenues dans le portefeuille sont situées à travers le pays.

De base

Avec un investissement de 1 000 $, vous pouvez investir dans leur plan de base. Ce plan vous donne accès au réinvestissement des dividendes, à l'investissement automatique et à la possibilité de créer et de gérer vos objectifs de placement. Le plan de base vous donne également trois mois sans frais pour chaque ami que vous invitez à Fundrise qui ouvre et approvisionne un compte.

Coeur

Vient ensuite la stratégie d'investissement de base, qui nécessite un investissement minimum de 5 000 $. Cela comprend toutes les fonctionnalités du plan de base, ainsi que le fonds eREIT privé de Fundrise, ainsi que la possibilité de personnaliser votre stratégie d'investissement.

C'est le plan que j'ai en ce moment, et il comprend trois stratégies d'investissement différentes :

  • Revenu supplémentaire – c'est le plan que vous choisiriez si votre intérêt principal est de générer un revenu régulier.
  • Croissance à long terme – c'est comme investir en bourse, où vous chercherez principalement des gains en capital à long terme.
  • Investissement équilibré – cette option vous offre un mélange de revenu supplémentaire et de croissance à long terme.

Avancée

Le plan avancé nécessite un investissement minimum de 10 000 $. Avec ce plan, vous bénéficierez de toutes les fonctionnalités et avantages des trois autres plans, mais vous bénéficierez d'une dispense de neuf mois de frais pour chaque ami que vous invitez à rejoindre Fundrise. (Ils ne disent pas si l'exonération des frais s'applique uniquement aux amis qui s'inscrivent au plan de 10 000 $, ou si elle s'étend à tout plan offert par Fundrise.)

Prime

Enfin, il y a le plan Premium, et nécessite un investissement minimum de 100 000 $. Je ne vais pas creuser dans celui-ci, car il dépasse probablement le cadre de ce que recherchent la plupart des lecteurs de ce blog, ou même ce que je considérerais.

Mon portefeuille Fundrise

J'ai commencé mon investissement Fundrise en février 2018 avec 1 000 $ dans le plan de portefeuille diversifié de base. Environ un mois plus tard, Fundrise proposait une offre publique initiale (IPO), ce qui attire toujours mon attention. Mais pour profiter de l'introduction en bourse, je devais avoir investi au moins 5 000 $, ce qui signifiait passer au plan Core. C'était aussi simple que d'ajouter 4 000 $ supplémentaires à mon investissement initial.

Le solde actuel de mon compte est d'environ 8 991 $. De ce montant, 6 429 $ correspond à la croissance de l'investissement initial de 5 000 $. Le solde restant sur le compte est ma part de l'introduction en bourse de Fundrise.

En me concentrant uniquement sur le côté immobilier, mon investissement de 5 000 $ a augmenté de 1 429 $ en seulement trois ans.

Voici comment cela se répartit par pourcentage de rendement annuel :

  • 2018: 7.4%
  • 2019: 9.2%
  • 2020: 7.6%
  • YTD, jusqu'en avril 2021: 1,9 %
  • Rendement annuel moyen: 8,1 %

Je n'ai pas la ventilation complète en dollars pour chaque année, mais voici ce que j'ai, ainsi que la répartition entre les dividendes et l'appréciation du capital :

  • 2018: dividendes, 274 $; plus-value du capital, 74 $, pour un rendement total de 348 $, net de frais.
  • 2019: dividendes, 383 $; plus-value du capital, 131 $; frais de conseil, 7,97 $, pour un rendement total net de 506 $.
  • 2020: dividendes, 226 $; plus-value du capital, 234 $, pour un rendement total de 452 $, net de frais.
  • Cumul annuel, jusqu'en avril 2021: Rendement total de 123 $, net de frais.
  • Rendement net total pour les quatre années: 1 429 $

C'est ce que j'aime vraiment! Ils détaillent exactement combien vous gagnez, et aussi où vous le gagnez. Ils vous permettent également de savoir quand une propriété a été vendue. Toutes ces informations sont disponibles dans le tableau de bord Fundrise.

Mes allocations de portefeuille spécifiques

J'étais plus intéressé par la croissance à long terme, j'ai donc investi dans le Growth REIT. Ils offrent également les FPI de la côte est, de la côte ouest et de Heartland (Midwest).

Mais en regardant la distribution sur mon camembert, il dit que j'ai 36% investi dans des titres à revenu fixe, 15% dans Core Plus, 33% dans Value Add (généralement, des projets de rénovation) et 15% dans Opportunistic.

Non seulement je sais toujours dans quoi j'investis, mais Fundrise me donne même des photos de ce dans quoi j'investis. Par exemple, une participation est un projet de construction de 5,8 millions de dollars, Mosby University City. Il s'agit d'un complexe d'appartements de 300 unités à Charlotte, en Caroline du Nord, et ils ont annoncé qu'il a récemment été achevé.

Un autre exemple est l'investissement récent dans un développement locatif unifamilial près de Dallas, au Texas. Cela vous donne la stratégie, qui est opportuniste, et la valeur totale de 16,5 millions de dollars. D'autres sont des projets à Atlanta, Los Angeles et Austin, Texas. Ils divulguent même certains investissements, situés près de chez moi.

Le fait est que je sais où mon argent est investi à tout moment.

Comment les rendements de Fundrise se comparent-ils à ceux d'autres investissements ?

J'ai donc un rendement annuel moyen avec mon investissement Fundrise de 8,1% en un peu plus de trois ans. Mais est-ce un bon retour ?

Tout tourne autour de la question fondamentale: «Et si j'avais investi mon argent dans autre chose ?

Cela peut inclure d'autres investissements immobiliers, ainsi que des actions et des crypto-monnaies.

Cela dépend vraiment de vos objectifs de placement et de ce avec quoi vous comparez ces rendements.

Collecte de fonds vs. Autres investissements immobiliers

Pour rappel, mon rendement moyen sur trois ans sur mon investissement Fundrise était de 8,1 %, net de dépenses.

Je ne peux pas faire de comparaison valable avec d'autres plateformes de crowdfunding immobilier puisque je ne suis investi qu'avec Fundrise.

Mais nous pouvons comparer les rendements de Fundrise à ceux fournis par les fonds négociés en bourse (ETF) immobiliers, qui sont largement disponibles sur les bourses.

Collecte de fonds vs. le VNQ

Le plus populaire est probablement le FNB immobilier Vanguard (VNQ). Ce n'est pas une comparaison complète de pommes à pommes, car je n'ai commencé mon investissement Fundrise que vers la fin du premier trimestre de 2018.

Même quand même, en 2018, mon rendement net avec Fundrise était de 7,4%. Cela se compare à un -5,9% pour le VNQ. C'est une différence de plus de 13% entre les deux investissements, et je préfère gagner de l'argent que le perdre.

Pour 2019, mon rendement Fundrise était de 9,2 %. VNQ a eu un rendement de 28,89 %. Même si j'ai gagné plus de 9%, cela a vraiment fait mal que VNQ ait gagné près de 29%. Pour 2019 au moins, c'était un swing de 20 points contre Fundrise.

Et 2020? Fundrise a rapporté 7,6% pour l'année, tandis que VNQ était en baisse de 4,64%. C'est un swing de plus de 12% en ma faveur.

Les performances de 2018 et 2020 étaient évidentes en faveur de Fundrise. Mais si j'avais commencé à investir en 2019, l'investissement avec Vanguard aurait produit un rendement trois fois supérieur à ce que j'ai obtenu avec Fundrise pour cette année-là.

C'est une différence difficile à avaler, et si cela se produisait régulièrement, je ne serais certainement pas satisfait de Fundrise. À tout moment un investissement régulièrement sous-performe la concurrence, c'est à peu près la meilleure preuve que vous êtes dans le mauvais investissement.

Mais Fundrise a démontré un avantage majeur sur VNQ…

Le facteur de cohérence des levées de fonds

Même si VNQ a fait mal paraître Fundrise en 2019, il a facilement surperformé Vanguard deux ans sur trois.

Lorsque j'ai fait un calcul sur trois ans des rendements annuels moyens de Vanguard, cela s'est élevé à 6,093%. C'était bien en dessous de la moyenne de 8,1% avec Fundrise.

Mais cela dit, un rapide coup d'œil au rendement depuis le début de l'année sur VNQ pour 2021 montre un rendement positif de 13,54 % jusqu'à la fin avril. Par rapport au rendement de 1,9 % depuis le début de l'année de Fundrise, il est possible que VNQ ait pris de l'avance, ou que les rendements entre les deux soient très proches.

Même quand même, le fait que Fundrise a eu trois années consécutives de rendement positif est également important. L'un des principaux défis pour tout investisseur est d'éviter de perdre de l'argent. Ce serait le cas avec un investissement Fundrise au cours des trois dernières années, tandis que VNQ a subi des pertes au cours de deux de ces années.

La cohérence compte dans l'investissement.

Collecte de fonds vs. le REET

Jetons un coup d'œil à un autre exemple du front de l'immobilier, ETF iShares Global REIT (REET).

Encore une fois, ce n'est pas exactement une comparaison de pommes à pommes. Alors que VNQ est un FNB basé aux États-Unis, REET prend en charge des investissements immobiliers du monde entier.

À l'instar du VNQ, REET a baissé de 4,89 % en 2018. En 2019, il était en hausse de 23,89 %, puis en baisse de 10,59 % en 2020. Je ne vais pas décomposer les chiffres avec celui-ci, car il est assez facile de voir que REET a sous-performé à la fois Vanguard et Fundrise sur une base annuelle moyenne.

En regardant ces deux investissements immobiliers potentiels, je n'ai aucun remords d'acheteur sur ma décision d'investir avec Fundrise. Il a surclassé les deux alternatives sur trois ans.

Collecte de fonds vs. Le marché boursier

Pour 2018, l'indice S&P 500 était en baisse de 6,24 %. En 2019, il était en hausse de 28,88%. Et en 2020, c'est en hausse de 16,26%. Jusqu'en avril 2021, nous envisageons un gain incroyable de 57,9%.

Eh bien, mais ce sont des retours fous – surtout au milieu d'une pandémie mondiale. Et je ne sais pas si nous reverrons un jour des retours comme ça.

Lorsque je calcule la moyenne des rendements de l'indice S&P 500 au cours des trois dernières années et atteint 12,96% par an. C'est près de 5% par an de plus que mon investissement Fundrise payé.

(La source: YCharts)

Il est donc clair que si j'avais investi mon investissement de 5 000 $ Fundrise dans le S&P 500, j'aurais pris l'avantage. C'est un coût d'opportunité d'investissement certain.

Collecte de fonds vs. Crypto

Allons au-delà des actions et autres investissements immobiliers et regardons Fundrise par rapport à un véritable investissement alternatif: crypto-monnaie.

Ce n'est pas non plus une comparaison arbitraire. J'ai investi dans la crypto depuis 2018, avec mon investissement Fundrise.

Nous faisons cela juste pour le plaisir, car comparer le financement participatif immobilier avec la crypto est certainement aussi loin que possible d'une comparaison de pommes à pommes. Mais faisons-le quand même !

Nous comparerons Fundrise avec Bitcoin. Le rendement total de cette crypto en 2018 était de -72,6%. Mais cela vient après 2017, lorsque Bitcoin a eu un retour de 1,318%.

Mais la situation change au cours des deux prochaines années. Bitcoin est en hausse de 87,2 % en 2019 et de 302,8 % en 2020. De plus, Bitcoin a continué à progresser au cours des premiers mois de 2021.

En regardant le rendement annuel moyen du Bitcoin pour 2018, 2019 et 2020, c'est un incroyable 105%.

Heureusement, j'ai été investi en bourse et en crypto en même temps que j'étais dans Fundrise, donc je n'ai rien raté. Mais maintenant, vous avez une comparaison côte à côte des performances de Fundrise par rapport aux investissements immobiliers commerciaux et non immobiliers, comme les actions et la crypto.

Mes réflexions sur la levée de fonds

Nous avons analysé de nombreux chiffres dans cette analyse, mais je dois souligner qu'investir n'est pas uniquement une question de rendement. Plus important est, quel est ton objectif avec ton argent? Ou plus précisément, à quoi espérez-vous utiliser l'argent?

Par exemple, si vous cherchez à économiser de l'argent pour verser un acompte sur une maison ou pour prendre une retraite anticipée, un investissement dans Bitcoin qui chute de plus de 72% la première année ne fera pas le travail.

Une autre chose que je veux souligner, c'est que les rendements du marché au cours des dernières années ont été phénoménaux, mais ils ne sont pas typiques. Une correction va se produire à un moment donné, et lorsqu'elle fera des investissements dans des actions et même des cryptos, elle en subira un grand coup.

Je n'essaie pas de répandre le malheur et je vous conseille de placer tout votre argent dans des investissements sûrs. Mais nous devons tous être prêts pour une correction. Ce seront des pertes, comme nous l'avons vu dans les FNB Vanguard et iShares en 2018 et 2020.

Intégrer Fundrise à un portefeuille équilibré

Pour moi, je souhaite une diversification dans l'immobilier, mais je ne suis pas qualifié pour investir dans des propriétés individuelles. Je ne suis pas intéressé par l'achat, la location, la gestion et la vente d'un bien immobilier, mais je veux la diversification qu'offre l'immobilier.

J'ai mis de l'argent dans une FPI privée dans mon IRA autogérée, mais c'est principalement pour investir à long terme pour ma retraite. C'est un investissement complètement passif, ce qui est exactement ce que Fundrise fait pour moi en dehors de mon IRA.

Je utilise le "méthode d'investissement à la barre”. Cela signifie que j'ai beaucoup d'argent investi dans des investissements sûrs et une petite somme investie dans des investissements à haut risque/rendement élevé. Mais je n'ai pas grand-chose au milieu, ce qui est essentiellement ce qu'est Fundrise. Donc pour moi, les rendements mis à part, Fundrise a une place bien définie dans mon portefeuille. Cela me donne une exposition au marché de l'immobilier commercial, ainsi que des mises à jour régulières sur ce qui se passe dans mon portefeuille.

Une grande partie de la création de richesse consiste à participer à divers investissements afin que je puisse savoir ce qui se passe avec les différentes classes d'actifs. Cela ne se produit que si je suis réellement investi dans ces classes d'actifs.

Si vous voulez de l'immobilier commercial dans votre portefeuille, je vous recommande Fundrise. Cela ne nécessite qu'un petit investissement, offre de nombreuses options d'investissement, des frais bas et transparents, et vous saurez toujours ce qui se passe avec votre argent.

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